論二手房買賣過程中的糾紛與處理方式

沈運濤

紹興市殘疾人聯合會，浙江 紹興 312000

近年來，我國房屋市場價格不斷變化，糾紛事件也不斷發生。大部分買家并不了解房地產相關法律規定，缺乏二手房買賣經驗，不熟悉二手房的交易流程，導致二手房買賣糾紛事件時常發生。基于此，本文主要分析二手房買賣過程中常見的糾紛事件以及買賣過程中應注意的事項，旨在為購房者解決二手房買賣糾紛。

一、二手房買賣過程中常見糾紛事件

（一）定金問題產生爭議

由于合同種類繁多，因此根據不同合約類型常將定金分為立約定金、違約定金等，定金的性質是根據合同內容中具體約定而決定的。在二手房買賣過程中，若中介機構僅僅出具定金收條，卻未明確具體內容，買賣雙方很可能就這筆“定金”的性質產生不同看法甚至是爭議［1］。為避免定金爭議，最有效的方法是明確具體約定，針對定金涵蓋的范圍進行準確定義。

（二）房價大漲時賣家寧可毀約不要定金

定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同而產生的一種行為。房價大漲是買賣雙方無法控制的情況，但這種特殊的情況下若房屋賣家通過拖延房屋過戶的時間、不與買家配合或者拒絕辦理房屋過戶手續等多種方式導致違約，買家僅僅通過要求賣家雙倍支付返還定金仍無法彌補自身損失，買家必要時可通過法院提起訴訟請求賣家賠償差額損失，或向法院請求其繼續辦理和履行房屋的過戶以及對房屋申請財產保存［2］。

（三）買賣雙方為避稅訂立“陰陽合同”后賣家主張買賣合同無效

為避稅訂立“明陽合同”這一行為本身是違反行政法規的，但并不是一定會導致房屋買賣合同無效。如果賣家看到房價大幅上漲或由于其它的原因，就單方面認定房屋買賣合同已經無效，這種主張并不能完全成立。依據《合同法》中相關的規定，若賣家能夠確定真實的買賣合同中房屋交易價格，并且代表的是買賣雙方的真實買賣意愿，則房屋買賣合同就是有效的，賣家的意愿和主張并不可能成立［3］。

（四）交易不成中介能否收取報酬

二手房買賣過程中談好價格后雙方會簽訂《房屋轉讓合約》，根據相關法規，中間人未促成合同成立，則不得要求支付報酬，但若中介公司能夠提供服務過程中實際支付的費用憑證，則可要求毀約方給予實際補償［4］。

（五）房屋過戶后買家戶口沒有遷移

隨著政策的改變，我國大部分地區房子與各種福利之間是相互關聯的，為維護自身權益，若買家買房后賣家仍未遷移戶口，買家應督促其盡快遷移，為避免這一情況的出現，買家應考慮到簽訂合同之前先明確賣家戶口遷移情況，并將戶口遷移違約責任寫進合同中。

（六）房屋質量問題

針對房屋質量問題，需要具體劃分情況，若賣家故意隱藏房屋情況，買家可向賣家主張違約及賠償責任；若賣家將房屋真實情況告知中介，但中介基于成單目的而并未如實告知買家，買家可向房屋中介公司主張賠償責任；若雙方簽訂合同時，賣家如實告知買家房屋質量情況并且表示接受，買家若以優惠價購得房屋后卻又以房屋質量為由要求賣家賠償時，賣家無需承擔責任。

二、預防二手房買賣過程中糾紛的方式

（一）選擇信譽中介公司，謹慎對待獨家代理

對于買家來說，在購房時一般主要通過中介公司購買，在簽訂合同前，買家一定要核實中介公司的相關信息，如是否有原房主對該中介公司的授權委托書，該中介公司是否有營業執照以及是否在房管部門備案并取得房地產經紀機構備案證書等，驗明其是否具有合法性和真實性。并且應明白主次順序，簽訂合同時首選應簽訂房產經紀合同，產權交易即將進行時再簽訂房產買賣合同。

對于賣家來說，則應謹慎對待市場上的獨家代理。獨家代理是一種中介機構為了擴大自己手里房源而采取的一種措施，對于中介方來說，取得獨家代理能夠提高自身的收益，為拿到獨家代理常承諾賣家能夠在約定時間內出售、成交價能夠高于市場水平、降低傭金標準等［5］。賣家在簽訂獨家代理之前應了解雙方的權利和義務，保證公平公正，同時應該了解自己的責任以及違約所要承擔的責任，慎重考慮后決定是否能夠簽約。

（二）嚴格核實簽約主體，簽訂協議不能馬虎

在二手房購買過程中，首先應核實雙方主體信息，如，簽約主體是否真實以及主體資格是否存在等。核實簽約主體的真實性作為房產買賣合同成立的基礎，不管有無第三方擔保，買賣雙方都應提高對核實資格對方的重視程度，避免上當受騙等事件的發生。并且買家應注意在約定好房屋買賣相關事宜后才能簽訂定金支付書、購房意向書等定金合同，對于定金收取和退還的條件應當明確說明。此外，在簽訂購房意向書等合同時，需要注意禁止授權給中介方，避免中介機構將“中介服務”擅自改為“代理服務”，導致意向金直接變為定金［6］。

另外，有關稅費以及服務過程中出現的違約情況等也應事先約定，買家可通過中介機構或直接向賣家了解除房款外的稅費情況，明確自己所承擔的稅費的類別和總額，避免出現新的稅費種類后因無法明確雙方誰負責繳納而產生糾紛。

（三）約定費用劃界時間，注明過戶交驗時間

為保證合同順利簽訂、維護雙方合法權益，在擬定合同時應對各個方面進行詳細規劃，如清楚約定房屋過戶、物業交割、交房時間、違約責任以及附屬設施的交接時間等，同時應具體劃分水、電、氣等費用的劃界承擔時間。對于首付款和尾款來說，目前大部分買家首付款和尾款并不會在同一時間段交付給賣家，因此部分中介方在收到買家定金后仍然會帶其它意向買家看房，在兩者之間選擇出家更高的買家進行交易，導致違約情況的發生，一房多賣屬違規操作，為維護自身權益，買家應在合同中明確約定首付款交付、房產過戶、尾款交付的具體期限以及過戶手續如何辦理等。

隨著互聯網技術的發展，購房時有關簽約等事項也可通過網絡進行，網上簽約的步驟是在網上簽約后打印出來由買賣雙方簽字，對于中介方要求進行網上簽約，但卻借故拖延或直接不簽約的情況，買家可通過建設房屋管理部門對其進行投訴處理。針對因房屋無法交易而導致定金或合同糾紛事件發生，在有書面約定的情況下可按照約定進行，而沒有書面約定的情況則可協商解決，或在房屋所在地法院起訴［7］。

（四）明確約定違約條款，注明賠償責任金額

房產交易是一項復雜的過程，并且涉及金額較大，難免出現意外情況或違約行為，尤其是有關賠償的事項，更應在合同中列舉出來。為保證雙方利益，賣家應按照規定提前準備和打印定金收條，買家在與賣家真正簽訂合同后才能將定金交付給賣家，定金和定金收條同時交易。尤其注意不能將定金交給賣家的代理人或中介方，盡量減少交易環節，從而減少糾紛。合同中可單獨列出違約賠償責任和賠償金額相關方面的內容，針對以上情況發生時，能夠依據定金罰則進行處理，定金最高不能超過全部房款的20%，超過部分算作購房款。

三、結束語

關于本文所提到的條款，是二手房簽訂合同過程中的必備條款，是減少二手房買賣過程糾紛事件的主要方式，不管是買賣雙方中的哪一方，都應加大對于簽訂合同等各流程的重視。在能夠聯系到賣家本人的情況下應直接與其聯系，避免過分依靠中介方，同時提高自身警惕性，關于定金、首付款、尾款等涉及到金錢的方面，最好當面、親自交給賣家并取得收據，避免受到欺詐等，從而導致自身合法權益受損。