新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范研究

黃麗群

（廣西地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，廣西 南寧 530021）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)分析

（一）資金投入大、周轉(zhuǎn)效率低

房地產(chǎn)行業(yè)屬于重資產(chǎn)、資金密集型行業(yè)，企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資較大，需要大量的資金投入，企業(yè)通常需要通過(guò)外部融資保障企業(yè)資金充足。隨著政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，防止市場(chǎng)過(guò)熱，一方面要求社會(huì)金融機(jī)構(gòu)提高信貸利率，提高融資貸款門(mén)檻，另一方面通常實(shí)施限購(gòu)政策避免市場(chǎng)投機(jī)穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲。由于融資門(mén)檻、利息成本提高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金短缺風(fēng)險(xiǎn)以及償債壓力，而且限購(gòu)政策實(shí)施阻礙了房地產(chǎn)資金回籠效率，導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金分布不均衡

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中資金分布往往不均衡，由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金在不同建設(shè)階段具有不同的規(guī)律特征。開(kāi)發(fā)階段，需要投入大量的資金包括購(gòu)買(mǎi)建設(shè)用地使用權(quán)、項(xiàng)目報(bào)建報(bào)批費(fèi)用、工程施工建設(shè)資金等。建設(shè)階段企業(yè)沒(méi)有收入來(lái)源，需要不斷進(jìn)行資金投入。當(dāng)項(xiàng)目獲得《商品房預(yù)售許可證》后，通過(guò)銷(xiāo)售方式回籠資金，項(xiàng)目開(kāi)始產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因而，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)與進(jìn)入市場(chǎng)階段現(xiàn)金流極不平衡，由于建設(shè)周期長(zhǎng)，在建設(shè)階段需要不斷投入大量資金，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

（三）資金流向復(fù)雜存在較大的不確定性

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到進(jìn)入市場(chǎng)階段，需要經(jīng)歷多個(gè)環(huán)節(jié)，包括拿地、設(shè)計(jì)、施工以及裝修等，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，從而保障各個(gè)環(huán)節(jié)工作有效推進(jìn)。由于房地產(chǎn)本身屬于不具備流動(dòng)性的特殊商品，建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要完善的組織管理經(jīng)驗(yàn)，不僅需要與上下游供應(yīng)商、銷(xiāo)售客戶(hù)間建立良好的關(guān)系，而且還需要與政府部門(mén)建立良好的溝通交流關(guān)系。另外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段通常存在許多不確定因素，導(dǎo)致企業(yè)難以確定實(shí)際現(xiàn)金需求，增加了企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流的不確定性。

（四）受宏觀政策影響較大

宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要影響，最直接影響就是土地資源。土地資源具有稀有性特征，土地市場(chǎng)受到國(guó)家控制，國(guó)家對(duì)土地出讓采取競(jìng)拍模式，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本，直接影響項(xiàng)目建設(shè)成本。而且宏觀政策變動(dòng)會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，通過(guò)提高利率基準(zhǔn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，雖然增加的成本最終由消費(fèi)者承擔(dān)，但是在短期內(nèi)會(huì)增加企業(yè)償債壓力，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

二、H房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

H房地產(chǎn)企業(yè)成立于2001年，是某省最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。H企業(yè)成立后抓住市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，企業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，在1994年企業(yè)順利在深交所進(jìn)行上市，拓寬企業(yè)融資渠道，從而為企業(yè)發(fā)展提供充足的資金來(lái)源。H企業(yè)是一家多元化經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)集團(tuán)，業(yè)務(wù)包括住宅開(kāi)發(fā)、酒店開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、市政資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等。隨著H企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目較多，企業(yè)資金需求量較大，潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。本文按照財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型分別對(duì)H企業(yè)籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、盈利風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)以及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

（一）籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期需投入大量資金，企業(yè)往往通過(guò)外部融資為項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)提供資金保障，H企業(yè)由于上市原因，融資渠道較為寬廣既可以通過(guò)權(quán)益融資也可以通過(guò)債務(wù)融資。根據(jù)融資有序理論觀點(diǎn)，權(quán)益融資融資成本高于債務(wù)融資成本，因而在選擇融資方式時(shí)企業(yè)通常會(huì)選擇債務(wù)融資。H企業(yè)自IPO之后并未出現(xiàn)增資、配股等再融資情況，企業(yè)權(quán)益成本較為穩(wěn)定。從企業(yè)短期償債能力指標(biāo)能夠看出，2016年企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比率為1.14，2017年流動(dòng)比率為1.31，2018年流動(dòng)比率為1.21；2016年企業(yè)速動(dòng)比率為0.81，2017年速動(dòng)比率為1.14，2018年速動(dòng)比率為0.95，H企業(yè)短期償債能力指標(biāo)均低于行業(yè)平均水平，企業(yè)面臨較大的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

從企業(yè)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)能夠看出，2016年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為55.74%，2017年資產(chǎn)負(fù)債率水平為65.91%，2018年資產(chǎn)負(fù)債率水平為78.41%，企業(yè)負(fù)債比重較大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因而，綜合企業(yè)短期與長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)能夠看出，H企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）盈利風(fēng)險(xiǎn)分析

盈利能力能夠反映企業(yè)的獲利水平，盈利能力越強(qiáng)企業(yè)能夠獲取利潤(rùn)水平越高，通常財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越小。從H企業(yè)部分盈利能力指標(biāo)變化情況來(lái)看，2016年企業(yè)銷(xiāo)售毛利率為30.86%，2017年為28.07%，2018年為27.5%；H企業(yè)2017、2018年銷(xiāo)售毛利率水平均低于行業(yè)平均水平29.55%、30.14%。而且從企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)情況來(lái)看，2016年企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為-29.5%，2017年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為-11.75%，2018年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為-41.71%。從企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)情況能夠看出，H企業(yè)近三年凈利潤(rùn)呈下降趨勢(shì)，并且在2018年企業(yè)凈利潤(rùn)水平下降幅度較大，考慮到2017年至2018年企業(yè)債務(wù)比重增長(zhǎng)幅度較大，企業(yè)面臨較大的還本付息壓力，在盈利水平下降趨勢(shì)下，可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金投入大，回款周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段企業(yè)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。資金是企業(yè)維持運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，承載著實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值的使命，企業(yè)資金管理水平將會(huì)直接影響企業(yè)最終效益水平與企業(yè)潛在資金風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)對(duì)H企業(yè)近三年資金營(yíng)運(yùn)情況進(jìn)行分析，2016年企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率為0.98，2017年現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率為0.65，2018年現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率為0.35；2016年企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為2.24，2017年企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為1.38，2018年企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為0.26。對(duì)比行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)均值情況能夠看出，2016至2018年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率行業(yè)均值水平均在2以上，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率行業(yè)均值水平為1.86、1.55、1.65。因而能夠看出，H企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率水平遠(yuǎn)低于行業(yè)均值水平，企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率較低，面臨較大的資金壓力。而且H企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率水平在2017、2018年下降幅度較大，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值水平，企業(yè)潛在營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)較大。

（四）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)分析

現(xiàn)金流是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際現(xiàn)金支出，能夠有效反映企業(yè)籌資、投資以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際情況。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程需要持續(xù)不斷的現(xiàn)金投入與融入，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要的影響。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，能夠?qū)ζ髽I(yè)現(xiàn)金支付、償債以及資金周轉(zhuǎn)能力進(jìn)行評(píng)估，從而能夠判斷企業(yè)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，從而加以防范。本文選擇企業(yè)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金負(fù)債比率作為現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，2016年企業(yè)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率為-18.6%，2017年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率為6.91%，2018年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率為-4.95%；2016年企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金負(fù)債比率為-13.3%，2017年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金負(fù)債比為5.1%，2018年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金負(fù)債比為-10.52%。H企業(yè)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金比率與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金負(fù)債比率變化呈現(xiàn)倒V型，先增后降。因而，能夠看出企業(yè)2017年至2018年現(xiàn)金流下滑較大，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流負(fù)值越大，企業(yè)資金通常越緊張，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理安排籌資期限組合

從H企業(yè)籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析，能夠看出企業(yè)短期償債能力較弱，能夠變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)以及速凍資產(chǎn)比率較低，企業(yè)面臨較大的短期還本付息壓力，長(zhǎng)期來(lái)看企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷提升，在2018年已快接近80%，企業(yè)潛在財(cái)務(wù)危機(jī)較大。首先企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理選擇權(quán)益融資與債務(wù)融資，從而合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。根據(jù)權(quán)衡理論觀點(diǎn)，負(fù)債能夠提升企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，但過(guò)度負(fù)債會(huì)導(dǎo)致企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值下降，H企業(yè)可以利用上市優(yōu)勢(shì)實(shí)施增資配股募集權(quán)益資本，不需要承擔(dān)到期還本付息壓力，能夠有效緩解企業(yè)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，從企業(yè)短期償債表現(xiàn)來(lái)看，企業(yè)短期償債能力較弱，因而融資時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮長(zhǎng)期資本作為首選，緩解企業(yè)短期資金壓力，合理配置企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。

（二）提高投資回報(bào)率，合理規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

H企業(yè)需要科學(xué)進(jìn)行投資，投資前需要充分考慮項(xiàng)目的可行性與潛在報(bào)酬率，從而提高企業(yè)項(xiàng)目盈利能力。一方面，H企業(yè)需要加大對(duì)成本費(fèi)用控制力度，通過(guò)實(shí)施預(yù)算管理，有效落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行精細(xì)化管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)階段成本費(fèi)用控制，提高企業(yè)盈利表現(xiàn)。另一方面，H企業(yè)需要適時(shí)把握宏觀政策變化，抓住政策扶持發(fā)展帶來(lái)的投資機(jī)遇，從而提高企業(yè)項(xiàng)目收益，提高企業(yè)盈利水平。另外，企業(yè)需要審時(shí)度勢(shì)，積極防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)下行壓力背景下，企業(yè)發(fā)展受到影響，企業(yè)間應(yīng)當(dāng)放棄競(jìng)爭(zhēng)采取強(qiáng)強(qiáng)合作方式共同抵御風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)間合作，有效分散企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)企業(yè)需要及時(shí)審視市場(chǎng)發(fā)展以及行業(yè)動(dòng)態(tài)，從而及時(shí)作為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的潛在損失。

（三）完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警控制體系

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是公司發(fā)展中客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)。H企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警系統(tǒng)，以通過(guò)識(shí)別、分析、管理和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的發(fā)展提供安全性保障，有效地控制和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先，H企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析系統(tǒng)，以現(xiàn)金流、償債能力指標(biāo)、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)以及發(fā)展能力指標(biāo)作為集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，全面識(shí)別分析企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析特定風(fēng)險(xiǎn)并確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。然后，企業(yè)需要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來(lái)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，及時(shí)提醒企業(yè)關(guān)注與防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。H企業(yè)涉及業(yè)務(wù)較多，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?jié)撛谪?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)用預(yù)警信息系統(tǒng)不僅提高了內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)信息交流的效率，而且能夠有效打破部門(mén)間、業(yè)務(wù)板塊間信息孤島現(xiàn)象，實(shí)時(shí)對(duì)不同業(yè)務(wù)板塊風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)進(jìn)行預(yù)警，提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

（四）靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)與宏觀政策變化

房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)波動(dòng)以及宏觀政策影響較大，隨著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積累規(guī)模加大，對(duì)外部政策以及市場(chǎng)波動(dòng)就會(huì)越發(fā)敏感，市場(chǎng)波動(dòng)與政策變化可能會(huì)放大企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。首先，H企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)變化制定不同的業(yè)務(wù)模式，通過(guò)科學(xué)調(diào)研分析市場(chǎng)需求以及市場(chǎng)供給情況，從而做好統(tǒng)籌規(guī)劃，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。例如，H企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出售率較低，可以通過(guò)實(shí)施租賃與銷(xiāo)售靈活變動(dòng)的業(yè)務(wù)模式，通過(guò)有效靈活制定業(yè)務(wù)模式，有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。其次，H企業(yè)需要針對(duì)政策變動(dòng)調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，有效應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，“去杠桿”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)調(diào)整企業(yè)融資策略，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，將企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)開(kāi)拓融資渠道，拓寬融資資金來(lái)源，保障企業(yè)資金鏈穩(wěn)定。