當前形勢下的房地產成本管控策略

劉忱

（保利置業集團有限公司，上海 200000）

一、引言

隨房地產企業規模的擴張與開發速度的大幅提升，市場競爭越發激烈；加之國家“房住不炒”宏觀調控政策影響，房地產價格的上漲速度已日趨緩慢；兩重因素疊加作用下，對房地產的開發能力提出了更高的要求，尤其是成本管控能力。房地產企業必須增強成本控制的精細化管理，方可贏得市場競爭力，實現未來的可持續發展。

二、當前房地產成本控制中存在的主要問題

（一）投資決策研究不充分

土地市場中主流的房地產投資方式包括招拍掛、收并購、產業勾地、舊改等，每一種投資方式均需要前期的可行性研究，包括市場定位、售價與銷售周期預估、產品設計、成本預估及相應的收益測算模擬等等。在這個過程中，每一個環節均需要做到準確預判與預估，才可以保證項目獲取后操盤過程中不會出現大的偏差，進而控制項目收益風險。而實際操盤中，經常會因為售價調低、周期拉長、產品配置超標、期間費用尤其是財務費用超預期等等問題，造成成本的上升，導致項目最終收益大幅下降甚至出現虧損。

（二）全成本管理觀念認識不足

傳統開發思路認為成本管理僅做好建安相關開發成本的控制就可以保證項目整體成本可控。實際開發中經常會出現建安成本控制合理，但因為銷售或開發周期拉長導致財務費用大幅提升，造成項目虧損的情況。隨著房地產周轉速度和開發規模的大幅提升，房企需加強現金流的管控，定期對項目的收益進行測算，確保對項目收益的動態跟蹤。成本管控亦需從項目開發全周期的視角出發，在房產開發的各個階段、各業務部門建立全成本控制觀念，業務部門與財務部門聯動，對項目整體的成本進行管控，確保項目現金流及最終收益可控。

（三）缺少統一經營定位下的全過程成本控制

項目獲取前期，為了搶開盤搶工期，很多項目未能對項目的經營定位和產品定位進行充分討論，便匆忙進行設計，快速報建與開工。這種盲目快速推進的項目，在開發過程中常常會出現因定位不清晰，未在前期明確產品標準和成本控制目標，設計中過于注重產品品質而提高配置標準，導致施工圖紙完成后發現成本超標，需重新調整設計方案和配置，甚至出現現場整改的情況，大大影響了開發效率。

（四）項目施工過程成本管理不完善

施工環節是過程成本控制的主要環節。在施工過程中，總承包方往往會因為工程的質量或者是規劃驗收等理由，要求調整設計方案或工程做法進行現場簽證。若不加以嚴格管理，往往會造成建安成本的不可控，這對房企的前期招標圖紙和施工合同的深度，施工過程現場管理的精度均提出了更高的要求。

三、房地產開發各階段成本管控策略

（一）前期投資立項階段

在快周轉的房地產開發模式下，投資階段項目可研報告的深度與精度決定了項目獲取后是否能快速順利的推進并最終實現預期收益。在此階段，成本管控的要點主要包括市場預判與產品定位、強排方案設計、成本預估、稅收測算四個方面。

1．市場預判與產品定位

在對整體市場供給與去化，競品市場進行調研分析后，需對項目的客戶定位、各業態配比、產品標準、售價與銷售周期等內容進行清晰的判斷。其中的售價與去化周期往往是在土地獲取后，最容易發生變化的，二者的調整會對項目貨值、財務成本、現金流等造成重大影響，需在投資階段進行仔細研判。

2．強排方案設計

投資階段的強排設計方案重點是確定整體的設計指標，主要設計內容包含規劃平面布局、各業態產品平面設計、地下室設計等內容。根據項目投資類型的不同，方案設計深度會有所差別，進而對成本的預估精確度也會有所差異。但可售比、地下室面積、公建配套與無償移交物業等對項目收入與成本有較大影響的關鍵指標均需進行準確測算，以避免項目獲取后出現重大指標偏差。

3．成本預估

項目前期投資階段的成本測算關鍵是配置與市場定位相匹配的產品標準，尤其是客戶比較敏感的精裝修、立面、景觀等內容。這項工作需要營銷、設計、成本三個部門協同完成，在很多成熟房企已經建立了標準化的產品線，可以助力前期拿地環節的效率提升。另外一個投資階段需重點控制的成本科目為資本化利息與財務費用，對銷售回籠與銷售周期的科學判斷是保證財務成本可控的關鍵。

4．稅收測算

房地產稅收主要包括土地增值稅、附加稅、所得稅三個主要稅種。投資立項階段對稅收的測算需模擬項目實際操作過程，進行預繳與補繳，并結合各地稅局規則考慮清算時的退稅情況。對于股權收購類項目需重點對土地增值稅進行測算，避免項目獲取后出現大的偏差。

（二）項目前期經營定位階段

項目獲取后，首先需確定項目整體的經營定位，現金流型、均衡型、利潤型項目需在這個階段給予明確。如何判斷，則回到了企業經營的核心訴求-凈資產收益率ROE，即在最短的時間用最少的錢賺取最大利潤。結合房地產項目特點，可總結出項目的地貨比、土地價值、地塊規模、商業占比、預售條件是影響項目經營定位主要因素。地貨比低、土地價值低、地塊規模小、商業占比低、預售時間早的項目適合做現金流型項目。反之則適合利潤型項目，居中則適合均衡型項目。

確定項目整體經營定位后，市場、營銷、設計、成本等各個部門便可在統一的經營定位下推進后續工作，在投資階段市場定位、強排設計、成本預估的基礎上進行細化。經營定位看似與成本管控內容關系不大，但各部門在統一的經營定位下推進工作，對項目的全成本控制至關重要，可以避免交叉工作的反復，如設計未達到成本控制要求反復調整方案甚至是施工圖紙；成本配置標準無法滿足營銷售價預期而反復調整配置等等。這些反復均會造成項目開發周期的延長，財務成本的上升，進而影響項目利潤。

（三）設計與成本工作全面推進階段

這是項目前期定位清晰后，各部門全速推進專業工作的階段，也是成本管控工作的重要階段。成本部門需協調營銷、設計等相關部門，就不同的成本科目進行拆分與明確。如總體方案設計階段，需在前期投資立項的基礎上，細化土建、機電、外立面、門窗、精裝修、景觀等各項限額設計；營銷示范區和樣板房成本配置中，對售樓處的規模、軟硬裝標準，樣板房建設位置等重要成本科目，需結合項目整體經營定位適當配置。

這個階段的成本控制要點是建立成本與設計的協同工作機制，兩個專業部門聯合確定各項指標的目標成本。成本人員應提前介入設計階段尤其是規劃和建筑方案研發階段，不僅要做好施工階段的成本測算，更應做好設計階段，甚至拓展階段的成本測算，逐步形成目標成本動態化。同時，成本人員需做好成本信息收集工作、實時更新主材及物品的價格信息，為設計人員提供實時的成本測算，協助建筑方案的確定。設計人員注重顧客需求和產品質量的同時，也應關注產品成本、主材的價格，加強成本意識，在方案設計過程中時刻注重產品設計對項目成本的影響。

（四）施工階段

施工過程的管理至關重要，好的施工管理可以有效的控制開發周期，進而控制開發成本與期間費用的支出，提升項目利潤。在這個階段可以通過三個方面加強成本管控。第一、嚴格執行圖紙交底工作：開工前對圖紙進行審核，由設計院與施工方進行交底，對不合適的施工做法或者難以實施的部分進行方案調整。避免因現場施工后發現問題再行調整，造成成本的浪費與損失。第二、對現場成本數據的動態跟蹤：現場成本管理人員需加強設計變更與工程簽證管理，嚴控現場成本變更，定期對動態成本與目標成本之間的變化進行更新，及時了解項目動態成本。第三、提高工程現場管理精細化程度：加強工程管理人員技術與管理能力的提升，尤其是對技術圖紙的理解，現場施工做法的判斷和對施工合同的掌握等等。在面臨施工方提出的問題時，可以統籌設計、施工、成本、合約等內容進行綜合評判，增加施工管理的精細化程度。

四、結束語

綜上所述，當前形勢下房地產成本管控的精細化已經勢在必行，傳統粗放的成本管理已經被行業所淘汰。在房地產項目開發的各個階段，成本管控均發揮著非常重要的作用，只有把控好每個階段的要點工作，做到全過程的成本管控與協同工作，才能實現真正的降本增效，實現項目預期收益，最終促成房地產企業的可持續發展。