分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制

劉樂

（南京市溧水區房地產管理所，江蘇 南京 210000）

進行房產面積測繪的時候需要注意測繪結果的準確性，保證相關的工作人員熟練地掌握測繪的工作技巧，精通測繪的規章制度和流程，發揮出測繪工作的最大效果。在進行測繪工作的時候其實還存在著很多的問題，相關的工作人員素質低下，制度和流程不規范，也沒有統一的標準，進行測繪的時候質量和效率都不高，所以一定要根據實際的情況和具體的措施進行分析之后再進行測繪，這樣可以提高單位測繪的質量和水平，促進企業的發展，提高企業的競爭力。

一、房產測繪的重要意義

（一）保證業主利益的重要法律依據

進行房產測繪的時候要注意測繪的面積計算和測量精度，保證相關數據的科學性和合理性，保障產權人的基本利益，也是產權產籍部門在進行法律保護的時候一個重要的參考，這是房地產檔案中的原始資料。在出現了產權糾紛和土地房屋所有權和使用權糾紛的時候，就需要利用這個數據來作為根據進行相關的法律判決，這些資料直接關系到該房屋的產權所有和土地使用權。

（二）有利于維護房產市場的正常秩序

進行房屋建筑建設的時候，最重要的一個指標就是房屋建筑面積，在進行房屋測量的時候一定要保證面積的準確性，因為建筑房屋的面積直接地影響到城市的規劃管理和產權登記、產籍管理等，同時面積和稅費征收、城市地價核算、房產交易、房屋拆遷安置和房屋面積統計等也有不可分割的關系。在購買房屋的時候，大部分的普通人是無法分清楚房屋面積的真實值的，只有專業的從業人員才能摸透房屋面積的具體數字。而在這個時代，商品房的面積非常的多種多樣，很多的開發商為了獲取更多的利益，就會在房屋的面積上做手腳，偷換面積的概念來欺騙消費者。在進行商品房銷售的過程中沒有直接的介紹出面積的數據，之后就很容易出現官司問題，導致商品房買賣雙方出現糾紛，一定要避免這個問題才能提高企業的競爭力，促進市場的正常發展。

二、房產面積測繪中存在的問題

（一）數據采集與變更存在誤差

在房屋建筑工程開始建設的時候要進行一次面積的測繪，這時的測繪是利用圖紙的數據進行預測，在完成施工之后是要根據現場的實際情況進行面積的測繪，這是對建筑進行實測。實測和預測的數據一般來說都會出現差別，因為在實際建設的時候會因為各種各樣的原因和步驟導致建設單位的施工建設面積與預測的理論面積不一樣，但是一般來說差別不會很大，如果實測和預測的面積差別較大就會導致在房屋銷售的時候出現問題。

（二）職責不清，責任不明

在進行建筑面積測繪的過程中一定要用到專業的技術人員，最好可以外聘專業的公司來進行，測繪完成之后再由建筑的測繪部門進行驗收和核驗，保證測繪出來的數據結果準確，沒有問題之后再進行產權登記，這樣才可以保證法律效應生效。測繪部門的身上背負著巨大的責任，測繪部門一定要保證現場勘測和數據入庫的科學性和準確性，防止數據出現錯誤或者是被人篡改、弄虛作假。因為房屋的測繪數據關系到整個房屋產權的登記，在進行房產測繪管理的時候要嚴格地遵守相關的法律法規，避免后續出現糾紛。但是，在出現了問題以后，在相關的法律法規中找不到明確的規定，無法清楚明確的進行責任的劃分，找不到進行責任劃分和說明的具體依據，所以在處理這個問題的時候困難重重，導致消費者維權艱難，無法對相關的部門進行追責，沒有辦法保證消費者的基本利益。

（三）技術標準不完善

在現在這個時代，進行房產測繪的過程中需要用到很多的技術標準，但是很多的技術標準都是不可執行的，這些問題在實際施工的時候才會顯現出來，而且在測繪工作進行的時候還會發現，很多的參數非常模糊，根本沒有辦法滿足房地產行業的需求，一旦出現了產權法律糾紛，也沒有辦法找到相關的措施對這個情況進行解決，導致測繪的質量和水平大大降低。

三、房產測繪中測繪面積的質量控制措施

（一）提升面積測繪精度，規范測繪精度要求

作為消費者，如果要保證好房屋產權的利益，就要積極的要求企業和相關的建設部門做好測繪工作，保證在進行面積測量的時候不會出現問題，測繪的精度和準確度都要滿足國家的要求，保證數據可以符合國家的指標等級。為了這些工作的正常開展和正確進行，一定要雇傭專業的測繪專業技術人員來進行工作，同時還要定期地對工作人員進行培訓和考核，提高工作人員的綜合工作能力和自身素質。在進行測繪工作的時候如果出現了失誤或者是問題，一定要及時地進行返工，重新進行測繪工作，確保數據等符合相關的標準和要求。

（二）規范房產測繪市場

測繪的管理制度還是有一些不完善，所以還是要進行制度的完善，改革制度，增加測繪工作的公開性和透明性，保證測繪結果真實性和有效。進行建筑測繪不僅可以保證消費者的利益，也可以保證開發商等的利益，為多方和多環節的利益提供了保障，所以一定要對這項工作重視起來，保證在進行測繪的時候不會出現問題。在國外有很多先進的方法和經驗值得國內的企業來參考，規范行業和法律法規，提高房地產行業的規范性，同時也推動相關行業的發展，促進國家經濟水平的提高。

（三）嚴格執行一級驗收、二級檢查制度

其實測繪上出現的問題只要及時的檢查就可以很快地發現，但是很多時候都沒有進行嚴格、仔細地檢查，在收尾的時候也沒有進行好檢查工作。所以在進行測繪面積質量控制的時候就需要建立一個嚴格檢查制度，分級層的進行檢查和驗收，保證測繪工作的質量。同時進行面積測繪的人員也要具備相關的專業技能，保證好測繪的質量和水平，在進行測繪之后，進行人員自檢和互檢是非常重要的，要及時地發現測繪問題，可能的話要及時地進行重測，防止使用到不真實的數據來進行參考。進行自檢和互檢之后還要有專業的團隊進行再次的驗收和審核，保證數據測繪結果不會出現問題，經過了兩次的驗收之后，還要進行驗收。驗收的時候相關的制度和規定都會變得更加的嚴格，而且在質量檢測的時候也要保證工作逐漸向規范化和標準化方向進行，進行驗收的時候還需要建立一個專業的檢查小組，檢查小組的構成必須要保持公平公正，而且還要進行實名的登記，明確好檢查小組的責任，并且還要簽署結果報告和責任書，一旦出現問題就可以直接的進行追查，防止檢察人員包庇開發商，影響到消費者的權益。在檢查過程中如果出現問題就要立刻進行提交和改正，最好是要在半天內，也就是十二小時之內完成。

（四）強化人員隊伍建設

測繪的工作人員對專業性的要求非常高，在進行測繪技術質量控制的時候，要對人員隊伍的建設水平進行提高，通過培訓和考核等方式加強工作人員的職業素養和專業能力，根據不同的職業人員來進行專門的培訓，針對性的培養人才，最好可以請到第三方專業的人來進行測繪，避免因為個人能力不足的問題造成測繪工作的失誤，導致出現測繪的問題，進而影響到后期的工作。提高相關人員的工作能力，可以保證好測繪工作的質量和測繪數據的準確性。

四、結束語

對于相關工作人員來說，進行定期的培訓和考核可以提高工作人員的知識水平和技能素養，企業要積極地引進相關的人才和設備，學習國外的先進管理辦法，打造出一個良好的測繪團隊，確保測繪工作的正常進行。同時還要對測繪工作的制度進行改革和完善，制定好追責制度，一旦出現問題就可以及時地對相關人員進行責任追查，這樣可以促進相關人員的工作積極性。做好房地產面積的測繪可以促進房地產行業的發展，促進行業的進步，改進測繪單位的工作制度和監督制度，加強監察和審核的力度，促進房地產測繪的工作。