基于“共居”理念的歷史街區網格化更新框架構建研究

高永吉，趙紫辰

(1.大理大學 工程學院，云南 大理 671000；2.云南師范大學 文理學院，云南 昆明 650000)

1 引言

在中國快速城市化的進程之中，中心城區由于交通便利，公共服務設施配套齊全等先天優勢，使城區中衰落的歷史街區租差不斷增大，在利益的驅使之下，大批開發商對歷史街區進行了曠日持久的破壞性開發建設，其表現形式多種多樣，譬如大刀闊斧地推倒重建、整齊劃一的美化運動或驅逐原住民的商業開發等。這種粗放的歷史街區更新模式雖然在一定時期內對城市發展起到了推動作用，但從城市長遠發展來說，卻切斷了積淀深厚的歷史文脈，造成了今天為世人所詬病的“千城一面”的城市景觀。為了探索存量規劃新時期的歷史街區更新方法，本文引入了“共居”理念，結合網格化管理模式，構建由居民主導，政府、居民、非盈利組織多方參與的歷史街區更新框架，致力于解決歷史街區文脈斷裂、社會空間隔離和人居環境惡化等問題。

2 “共居”理念概述

2.1 “共居”社區產生背景

20 世紀下半葉，以丹麥為代表的北歐地區由于社會的劇烈變革，個人和家庭的需要與現存的居住方式出現了越來越大的分歧[1]。家庭的核心化使得居住的發展主要是為核心家庭而設計的，然而與此同時老人、單親家庭、獨居者的數目也在不斷增加，許多人面臨著照顧小孩、社會孤獨，長期缺乏社會和經濟支持的困難，于是人們開始尋求一種居住環境，能夠將職業生涯與養育子女結合，在工作、家庭、社交生活中找到平衡點[2]。“共居 (Cohousing)”社區由此應運而生。

2.2 “共居”社區概念界定

與“共居”相關的概念還有“多代居”、“合作居住”等，在此主要研究無血緣關系的代際共居社區，本文中以“共居”社區進行指代。“共居 (Cohousing)”社區是一種私人發起，為營造強烈社區感，居民參與開發居住各階段，以促進環境管理和社區凝聚力為核心目標的社區[2]。社區通常由20～30戶組成，社區內建筑主要由私人住宅和共有建筑兩部分組成，私人住房可滿足家庭基本生活需求，共有建筑為社區居民共享，一般包含廚房、餐廳、兒童游樂室、車間、客房、洗衣設備、花園等。因具有相同居住理念和生活目標，居民們共同生活，相互交流，分享社區資源，形成互助合作的和諧社區[3]。

3 歷史街區更新困境

城市中的歷史街區是地域性傳統民居的博物館，也是民俗文化的保育園，承載著當地民眾的生活記憶，但隨著城市化進程不斷加快，城市對土地的開發強度不斷增加，尤其是遍布傳統建筑的歷史文化街區，在新一輪的城市更新中已經被貪婪的資本逼入絕境。

3.1 資本圍城

雖然歷史文化街區在保護規劃中都劃定了紫線保護范圍，但人居環境惡化與優越的區位條件之間形成的租差，造成資本涌入，推動歷史街區更新改造，主要表現為以下兩個方面。第一，地方政府與開發商為了各自的利益形成同盟，開發高端商住綜合體，使歷史街區面積縮水；第二，隨著創意階層的崛起，具有文化底蘊的歷史街區對創意階層有著極大的吸引力，購買或租賃街區中的傳統民居并加以修繕改造，成為席卷全國城市更新運動的新風潮。

3.2 街區“老齡化”

歷史街區面臨人口老齡化，建筑和基礎設施老齡化，這使街區的生活品質下降，居住環境持續惡化。

3.2.1 人口老齡化

歷史街區中的原住民以老人為主，年輕居民為了縮短通勤時間、孩子就近入學，已經搬遷至居住條件更加優越的現代住區，大量老宅空置，部分居民將空置住宅修繕，并分租給街區周邊營商或打工的外來居民，從以上居民成分可以看出歷史街區中生活主體為中低收入，受教育程度較低的弱勢群體，能力有限，發展意識落后，歷史街區逐漸變成了城市中的貧困區。

3.2.2 建筑老齡化

歷史街區中的建筑通常包括歷史文化建筑、近現代建筑和私搭違章建筑。歷史悠久的傳統建筑一般為土木結構或磚木結構，由于傳統建筑產權關系復雜，原住民外遷，空置多年外加風雨侵蝕導致老宅破敗坍塌現象時有發生。外來租客增加的同時，街區原有公共空間被占有，甚至出現私搭違章建筑，影響傳統風貌和公共安全。

3.2.3 基礎設施老齡化

歷史街區由于建筑密度較大，街巷狹窄，基礎設施更新成本較高，導致部分歷史街區缺少排污設施，民居中缺少現代的衛生設施，仍使用傳統的旱廁或馬桶，嚴重影響居民身體健康。街區中供水、供電管網老化，存在漏水、漏電等安全隱患。此外，照明設施不足，夜晚街區活力下降。

3.3 社會隔離與文脈斷裂

歷史街區中由于文化程度較高的年輕居民外遷，剩下獨居老人與租客，人口結構單一，社會階層同質化，傳統社會網絡關系消解，鄰里關系日漸疏離，導致私搭亂建現象頻發，社會安全問題嚴重，甚至形成與周邊城區隔離的孤島。同時也由于承載街區歷史文化的原住民大量遷出，隨著獨居老人的不斷離世，街區將變成僅剩傳統外殼的死物，完全喪失地域靈魂。

4 “共居”理念視角下的歷史街區網格化更新框架

4.1 歷史街區網格化更新

將歷史街區在城市管理信息平臺上根據實際情況劃分為若干個網格，分期輪動，按照網格單元進行有機更新，資源整合的同時，提升基層社區精細化管理能力。每個網格對應一個共居單元，根據共居單元的規模，每個網格容量不超過30戶，共居單元業主委員會代表作為網格督導員，當共居單元出現問題時，督導員直接與街區所處的基層社區管理監督中心進行問題反饋，監督中心將問題整理后匯總到調度中心進行決策執行，執行結果最后由監督中心進行民意調查，并做出評價。運用地理編碼技術，將構成歷史街區的城市部件按照地理坐標定位到單元網格地圖上，通過網格化城市管理信息平臺對其進行分類管理[4]，利于街區內文保單位及建成環境的整體性保護和人居環境提升。

4.2 共居單元構建

4.2.1 方案構想

通過基層社區征集歷史街區居民意見，確定試點共居單元，成立共居單元居民委員會，集會商討共居試點單元居民應當履行的共識性約定，并將單元內的文保單位或空置用房進行功能更新，作為單元居民的共有建筑，設置老年活動室、圖書室、會議室等活動用房，讓閑置空間物盡其用，利用政府優惠政策募集修繕資金對試點單元進行人居環境整治與提升，為大學畢業生、青年創業者和草根藝術家提供長租公寓，對于愿意利用業余時間照顧共居老人的租客，提供房租優惠或減免，營造代際互助、和諧生態的共居單元。

4.2.2 方案實施的參與主體

國外的共居社區通常可分為政府主導共居社區，居民主導共居社區和機構主導共居社區三種類型。結合中國社區規劃的實踐經驗，可以選擇自上而下與自下而上相結合的機構主導型共居社區模式，機構主要包含學校、科研設計機構、歷史保護團體和其他慈善機構等。由機構來協調“上”與“下”之間的關系和順序，形成機構主導，政府、居民多元參與，共商共治。

4.2.3 方案實施困難與應對策略

4.2.3.1 方案實施周期長

為使參與主體之間達成共識，需耗費大量的時間進行協商，這也限制了共居社區的規模，但在高質量發展的時代背景下，小規模、漸進式的有機更新成為社區更新主流，共居理念是符合新時代發展內涵的。控制實施周期，需要構建完善的居民自治組織，制定高效合理的議事規程。

4.2.3.2 權屬復雜

歷史街區中的傳統建筑權屬關系復雜，有的幾代人共有，有的幾家人共有。在更新過程中由于利益主體較多，增加了項目推進的難度。此類情況可以參考以下兩種不同的解決方式：第一種是基層社區邀請專家給與專業意見，共同確權，并進行產權分割；第二種是在共居試點的選擇中盡量選擇產權明晰的住宅進行修繕，做到權責明確。

4.2.3.3 資金短缺

由于共居理念主要依靠居民的自組織行為來維持社區的運轉，但完全寄望于收入微薄的歷史街區居民自籌修繕經費，會使方案落地遙遙無期。為了使共居理念在歷史街區更新中生根發芽，可以由以下幾種方式籌措資金。

(1)政府專項資金。在城鎮建設用地短缺，公共保障性住房建設滯后于城鎮化步伐，在城中村、老舊住區和歷史街區中探索保障性住房的政策措施，既能緩解公共住房的壓力，同時也能填補城市更新中的資金缺口。此外，歷史街區中的文保單位修繕、景觀風貌維持及基礎設施完善，資金來自于文保局和城建局的專項撥款，可用于城市修補專款專用。

(2)眾籌。歷史街區是當地民眾心中承載地域特色的活化石，也記錄了眾多老者的成長記憶，憑借歷史街區這一厚重的文化特質，重塑城市品牌形象，借助新媒體渠道向社會各界人士進行眾籌。

(3)機構募集資金。高校教師及科研機構研究人員可以申請科研課題，利用科研經費填補參與歷史街區調研、設計產生的部分費用，做到研究經費驅動技術支撐。通過聯系各級慈善機構募集歷史街區修繕資金。

5 結語

歷史街區在城市更新過程中，經歷著不同的命運：有的在商業資本的游戲中，慘遭外來文化入侵，從內到外，面目全非；有的則脫離市場，在原住民的苦心經營下，破敗不堪，茍延殘喘。如何在保護原生文化的基礎上重構歷史街區的社區意識成為街區復興的關鍵著眼點。通過文獻研究發現源于北歐的“共居”社區所提倡的以共有建筑為活動中心，小規模，居民全程參與，共享互助的理念，與具有中國特色的網格化管理的概念相結合，構建出一套全民參與、多元共治的歷史街區更新框架。