房地產經濟波動的影響因素及對策探究

陳春梅

（重慶市江北嘴置業有限公司，重慶 400000）

一、引言

新時期，我國社會經濟發展迅速，房地產經濟運行對于民生的影響較大，社會各界對于房地產價格的關注度較高。雖然我國房地產行業發展迅速，但是房地產經濟穩定性較差，波動較多，并且近年來房地產價格漲幅過高，對于房地產經濟波動情況，國家需采取一系列政策進行調控管理。因此，對房地產經濟波動的影響因素以及應對策略進行深入研究迫在眉睫。

二、房地產經濟波動的主要特征

（一）房地產經濟復蘇階段

當房地產經紀經歷低谷后，即可進入經濟復蘇階段，處于供求不平衡狀態，供給量遠大于需求量。有些房地產開發商項目投資數量急劇減少，房地產經紀供需關系穩定，但是，隨著房地產市場凈需求量的不斷增加，供大于求的局面將逐漸發生變化，使得房地產經濟復蘇。

（二）房地產經濟繁榮階段

當房地產經濟逐漸復蘇后，房地產交易量越來越高，與此同時，房地產產品價格租金也會隨之增長，開發商大力開發建設房地產項目。隨著房地產需求量的不斷增加，供給量越來越緊缺，房地產產品價格、租金快速增長，此時部分開發商準確把握市場機遇，大力開發建設新項目，在房地產市場刺激作用下，集團消費以及個人消費快速增長，使得房地產規模越來越大。

（三）房地產經濟衰退階段

在經過房地產市場繁榮時期后，市場逐漸縮小，部分房地產產品價格過高，甚至超過消費者所能承受的范圍，導致消費者對于房地產的需求量不斷減少，供求關系發生變化，甚至造成房地產經濟衰退。此時，房地產投資者會逐漸減少項目開發量，與此同時，已竣工房地產項目超過市場需求量，導致房地產價格不斷降低，同時房地產產品交易量減少。

（四）房地產經濟蕭條階段

房地產市場供求矛盾越來越嚴重，企業市場競爭形勢日益激烈，導致房地產產品價格不斷下跌。由于房地產市場萎縮，交易量銳減，因此房地產市場呈現有價無市的局面，甚至對房地產企業正常運營造成不良影響。

三、房地產經濟波動的影響因素

（一）土地帶來的影響因素

在房地產經濟波動中，土地資源是十分重要的影響因素，土地資源的使用過程類似于產品交易過程，具體而言指的是土地使用權的轉移，其對于房地產經濟的影響較大。我國土地資源豐富，在房地產項目開發建設中，需妥善處理項目與自然生態環境之間的關系，如果對各類因素處理不當，則會對房地產開發造成不良影響。另外，在房地產項目開發建設中，國家政策的影響也比較大，要求房地產企業具有合法土地使用權，然后再對土地資源進行規劃建設，在對土地資源進行開發利用時，如果出現不可控因素，則會對房地產項目建設的順利進行以及市場營銷造成不良影響，導致房地產經濟波動問題。

（二）市場帶來的影響因素

通過對房地產行業發展現狀進行分析，綜合考慮房地產市場實際情況，在房地產產品交易中，房產面積的影響比較大，市場因素可造成房地產經濟波動。在房地產經濟發展中，要求對市場發展趨勢進行詳細調查，明確客戶實際需求，然后對房地產經濟發展進行科學調整。

（三）金融經濟的影響因素

房地產市場具有密集性特征，在運轉過程中需使用大量資金，為了促進市場穩定發展，必須保證資金充足，只有確保房地產市場平穩運轉，才能夠吸引更多投資資金。因此，資金與房地產市場發展相輔相成，為了促進房地產經濟發展，房地產企業應積極與銀行建立良好的合作關系，以貸款的形式引入大量資金，為企業穩定運營發展奠定基礎。對于一些中小型房地產企業，在激烈的市場競爭中，為提升市場競爭力，必須保證資金充足到位，因此，金融經濟對于房地產經濟波動的影響也比較大。

（四）房地產的價格波動

現如今，市場經濟環境越來越復雜，在各行各業發展中，要求對資源進行優化配置，使得各行各業之間能夠形成合理的競爭關系。房地產價格是影響房地產經濟波動的重要因素，對于房地產價格波動情況的預測難度較大。但是，價格對于房地產經濟波動的影響較大，在紅利的影響下，很多資金雄厚的企業積極投入房地產領域，資本投入量巨大，導致房地產市場出現虛假經濟現象，甚至部分地區出現房地產泡沫經濟現象，不利于房地產市場穩定發展。

四、房地產經濟波動的應對策略

（一）規范土地市場

在土地市場管理中，相關政府部門應對土地市場管理予以高度重視，在對房地產經紀進行管控時，應注意以下幾點：第一，需做好總量控制，根據國家相關規定對土地資源進行科學合理的利用，在土地供應方面需要制定科學完善的制度，對房地產市場經營發展情況進行全方位監控管理。第二，在招標拍賣管理中，也應加強規范性控制，強化土地轉讓管理，使得土地招標形式具有市場化特征，在此過程中，還需對行政性土地出讓方式進行嚴格管控，避免在交易過程中發生違規操作行為。第三，政府有關部門需加強對于土地市場的監控管理，不斷提升政府土地供應能力，確保土地市場規范性，同時還應開放土地轉讓市場，將土地使用權轉讓至供應市場中。第四，建立健全土地供應機制，使其能夠為房地產市場發展奠定基礎，政府有關部門需掌握一級市場土地使用權，嚴格控制房地產經濟波動。

（二）針對土地市場開展規范化措施

為了促進房地產企業穩定發展，必須對房地產市場進行全面細致的調查，詳細了解消費者意愿，對各類市場影響因素進行整合分析，降低房地產經濟發展風險。另外，在項目開發管理中，政府有關部門需對房地產開發企業的開發項目規劃設計方案進行嚴格審查，如果發現房地產開發項目不符合要求，則不予辦理規劃審批手續。除此以外，住建部門需對房地產開發項目施工圖紙、設計方案、施工許可證等進行嚴格審查，如果房地產開發項目沒有嚴格依據批準方案進行建設，則應告知城管執法部門，并不予辦理竣工驗收手續。

（三）逐步完善經濟管理體制

房地產市場發展與國民經濟密切相關，在國家經濟發展中，任何行業領域發生較大經濟波動，均可能會對房地產經濟穩定性造成不良影響。現如今，城市化建設速度不斷加快，在城市化建設過程中，需構建完善的經濟管理體制：第一，合理控制房價，并采用優惠政策，比如現如今很多城市居民對于居住環境的要求為經濟適用，對此，在房地產項目規劃設計中，應將經濟適用房作為項目開發對象。第二，創建金融管制體系，在房地產市場的經濟控制中，詳細了解區域經濟管理體制的要求，促進房地產企業可持續發展。

（四）降低投資風險，提高評估和預測能力

房地產企業經濟收益較高，但是在經營發展中所面臨的風險因素也比較復雜，在房地產項目開發建設全過程中，均存在很多風險因素，對此，應采取有效措施合理規避并控制風險因素。政府有關部門應對房地產行業提供政策支持，促進房地產企業穩定發展，另外，房地產開發商在項目開發前，應做好市場調研，及時掌握房地產行業信息和動態，做好完善的準備工作，降低房地產項目開發建設風險。

五、結語

綜上所述，本文主要對房地產經濟波動的影響因素以及優化對策進應對策略進行了詳細探究。房地產經濟波動的影響因素比較多，包括土地市場、金融經濟環境、房地產價格波動等，各類因素綜合作用于房地產經濟發展中，對于房地產經濟穩定發展的影響較大。如果控制不當，則會造成房地產市場經濟波動較大，對此，需加強土地市場管理，采取有效的房地產市場經濟調控策略，制定完善的經濟管理體制，降低投資風險，嚴格控制房地產經濟波動，促進房地產市場穩定發展。