全面“營改增”后對我國房地產行業稅負影響的研究

摘?要：自從我國改革開放以后，經濟逐漸復蘇，房地產企業開始異軍突起。房地產板塊成為經濟體制中的朝陽板塊。進入21世紀以后，我國的房地產企業的建設進入了快車的行列，推動了我國國民經濟的蓬勃發展。但由于“炒房”現象嚴重，政府在這幾年里出臺了很多的政策進行宏觀調控，給樓市降溫，使其保持穩增長的狀態。稅收是國家進行宏觀調控的重要手段，關系到國民經濟的發展。自1994年分稅制改革以來，我國長期維持營業稅和增值稅兩稅并存的局面，占據稅收收入的巨大比重，但是營業稅存在較多弊端，如重復征稅。因此，我國實施營業稅改增值稅，刺激房地產經濟發展，進而使得全國經濟再次生機盎然。

關鍵詞：營改增;稅負;房地產;指標分析

一、?前言

（一）研究背景和意義

1. 研究背景

在改革開放的近幾十年中，房地產一直在國民經濟的中堅力量。稅負是房地產行業一大核心問題，關系到國家和企業的稅負平衡問題。1994年分稅制改革后，我國形成了營業稅和增值稅兩大流轉稅的局面，但營業稅是以營業額征稅，產生重復征稅的弊端，而增值稅可以抵扣進項稅額，具有稅收中性的特征。2012年1月1日開始，“營改增”在上海開始試點實施;2016年5月1日，房地產作為營改增最后的交接棒，營業稅退出歷史舞臺。“營改增”政策，為企業降低稅收負擔，使得企業有更多資源進行投資，促進經濟長遠發展。

2. 研究意義

黨的十九大強調我國應該增強經濟質量，促進國民經濟穩健發展。而房地產行業在我國經濟的發展占據主導地位，如今，各個地區大規模的“炒房”，使得房地產業出現經濟泡沫，國家出臺各項經濟政策以規范其發展。通過分析全面“營改增”后對我國房地產業的稅負影響，進一步直觀體現該項政策為房地產業帶來的稅負效應，從微觀和宏觀各個方面進行分析，從而使得政府能夠更好地根據其變化，做出相應的決策。

（二）研究內容及方法

1. 研究內容

文章重點是研究房地產行業“營改增”前后稅負變動，主要將通過中國期刊網、中國知網等學位論文查找相關文獻，包括報表數據以及行業比較數據進行分析;最后，利用相關分析方法，對獲得的數據進行性定性以及定量的分析，獲得結論并提出建議。

2. 研究方法

（1）文獻法：搜集并分析有關房地產企業的“營改增”前后稅負影響的文獻，從中深度剖析其蘊含的理論及方法，然后進行整理。

（2）數據分析法：通過在稅務年鑒中找到數據，然后進行分析，得出結論。

二、 房地產行業“營改增”稅負效應分析

（一）房地產企業“營改增”前后的稅負分析

1.房地產行業自身宏觀稅負分析

近幾年，我國經濟下行，全國房地產市場進入持續低迷狀態，中央出臺相關政策使得經濟平穩發展。政府部門對房地產市場進行的引導政策大多反映在財稅政策，而中央最有效、直接的方式就是通過合理的稅收政策進行整改。文章重點分析房地產企業營改增前后的稅負情況，結合《中國統計年鑒》中的數據，運用公式得出表1、表2，加以分析。公式如下：

宏觀稅負=全國稅收收入÷國內生產總值×100%

行業宏觀稅負=行業稅收收入÷行業生產總值×100%

由表1、表2、圖1可知：2012年1月1日，在上海實施營改增試點，此后一直在逐步過渡階段，到2016年5月1日，房地產業作為營改增的最后交接棒。

（1）從全國稅負來看，2012年國內生產總值539116.5億元，2017年824828.4億元，2012年全國稅收收入110764億元，2017年155739億元，說明了在這5年時間內，我國經濟增長迅速，國家經濟狀況良好。

（2）從全國稅收增長率來看，2012年全國稅收增長率為15.71%，2017年全國稅收增長率為10.84%，但在2016年是降低到3.30%，這原因在于2016年5月1日正是房地產營改增結束，由此可見營業稅改增值稅進一步減輕了企業稅負，調動了各方積極性，促進產業和消費升級，也符合供給側結構性改革，我國經濟增長帶來了巨大收益。但在2017年回升至10.84%，原因可能是營業稅徹底消失，促使企業規模擴張，促進了企業的發展，經濟態勢稍有回升;另外，加上增值稅需要改革以適應稅制發展。

（3）從宏觀稅負來看，2012年宏觀稅負為20.55%，2017年為18.88%;2012年房地產宏觀稅負為39.53%，2017年為38.77%，基本保持平穩狀態。

（4）從房地產行業稅收收入來看，從2012年的12352億元增長至20878億元，接近一倍的速度增長。這由于入21世紀以后，我國的房地產由于“炒房”現象嚴重，房價一直處于上升狀態。

（5）從房地產行業宏觀稅負來看，分為兩個階段。第一階段，2012年為39.53%，2014年為43.24%，上升了3.71%，而宏觀稅負從2012年到2014年，從20.55%下降到20.09%。出現了宏觀稅負下降，而房地產行業宏觀稅負上升，原因在于2012年到2014年，正處于營改增的逐步階段，交通運輸行業、郵政服務等房地產上游企業實施了營改增，而此時房地產行業還未納入營改增政策中，使得房地產業的稅負較重。第二階段，房地產行業宏觀稅負2015年為39.51%，2017年為38.77%，可見在2016年的房地產行業營業稅改增值稅的進程中，房地產行業得到稍有改善，但是減稅效果不是非常明顯。

由圖1可以看出，在2012～2017年期間，我國的房地產行業宏觀稅負明顯高于全國宏觀稅負。2016年5月1日，房地產行業營改增全面實施，使得企業減少重復征稅，但對于整個行業來說，在營改增期間，房地產稅收占全國宏觀稅負也是由13.35%上升到13.41%，稅負比重一直處于上升的態勢，可見，房地產行業稅負在全國行業中也是高稅負狀態，因此，減稅效果并不明顯。

2. 房地產行業宏觀稅負縱向分析

表3、圖2是根據《中國統計年鑒》中的數據進行分析，論述“營改增”前后房地產在行業外的稅收負擔。

結合表3、圖2可知，各行業在營改增后，稅負稍有降低，但是變化并不明顯。縱觀整個圖2，房地產行業的稅負在2016年營改增前后，稅負變化不大，并且房地產行業的稅負一直最大，減稅效果不顯著。

三、 “營改增”背景下房地產行業存在的問題和應對措施

（一）存在的問題

1. 進項稅額抵扣不足

房地產行業具有周期長、產業鏈長的特征。房地產上游企業如建筑行業所用的砂、土、石料、商品混凝土等項目用的是簡易計稅方式繳納增值稅，這些原材料在房地產企業的建設中需要大量投入，占比較高。房地產企業增值稅進項稅額在2019年年稅率為10%，會形成稅率之差，形成稅收負擔。

2. 房地產行業稅負占比較高

通過上述房地產業稅負的分析，房地產行業自身的稅負不論在“營改增”之前，還是在“營改增”之后，稅負一直出行業中的前列，稅收負擔過重，影響各行業均衡發展。另外，使得政府對土地財政過度依賴，形成房地產市場泡沫，嚴重威脅我國的經濟發展。

3. 稅負適應性呈現出行業化差異

在“營改增”過程中，由于企業之間的不同，對政策的適應性也出現差別。從上述分析中，我們可得知，房地產行業在整個宏觀稅負中居高不下，而建筑行業、金融業，交通運輸業、批發和零售業得稅負在“營改增”稍有降低，適應程度比房地產業相對較好，但是，稅負適應差異懸殊較大，突出了房地產行業稅負重，改革難度大，適應期較長。

（二）建議

1. 宏觀層面對“營改增”稅負變化的建議

（1）簡化稅率檔次

稅率是稅制的核心內容，營業稅改征增值稅，使得稅率檔次較多。稅率級次較多，不利于稅收中性原則，使得增值稅抵扣鏈條的中斷，多檔稅率并存，會使得稅制情況復雜，不利于稅收征管，抑制了增值稅中性作用的發揮。根據構建科學合理的增值稅稅制讓其更好保持稅收中性原則，可以向三檔稅率并兩檔稅率前進，為供給側結構性改革提供動力，實施一檔基本稅率、一檔征收率。

（2）完善增值稅稅制，加快立法

增值稅是我國目前最大的稅種，也是對納稅人影響最大的稅種。因此，完善增值稅稅制對我國企業和經濟發展具有重大意義。在稅制中，應當將企業中的短期性減免稅政策轉變成長期減免稅政策，鞏固增值稅減稅成果。同時，將小微企業的稅收優惠政策提上日程，有利于激發納稅人的投資信心，刺激經濟市場。

（3）實施過渡性稅收減免稅政策

營改增，將營業稅中的稅收優惠政策全部過渡到增值稅中，使得稅收優惠政策過多，中間環節的抵扣鏈條中斷，不利于稅收中性原則，使得地方政府靠稅收優惠政策進行競爭，造成地區間、企業間稅負不公，而增值稅最大的特點就是可以抵扣進項稅額，使得企業之間鏈條打通。因此，應該及時去規范這些過多的減免稅政策，保持增值稅的稅收中性特征。

2. 企業層面對“營改增”稅負變化的建議

（1）樹立正確發展理念，加強企業自身建設

房地產企業在面對“營改增”政策帶來的紅利和一些問題時，不可為了追求一時的稅收優惠，而采取一些違法行為。在面對復雜的減免稅政策，應當加強稅務人員、會計人員的業務能力，加強企業自身建設。

（2）合理管控成本費用，優化企業發展計劃

深化稅制改革，是供給側結構性改革改革的一大措施。稅制改革，也會影響企業的成本。在一些無法開具增值稅專用發票的企業方面，應當結合企業自身情況去合理地選擇。在追求企業利潤最大化的基礎上，應考慮稅務管理方面的內容進行優化企業的發展方向。

（3）調整經營模式，加快轉型升級

房地產企業在進行工程建造時，大多進行的是進行貸款，并且采用的也是預付賬款，導致進項稅額集中扣除，使得企業資金鏈容易出現缺口，因此企業應當加強自身的償債能力，轉型升級，打造精品房，使企業多元化發展，降低資金占用率。

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作者簡介：朱偉琴，安徽大學經濟學院。