談房地產企業會計核算存在的問題和對策

江學才

（廣東筠城置業有限公司，廣東 云浮 527400）

一、房地產企業會計核算對經營管理的重要性

隨著市場經濟體制改革的不斷縱深發展，我國房地產行業經歷了一番蓬勃發展的偉大歷程。改革的浪潮之下，為房地產企業發展創造了無數的新機遇，也使其面臨著一些挑戰。房地產開發產品與普通的商品有著天然的不同，房地產企業項目開發呈現需要投入大額資金、項目周期時間比較長、施工環節繁多、工作量大等特性。加之房地產政策及市場的不確定性因素，為減少企業經營風險，對房地產會計核算工作提出了更加嚴格的要求。

會計核算是通過真實、完整地記錄、統計、分析各項經濟業務活動的基礎上，為決策者提供會計信息，使其更好地掌握企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況。會計核算除了給決策者提供有用信息之外，還可以幫忙房地產企業監督經濟活動過程存在的問題，客觀評價企業經營管理成效。通過開展高質量的會計核算工作，能夠為房地產企業經營決策的制定提供重要參考依據，進而為提升企業經濟效益，同時促進企業社會效益的增長，使得企業能夠從容地應對激烈的市場競爭，成功地化解經營困境，為企業的長遠發展奠定良好基礎。

二、房地產企業會計核算的現狀分析

房地產產品開發業務的特殊性決定了其會計核算的復雜性。房地產企業開發的產品品種多，施工時間跨度長，涉及的會計核算環節繁雜又眾多。因此，核算過程中容易產生各種問題，主要包括成本對象確定的復雜性、增值稅會計核算的不規范、內部控制體系不健全等。

（一）房地產企業成本對象確定的復雜性

國家層面對房地產成本核算方法特別是各項成本的分攤方法沒有具體明確的規定，只是在財政部印發的《企業產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）中對成本核算對象和成本分攤方法做了原則性的規定，缺乏詳細的成本核算操作細則。一般規模稍大一些的房地產開發項目，需要分期開發，開發周期往往較長，每期開發要分別完成多個工程節點，涉及工程合同數量眾多，成本對象選擇性較大。項目開發初期階段，產生的開發成本費用主要包括土地出讓金、契稅、城市基礎配套費、拆遷補償成本、前期工程支出等，該階段發生的成本費用多為項目共同成本。隨著項目開發的推進，逐漸會發生建筑安裝工程、基礎設施費、公共配套費、資本化利息、工程監理費用、工程咨詢費用及其他開發間接費用等，此時的開發成本支出根據分包合同包含的工程范圍不同，可能出現分別涉及多期項目、同一期項目的多種開發產品或者某一類開發產品等情形。在這種紛繁復雜的大背景下，房地產企業成本對象確定比較復雜，在實際操作過程中會出現缺乏明確的標準導致成本對象混亂的狀況。而房地產開發企業是根據核算對象進行成本歸集與分配的，成本對象確定的復雜性便會導致核算不精確，不利于成本分析管理及項目績效評價。

（二）房地產企業增值稅會計核算不規范

自2016年5月1日開始，房地產行業全面實行“營改增”，國家先后發布了一系列房地產行業相關的增值稅文件。房地產行業涉及土地價款在增值稅銷售額中扣除、簡易計稅、增值稅預繳等較復雜的增值稅稅務處理政策。另外，財政部為配合“營改增”的實施發布了《增值稅會計處理規定》（財會[2016]22號，以下簡稱“22號文”），該規定中明確指出增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置二級明細科目和三級明細科目，且針對每個科目核算的內容都做了明確的規定。可以說，對房地產企業來說，無論是增值稅稅收政策，還是增值稅會計處理規定都是相當的復雜。在實際操作過程中，鑒于房地產企業財務人員的專業水準參差不齊，較容易出現增值稅會計核算不規范，如“應交稅費-應交增值稅”科目期末余額未按規定結轉至“應交稅費-未交增值稅”或者“應交稅費-多交增值稅”科目；“應交稅費”項下增值稅相關明細科目期末余額與增值稅申報表應納稅額或者期末留抵稅額不一致等情形。這些不規范的情形，使得房地產企業面臨較大的潛在稅務風險。

（三）房地產企業內部控制體系不健全

企業財務會計核算作為內部控制體系的重要組成部分，自然會受到企業內部控制水平的影響。由于很多房地產企業內部控制管理制度不完善，使財務部門會計核算工作難度加大。首先，部分工作流程缺少一套完整有效的規范制度的約束；其次，費用化物料管控缺失；最后，崗位考核制度不健全。如房地產企業的項目部人員在實際工作中，并沒有把工程簽證情況及時向財務部門反饋溝通，而是直接在簽證業務完成了補簽合同，再將合同報送財務留底。再比如，營銷部門購買的促銷禮品或者接待的酒水，入庫時并沒有接受財務部人員的監督，而是由營銷部門自行管理使用，會計核算時一次性計入費用化支出。這種情況下，較容易造成這些物質的失控，從而滋生亂象或者資源浪費。這些行為違背了企業內部管理基本原則，易造成成本費用異常波動，使房地產企業的財務信息和實際支出情況不符，嚴重降低了會計信息的質量。

三、完善房地產企業會計核算的對策建議

房地產企業會計核算產生的問題是由不同的原因造成的，因此需要有針對性的解決辦法，不同的問題需要制定不同的應對策略。

（一）房地產企業必須明確成本核算對象

正確劃分成本核算對象是準確核算成本的基礎，在房地產企業當中，成本對象通常分為最終成本對象及過渡性成本對象兩大類。首先，房地產企業應根據開發項目立項時所規劃的具體產品，確定最終成本核算對象。最終核算對象為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用最終承擔對象。會計各分期根據立項規劃的業態如高層住宅、大平層住宅、商業、辦公樓、車位等分別核算出各業態動態的開發情況。與立項規劃保持一致還有利于動態成本的管控，已發生的成本結合將要發生的成本，實時掌握項目成本運行狀態及整體收益情況，管理層可以視情況適時做出必要調整措施，保障企業經營管理目標最終順利實現。其次，房地產企業應結合各項工程分包合同涉及范圍的具體情況，設置過渡性成本對象。過渡性成本對象用于不能直接分配到最終成本對象的開發成本支出的歸集，然后根據受益性原則，期末將過渡性成本對象歸集的成本再分配到對應的最終成本對象中去。在實際操作中，成本對象的分類可通過在科目中設置輔助核算項目實現，且過渡性成本對象輔助核算項目期末應無余額。

（二）規范房地產企業增值稅會計核算，降低稅務風險

房地產企業應按照稅法相關規定進行增值稅稅務處理，同時增值稅核算方面也應該遵從其相關規定。首先，房地產企業應結合企業的實際情況，根據22號文的規定，制定企業內部的“增值稅會計處理規定”，甚至編寫房地產開發項目從收到預收款預繳增值稅至開發產品交付達到增值稅納稅義務發生時間整個業務流程的增值稅會計核算案例。其次，積極開展內部增值稅會計核算的培訓，提升財務團隊的專業水平。再次，應將增值稅會計核算與增值稅納稅申報相結合進行協同管理，增值稅會計核算應與增值稅納稅申報的結果鉤稽關系應準確無誤。最后，房地產企業應建立“增值稅納稅申報審核制度”，在各期增值稅申報之前，審核企業增值稅會計核算與納稅申報相關欄次內容邏輯關系是否正確，經審核無誤后方能進行后續的增值稅納稅申報及完稅等相關工作。通過實施以上改進措施，能夠提升財務團隊增值稅會計核算質量控制的意識和能力，刺激財務組織活性，切實降低增值稅涉稅風險。

（三）加強內控體系及績效考核制度建設

首先，房地產企業內部控制能夠提供企業主動適應及應對外部環境沖擊的能力，推動公司預定目標健康持續發展，實現企業長期戰略目標。因此，加強和完善內控體系建設顯得至關重要。企業需要在傳統房地產企業內部控制體系之上不斷推陳出新，結合企業當前特點以及未來發展規劃，制定切實可行適合其自身的企業內部控制體系。內部控制體系必須包括企業層面的內部控制和業務層面的內部控制，針對不同的業務流程設計相應的內部控制。同時，不斷完善房地產企業治理結構，進一步強化董事會、監事會、經理層及各職能部門的作用，明確企業的決策權、執行權和監督權相互分離，形成制衡。房地產企業應當設置內控審計部門，對企業內控建立及實施情況進行監督檢查，評價其有效性，發現內部體系缺陷，及時跟進改正。

其次，建立健全房地產企業內部考核激勵機制，激勵企業員工充分發揮工作積極性。房地產企業通過建立完善的綜合評價指標體系，包括財務指標及非財務指標，遵循“以定量指標為主，定性指標為輔”的考核導向，對企業一定時期內的生產經營狀況及內部控制進行科學的評價與考核，建立責權與獎罰相結合的制度，堅決實行“有功必獎，有過必罰”的考核原則，激勵企業員工的工作積極性以及自主性，最大限度地激發企業活力。

四、結語

房地產企業會計核算可以對房地產企業日常經濟活動情況進行如實反映，做好房地產企業會計核算工作，房地產企業管理者根據財務數據進行分析，提供房地產企業經營決策有用的信息，為企業提升經營管理指明方向。通過房地產企業日常會計核算管理，可以動態掌握企業的資產狀況、經營成果及現金流量情況。因此，加強會計核算有利于提高房地產企業項目成本管理水平，防范稅務風險，還可以提升企業內控水平，激發企業活力；判斷房地產企業當前所處的發展階段，保障企業長遠戰略目標的實現。