房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作

白云艷

（天津盛世鑫和置業(yè)有限公司，天津 300041）

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，由于工期長(zhǎng)、審批流程繁瑣、參與方眾多，如果企業(yè)不能保證高水平的工程造價(jià)管理，在每個(gè)階段均可能造成額外的成本支出，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合效益。因此，制定完善的管理方式，全面提高工程造價(jià)管理質(zhì)量至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作的重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)期，很多投資者看到了其背后蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，想盡一切辦法籌集資金，試圖“撈一筆”。然而房地產(chǎn)開發(fā)涉及土地審批、原材料購(gòu)入，加之建筑設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列流程，稍有不慎即會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)難以為繼，很多投資商由于資金鏈斷裂，無法繼續(xù)開展，致使?fàn)€尾工程頻繁出現(xiàn)。面對(duì)此種局面，相關(guān)部門調(diào)整了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，提高了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，使現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了健康、可持續(xù)發(fā)展的模式。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作，不僅能夠降低開發(fā)成本、提高綜合利潤(rùn)，還能夠建立通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)把控工程進(jìn)展的有效機(jī)制，從而提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作的有效方式

2.1 項(xiàng)目決策和工程設(shè)計(jì)階段融入造價(jià)管理意識(shí)

造價(jià)管理需要滲透工程的每個(gè)階段，即從項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段即需開始運(yùn)用成本控制思維。首先，決策階段需要根據(jù)規(guī)劃要求，就工程的總體規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行反復(fù)論證，將成本支出圈定在合理范圍之內(nèi)。其次，在對(duì)工程實(shí)施的具體環(huán)節(jié)進(jìn)行總體及分階段設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該融入造價(jià)管理意識(shí)。比如根據(jù)施工時(shí)間的不同，部分施工作業(yè)內(nèi)容需要考慮額外的因素，究竟會(huì)對(duì)總成本造成何種程度的影響，應(yīng)該進(jìn)行系統(tǒng)性地考慮。最后，除了決策者和設(shè)計(jì)師，其他參與人員也應(yīng)該逐漸提升工程造價(jià)成本管理意識(shí)，進(jìn)而在施工作業(yè)時(shí)避免不必要的支出。

2.2 項(xiàng)目招標(biāo)階段詳細(xì)論證造價(jià)成本

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目總體規(guī)劃，面向市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，一方面需要詳細(xì)論證造價(jià)成本；另一方面必須對(duì)工程的質(zhì)量作出預(yù)期判斷。首先，招標(biāo)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)必須對(duì)工程的總體規(guī)模等情況了然于心，針對(duì)投標(biāo)企業(yè)提出的方案進(jìn)行深入調(diào)查研究，特別是材料設(shè)備的采購(gòu)、人力資源費(fèi)用支出等，應(yīng)該充分參考市場(chǎng)平均價(jià)格，避免因缺乏了解而遭受損失。其次，工程的造價(jià)與質(zhì)量之間存在科學(xué)的辯證關(guān)系，二者應(yīng)該呈現(xiàn)出正向增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，即成本投入越高、工程總體質(zhì)量也應(yīng)該越好。但很多時(shí)候，達(dá)到相同標(biāo)準(zhǔn)的成本支出存在一定的浮動(dòng)范圍，如一臺(tái)設(shè)備存在5種功能，只需要使用其中的4種即可達(dá)到目標(biāo)要求，未經(jīng)使用的第5個(gè)功能很可能無需購(gòu)入。針對(duì)此種情況，相關(guān)人員可以進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，從而有效控制成本。最后，如果投標(biāo)方將造價(jià)壓得過低，需要警惕，因?yàn)闆]有任何企業(yè)希望賠錢經(jīng)營(yíng)，貪小便宜終將吃大虧［1］。

2.3 項(xiàng)目實(shí)施階段靈活調(diào)整資金使用方式

進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段之后，為了應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)設(shè)置應(yīng)急資金，保證工程順利進(jìn)展。但根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，很多時(shí)候?qū)υ撡Y金的運(yùn)用方式不甚理想。一方面，部分人員心里有數(shù)，認(rèn)為無論發(fā)生什么情況，均有備用金“兜底”，因此在施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)麻痹大意、沒有遵從安全操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)而造成損失的現(xiàn)象；另一方面，負(fù)責(zé)人對(duì)資金控制得“太死”，當(dāng)施工過程出現(xiàn)意外情況，必須立刻追加資金投入時(shí)，受限于復(fù)雜的資金審批流程，最佳投入時(shí)機(jī)經(jīng)常會(huì)被錯(cuò)過。基于此，必須根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整資金使用方式。此舉一方面能夠提高施工人員的意識(shí)，另一方面是顧全大局，在保證工程繼續(xù)開展的情況下，還可以及時(shí)收集成本數(shù)據(jù)，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度為企業(yè)工程造價(jià)管理工作的開展提供經(jīng)驗(yàn)。

2.4 竣工結(jié)算階段詳細(xì)對(duì)照成本支出

竣工結(jié)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行工程造價(jià)管理最后一項(xiàng)，也是最重要的環(huán)節(jié)。第一，需要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及預(yù)算數(shù)據(jù)，對(duì)階段性工程的實(shí)際成本支出進(jìn)行核算，確認(rèn)差值產(chǎn)生的原因。比如高層住宅為配合7級(jí)抗震，總包合同按常規(guī)暫定55kg含量的鋼筋量，但經(jīng)過精確測(cè)算和優(yōu)化設(shè)計(jì)后，實(shí)際需要使用鋼筋含量為45kg。針對(duì)此種情況，需要根據(jù)總包合同的附加條款，重新核算并降低合同額度，在支付工程款時(shí)需要特別注意。又如合同圖紙中約定太陽能管道支架為單根管獨(dú)立支撐，但在實(shí)際施工過程中采用了3管共用支架和其他專業(yè)管道共用支架，在竣工審查核算時(shí)，必須對(duì)實(shí)際情況與合同約定存在出入的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格對(duì)照，保證管道支架等工程量核算的精確性。第二，對(duì)建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)較為嚴(yán)重的問題時(shí)，責(zé)令整改的同時(shí)還應(yīng)該按照合同書中的有關(guān)規(guī)定扣除相關(guān)費(fèi)用，使造價(jià)管理制度得到實(shí)際應(yīng)用。

3 結(jié)語

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了曲折的過程，時(shí)至今日，若想在法律及相關(guān)制度允許范圍內(nèi)獲得更高的利潤(rùn)，必須使每一個(gè)環(huán)節(jié)的工程造價(jià)管理質(zhì)量維持較高的水平。為了達(dá)成此種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策者及財(cái)務(wù)人員應(yīng)該對(duì)可能導(dǎo)致成本浮動(dòng)的原因進(jìn)行深入調(diào)查，制定出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)方案。