物業(yè)管理成本控制淺析

劉彥

（江南造船（集團(tuán)）有限責(zé)任公司，上海 201913）

物業(yè)管理的終極目標(biāo)是利潤(rùn)最大化。從收益與成本相減的會(huì)計(jì)公式可以看出，要實(shí)現(xiàn)這一最終目標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)必須從提高收益和降低成本兩方面入手。但是，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，物業(yè)管理企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。特別是隨著物業(yè)市場(chǎng)的逐步穩(wěn)定，物業(yè)管理企業(yè)的收益空間逐步壓縮，企業(yè)難以像以往那樣通過(guò)拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域獲得高收益，全面有效的成本管理是減少資源浪費(fèi)，提高資本投入產(chǎn)出比的重要途徑，降本增效是新常態(tài)下的必然選擇和常用策略。

一、物業(yè)管理成本控制現(xiàn)狀

（一）成本控制未實(shí)現(xiàn)信息化

良好的成本控制必須結(jié)合預(yù)設(shè)、過(guò)程控制和后期處理，沒(méi)有數(shù)據(jù)支持，成本預(yù)算和成本控制系統(tǒng)都不能進(jìn)行實(shí)時(shí)分析。與物業(yè)管理企業(yè)相比，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)主要是提供服務(wù)收入。企業(yè)總收入有限，信息化建設(shè)投資不足。但由于傳統(tǒng)物業(yè)管理職能定位的局限性，物業(yè)管理公司把物業(yè)管理放在了物業(yè)物流管理的位置，而管理人員對(duì)成本管理的重要性認(rèn)識(shí)不足。目前物業(yè)管理系統(tǒng)軟件比較傳統(tǒng)，財(cái)務(wù)系統(tǒng)以財(cái)務(wù)核算為主，無(wú)法滿足企業(yè)對(duì)全面成本管理會(huì)計(jì)工具的有效運(yùn)用。不深入企業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，就無(wú)法為管理人員提供有效的信息，從而影響管理人員決策的有效性。

（二）績(jī)效評(píng)價(jià)體系缺失

績(jī)效評(píng)估通常是為了實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)而設(shè)立的。目前，我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理公司的法規(guī)、制度還處于試點(diǎn)階段。大多數(shù)物業(yè)管理公司沒(méi)有科學(xué)地將人員素質(zhì)與實(shí)際業(yè)績(jī)相結(jié)合，進(jìn)行成本控制。職工人數(shù)較多，勞動(dòng)力成本較低，沒(méi)有積極參與成本管理體系的建設(shè)，造成企業(yè)成本控制流于形式。

（三）組織成本偏高

組織成本在物業(yè)管理企業(yè)的成本管理中占有重要地位。但是，從實(shí)際情況來(lái)看，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏對(duì)成本管理重要性的認(rèn)識(shí)。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)一方面缺乏合理性，行政權(quán)力不夠集中，管理層次低，供不應(yīng)求，同時(shí)也影響著企業(yè)整體影響力。經(jīng)過(guò)幾個(gè)研究部門的統(tǒng)計(jì)，一方面物業(yè)管理費(fèi)用中人事費(fèi)占50%以上，明顯高于其他費(fèi)用，從而影響了成本控制的實(shí)施效果。

二、物業(yè)管理成本控制中存在的問(wèn)題

（一）基礎(chǔ)設(shè)施管理不善

隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司也隨之產(chǎn)生和發(fā)展。這一時(shí)期，物業(yè)公司受社會(huì)環(huán)境的影響，發(fā)展很快，但相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施卻不能配套，同時(shí)影響了物業(yè)管理服務(wù)的效果，造成管理費(fèi)用增加。雖然提高物業(yè)成本可以保證我們的正常運(yùn)營(yíng)，但它必然會(huì)加劇業(yè)主與公司的矛盾。

（二）成本控制手段落后

目前，相當(dāng)一部分物業(yè)管理公司在成本控制過(guò)程中，傳統(tǒng)的手工管理方式，既，也造成了資源配置的不平衡，比如對(duì)資源的利用，很多物業(yè)管理公司都有統(tǒng)一的成本控制方法，但卻存在著很多相似之處，特別是在節(jié)約水電或?qū)⒊杀巨D(zhuǎn)嫁給業(yè)主時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)、人工成本等成本控制方法缺乏了解，應(yīng)根據(jù)不同的發(fā)展階段、企業(yè)定位和服務(wù)重點(diǎn)，采取不同的方法。許多企業(yè)在成本控制方面，只注重事后成本的計(jì)算，而忽略了事前預(yù)算和過(guò)程控制，其效果可想而知。

（三）忽視成本計(jì)劃管理

物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)，缺乏對(duì)成本管理工作的重視，往往只注重操作管理中的問(wèn)題，而忽視了成本計(jì)劃管理，這將導(dǎo)致成本計(jì)劃管理工作被動(dòng)、不能勝任，必須從成本計(jì)劃管理和成本控制兩個(gè)方面入手，以更好地發(fā)揮其作用。

三、優(yōu)化物業(yè)管理公司成本控制的策略

（一）加強(qiáng)企業(yè)成本控制意識(shí)，完善成本管理體系

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本管理理念的內(nèi)部宣貫，通過(guò)專家講座和交流學(xué)習(xí)，擴(kuò)大各部門管理人員和員工的成本管理知識(shí)，保持成本管理意識(shí)，了解相關(guān)的政策內(nèi)容，提高管理水平，認(rèn)識(shí)成本控制的重要性，積極支持成本控制工作，包括系統(tǒng)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃等頂層設(shè)計(jì)的完善，各部門也應(yīng)積極配合成本管理人員共同努力，共同推進(jìn)成本管理體系的建設(shè)。此外，還應(yīng)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，成立專門的成本管理小組或部門，配備專業(yè)成本管理人員，并聘請(qǐng)專業(yè)成本控制人員。

（二）構(gòu)建合理的績(jī)效考核制度

完善的績(jī)效考核體系是物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控的重要手段。改進(jìn)包括員工績(jī)效在內(nèi)的績(jī)效指標(biāo)體系，以達(dá)到規(guī)范的目標(biāo)，根據(jù)考核結(jié)果和確定的薪酬懲罰標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各部門、各員工進(jìn)行獎(jiǎng)懲，起到激勵(lì)員工升遷、提高員工工作積極性、加快建立企業(yè)成本費(fèi)用管理制度的作用。

（三）創(chuàng)新成本管理模式，強(qiáng)化成本計(jì)劃管理

創(chuàng)新成本管理模式一是要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)理念；物業(yè)管理公司不能只做設(shè)備維修和環(huán)境維護(hù)，更要勇于創(chuàng)新，為業(yè)主提供高品質(zhì)的家政服務(wù)，滿足業(yè)主個(gè)性化需求。二是推進(jìn)企業(yè)體制改革。首先，提高成本管理的合理性；其次，應(yīng)從企業(yè)實(shí)際出發(fā)，滿足企業(yè)的實(shí)際需要；最后應(yīng)重視成本管理方案的實(shí)施和人員的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照成本計(jì)劃的要求，進(jìn)行成本管理和成本控制，充分發(fā)揮成本管理的主導(dǎo)作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的成本控制還存在很多問(wèn)題。面對(duì)挑戰(zhàn)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提高企業(yè)成本控制意識(shí)，完善成本管理，推行成本信息化管理，構(gòu)建合理的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，對(duì)企業(yè)成本管理從思想觀念、管理機(jī)制、管理制度等方面進(jìn)行管理，提高企業(yè)成本管理水平。