柘林鎮鄉村民宿發展研究

■高 玨

2015年，中央印發了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，并開始在全國33個地區實行為期兩年的試點。2018年，第十三屆全國人大常委會第七次會議表決通過了關于修改農村土地承包法的決定，使得農村土地實行“三權分置”的制度法定化。不難看出，土地是農村最大的資源，也是農村發展的關鍵點。盤活土地，既能集約資源，又能促進農村發展，而在“三塊地”改革工作中，宅基地改革和農民關系最為密切。奉賢區柘林鎮現有的宅基地改革方向共有兩個，宅基地流轉改建成鄉村民宿就是其中之一。

一、柘林鎮鄉村民宿現狀

奉賢區柘林鎮是位于上海市最南部的一個近郊鄉鎮，距離上海市中心僅42千米，林綠覆蓋率高，水田交錯，多條高速貫穿，交通便利。自黨的十九大以來，柘林鎮大力發展鄉村振興，密切關注農村環境整治。從2017年起，推進河道治理、藍天保衛戰、和美宅基創建等工作，給農村發展打下了基礎。

隨著農村土地制度的不斷完善，特別是“三權分置”制度的法定化，不少人看到了農村宅基地的市場價值，農民手中的宅基地也迎來了營利變現時代。2018年，上海市人民政府辦公廳正式出臺了《關于促進本市鄉村民宿發展的指導意見》，柘林鎮乘著這股東風，迎來首家鄉村民宿——南亭集序的掛牌運營。這間鄉村民宿在柘林鎮華亭村船浜12組，是一幢被稻田圍繞的禪意小白樓，是村委會基于農村三塊地的“三權分置”提出的“村委會+企業資本+農戶”合作的運作模式，旨在盤活土地資源，為農戶創造實際效益。由村委會在周邊鄉村基礎設施建設上適量投入，資本企業負責實際運營，閑散農戶則受聘于資本企業成為勞動力。該民宿租賃改建等共一次性投入150萬，2019年營利約60萬元，流轉宅基地農戶收益約6萬元/年，受聘農戶平均收益約3萬元/年。值得注意的是，柘林鎮農村宅基地房屋若出租給個人居住，租金僅200－400元/間/月，按照一棟房屋4間房間計算，一年的收益僅為0.96萬元－1.92萬元。

二、柘林鎮鄉村民宿發展面臨的困難

柘林鎮轄區內共有宅基地面積604.7公頃，農戶12714戶。在宅基地流轉改建成鄉村民宿方面，有著豐厚的資源。本以為鄉村民宿的發展自然會迎來蓬勃期，但自2018年起，柘林鎮民宿僅開設了2家，原因是現實操作中有很多因素限制著鄉村民宿的發展。

（一）民宿發展定位方面的限制

鄉村民宿是發展鄉村旅游的重要環節，是基于鄉村文化、鄉村風景、農村美食等吸引城市人休閑的場所，旨在發揮鄉村優勢，一產、三產相結合來發展農村經濟。而現在說起鄉村民宿，很多人將其等同于農家樂，認為是帶有住宿性質的農家菜飯館，在觀念上對鄉村民宿的定位偏低。這就使得一些社會資本不愿意進入鄉村民宿的發展隊伍，一定程度上制約了鄉村民宿發展。

（二）政策方面的限制

雖說2018年上海市政府出臺了鄉村民宿發展的指導意見，但與鄉村民宿相關的一些政策卻還沒有與之配套。例如2019年5月5日，上海市頒布了《上海市農村村民住房建設管理辦法》，同時廢止沿用了13年的《上海市農村村民住房建設管理辦法》。按照16號令對于翻建、改建宅基地房屋的規定，5人戶及5人以下戶的宅基地面積不超過140平方米、建筑占地面積不超過90平方米；6人戶及6人以上戶的宅基地面積不超過160平方米、建筑占地面積不超過100平方米，而柘林鎮現農戶實際占有宅基地面積遠超上述規定。因此如果宅基地流轉改建成鄉村民宿，占地面積就得縮水，這使得農民對于宅基地房屋改建民宿的熱情大大降低。

（三）鄉村環境方面的限制

鄉村環境分為自然環境、文化環境和公共設施環境。在自然環境方面，上海城郊沒有蘇浙的山水，主要以田園風光為主，柘林鎮的農耕面積不少，但大部分栽種的是水稻，田園景色較為單一。在文化環境方面，柘林鎮有“華亭古石塘”“法華橋”“典龍造幣”等等，但還沒有系統性的整合，未形成文化景點，無法和鄉村民宿有機結合。而在公共設施這塊，鄉村道路窄，電線橫跨田頭、污水納管未全覆蓋，周邊適合休閑的公共活動場所少，都成為影響到民宿質量、客戶黏性的因素。

三、發展建議

（一）明確鄉村民宿的發展定位

打造鄉村民宿時，在定位上要和農家樂區分，從整體裝修風格、活動項目設計上，往高端旅游上靠攏，結合當地文化資源，與文創產業、團建公司相結合，成為親子旅游、企業團建的休閑場所。例如南亭集序，它的定位就是高端鄉村休閑旅游。因此在2019年底，其投資方與隊組內的其他農戶簽署了流轉租賃協議，改建周邊宅基地房屋，打造民宿的配套功能設施，吸引其他社會資本入駐，形成了良好的民宿生態圈。

（二）政策向鄉村民宿發展方向合理傾斜

鄉村的民宿的發展不僅對農民有利，從政府治理角度來說也有利。除了民宿周邊的環境提升，更重要的是能帶動農副產品的銷售，解決閑散農民的就業，甚至還能和生產經營者進行合作，將本地特產進行品牌打造。因此政府在制定相關政策時，應該考慮到鄉村民宿的特殊性，利用博弈思維，適當放寬政策，提高投資方、農戶參與鄉村民宿建設的積極性。

（三）營造美麗鄉村環境

農村要發展，首先要做好基礎設施，打理好農村環境，讓鄉村民宿有可以生存的空間。村委會層面要多依托市、區上級政府項目支持和資金扶持，整合現有涉農項目，提升村容村貌，如“生態村組·和美宅基”“美麗鄉村”“河道整治”“四好農村路”“農林水一體化”“生活驛站”“四堂間”等項目。要尊重自然生態，把握鄉村定位，讓鄉村更像鄉村，體現田園野趣和鄉愁本色。