供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)的問題及發(fā)展路徑研究

周詩怡

（武漢工程大學(xué)，湖北 武漢 430021）

一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的含義

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是從供給層面提高質(zhì)量，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化資源配置，增加有效供給，讓供給與時(shí)俱進(jìn)的靈活的去適應(yīng)需求。以此來，更好滿足人民群眾日益增長的對(duì)美好生活的需要，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的現(xiàn)實(shí)意義

目前，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，社會(huì)不穩(wěn)定因素增加，急需從供給側(cè)方面進(jìn)行改革升級(jí)。我國將結(jié)構(gòu)性改革入到房地產(chǎn)市場調(diào)控之中，形成“調(diào)控+改革”的房地產(chǎn)市場發(fā)展政策組合拳，有利于平衡房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定持續(xù)增長。[1]通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，去產(chǎn)能，依法依規(guī)對(duì)于僵尸企業(yè)進(jìn)行治理，讓生產(chǎn)要素重新流動(dòng)起來；去庫存，實(shí)現(xiàn)供給匹配需求，激發(fā)市場活力，讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展；因時(shí)制宜的去杠桿，提高金融監(jiān)管水平，在經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的時(shí)候，穩(wěn)定匯率，在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的時(shí)候，再來宏觀調(diào)控。深入調(diào)研，根據(jù)居民的不同經(jīng)濟(jì)水平，提供滿足居民生活需求的房產(chǎn)，盡可能地讓每個(gè)人都有房可住，改善民生。

三、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與很多行業(yè)都相互關(guān)聯(lián)，影響廣泛。房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)變化，牽動(dòng)影響著每個(gè)居民的生活以及財(cái)富。

（一）重點(diǎn)城市房價(jià)上漲，房租下降

1.租房市場，反映的是市場上的真實(shí)供需，反映的是大多數(shù)普通人的收入負(fù)荷情況。帶有短期性質(zhì)，是存量市場

現(xiàn)在房租下降，是短期的，主要是由于目前正處于經(jīng)濟(jì)低迷階段，許多人都在觀望，在沒有好的投資渠道下，如果房租稍微有上漲，基于租售比，房地產(chǎn)價(jià)格就有上漲動(dòng)力。租金下跌，房價(jià)上漲，說明房地產(chǎn)的房子賣不出去，由于租售比，收回房屋成本的時(shí)間變長，風(fēng)險(xiǎn)更大。但是，現(xiàn)在的情況是短期的，是存量市場。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年1月15日，全國18個(gè)重點(diǎn)城市全年租金平均水平有所下跌，同比下降13.21%。總的來說，商品的價(jià)格是圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)。但是租金的漲跌主要由大形勢(shì)決定，大勢(shì)如果低迷，房租不跌，租客不愿意繼續(xù)租房。其次就是資本成本過高，空房幾個(gè)月?lián)p失的比一年降低的租金更大。巨大的資金壓力，迫使房東必須快速把房子租出去。

2.買房市場，更帶有金融屬性，帶有長期性質(zhì)，且更受預(yù)期影響，目前主要是增量市場

全球都是寬松的貨幣政策，中國的m2增速創(chuàng)下新高，短短四個(gè)月，暴增11萬億。增加的錢大概率流向房地產(chǎn)。貨幣越寬松，投資者和置換群體也就越多。許多熱盤大多都具有改善性和投資性。高收入群體都喜歡買學(xué)區(qū)房、大戶型、高檔樓盤、別墅。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期對(duì)高收入群體的生活影響不大，對(duì)低收入人群有較大影響。企業(yè)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，很容易就選擇裁員來維持經(jīng)營。低收入群體，因?yàn)樯瞽h(huán)境不同，可替代性較高，有失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于有資本有資金的人來說，投資黃金太慢，銀行利息更低，股票風(fēng)險(xiǎn)太大，對(duì)比之下房產(chǎn)投資是比較靠譜的選擇。所以房價(jià)還是有持續(xù)上漲的動(dòng)力，房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅。買房人能從銀行獲得貸款，加杠桿也是推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)力。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)經(jīng)過洗禮，數(shù)字化發(fā)展迅速，在今后，預(yù)計(jì)智能化建筑和施工將會(huì)成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。今后建筑業(yè)企業(yè)的競爭力，要從供應(yīng)鏈，即采購、備料、人力資本，創(chuàng)新鏈，即研發(fā)設(shè)計(jì)，業(yè)務(wù)鏈，即業(yè)務(wù)管理到價(jià)值鏈，即銷售、資金循環(huán)的全過程，看是否都能做到數(shù)字化的高效記錄、儲(chǔ)存、檢索、加工和利用，看數(shù)據(jù)對(duì)全流程管理是否達(dá)到有機(jī)的滲透、融合和管控。

（三）國家實(shí)施積極的政策來刺激消費(fèi)，扶持經(jīng)濟(jì)

數(shù)據(jù)顯示，2019 年我國商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比增速分別為-0.1%和 6.5%，2020 年為了釋放短期剛性需求，會(huì)在一定程度上略微施行政策性寬松。政府出臺(tái)積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，力求實(shí)現(xiàn)“六保”和“六穩(wěn)”，刺激需求，維持經(jīng)濟(jì)。而今年的積極的貨幣政策比往年更加靈活適度，綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，增強(qiáng)貨幣流通性。財(cái)政政策力度更大，今年赤字率很可能超過3.6%，財(cái)政赤字規(guī)模比去年增加1萬億元，同時(shí)發(fā)行1萬億元特別國債。期望以這些積極的政策對(duì)沖經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期的消極影響。

四、房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

（一）部分房地產(chǎn)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，忽略環(huán)境效益

在綠水青山還是金山銀山這個(gè)問題上，部分房地產(chǎn)商只看中眼前利益，往往忽視環(huán)境效益，導(dǎo)致了開發(fā)地區(qū)附近生態(tài)環(huán)境的破壞，影響周圍居民的生活。雖然短期可以獲得更多利潤，但是長期來看不利于打造品牌口碑，更不利于可持續(xù)發(fā)展。

（二）“去庫存”問題依然嚴(yán)峻

購房者分為剛性需求購房者和投資性購房者。2000年以來，房產(chǎn)的價(jià)值是肉眼可見的速度在迅猛增長，人們紛紛感嘆沒有在早期投資性購房。目前，對(duì)于大多數(shù)人來說，房價(jià)是一筆需要舉全家之力才能支付的資金。特別是一二線城市，房價(jià)過高，給普通人帶來了巨大的壓力。但從某種角度，中國傳統(tǒng)文化帶來的購房價(jià)值觀念，讓當(dāng)代人不得不背上的生活壓力，增加了社會(huì)的不穩(wěn)定因素。一方面是買不起，而另一方面，區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，三四線城市開發(fā)的房產(chǎn)供給量大，但是居民的購買力不足，也造成了商品房空房積壓越來越多。需求與供給不能匹配，讓資源無法得到充分利用。

（三）住房租賃市場良莠不齊，管理無序

住房租賃市場發(fā)展相對(duì)落后，主要是因?yàn)槠浔贿吘壔苌偈艿秸P(guān)注。首先是市場上住房租賃供給，主要是以個(gè)人出租自有閑置房產(chǎn)為主，個(gè)體自由買賣，未受過專業(yè)訓(xùn)練，也沒專業(yè)性的機(jī)構(gòu)參與，未統(tǒng)一租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不利于形成完善的住房供應(yīng)體系。其次部分租客通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來了解信息，進(jìn)行交易。但是存在部分不法機(jī)構(gòu)，發(fā)布不實(shí)信息，造成信息不對(duì)稱，侵犯承租人的合法權(quán)益。最后就是缺乏系統(tǒng)完善的法律，保障租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。

五、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展措施

（一）政府充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能

2020年，GDP出現(xiàn)了40多年來的首次負(fù)增長，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱性行業(yè)的形勢(shì)也不容樂觀。一方面要對(duì)地方政府的權(quán)力進(jìn)行監(jiān)督，把權(quán)力放進(jìn)制度的籠子，反腐倡廉。另一方面要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則，監(jiān)督政策的有效實(shí)施，調(diào)控房價(jià)，不讓房產(chǎn)價(jià)格在價(jià)值上方持續(xù)上漲，深切貫徹“房住不炒”，緩解人們的住房需求，不被房價(jià)壓垮，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)于那些只求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，破壞生態(tài)環(huán)境的企業(yè)嚴(yán)厲打擊，通過增稅、罰款等方式，要順應(yīng)自然，走生態(tài)文明發(fā)展道路。

（二）由需求側(cè)向供給側(cè)轉(zhuǎn)型是重點(diǎn)

早期房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，是由于人們有強(qiáng)烈的住房需求，而且當(dāng)時(shí)房價(jià)較低，人們普遍負(fù)擔(dān)的起。而當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)商只需以少量資本投入，就可以獲得n倍的利潤回報(bào)。提起房地產(chǎn)行業(yè)，都知道是利潤豐厚的行業(yè)，由此吸引了大量投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。而近些年來，房價(jià)過高，消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)需要進(jìn)過深思熟慮，比較無數(shù)家，房產(chǎn)沒有足夠的優(yōu)勢(shì)，無法打動(dòng)消費(fèi)者。因此，在買方市場環(huán)境下,為適應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的盈利模式,從買方的角度出發(fā)制定供給策略和轉(zhuǎn)型方案,比如從價(jià)值、環(huán)境、交通等方面突破，如此才能培育新的盈利模式。[2]

（三）企業(yè)要積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)自身要抓住數(shù)字經(jīng)濟(jì)的契機(jī)，投資深度發(fā)展數(shù)字化升級(jí)。一旦有個(gè)別企業(yè)積極進(jìn)行革新，勢(shì)必會(huì)引發(fā)其他企業(yè)的危機(jī)意識(shí)，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化改造，不斷實(shí)現(xiàn)行業(yè)的信息化、數(shù)字化與智慧化，形成房地產(chǎn)商的核心競爭力。

（四）企業(yè)降低成本，促進(jìn)消費(fèi)

降低成本，一是可以直接壓縮企業(yè)利潤，降價(jià)促銷，這種方案只適用于短期，不能解決根本問題。更好的方法自然是企業(yè)進(jìn)行科技創(chuàng)新，以新產(chǎn)品、新材料，優(yōu)化資源配置，降低開發(fā)方面的成本；優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)，選拔專業(yè)性人才，不讓企業(yè)內(nèi)部的蛀蟲占用資源；降低土地成本和拆遷成本，通過拆遷再投資的手段充分利用現(xiàn)有土地資源。

（五）充分發(fā)揮地方各房地產(chǎn)協(xié)會(huì)及相關(guān)組織的扶持作用

房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要積極反應(yīng)，發(fā)揮其相關(guān)職能。首先要加強(qiáng)與企業(yè)溝通交流,為房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，盡可能的提供幫助，提供在線培訓(xùn)、視頻會(huì)議等服務(wù),為會(huì)員企業(yè)排憂解難。其次是全面收集協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)的困難信息與意見建議，及時(shí)傳達(dá)給政府主管部門,盡力爭取政府支持，做好會(huì)員單位與政府間溝通橋梁。最后還需要認(rèn)真研究政府相關(guān)政策文件,及早準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)預(yù)案,幫助企業(yè)解決實(shí)際困難。

六、結(jié)語

綜上所述,在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下，房地產(chǎn)行業(yè)要深入市場調(diào)研，及時(shí)掌握居民的新需求，來調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以去庫存為重點(diǎn)。在目前高房價(jià)的背景下，在解決過剩庫存的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的發(fā)展。