經濟新常態(tài)背景下我國房地產企業(yè)會計信息質量存在的問題及對策

于強強

（恒大地產集團濟南置業(yè)有限公司，山東 濟南 250014）

一、引言

當前我國的經濟發(fā)展進入了新常態(tài)，具體表現為：供給側改革使得我國經濟增長速度放緩，產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化，經濟結構不斷調整升級。在此大背景下，我國的房地產市場逐漸由供不應求轉變?yōu)楣┐笥谇螅》烤o缺的時代已成為過去，房價日漸平穩(wěn)。尤其隨著“房住不炒”理念的提出、房貸緊縮政策以及各地市的限購政策的出臺，使得房地產企業(yè)的發(fā)展速度明顯放緩，利潤明顯下滑。房地產行業(yè)已經進入調整期。

房地產行業(yè)的發(fā)展情況，對整個國民經濟體系的發(fā)展具有重大影響。如何判斷房地產企業(yè)的運營發(fā)展情況？不管是企業(yè)股東、管理層等內部使用者，還是政府、投資者和普通購房者等外部使用者，都依賴于企業(yè)的會計信息質量。高質量的會計信息可以準確反映企業(yè)的財務狀況和經營情況，為其決策提供有力依據。然而，我國房地產企業(yè)的會計信息質量較前幾年雖有所提高，但仍然存在一些問題，不利于信息使用者進行最有效的判斷。在經濟新常態(tài)背景下，房地產企業(yè)及政府相關部門需要重點關注這個問題，深入剖析會計信息質量存在的各類問題并有針對性地實施有效措施，逐步提高會計信息質量，以此促進房地產企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、我國房地產企業(yè)會計信息質量存在的問題

房地產項目從競拍拿地、立項批復、規(guī)劃設計、施工建設、預售、工程竣工驗收到交付使用，需要經歷幾年的時間，周期較長。房地產企業(yè)一般在前期建設階段需要投入大量資金，待項目開始銷售后才能回款，緩解融資和現金流量的壓力，故運營風險和財務風險普遍高于其他行業(yè)。房地產行業(yè)的業(yè)務特點使得其會計信息質量存在以下幾個方面的問題：

（一）會計核算不統(tǒng)一規(guī)范

會計核算不統(tǒng)一規(guī)范主要來自收入確認和成本核算兩方面。我國《企業(yè)會計準則第14號—收入》（財會[2017]22號）第四條規(guī)定：企業(yè)應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。這就要求房地產企業(yè)的財務人員需要根據自身企業(yè)的營銷政策：如一次性付款、分期付款、合同是否可撤銷等，以及竣工驗收日期、交房日期和開具發(fā)票日期等綜合信息，運用自己的職業(yè)判斷確定應該結轉確認收入的時點或時間段。這可能導致在收入確認時間和金額上存在重大分歧。另一方面，房地產企業(yè)往往采取集中拿地、分期建設的做法，如何在處于不同建設階段的分期中分攤各項土地和建安成本，以及在占地面積法、建筑面積法、可售面積法等方法中選取何種分攤方法，都將直接影響企業(yè)的成本數據。另外對于建設期間跨度大的項目，因竣工結算成本的取得一般都晚于銷售完成的時間，故成本受物價上漲的影響較大，后期進行土地增值稅清算會影響清算金額的準確性。這些都將直接影響企業(yè)的會計利潤是否準確可靠。

（二）會計信息披露不足

由于房地產項目開發(fā)周期長，前期投入資金大，房地產企業(yè)在期初陸續(xù)投入資金到中后期全部收回的整個過程中將會面臨各種各樣的風險，如政府調控政策風險、籌資風險、施工質量風險、稅務風險和業(yè)主維權造成的聲譽風險等。這對會計信息披露的及時性和完整性提出了更高的要求。但在會計實務中，除上市房地產企業(yè)外，我國目前大部分房地產企業(yè)的會計信息披露內容很少，重要信息的披露嚴重不足，會計信息使用者不能通過財務報表和披露內容全面了解項目的開發(fā)成本和各項費用、項目的現金流量情況、有息負債到期及償還能力、利潤構成等信息，不能滿足投資者對企業(yè)風險評估的需求，不能以此判斷企業(yè)的實際經營情況和發(fā)展前景。

（三）會計信息可比性弱

房地產企業(yè)從立項到竣工交付完畢，需要跨越多個年度。在項目的建設期，會大量投入土地成本和開發(fā)成本等，籌資活動會產生項目利息支出，同時建設期也會有相當金額的管理費用、銷售費用計入當期損益。但是受營銷政策影響，預收樓款結轉為收入的確認與開發(fā)建設成本的確認并不會同步進行。因此會計政策中的收入費用配比原則在企業(yè)未得到很好的體現。房地產企業(yè)某個年度的凈利潤并不能反映當年的經營狀況，只有縱觀整個項目周期的平均水平，才能得出較為客觀的結論。某個年度的財務報表，不一定能夠真實反映企業(yè)當年的財務狀況和經營情況，且房地產企業(yè)的發(fā)展受地域限制明顯，不同地域的土地價格、銷售定價及稅負水平都會有很大差別。故而使得不同企業(yè)間及同一企業(yè)不同期間的會計信息失去了可比性，不利于信息使用者做出合理判斷。

（四）財務人員專業(yè)水平不一

企業(yè)會計制度和準則是會計信息形成過程中的技術性規(guī)范，其執(zhí)行情況和效果依賴于企業(yè)財務人員的專業(yè)水平。目前我國會計制度規(guī)范體系中專門針對房地產企業(yè)的會計核算制度和指引還存在很多不足。在會計實務中，會計核算的準確性及會計信息質量往往取決于財務人員的職業(yè)判斷能力和勝任力水平。財務人員的個人能力、對會計準則、稅法及各項政策的掌握程度、對項目和各項業(yè)務的熟悉了解程度等都會直接影響其職業(yè)判斷能力。在國民經濟整體進入發(fā)展新常態(tài)的大背景下，大部分房地產企業(yè)以往的只追求規(guī)模、不注重質量的發(fā)展理念已不再適應時代需求，發(fā)展模式亟需轉型升級，房地產企業(yè)的財務工作也需要做出及時改變以適應新形勢下企業(yè)發(fā)展的要求，這就對財務人員提出了更高的要求。但現狀是很多房地產企業(yè)將工作重心放在項目開發(fā)與銷售上，對財務人員專業(yè)能力的培訓和提升未給予足夠重視。財務人員離職率高、工作交接不規(guī)范等因素都會進一步降低房地產企業(yè)的會計信息質量。

三、提高我國房地產企業(yè)會計信息質量的具體措施

（一）完善房地產行業(yè)的會計核算制度

我國企業(yè)會計制度中存在很多未結合房地產行業(yè)自身業(yè)務特點加以規(guī)范的特殊情形，因此使得房地產企業(yè)在進行收入確認和成本分攤等操作時無規(guī)范統(tǒng)一的會計處理原則和方法。在實務中，房地產企業(yè)的財務人員只能根據自己的職業(yè)判斷，結合本企業(yè)的實際情況，選擇其認為合理的核算方法。而由于財務人員的專業(yè)水平不同、工作經驗和職業(yè)判斷能力都是有限的，其使用的會計核算方法可能并不恰當。因此，在經濟新常態(tài)背景下，我國應積極推進建立關于房地產企業(yè)收入確認、成本核算等專門的會計準則指引，持續(xù)完善房地產企業(yè)的會計核算制度，為房地產企業(yè)的會計核算提供依據，以提高我國房地產企業(yè)的會計信息質量。

（二）擴大信息披露范圍、加強外部監(jiān)管力度

目前我國房地產企業(yè)的會計信息披露制度并不完善，還需對披露內容進行補充和調整。我國房地產企業(yè)應該增加對土地儲備量、項目施工進度及成本構成、開發(fā)成本預提標準、預售政策及實際銷售完成情況、項目現金流量狀況、有息負債構成等內容的披露和公開。尤其需要充分披露股東及戰(zhàn)略投資者的投入產出情況和現金流量是否足以覆蓋到期債務等信息，以便信息使用者據此進行合理決策。同時外部監(jiān)管部門也應加強對房地產企業(yè)的監(jiān)督力度，確保其穩(wěn)定發(fā)展。如住建局等政府相關部門要把關項目質量問題，不能出現嚴重的項目質量問題和重大維權事件，稅務局應當監(jiān)測房地產企業(yè)是否準確核算稅金并及時繳納，銀保監(jiān)局應當監(jiān)測金融機構是否按照政策規(guī)定執(zhí)行最新的房貸信貸政策等。

（三）提高財務人員專業(yè)能力

經濟新常態(tài)背景下，房地產企業(yè)的發(fā)展模式需要向高質量、高周轉和低杠桿轉變，日常工作管理應更加精細化和信息化。管理層需要對企業(yè)的財務狀況和經營成果做出合理的判斷和預期，以制定切實可行的發(fā)展戰(zhàn)略，其對于會計信息質量的要求也越來越高。因此財務人員需要加強自我學習，掌握最新的會計準則和稅法知識，不斷提升自身的會計專業(yè)知識水平和業(yè)務能力，實現向管理型會計的轉變，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供最準確和有價值的信息。從企業(yè)的角度來看，房地產企業(yè)應該建立并逐步完善企業(yè)內部會計核算相關的操作指引、加強現有財務人員的業(yè)務培訓、注重財務專業(yè)人才的引進和培養(yǎng)。

四、結論

經濟新常態(tài)背景下，房地產行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展事關整個國民經濟社會的穩(wěn)定。目前我國房地產企業(yè)的會計信息質量存在問題是既定的事實，提高房地產企業(yè)的會計信息質量勢在必行。本文認為逐步完善房地產行業(yè)的會計核算制度，擴大房地產企業(yè)信息披露范圍、加強宏觀外部監(jiān)管，努力提高財務人員專業(yè)能力，可以在一定程度上提高房地產企業(yè)會計信息質量，更好地滿足企業(yè)管理、投資者決策以及政府制定相關政策的需求。