談房地產項目成本管理控制路徑

焦麗娜

（山東臨礦置業有限責任公司，山東 臨沂 276000）

一、引言

近年來，我國房地產行業高速發展，房價一直處于上升的階段，房地產行業取得了快速發展。其實，房地產是受到國家政策影響極大的一個行業，因為該行業自身的特殊性，也導致了需要靠龐大的資金和復雜資金鏈以及運轉資金的周期去維持，如果想要一份較好的利益，那么就需要對房地產項目的每一個階段都要進行合理的成本管理，這也是非常有必要性的一個管理方式。從某種意義來看，只有成本上的低資金消耗才可以幫助房地產企業在競爭激烈的環境下持續健康發展。因此，房地產企業需要嚴格地把每一個階段的工作做好，只有做好了這些基本工作，才可以為房地產企業提供可觀的經濟效益。

二、我國房地產項目成本管理控制的路徑分析

（一）詳細進行對于土地的選購

房地產項目不同階段有著不同的管理，所有的事情我們必須都要把基礎做好。就該行業而言，我們只有把成本管理的初始工作做好才可以降低資金的消耗。在對房地產項目購買土地的時候，大多數情況下只講求性價比，就直接進行了土地的購買，致使在以后的過程中可能出現其他意料之外的問題。因為房地產企業購買土地可能存在很多因素，比如價格是否與這個城市的位置匹配、該地塊是否屬于此城市未來發展的重點區域。

房地產行業是一個需要耗費大量資金的一個行業，現在對于市場現狀我們首先就要對未來的發展進行分析，根據分析出來的結果再對選擇中的土地來進行進一步的了解，結合自己積累的經驗以及對產品的詳細了解去對土地進行合理規劃。對于綜合條件比較好的土地，更是要進行詳細的資金運算，從結果和土地兩者結合企業的自身情況，去考量這塊土地是否與該項目匹配。最后再根據從各種渠道來了解土地的售價、成本等等問題。合理的測算出最后的成交價格，從性價比中去挑選最適合的土地。

（二）針對設計時的成本管理

在房地產行業中，大部分的人都會覺得施工階段是需要投入資金最大的一個環節，其實不然，在整個房地產的項目中，施工階段僅僅只是根據設計圖紙去實施而已，投資的時候早就在設計時花了資金，在進行施工的時候只會花費一些額外的工程費。在設計的時候我們對成本管理的控制主要是從這幾個方面來實現。

1.提前預算好大概的費用

在剛開始進行設計的時候，我們就應該根據預算來對成本進行一個大概的控制。在起初我們開始設計的時候，一定要結合企業和實施人員的綜合水平，一定切記志大才疏。在對每一個環節上我們也要做到合理的控制。具體來說，在房地產設計當中，設計人員應該充分結合當前的市場發展動態以及原材料供應市場的價格浮動情況對支出成本進行核算，然后在明確房地產建設資產投入的基礎上進行合理設計，對房地產建設材料、設備、勞動力等進行合理設計規劃，以此從根本上降低成本支出的超出概率，為成本支出的合理控制奠定良好的基礎。

在設計圖紙的時候，在確保質量的前提下，盡可能地減少不必要的預算開支和對項目的臨時變動，假如說是因為設計圖紙的失誤造成了成本的額外增加，那么就會影響整個項目的利潤，必須事先進行好的規劃和控制。

2.對設計圖紙進行嚴格的審核

設計在整個項目中是一個非常重要的階段，圖紙的整體質量可以對設計階段的結果有著重大的聯系。所以說為了保證圖紙的可靠程度我們一定要對圖紙進行加強，只有加強了對圖紙的審核我們才可以保證在設計階段的順利實施。所以也可見這個階段在整個項目里的重要性，它也占據了我們整個項目中的核心地位。結合以前的建筑工程經驗去看，我們必須要與設計專業人士以外的人員對設計進行查看，這樣也可以對設計方案進行更好的完善。設計圖紙的完善也會大大的避免了因失誤帶來的經濟損失，這也為我們的后續施工帶來了很大的方便，還可以進一步的幫助我們提升對整體建設的成本管理控制。

（三）找尋承包人階段的成本管理

在獲得了完善后的設計圖紙之后，我們一定要嚴格按照圖紙上的設計進行施工和建設，并且要在與預算的范圍內進行。接下來就是要尋找承包商的階段了，在選擇承包商的時候我們一定要引入招標競選制度。所以我們一定要嚴格進行招標。只有保證好招標的質量，才可以篩選出來優秀的承包商。以此來提高整個施工的綜合效率，如果雙方合作的好，還可以進行長期性的合作模式，也有利于雙方共同發展。從另一角度來看，這種招標的方式也更加能夠保證該市場的公平性和專業性。

在進行找尋承包商的時候首先我們就要對招標文件進行質量上的提高，只有自身足夠優秀才可以吸引更加高質量的承包商。企業也要對自己的項目非常了解，在對自身項目進行標價的時候，要根據質量技術等各種綜合方面去進行定價，如果是一些很具有專業性的工程項目，那么就要找尋更加專業的認識去進行中標，要保證質量和價格成正比。

詳細的發包模式我們應該根據其工期和質量等各個方面去進行選擇，只有這樣我們才可以降低整體的風險。一般來說我們都會采取公開招標，根據競選的制度去對承包商進行高質量的選擇，還可以找尋專業的機構，組成評標組，去對招標進行公平嚴格的選拔，通過相關的規定對其的保密性加固。

在確定了對招標的施工團隊后，我們就要開始進行簽訂承發包合同了，最終中標的價格就是我們合同上的價格。要確保合同的保密性，把雙方的工作義務準確的寫進合同里。在有需要的時候還要交給專家進行詳細的審核。以此來保證合同的公平性，保證合同不會存在漏洞。也有利于工作的順利開展。對于工程撥款都是階段性撥付，這在合同中也有說明，所以在執行的時候應該嚴格按照合同來進行施工，施工方完成哪一個階段就進行哪一個階段的撥款，防止進度支付造成資金上周轉的困難。

（四）施工的階段的成本管理控制

圖紙設計完成后，工程的具體方案也基本完成了，這個時候就是施工階段地開始了，因為大多數的投資都會在這個階段進行，所以我們要加強對于這個階段的成本管理，避免多余的投資浪費。所以說這個階段也是對成本管理的一個重要階段。

（五）審查施工方的設計方案并進行改善

在房地產項目中，開發商應該對施工方的整體設計方案做好嚴格的檢查，其中對具體的條件、方案以及整體進度的計劃都要有嚴格的標準。在不滿意的情況下，可以令其進行優化修改，保證各方面的整體進度。在施工方進行施工時，還要做好對他們的監督，在保證質量的前提下盡可能地加快工程的周期，加快工程的實施。但是萬不可因為過分追求工期縮短而導致工程質量的問題，一定要避免這種本末倒置的情況出現。

（六）合理的對工程變動進行上報

因為建筑工程本身就是一個極其復雜的工程，所以在房地產項目中牽扯的問題也比較得多，整體施工的進度以及一些瑣碎的事情都會影響雙方的矛盾。而這些矛盾的產生很可能對我們的投資造成損失，嚴重影響了我們工程項目的經濟效益。如果想在工程上有一定的變動，首先我們就要去結合整個工量的變化，觀察是否對我們的效益產生了大的影響；值得注意的是我們每一次變動的時候都要經過發包管理人同意之后才可以進行。如果在最后整體改動的范圍比較大，就要重新讓有關的審查部門進行二次審查，還要活得其他部門一一的批準。總而言之，只有把這件事處理妥當，才可以保證我們企業的經濟效益。

（七）提前做好反索賠資料收集

因為現在的很多承包商維權意識很強，這也會讓我們的發包方會產生很多計劃外的支出，對于這種情況的出現，我們只能提前做好一定的措施，在最初簽訂合同的時候就應該細心地去收集可能會被索賠的材料，提前做好反索賠的工作，只有提前預判，才可以及時的補救。

（八）細心檢查結算階段的質量

房地產項目的最后一個階段就是對工程的結算，我們在結算階段時要審查資料是否齊全，工程量是否屬實，最后再看合同上以及現實的定額單價符合要求，還有其他的一些費用，是否準確，所以我們在審核的時候一定要認真仔細。結合設計的圖紙以及合同上的內容作為依據，去判斷工程的整體質量，一定不要遺漏了隱蔽性的細節工程量。

（九）提高職工們的整體意識

最后，房地產企業還要保證所有職工們的整體意識，一定要讓職工們知道成本是一個可以控制的因素，需要大家的共同的管理才可以對成本進行整體的降低，把具體的責任落實到每一個人，對職工們的工作情況也要納入工程管理中，每個人都要做成本的合理控制者，并對職工們進行定期考核，只有這樣才可以讓職工們和成本控制有著直接的關系，從而可以調動職工們的積極性。

三、結論

綜上所述，在對房地產項目成本管理的控制中，我們可以看出來房地產項目的成本管理和工程項目里每一個參與者都有著一定的聯系，所以我們一定要加強對各個階段的成本管理，并在保證質量和工期的情況下，盡可能地去減少我們投入的資金，保證用最小的成本去獲得最大的經濟效益。