不動產預告登記制度對物權保護的價值研究*

尹 惠

西北工業大學，陜西 西安 710129

一、不動產預告登記制度概述

（一）不動產預告登記制度的概念。不同國家或地區對不動產預告登記制度的概念定義也不盡相同。例如德國將不動產預告登記規定在《德國民法典》中，見于888 條第1 款之中，德國也有學者將預告登記制度解釋為“一種必須體現在土地登記簿上的擔保方式與辦法，這種辦法可以保障債權人實現以物權變動為內容的債權請求權得以實現”；再如日本的預告登記制度規定在《日本不動產登記法》第2 條，知名學者我妻榮將預告登記視為將來進行本登記的保全手段，但是預告登記的債權或者物權不具備對抗善意第三人的法律效果，只有本登記（終局登記）具備對抗效果。我們常說的預告登記制度在日本立法中被表述為“假登記”，但是其制度價值與基本內涵與我國的預告登記制度別無二致；我國臺灣地區將預告登記制度規定在“土地法”第79 條，臺灣學者把預告登記解釋為一種為了保全不動產物權得到或喪失、物權變更、消滅為內容的債權請求權的實現準備的登記。最后，經濟發展水平高的國家，瑞士也規定了預告登記制度，但是在立法模式的選擇上，對“人的權利”和“物的處分”做了區別對待，放寬了預告登記制度適用的范圍。由此可見，不同的國家對預告登記制度大多規定在本國立法中，雖然不同學者對預告登記制度的概念定義不盡相同，但是整體看來，都給予預告登記制度重要的不動產登記地位。

同時，通過對上述觀點的簡單介紹，我們可以發現學者在探討預告登記制度內涵時，通常會從它的擔保作用、制度目的等方面展開，這也引出了本文的研究內容——預告登記制度的法律性質究竟應當包括幾個方面？檢索我國現行立法，發現關于預告登記制度的法律規定可見于《物權法》第20 條，《＜物權法＞司法解釋一》，《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等，我國對預告登記制度表述為，不動產交易當事人在簽訂不動產買賣或者其他物權變動協議時，當事人為保證將來實現物權，雙方依照協議約定共同向登記機關申請預告登記。預告登記義務人未經預告登記權利人同意擅自處分附有預告登記不動產的，該處分行為不發生物權變動，第三人也不得主張自己交易的善意以此抗辯預告登記權利人的物權。根據我國立法規定可以得出，在我國預告登記制度的主要法律效力在于保全權利人債權實現和對第三人的預警效力。

（二）預告登記的性質。預告登記工作由我國行政機關專門的登記機構負責，登記機構運用公權力行使行政機關職權，作為不動產登記載體的不動產登記簿也就具有了公示公信力。預告登記制度使得預告登記權利人以物權變動為內容的債權請求權得以保全實現，經過預告登記的債權相當于上了雙重保險，將不動產交易雙方的交易風險降到了最低。本文總結預告登記的性質學說時，發現國內外學者對預告登記性質的觀點大致可以分為一下幾類：第一種，德國學者主張因為預告登記，不動產上產生了限制權，且為單獨存在；第二種學說認為預告登記僅僅具備程序上的意義，是一種非實體性的權利；第三種學說認為預告登記是一種物權期待權，當事人并不直接享有，這種權利是可期待的債權權利；第四種觀點主張預告登記兼具物權效力和債權效力，可以保全債權請求權的順利實現；第五種學說主張預告登記是一種準物權，也就是具備了物權對抗性的債權；第六種觀點認為，預告登記是債權物權化的表現。本文認為預告登記的性質采用債權物權化的觀點更為妥當。

二、預告登記的法律效力

（一）權利順位保全效力。預告登記產生順位保全效力的前提是該國立法將預告登記后預告登記義務人中間處分行為效力認定為有效。此時，中間處分行為產生的物權和不動產上記載的預告登記所保全的物權之間才會產生物權沖突，需要運用預告登記權利人在先的預告登記行為保全自己推進本登記以實現物權的目的。但是我國立法認為預告登記后義務人再次處分不動產的行為不發生物權變動效果，這一立法模式雖然全面保障了預告登記權利人的債權，但是也影響了附有預告登記的不動產再交易，不利于實現經濟效益的最大化。因此，本文主張將義務人中間處分行為立法模式改為相對無效立法模式，即中間處分行為在不影響預告登記權利人實現其債權的前提下，中間處分行為可以被認定為具有法律效力，可以引起不動產物權變動的法律效果。在這個立法模式前提下，可以完善預告登記權利順位保全效力，以更好地兼顧不動產交易各方當事人的合法權利。

（二）破產保護效力。在域外，如德國，日本，瑞士等國家在本國預告登記制度立法中，均將預告登記具備破產保護效力進行明文規定。所謂破產保護效力，是指債務人財產狀況惡化，資不抵債導致破產時，預告登記權利人可以就先前的預告登記行為對抗破產管理人的管理行為，拒絕將附有預告登記的不動產納入一般破產財產用于償還債務。而且，即使是預告登記權利人之前對義務人的債務尚未履行完畢，依然可以要求破產管理人配合其完成本登記。這種破產保護效力有力地維護了預告登記權利人的債權實現，但我國并沒有破產保護效力的規定，本文主張在立法中完善預告登記的法律效力之規定，以期更好地保護權利人的物權變動請求權得以實現。

三、預告登記法律效力的完善建議

檢索我國現有立法規定可以發現預告登記制度在我國僅僅具備權利保全效力和預警效力。但是距離我國第一次將預告登記制度規定在法律體系中已經過去了十多載，當初法律制定的經濟發展背景和社會整體環境與現在大不相同，不同的經濟環境下，同一法律制度調整市場主體經濟行為，平衡各方合法權益確有困難。鑒于此，本文主張在我國本土的預告登記法律效力中完善順位保全效力和破產保護效力，以期更好地實現預告登記制度的價值。

綜上，本文認為現行預告登記制度在全面協調保護各方當事人合法權益方面還有待完善，對義務人中間處分行為效力的判定標準過于絕對和單一，嚴重影響了附有預告登記不動產經濟效益實現最大化，阻礙了不動產交易市場的發展，不符合我國現行經濟發展狀態，應當及時加以調整。因此，筆者建議從以下兩方面展開：第一，轉變我國對預告登記義務人再處分不動產行為的效力認定標準，即采用“相對無效”的判斷標準，摒棄“絕對無效”的標準，以期實現不動產交易經濟效益的最大化；第二，補充預告登記制度的法律效力規定，在權利保全效力和預警效力的基礎上增加順位保全效力和破產保護效力，這樣的法律效力規定更符合現行經濟發展狀況，也能更加全面地保護不動產交易當事人的合法權益。

筆者希望通過上述的完善建議，可以在立法上完善我國不動產預告登記制度，進而設立更為全面具體，符合現實發展的預告登記制度，真正實現預告登記制度的設立價值。