商業地產實施輕資產盈利模式的問題與對策分析

陳嘉俊

（珠海中寶置業有限公司，廣東 珠海 519000）

以萬科、萬達為代表的傳統地產開發企業紛紛啟動了其商業地產業務的輕資產化模式，進而引發地產行業的無數熱議，輕資產盈利模式在地產行業逐漸得到有效發展。傳統的重資產不但增加了房產企業的抗風險能力，加之資產缺乏流動性，限制了企業的發展，而輕資產可以改善企業資產的流動性，充分發揮各個企業之間的優勢，來提升企業的經營業績[1]。雖說商業地產實施輕資產盈利模式的優勢明顯，但在具體實踐過程中，成功的案例并不是很多，還是受到了一些宏觀及企業自身問題的限制。

一、商業地產的輕資產運營模式

從資本資源整合、價值鏈定位以及業務線選擇三個因素分析，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式。

（一）以運營商為核心

直接以商業地產運營商為自身定位，用專業運營經驗和資源服務于商業地產開發商的模式，選擇新建項目與投資機構合作，投資機構作為財務投資人的類資管模式，就屬于此范疇。

（二）以投資機構為核心

合資基金模式，即運營機構作為受托管理人的基金模式，通過資本運作，改變物業股權結構，綜合考慮公司資本需求以及對物業價值的預期，采取股權投資或債權投資的方式，不僅投資高檔商用物業，還可以介入住宅物業，使公司投資多元化，在不同的市場獲得利潤回報，從而在較短的時間內出售部分股權，獲得項目增值的收益。

（三）集運營與投資為一體

將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自持該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等其他機構投資者持有。運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈，待項目運營穩定并實現資產增值后退出，從而進行循環投資的“地產開發+資本運作”模式。

二、商業地產實施輕資產盈利模式的途徑

（一）售后回租方式

企業資產售后回租已是工業企業常見的一種融資方式，類似于向銀行進行的分期付息、到期還本貸款，只不過合作方由銀行換成了個人客戶及金融租賃公司而已。僅從融資角度而言，運營中的商用物業完全可以向銀行申請長期經營性物業抵押貸款來獲取流動資金，資金成本比售后回租的租金成本更低。但傳統的銀行貸款融資，商用物業始終作為長期資產存于企業，無法將之移出表外實現輕資產，僅僅作為向銀行提供的抵押或者質押等保證措施與增信條件。

售后回租的好處就是能將該長期資產移出表外，在回租期限內不再提取資產折舊，直接實現輕資產化，并把長期資產換取流動資金以支持企業運營，改善企業的資產流動性，迅速提升經營績效。

該方式的核心操作就在于把長期資產移出表外，使公司資產變得更輕，流動性更好。正是如此，售后回租不單是作為一種融資工具和途徑來解決企業流動資金需求，還常被上市公司用來改善短期經營業績以推高股價的一個有效工具。

在我國現有的法律與行業政策環境下，售后回租已成為大型商業地產企業或者持有商用物業較多的大型零售企業實現輕資產化的最普遍途徑之一。

（二）以入股的方式獲得經營管理權

輕資產豐富了商業地產企業的融資渠道，企業可以通過此模式拓展新的業務，利用多元的方式提高資產回收率，分散財務風險，最大化的降低商業地產商的資金壓力及提高其市場競爭力。現在，轉型輕資產的大型房產商所涉及業務比較多，其中以入股的方式獲得經營管理權就是其中一種，例如萬科之前就收購了20個購物中心來提升自身企業的經營管理權，利用收購的企業進行資源的優化整合，從而實現利益最大化。

（三）物業方面以委托的方式交給經營方管理

當前很多商業地產企業隨著自身物業規模的擴大，為了更好地為客戶提供物業服務，常常以委托的方式交給經營方管理，這樣可以節省很多力氣，除了線下服務之外，個別地產企業還開發了線上物業服務，這為客戶與企業之間提供相互溝通及監督的渠道，提升了客戶的感受及信任度，但此種模式對物業方來說風險還是比較大的。

（四）以合資的方式成立運營管理公司

在國內現階段情況，權益或資產出境尚不成熟、金融工具選擇有限、投資機構普遍規模較小、難以支持大型地產企業實現輕資產化的情況下，合作開發或者與專業投資管理機構的合作就成為更為現實的選擇。合資成立新公司的方式已是現代很多轉型地產企業的手段，擁有話語權的企業還是起主導項目的開發與運營，但會將地產項目與合作公司進行合作，這樣可以提高企業的商業價值和品牌影響力，從而提升其盈利額，但此種模式對于運營商來說風險較大。

三、商業地產實施輕資產模式的優勢體現

（一）靈活性強，資源整合率高

輕資產盈利模式可以通過合作開發充分利用各個企業的行業優勢，將投資人、開發商、持有人與運營商分開，明確各自之間的職責，從而提高資源的整合效率，再根據房產行業形勢不斷調整企業之間的合作形式。

（二）節約成本，資產回報率高

傳統重資產模式投入成本高，資產周轉率較低，并且融資方面困難，導致資金周轉慢。加之房價的波動受國家調整政策影響大，在流動資金上往往比較缺乏保障，因而很難獲得資金經營業績的收益。而輕資產模式中，商業地產通過與其他的企業之間的合作，可以結合彼此之間的優勢實現利益的最大化，在收益上，從之前的單一土地房產買賣資產增值收入模式轉化為高效的運營模式，運營模式的改變使得投資商能夠從運營中獲取多方的收益，有效整合各方資源，降低企業運營成本，房產企業之間的資產回報率就會得到有效提升。

（三）提升規模，有利于房產投資企業的快速發展

在互聯網時代下，各行各業都充分利用互聯網廣告的宣傳來提高產品的曝光度，房地產行業亦是如此，現代商業地產通過與其他企業之間的合作，不管是“購房寶”、還是“理財通”，都能夠使房產企業在融資方式上得到創新及獲得更多的渠道，同時也利于提高客戶購房的便捷體驗，房產投資上通過與數據大平臺之間的合作，來高效識別不同客戶之間的需求，從而制定出更好的設計方案，而營銷上則可以通過與各個電商之間的合作來提高企業的影響力，進一步提高房產企業的商業價值[2]，有利于房產投資企業的快速發展。

四、商業地產實施輕資產盈利模式的問題分析

（一）合作企業之間的信任問題

企業之間合作的最大的目的就是實現雙贏，使雙方都能得到更大的收益，因而彼此的信任成了關鍵，商業地產商前期開發投入的資金極高，并且后期運營同樣如此，為此他們最關心的就是收益回報率的情況，商業房地產的市場期是一個長時間的培育過程，一旦運營上達不到他們預期的效果，他們就會對運營商產生信任危機，這時運營商就會面臨撤資的風險，這不利于企業之間的長久穩定合作。

（二）缺少完善的監督體系

很多商業房產商在選擇合作企業上，大多時候因為彼此之間的不了解導致業務開展受到一定的限制，加之沒有完善的監督體系，在很大程度上很從容易造成產品質量達不到商業房產商的理想目標，這在一定程度上會影響到合作企業的信譽。另外，合作企業通過與商業房產商的不斷合作，在提高他們企業的業務能力以及競爭優勢的同時，當其發展到一定程度的時候，也會對原有企業的利益造成一定的影響。

（三）利益分配與責任明確的問題

既然是合作，那么利益分配和責任分擔自然是在所難免的了，商業地產實施輕資產運營模式不是一個短時間的協調問題，而是一個較長周期的合作共處，運營中的任何一環對彼此的合作都會產生一定的影響，因而在運營過程中的合作企業要明確利益的合理化分配，建立一定的互利、保障機制[3]，為此次的合作提供保險。另外，針對經營中出現的相關問題，合作企業要做好責任的劃分，比如經營安全，業績營收，安全防火，甚至商業秘密問題等等，這都是在實施過程中無可避免地情況。

五、商業地產實施輕資產盈利模式的對策分析

（一）建立合理化的業績指標

商業合作最為關鍵的是利益問題，雙方都希望對方能夠給自己帶來更好的收益，這是毋庸置疑的，為此雙方企業在進行合作的時候，一定要建立合理化的業績指標，秉著公平、公正、公開的態度，各自分享應有的利益及承擔相應的責任。

（二）平衡長期收益的合作目標

商業地產實施輕資產是一個長期的過程，在合作上雙方需要不斷磨合，為此要平衡好長期收益的合作目標，建立一個動態平衡機制，不過度陷入短期利益糾紛，否則就會造成本末倒置，從而影響盈利效果。

（三）做好利益分配與責任明確機制

地產合作企業在進行合作之后，對于產生的盈利，要做好利益分配方案，當然在執行合作的過程中，也要明確各方的責任，只有建立好相應的規則制度，才能夠避免不必要的糾紛問題，如此才能夠最大化提高工作效率及資源整合，提升盈利指標，做到不忘初心，合作共贏。

六、結語

商業地產實施輕資產轉型是時代發展的需要，也是與時俱進的商業觀，符合市場的趨勢，但是在運營上不可急于求成，要審時度勢。另外輕資產盈利模式需要商業地產企業本身具備強大的競爭力，并且還要找到適合的合作方，而其他房產企業需要結合自身企業的情況，合理借鑒轉型成功的企業，一步一步來實踐。