淺談我國現行法律框架下的居住權

蔣 潔

上海市靜安區人民法院，上海 200042

一、居住權在審判實踐中的類型

（一）公有住房中的居住權糾紛

公有住房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的房屋，房屋的產權歸國家所有，個人只有承租權。承租人在法律允許范圍內，對公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。

1.未實際居住的承租人的居住權

案例1：原告肖甲是某公房的承租人，被告肖乙是原告的侄子。原告原居住在該公房內，后因工作原因，在上世紀70年代遷往他地，該房由其母親（已故）居住，被告肖乙在此期間住進了該公房，并將戶口一并遷入?，F原告退休，要遷回該公房居住卻遭被告拒絕，故原告起訴被告，要求確認其在該公房內享有居住權①。

2.實際居住的非戶籍人員的居住權

案例2：張某與曾某系母子關系，母親張某承租一套公房。上世紀60年代，曾某作為知青到四川插隊落戶。90年代末，曾某因病內退，攜妻回滬。因無處居住，曾某夫妻住到了該公房內，與張某一起擠在12平米的老房子里。后張某與曾某妻子產生矛盾，故張某起訴要求確認曾某夫妻在該公房內無居住權，應當立即遷出②。

（二）售后公房中的居住權糾紛

常見于涉售后公房的居住權糾紛，原配房人口之一將房屋購買為產權房，后產權人要求其他配房人口遷出。

案例3：余甲與其叔叔余乙共同居住在一套公房內，余乙為承租人。2004年，余乙將該公房購買為產權房。2006年，余甲外出一段時間后發現余乙已將房屋出租給他人。經交涉，余乙認為自己是產權人，有權將房屋出租。余甲遂起訴要求保護其居住權③。

（三）因我國傳統習慣引發的居住權糾紛

按我國傳統，家族的財產多由長房掌握，但不影響未分家的各支按照習慣在家族大宅中居住。一旦長房根據物權法提出權利主張，則會引發居住權糾紛。

案例4：黎家在解放前系一個大家族，在上海擁有一套獨立三層洋房。按照習慣，該房地契辦到了長房名下，各兄弟均在該房內居住。政治運動來襲前，黎甲逃到香港，將兄弟黎乙留在上海老宅內。黎甲到香港后，與一女子同居，生有一女黎丙。黎甲過世前，立下遺囑，將該房屋留給黎丙繼承，對其他事項未作處理。黎丙在黎甲過世后，持遺囑完成了房屋的繼承。房屋過戶后，黎丙就起訴黎乙要求排除妨害，判令黎乙搬離該房屋④。

（四）親屬關系間的居住權糾紛

案例5：原告李某與被告顧乙系繼母女關系，被告的父親顧甲與原告李某于1990年登記結婚，1992年生育原告顧丙。1992年，顧甲的母親顧某通過置換成為了齊河路房屋的承租人。顧甲、顧乙與顧某戶籍均遷入齊河路房屋，李某、顧丙的戶籍遷入李某娘家中山北一路房屋。但齊河路房屋由李某、顧乙、顧丙共同居住。直到90年代末期，李某為照顧顧丙讀書，兩人一同居住于中山北一路房屋，偶回齊河路房屋居住。2003年，顧某將齊河路房屋購買為產權房，產權登記于顧某一人名下。2009年，顧某將齊河路房屋出售給顧乙，產權登記于顧乙一人名下。2013年，顧乙將齊河路房屋門鎖更換，拒絕李某、顧丙入內。故李某、顧丙起訴要求確認其在齊河路房屋內享有居住權⑤。

（五）由協議約定的居住權糾紛

案例6：原告朱甲與胡甲系夫妻關系，被告朱乙系兩原告的長子，兩原告原一直居住在張楊路房屋，該房屋系動遷所得。動遷時，兩原告與被告簽訂《房屋分配協議》，約定張楊路房屋登記在被告名下，兩原告對張楊路房屋享有永久居住權?，F被告拒絕兩原告居住張楊路房屋，致兩原告在外借住，故兩原告起訴要求被告支付在外借房的租金⑥。

（六）因法定義務而產生的居住權糾紛

案例7：原告吳某系被告朱某的母親。2003年，吳某與朱某所在公房動遷，獲得蓮園路安置房一套，登記為兩人共有。后吳某經不住朱某游說，將產權份額過戶給朱某，但仍居住在內。多年后，吳某因年齡較大、疾病纏身，被朱某送入養老院。吳某不愿意在養老院居住，自行返回蓮園路房屋，發現該房屋已經被朱某更換鑰匙。吳某遂提起訴訟，要求確認其在蓮園路房屋的居住權⑦。

（七）由遺囑設定的居住權糾紛

案例8：被繼承人甲臨終前立下遺囑一份，明確將其名下財產成立信托，受托人為其兄弟姐妹四人。受托人應當將所有財產變現，再用其中650萬元在上海購買住房一套，其現任妻子及兩個女兒在該房中均終生享有居住權，但無權處分房屋。后，法院判決確認遺囑有效，信托成立，由遺囑執行人執行遺囑⑧。

二、我國居住權的法律屬性

要解決居住權糾紛的問題，首先應當明確什么是中國國情下的居住權和居住權的性質。居住權，即居住權人對他人的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。我國本無居住權制度，其與物權法同樣屬于舶來品。因此，對于什么是中國的居住權，不能盲目跟從外國的定義。筆者從上述案件中對我國現實存在的居住權進行了梳理。從收集的案例來看，我國的居住權具備這么幾個特點：主體為自然人；以他人的住宅為權利客體；以占有住宅、居住為權利內容；對于任何妨礙權利行使的行為，居住權人都可以直接向其請求排除妨害。

（一）主體為特定身份的自然人

從上述案例來看，居住權的主體都是自然人。學者的觀點也認為，居住權的享有者只能是特定的自然人，法人或其他組織不能享有居住權⑨。居住權是為了特定的自然人的生活用房需要而設，享有居住權的主體只能是自然人而不能是法人或其他組織。而且居住權一般是基于婚姻、家庭關系而產生，往往涉及到家庭成員的利益，因而居住權的主體還具有一定的身份性。因此，居住權的主體應當是與所有權人或公房承租人存在特定關系的自然人。

（二）是一種復合型權利

居住權是以用益物權內容為主，兼具債權性質的一種權利。從上述案例來看，若居住權的客體為個人所有的住宅，那么居住權就是由特定人對他人所有的物進行使用的對世權，是一種用益物權。但若客體為公有住房，那么公有住房的承租人并非所有權人，而非所有權人是不能設立用益物權的。而居住權不僅涉及私房，還包括很大程度上的公房。而公房承租權的性質，從《人民法院報》刊登的指導案例來看，認為公房承租權是一種復合型的權利，不僅僅是承租關系這一債權關系中的權利，同時也包含了物權的內容，受人身關系的限制⑩，該觀點從一定程度上代表了審判實務界的看法。也就是居住權不再是純粹的用益物權，而是一種復合型的權利。

（三）不具備流轉性

從上述案例來看，沒有因居住權的轉讓和繼承引發訴訟。說明當前社會大眾對居住權的普遍認識是特定個人基于特定身份而取得。加之居住權的人役權性質，居住權人僅限于對他人房屋的占有和使用，而不包括對房屋的收益和處分，故而居住權不具備流轉型，不可轉讓、繼承。

（四）具有無償性和長期性

設定居住權的目的是為了解決特定主體的居住問題，具有很強的人身專屬性，一般都理解為是終身居住的權利，具有長期性的特征。沒有出現房屋滅失、居住權人放棄等特殊情況，只有權利人死亡，居住權才消失。同時，從上述案例中，也未見支付對價取得居住權的情形。筆者認為，如果居住權和租賃一樣需要支付對價、設定期限，則居住權的設定便失去了意義，這也體現了居住權的無償性。

綜上，在物權私有化的社會進程中，居住權制度有著不可替代的更能適應現代經濟發展的地位。在保護權利人權益的同時，達到物盡其用。筆者認為，根據我國司法實踐及生活實際的需要，我國完全有必要設立居住權制度來保障社會弱勢群體的權益，亦達到社會財富的更有效利用。

注釋：

①（2003）黃民一（民）初字第5759號民事判決書．

②（2008）靜民三（民）初字第137號民事判決書．

③（2007）滬一中民二終字第1507號民事判決書．

④（2012）靜民一（民）初字第2898號民事判決書．

⑤（2013）浦民一（民）初字第12828號民事判決書．

⑥（2013）浦民一（民）初字第16895號民事判決書．

⑦（2015）浦民一（民）初字第23393號民事判決書．

⑧（2017）滬0106民初33419號民事判決書．

⑨錢明星，著．關于在我國物權法中設置居住權的幾個問題[J].中國法學，2001（5）：34．

⑩譚紅，張琴，著．公房承租權的性質認定——重慶五中院判決楊合碧等訴王友萍等法定繼承糾紛案[N].人民法院報，2013年01月24日案例指導版面．