房地產企業財務成本管理存在的問題及對策研究

王家艷

（泰豪產城集團股份有限公司，貴州 貴陽 550025）

一、房地產企業財務成本管理的重要意義

（一）提升競爭力保障企業正常發展

改革開放以來，房地產企業如雨后春筍般迅速崛起，尤其是從2008年4萬億資金刺激下房價一路高歌猛進，翻了幾倍甚至幾十倍。在高利潤的引誘下，大量的中外合資、合作、獨資、私營開始參與房地產的開發銷售，全國各地一夜之間變成一個建設房子的大工廠，也滋生了大量的炒房團。經過近30年的發展歷程，房地產泡沫越來越大。從2010年“史上最嚴調控”拉開序幕，在“去庫存”“去杠桿”“房住不炒”的宏觀定位下，政府多次出臺“限購限貸，限售限價”調控政策。2017年，房地產迎來最嚴調控年，住建部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》及九部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》指導意見，各地相應出臺住房租賃政策扶持住房租賃市場的發展。在多重政策調控下，房地產市場銷售受到嚴重沖擊，至今中國各省樓市成交量普遍下滑，房地產進入史上最嚴寒冬。非常時期，加強財務成本管理，提升自身競爭力，保障企業正常發展對企業具有重要戰略意義。

（二）規范流程管理提高開發速度

房地產業開發周期較長，一般從拿地、立項到交房辦證，至少經過2年以上的開發周期，滾動開發項目周期更長。在如此長的開發過程中，會存在各種計劃外事項發生影響工程進度，拉長開發周期，增加企業管理成本及經營風險。如設計變更、工程返工、發生質量及安全事故導致停工、偷工減料影響驗收等。如果將成本管理與開發過程相融合，完善流程管理，加強每個環節的監督控制，降低意外事件的發生，提高生產效率，可以促進項目如期完工或達到縮短開發周期的作用。

（三）有利于稅收籌劃降低企業稅負

房地產稅負成本較高，據報告統計，2008-2017年，我國企業平均總稅負為25.89%，不同所有制企業和不同行業間差異明顯，房地產企業總稅負最高，在40%以上。企業總體稅收負擔是相對于企業在一定期間繳納總稅款而言的，用企業支付的各項稅收除以企業增加值衡量。企業支付的各項稅收反映企業按規定支付的各種稅費，包括消費稅、營業稅、關稅、土地增值稅、房產稅、車船使用稅、印花稅、所得稅、增值稅等。房地產企業開發周期長，過程復雜，從拿地、立項、建設、銷售、完工交付及權證辦理等，每個環節都會有稅費發生。做好財務成本管理，提前做好稅收籌劃，有利于降低企業稅負。

（四）降低成本費用提高企業經濟效益

房地產企業從購入土地、設計、施工到銷售環節都需要投入大量的成本費用，企業通過強化成本核算與控制可以進一步降低企業開發成本，使企業在競爭激烈的房地產市場中取得價格優勢，增加市場銷售定價空間，可以加速企業庫存去化，縮短銷售周期，減少推廣宣傳費用及企業管理費用，同時使資金減少投入，可以降低資金占用成本，增加成本利潤率，加大資金流動速度及項目開發速度，提高企業經濟效益。

二、房地產企業財務成本管理中存在的問題分析

（一）項目流程管理不規范

房地產是一個新興行業，發展歷史較短，對項目開發管理沒有形成完整的制度管理體系，很多企業都是邊摸索邊改進，以至于在此過程中走了不少彎路，付出了大量的管理成本。

房地產業開發周期長，資金投入大，項目工程流程繁多復雜，從地勘到市政配套，從主體工程到安裝工程，從土建工程到裝修裝飾工程，從材料進場到竣工驗收等，涉及業務環節程序多、范圍廣，每個環節都需要現場管理人員驗收、簽證等，但因項目管理制度不完善，沒有制定每個環節工作規范標準，導致現場執行中人為操作等很多因素出現，例如，驗收超過實際工程量的工程確認單；與施工單位聯手編造假簽證單；提供與規定品牌、規格、數量、質量不符的材料設備；在不符合驗收標準的隱蔽工程確認單上簽字導致工程返工等。現場驗收簽證確認單是工程預決算對工程量確認的原始依據，數據如果失實，將會增加企業的開發成本，給企業造成大量的經濟損失及質量安全風險。

（二）未建立健全成本費用預決算有效管理機制

1.缺乏動態成本監控

房地產項目開發是一個長期的投入過程，成本管理貫穿整個開發周期。很多開發商因管理人員水平有限，沒有對項目進行目標成本測算。大多重視工程工期及工程節點完成情況，但對整個項目需要投入多少成本，每個工程節點成本已投入情況缺乏動態成本監控意識。只能本能地按照工程計劃節點施工付款，至于是否該發生，是否在預算內發生，沒有進行關注重視，因此導致開發成本像和面團一樣越滾越多，超過可控范圍，給企業造成損失。

2.工程預決算缺乏監督管理機制

很多房地產企業沒有對項目進行預算，或者有預算也只是作為結算取數依據而已，未對工程進度結算進行成本預決算控制，導致竣工決算總額總是超過合同預計金額。在工程進度結算或竣工決算時，只憑現場提供的資料及施工單位報送結算資料進行審核，未對資料的真實性和準確性進行查實，沒有監督管理機制，無法對成本進行有效控制，造成成本大量增加，資金大量流失。

3.未對開發費用進行預決算有效控制管理

與傳統行業不同，房地產業開發周期長，建產投入期需要很長時間，而銷售成本、管理成本、資金成本卻每年度都需要發生，投入產出比只能等項目結束才能準確計算。因此很多房地產企業沒有對開發費用進行計劃統籌，甚至為拓展市場，大量投入廣告宣傳，為保障資金充足，大量融資等，到項目清算時，才發現開發費用已經占據很大比重，再想進行控制已晚，造成企業利益損失。

（三）部門間未進行有效溝通

很多房地產企業各部門間各自為政，只負責各自工作范圍內的工作，未進行有效溝通，如工程部只負責現場管理，設計部只負責畫圖設計，當工程部發現施工與圖紙不相符時，未及時與設計部進行溝通反饋，而等到發現問題時，工程已經實施，只能推倒重來，造成返工損失。業務部門不懂財務，沒有財務成本控制意識，財務部門不懂業務，沒有深入到業務中去，無法及時發現問題，阻礙了企業財務成本有效管理。

（四）缺乏績效考核及審計問責機制

很多房地產企業未將成本控制加入績效考核中，同時未定期對項目情況進行審計，無法及時發現問題，或者發現問題沒有進行追責懲罰，以至于使企業成為相當于沒有防護軟件的電腦，隨時可能發生被侵害的風險。

三、提升房地產企業財務成本管理的對策研究

（一）完善項目流程管理制度

房地產企業應建立《材料管理制度》《施工圖紙會審管理制度》《工序交接驗收管理制度》《現場簽證、設計變更管理制度》《安全生產管理制度》等，明確工作標準范圍，細化權力與責任、權利與義務，強化崗位管理責任制，完善工程流程，按照流程標準完成施工準備階段、實施階段及收尾階段等各項管理工作，做好項目進度控制、安全控制、質量控制、成本控制等，保證項目按標準順利完成，最終實現財務成本的有效管理。

（二）建立健全成本費用預決算管理機制

房地產企業應建立《工程預、決算管理制度》。項目開始前，按照項目投入概算進行成本的預測和決策，制定工程項目的目標成本，結合實際情況，預計各項費用的實際投入，編制成本計劃，并制定切實可行的成本控制措施，定期進行動態成本監控。在工程進度結算及竣工決算時，應對資料進行審查，有必要時需到現場進行查驗，保證資料來源的真實性和數據的準確性，并對數據進行預決算比對，對相關結果進行分析，如果預決算數據存在比較大的差異，則應該查明原因并提供特批文件，避免違法亂紀現象的出現。

另外，還需建立《廣告宣傳管理制度》《財務管理制度》《行政管理制度》《薪酬福利管理制度》等，每年編制費用預算，制定費用使用計劃，按月進行費用使用監控，年末進行預決算分析管理。并完善授權審批簽字流程，明確責權。

定期對開發成本及開發費用使用情況進行核實通報，對異常情況進行分析，加強對成本費用的使用監控。

（三）加強業財融合

房地產企業應建立信息化系統對成本費用進行管控，保證部門間信息共享，數據及時傳遞，便于各部門及時掌握第一手資料，發現問題及時溝通及時解決。信息系統搭建工作需要做好以下兩點。第一，借助現代網絡信息平臺不斷優化房地產企業的財務成本管理方式，能夠運用科學合理的管理方式解決實際經營管理中遇到的各類難題。第二，加強和完善企業對財務成本信息網絡技術工具的選擇，并做好財務成本管理環節的把關工作，從而為房地產企業順利開展各項財務管理 工作奠定良好的基礎。

同時應加強對員工的專業培訓及業務培訓，讓職能部門了解熟悉業務，讓業務部門熟悉掌握財稅法規，促進業財融合，強化財務成本有效管理。

（四）建立考核及審計問責機制

房地產企業應建立《工程項目審計管理制度》和《成本費用審計實施辦法》 等，定期對項目開發過程進行內部審計，包括項目招投標合規性檢查，工程進度結算、竣工決算審計，現場簽證、工序驗收資料審計，資金支付流程、合同審批流程、印章使用流程等合規性檢查等，并建立監察制度，根據審計結果對相關責任人進行問責處罰。同時制定《績效實施管理辦法》，將控制成本費用進行量化，并責任到人，定期進行統計并對結果進行考核，以提高員工參與控制成本費用的積極性和主動性，加強財務成本控制管理。