商業地產投資項目評價研究

周德芬

摘 要：本文從外部投資環境和項目投資預期兩個維度選取了人均GDP、土地成交比、靜態投資回收期、成本利潤率、營業利潤率、全投資內部收益率等六個指標，構建商業地產投資項目決策評價指標體系，分析了熵權TOPSIS法在投資項目評價中的應用，并選取了四個商業地產投資項目作為應用研究的對象，對投資項目評價進行了分析研究。

關鍵詞：商業地產;熵權TOPSIS法;項目評價

中圖分類號：F272.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）11（a）--02

在國內仍屬起步發展階段的商業市場近年來因其巨大消費潛力備受關注，商業地產綜合了房地產業和零售業兩個行業的特性，涉及利益相關者較多、投資模式及經營模式復雜，較住宅地產項目回收期長、投資額大、商業運營要求高、退出難度及成本較高，投資前期決策極為關鍵且難度較大。國內學者關于商業地產投資的研究取得了一系列成果，但仍然存在以下問題：主要是對商業地產定位、可行性、商業運營等進行探討;缺乏系統、規范的評價指標及決策標準;簡單套用住宅地產的投資決策方法，多以確定性投資為基礎，決策者根據定性分析的結果以及對風險的經驗認識進行決策;評價多采用專家意見法或層次分析法，受主觀性影響較大;目前商業地產處于發展初期，這些問題制約了其健康發展、如何科學地進行商業地產投資項目決策評價、提高決策效率和質量，成為商業地產開發研究的重點。

1 評價指標體系

評價指標的選取應遵循科學性、完備性、代表性、可比性、可操作性等原則。評價指標體系構建步驟如下：首先，收集大量關于商業地產的文獻資料，分析、整合確定初步評價指標[1～3];其次，根據我國商業地產開發的特點和實踐現狀、企業戰略規劃，采用調查法，優化初步指標;再次，根據所采用的理論特點和適用范圍，考慮相關指標的評價值差異和精度需要，對指標降維，將多個指標變量轉化為少數幾個綜合指標，使得綜合指標能夠最大限度地反映初步指標值信息，且所含的信息互不重疊;最后，形成商業地產投資項目決策評價指標體系，如表1所示。

2 熵權TOPSIS法原理及評價方法

熵權法是一種客觀的賦權方法，是根據數據的變異程度反映評價指標的信息量大小，來確定每個評價指標（或各目標、屬性）的權重。一般而言，指標值的變異程度越大，熵越小，所提供的信息量也越大，權重越大;反之權重越小。TOPSIS法，即距離綜合評價法，是一種逼近理想解的排序方法，它是通過將統計數據轉化為多維坐標系中的點，在空間中確定出參考點（即正負理想解點），然后計算各樣點到參考點的距離來分析評價的方法[4]。

熵權TOPSIS法引入了熵的概念來確定評價指標權重，克服了傳統TOPSIS法在確定評價指標的權重因子時一般采用專家意見法或層次分析法造成主觀因素的影響。其基本應用思路[5]是：首先，根據評價對象及其評價指標建立初始決策矩陣，為了消除不同量綱、數量級和屬性類型對決策結果的影響，對初始決策矩陣進行正向化和無量綱化處理，得出規范化決策矩陣，計算各項評價指標的熵值，進而確定各項評價指標的權重;其次，根據各項評價指標的權重，對規范化決策矩陣進行加權處理，得出加權規范化決策矩陣，找出加權規范化矩陣的最優方案和最劣方案（即正負理想解），分別計算各評價對象與最優方案和最劣方案的距離，獲得各評價對象與最優方案的相對貼近度，最后按照相對貼近度的大小對方案進行排序，并以此作為評價方案優劣的依據[6]。

3 商業地產投資項目評價實證研究

商業地產按照經營方式可分為租賃商業地產、出售商業地產、自營商業地產和復合商業地產，小規模商業尤其是居住、辦公用途的底層商鋪主要采取開發銷售模式，但大型商業地產則很少采取開發銷售模式，而是采取出租運營的模式。遵循可比性原則，本文選取了四個不同區域的自營商業地產投資項目，根據表1指標體系和項目可行性研究階段相關數據，形成可比的投資項目決策矩陣，應用熵權TOPSIS法對四個項目進行綜合評價。

3.1 初始決策矩陣建立與規范化

根據項目指標數據建立初始決策矩陣，采用極差變換法對初始決策矩陣作正向化和無量綱化處理[7]，得出規范化決策矩陣，如表2所示。

3.2 確定各評價指標權重及正負理想解

根據規范化決策矩陣，得出各評價指標熵值e、差異系數g和權重w，計算得出加權的規范化決策矩陣，并確定四個投資項目各指標正理想解和負理想解，如表3所示。

3.3 評價對象綜合排序及結果分析

在此基礎上，計算各評價對象與正負理想解之間的距離d+、d-，及相對貼近度C，按貼近度的大小進行綜合排序，如表4所示。

綜上，擬投資的四個項目綜合評價優劣排序為：D>A>B>C，D項目在外部投資環境、項目投資預期等方面綜合競爭力均較強，為最優投資選擇，C項目整體競爭力較差。本文所建立商業地產投資項目決策評價指標體系確立了外部投資環境和項目投資預期兩個準則層，可基于決策層的不同偏好對投資項目進行評價。

4 結語

本文構建了商業地產投資項目評價指標體系，利用熵權法來確定評價指標的權重，利用TOPSIS法對評價對象進行綜合評價，并結合四個商業地產投資項目進行實證分析。本研究既可以補充現有的商業地產項目的理論體系，又可以指導商業地產投資項目實踐，為商業地產進行多區域、多項目、多目標的投資決策和評價提供了參考依據，具有重要的意義和價值。由于作者精力及理論水平限制，商業地產不同經營模式及影響因素下的評價指標調整及模型應用尚需深化，對選址及定位、運營能力及投資預期的合理性也需進一步研究。

參考文獻

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茆旭川.商業地產項目后評價研究[D].成都：西華大學，2008.

曹賢忠，曾剛.基于熵權TOPSIS法的經濟技術開發區產業轉型升級模式選擇研究——以蕪湖市為例[J].經濟地理，2014，34（04）.

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周亞.多屬性決策中的TOPSIS法研究[D].武漢：武漢理工大學，2009.

魏玲，李芳琴等.基于熵權TOPSIS法的鋁土礦海外投資優選[J].中國礦業，2019，28（08）.