BIM技術在房地產開發全過程成本管理中的應用與思考

李錦旗

（鹽城市城市建設投資集團房地產開發有限公司，江蘇 鹽城 224000）

一、引言

BIM技術是伴隨著信息化互聯網不斷發展所產生的相關產物，它可以利用房地產建設工程有關的信息進行虛擬建模，將房地產建設過程之中煩瑣的環節，進行更加細致的規劃，從而使房地產建設過程中的各個環節顯得更加清晰、明了，對房地產行業的發展和進步具有重要的作用。總體來說，將BIM技術引入房地產開發過程之中的管理工作，是一次信息技術在房地產工程中應用的革新。

二、BIM技術與房地產開發成本管理綜述

BIM技術是互聯網發展的一項信息技術，前期可以將建筑工程的相關信息錄入到系統之中，形成完備的建筑工程數據信息系統，隨后，根據系統所提供的完備的信息，BIM技術就可以利用信息對房地產工程進行建模，從而更明確、更直觀地展現出房地產工程的特點。同時，BIM技術針對前期設計過程之中的方案選擇，工作中期施工環節的管理工作以及后期的交付工作都提供一定的參考和依照。在BIM系統之中幾乎涵蓋了有關房地產的所有信息，其中包括房地產本身的構造信息，相關原料的使用信息，空間信息，施工現場的信息以及其他自然狀況信息。所以BIM技術的建模與實際房地產工程具有一定的相似性，而技術使用可以貫穿于房地產建設的始終，BIM技術在房地產建設的每一個階段都能發揮不同的作用，在房地產行業的發展中承擔起了不同尋常的關鍵角色。

對于房地產開發成本的管理，近些年來已經從原本的預算工作變成了現在的動態全過程管理工作。因為在房地產建設的過程之中會面臨非常多的不確定性因素，因而如果想要對成本進行更好的管控，則需要追蹤到建設過程之中的每個環節。BIM技術就非常有效地解決了這一問題，可以從全過程對成本進行管控。將BIM技術應用到房地產建設的每一個環節之中，對其進行成本管控，不僅能夠有效地降低成本，而且也能夠降低利用的不確定性以及浪費成本的可能性。

三、房地產開發項目成本控制問題分析

（一）項目各階段成本控制分析

在房地產項目的開發建設過程之中，對于成本的管理已經貫穿于每一個環節。對于建設過程之中的具體分段，可以分為以下四個階段。分別是房地產開發的決策階段，設計階段，施工階段以及后期的項目投資回收階段。在這四個不同的階段之中，影響房地產成本的因素也是各不相同的，因此，我們必須根據每個階段不同的特點，對其影響因素進行具體的分析。在決策階段會針對后期進行一定的預測，而后進行資金的相關確定。在設計階段則已經具體到了后期建設過程之中，使用的原材料的多少以及相應的技術和設備都進行了一定的明確。施工階段所涉及到的問題則更多，包括施工現場相關人力、物力和財力的使用以及針對于施工地自然狀況所采取的相關措施，因此，需要尤為注意施工階段的方案設計，避免在這一階段出現紕漏。而在項目成本的回收階段則需要進行一定的營銷工作。這也是房地產建設過程中不可忽視的一個階段，雖然開發過程已經完成，但是如果沒有進行合理、有效的營銷，投資的成本無法進行回收，那么這一房地產建設項目也必將會走向失敗。不過針對于每個階段的特性，通過長期的經驗積累，可以了解到，越早進行相關的決策工作，對于整個房地產建設的成本影響越大。所以在前期的決策階段和設計階段，就需要對房地產開發項目的成本進行嚴格的控制，避免后期在成本方面出現問題，這樣也能為后期的管理工作打下堅實的基礎。

（二）阻礙BIM技術在成本控制中應用的原因

1．技術因素

雖然我國越來越多的房地產企業開始注意到成本控制在房地產工程之中的重要作用，并且開始將BIM技術應用到房地產建設工程的各個環節之中，來盡可能降低成本使用。而且這一技術在我國的房地產行業中也已經發展到了一定的階段。但是由于BIM技術在我國起步較晚，整體發展并不充分，所以其相關的技術仍舊不夠完善，仍然有著很大的發展空間。其中包括BIM技術本身的程序問題、其軟件的造價問題、設計問題以及軟件與相關機構系統的兼容性問題。由于BIM技術在使用的過程之中，需要專門的對接口，但是目前我國很多與建筑行業相關的機構，并不具備承接BIM系統的能力。這也就使得其技術在房地產建設之中推廣具有一定的阻礙。另外由于BIM技術所牽扯到的學科和領域較為廣泛，在具體的操作以及改善過程之中較為困難，需要更加專業、水平更高的技術對其進行支持。并且，有一部分技術人員對于BIM技術的態度并不友好，這些技術人員并不能將BIM技術積極地應用于實踐之中，在相關企業引入BIM技術之后，企業的技術人員也并沒有進行技術的啟用，而是保持消極的態度，在一定程度上導致了技術資源的浪費。

2．經濟因素

房地產工程全過程管理利用BIM技術，將會給相關房地產工程的資本帶來一部分新的支出。這部分支出包括BIM技術的引入、相關設計人員的費用以及技術人員的費用等等，這也為房地產行業的資本運轉帶來了一定的壓力。而房地產工程的相關管理者則需要考慮引入BIM技術的成本以及BIM技術所能帶來的收益之間的差額，從而決定是否要在房地產建設的全過程中采用BIM技術。而我國現階段，由于BIM技術的使用推廣度不太廣泛，所以利用BIM技術，對房地產進行全過程成本管理成功的案例較少，無法為房地產行業的管理者提供一定的案例支撐，分析利弊的難度較大。這也就使得相關管理者在考慮到經濟因素的時候，對于BIM技術的使用仍舊存在著一定的疑慮，不敢放手將BIM技術應用到房地產建設的各個環節之中。

3．操作因素

BIM技術作為新興技術，在使用的過程之中，需要企業具有相關的人才配備。而技術所涉及到的學科范圍較廣，對于相關操作人員的要求更高，技術人員需要具備多方面的專業素養以及知識儲備。但是，目前我國能夠熟練掌握BIM技術的綜合型人才還比較少，所以即使企業引入了BIM技術，在具體的操作過程之中，仍舊面臨著非常多的問題，也可能會導致BIM技術的擱置，造成技術、人才和資金的浪費。另外當下很多企業使用的BIM技術系統并不成熟，在具體的操作過程之中，對于建筑建設建模的每個環節節點控制都不精確。而且無法進行具體的量化分析，得出一個準確的結論。因此，在操作方面存在的一些問題也是導致BIM技術無法大范圍推廣的重要原因之一。

4．法規因素

由于BIM技術在我國發展，還沒有一定的時間長度。這也就使得政府有關部門在對相關技術進行立法的時候，沒有充足的依據。包括一些其他建筑信息模型新技術的成本計量方法，都沒有準確的標準規定。所以相關的技術人員在具體操作的時候并沒有一定的依據，這也就使得BIM技術使用過程不規范，也沒有形成較為完善的流程體系。總體來說影響BIM技術發展的有以下幾個方向，但是在具體的操作過程之中，也存在著很多其他的阻礙因素，仍舊需要不斷的發展。

四、房地產開發全過程各階段BIM應用探討

（一）方案設計階段

前文之中已經提到，在最初的幾個階段，對于房地產全過程的成本控制具有非常重要的基礎作用。所以在方案的設計階段，就需要對房地產的相關預算進行一定的細致考慮，充分考慮房地產建設各個環節的不同特點，預測可能會出現的各種問題。利用BIM技術需要在設計階段對相應的房地產工程進行建模，將設計方案進行錄入，形成信息化的模型。而后BIM系統就可以對模型進行一定程度的分析，形成一定的結果和數據，為設計人員的修改以及后期的決策提供相應的依據，提高決策的準確性和科學性，促進房地產行業的健康發展。而且在傳統的房地產方案設計階段，還需要邀請社會上的相關專家學者進行顧問工作，挑選更為合適的方案。BIM技術可以通過相應的功能，對每一個房地產方案進行一定的辨別和區分決策，具有較為突出的個性化和針對性特征。

（二）招投標準備階段

在招投標的準備階段，相應的投標方和招標方都需要對房地產工程的具體問題進行詳細的探討，制定明確的解決措施和設計方案，以避免在后期出現不必要的糾紛。而BIM技術就可以讓相應的投標方更為直觀的了解到建筑工程的具體內容。相較于傳統的設計圖紙以及設計方案，BIM技術建模可以讓工程具體的問題更有信服力，這樣就可以讓投資方做出更為理性的決策。

（三）施工階段計劃

施工階段是BIM技術應用的黃金階段，BIM技術能夠在這一階段發揮最大效應。因為施工階段對于房地產成本造價的影響因素非常多，包括在施工現場對于人力、物力和財力的分配等等，還包括房地產建設各個環節之間的聯系以及對于施工人員的分組和安置等等。而BIM技術則可以利用相關的數據，甚至是施工地的天氣狀況，做出最為合適的工作安排。這樣就可以讓事故發生的可能性降到最低。

五、結束語

綜上所述，相關的建筑工程也在向著規模不斷擴大、精度不斷提升的方向發展。并且，由于房地產市場利益較高，所以越來越多的企業參與其中，希望能從房地產行業分一杯羹，這就導致房地產市場競爭十分激烈。相關企業想要在市場上獲取更高的競爭力，就需要對全過程的成本進行更加細致的管控。BIM技術的應用是大勢所趨，但是在未來仍舊需要相關技術人員以及學者不斷地進行研究和探索，將BIM技術不斷完善和改進，為我國房地產行業的成本控制以及發展打下更加堅實的基礎。