德國、新加坡房地產調控政策對我國的啟示

【摘要】2019年，中央經濟工作會議再次強調了“房住不炒”的市場定位，這是中央政府2016年以來對于房地產市場一貫的指導意見。德國和新加坡房地產市場保持了一貫的穩定，有值得借鑒的地方。本文將對此進行論述。

【關鍵詞】房地產 政策調控

2013年中央政府報告中提出：“堅決抑制投機性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制”，2016年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2019年年末中央經濟工作會議中，再次強調了“房住不炒”的定位，進而實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。房地產市場的崩潰往往會帶來地區性乃至全球的經濟危機，例如日本經濟泡沫破滅、美國次貸危機等。過于注重房地產的金融屬性，弱化其居住屬性，就會使得房地產市場投機情緒上漲，杠桿率陡升，從而加大房地產市場風險。

在全球范圍來看，德國和新加坡的房地產市場較為成熟且發展平穩，對于我國的房地產市場的政策制定和政策執行有一定的參考價值。現試析德國和新加坡的主要房地產政策及可借鑒點。

一、德國的房地產政策

德國占地面積為35.7萬平方公里，人口數量8200萬。從數據上來看，德國房地產業對經濟的貢獻率低于10%，可以說德國政府財政上并不依賴房地產業。德國政府始終把房地產業看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部門，房地產市場保持長期穩定，1947年以來德國房價年均增長率保持在1.8%。

在土地政策上，德國土地大部分為私人制，土地使用權可以轉讓。國家可以進行購買并進行規劃：在金融政策上，穩健的貨幣政策保證德國CPI增長率基本保持在2%①，在貸款政策實行“合同儲蓄”模式，使得政府可以將國民的儲蓄率和貸款率控制在合理范圍中;在稅收政策上，鼓勵剛性的購買需求，打擊投機性房屋買賣。在租賃房屋政策上，保證租客的權益。

二、新加坡的房地產政策

新加坡國土面積狹小，現面積大約700平方公里，總人口為448.39萬人，其中常住人口為360.85萬人。新加坡作為一個土地資源緊張的島嶼，通過合理的土地規劃、完善的保障性住房體系，保質保量的解決了國民的居住問題。1964年，時任新加坡總理李光耀制定通過建屋發展局公布了“居者有其屋”計劃，僅僅20年就解決了全國八成居民的住房問題。同時，國家經濟增長也帶動祖屋等房地產價格上升，國民通過購買組屋共享了國家經濟的發展成果。

在土地政策上，新加坡土地所有制分為國有土地和私有土地兩種形式，通過土地征用政策，國家成為最大的土地擁有者，基本上控制了國家土地的開發利用。在金融政策上，采取了強制儲蓄的中央公積金制度，以個人自助與家庭互助相結合、強制性和交納比例的靈活調整等方式，保證了國民福利和社會穩定。

三、結論

從德國和新加坡的房地產調控政策來看，兩國都在政策制定和實施中引導房地產商品回歸居住屬性和社會公益屬性。這是因為兩國經濟發展中，房地產業并非是其支柱產業，當經濟形勢有所變化時，不需要通過調控房地產業刺激經濟增長。同時，兩國都制定目標一致的一攬子房地產政策。這是建立房地產調控的長效機制的基礎。要讓土地政策、財稅政策、金融政策、保障房政策聯動，多維度保證房地產市場的穩定。通過梳理和總結德國和新加坡的房地產政策，對于我國未來的房地產政策調控政策的制定，建議如下：

一、基于“房住不炒”的理念制定房地產市場調控政策

一直以來，房地產業都是我國經濟的支柱產業，我國經濟和房地產業聯動性相當緊密。也正因如此，當經濟不佳時，往往會采取短期見效的房地產寬松政策：當房地產市場過熱時，熱錢涌入房地產市場，也會采取短期見效的房地產緊縮政策。這就意味著在過去，我國往往傾向于采用短期性房地產調控政策，例如“限購”、“限價”等行政措施。建議在下階段房地產政策調控時，形成一攬子政策體系，從土地、租賃、稅收、保障、金融多維度發揮作用，保證房地產市場的平穩發展。

二、優化房地產稅收政策

繼續深化房地產市場存量房屋的稅收政策，設置極差利得稅和房屋轉讓稅，從而遏制短期性、投機性房屋買賣行為由中央政府主導，地方政府根據房地產市場特性及實際情況制定細則并執行。

三、完善住房保障政策

首先應完善住房保障政策，加大公租房的建設、拓寬供給渠道，保障中低收入群體居住需求。例如：在土地供應結構中，增加公租房建設、增加公租房的比重：拓寬公租房供給渠道，鼓勵集體建設用地建設公租房，鼓勵企業參與公租房建設和運營

其次，推進租售同權政策的落地，租房者可以同等享受購房者在醫療、教育、戶籍、社會保障等方面的權利，

最后，政府要通過政策制定監管體系，對住房租賃市場進行管控，規范市場租賃企業和從業人員行為，通過立法保護租房者權益，提高租房者幸福指數。

參考文獻：

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注：①德國聯邦統計局，德國統計數據.https：//www.destatis.de/.2019-1-1/2020-1-1

作者簡介：曹漪，上海交通大學國際與公共事務學院2017級MPA研究生。