房地產工程管理與項目成本管理

黃良峰 江蘇合發鑫煌房地產開發有限公司

1 前言

基于目前當房地產業行業越來越艱難的局面，房地產公司中傳統的項目和工程管理方法已經不能適應社會的發展，房地產想要在時代的潮流中站穩腳跟，就必須要在原有的基礎上進行不斷地創新，采用科學合理的現代化手段來實現管理模式的多樣化。房地產開發項目是一項比較復雜的工程，投資的風險大、開發的時間長、資金數額大是其顯著的特點。因此，房地產行業在成本管理上，需要不斷地發揮創新驅動發展戰略，工作人員要有創新的意識和動力，在各項管理方面，要加強成本的投入力度。針對房地產的工程、項目成本管理，本文將從以下幾個方面進行闡述。

2 房地產工程、項目成本管理中出現的的問題現狀分析

2.1 管理措施落實不到位、行業人員綜合素質差

在項目的建設過程中，有的人員缺乏一定的管理經驗和知識水平不夠高，導致對材料的市場和項目現場的管理缺乏一定的調研能力。技術上的缺失，不能為房地產的發展帶來有效的經濟增長，成本數據管理是企業中的核心，可以根據數據的數字來分析出公司的盈利情況再做出適當的調整，然而，很多的行業人員卻沒有建立準確、高效的歷史數據庫。房地產對于管理控制的理念落實得不到位，使得很多員工為此不重視，成本的管理、控制往往容易忽視，對于編制的預算表，沒有一個可靠的標準，使得工程項目的評價，不能對經濟技術的指標做到一個完整系統化的預算標準。

2.2 管理體系制度有待健全

房地產項目的工程建設周期比較長，這就使得成本管理的時間也比較長。成本管理不是一個斷斷續續的過程，而是一個貫穿于整個項目開發的動態管理。但是，大部分的房地產企業在管理方面往往是單面的成本控制，忽視了項目成本的流動性，使得成本管理的作用得不到有效的發揮。房地產公司監管方面也存在著很多的問題，如違法、數據虛報、挪用公款資料等腐敗現象，很多的管理也是缺乏一定的主觀能動性，照抄照搬，缺乏防患于未然的事前控制意識。

房地產公司管理成本的效果往往對經營的水平產生了很大的影響，在項目的各個環節中，對成本都會產生有利或者有害的影響。施工環節的成本控制（人力、材料、資金、設備）是很多房地產公司比較注重的，在項目工程開發之前，有的房地產公司沒有進行認真的調查研究，工程的設計也不完整，使得工程項目在不同的環節的建設過程中，對成本的投入沒有一個全面性的規劃和估計，對投用的資金使用缺乏理性科學的思考，通常根據市場上的普遍價格來投入。

項目的設計過程中，設計人員對于成本的控制意識不強烈，作為房地產公司缺乏對整個設計和策劃的全過程的管理。對于合同的管理疏忽也是房地產在施工中存在的一個問題。

部分房地產企業管理還存在缺乏預見性、盲目性等缺點，不能有效的預見矛盾、解決矛盾，防患于未然，只是等待出現問題的時候才去解決問題，發生不可控制的嚴重事態。因此，房地產企業要建立健全完善的管理體系、保障機制，防微杜漸、防患于未然，保障企業健康、綠色發展。

3 房地產工程、項目成本管理內容基本概述

質量控制、合同管理和進度控制是房地產開發項目管理的基本內容。合同是制約和規范整個施工的規范書，它能有效的保證施工的順利進行、解決施工中存在的問題糾紛，因此，房地產開發項目想要穩定的進行，各人員就要自覺的遵守合同的規定，按照規章制度辦事。當今，隨著人們生活水平的不斷提高和收入不斷增加，越來越多的買得起房，人們對住房的要求也是比較高，其中，對房子的質量是一個基本的要求，也是房地產工程建設的根本。在新時代下，房地產行業只有滿足質量上的要求，才有資格進行下一步的開發。在工程項目管理中，質量控制是當中的重點，因此，管理人員要用長遠的眼光來看待問題，只有不斷的符合人們的住房要求，行業才能獲得穩定而前進的發展。管理人員在施工的過程中要有效的監管施工人員，避免偷工減料的行為，對于施工用的原料，也要符合質量檢驗上的標準，爭取用“良心”的材料，打造“高質量”的產品。房地產項目管理中，進度管理是其重要的組成部分，因為這在很大程度上涉及到房地產公司和業主的利益，如工期沒有在業主所簽訂的合同中規定的時間完成，那么就會出現違約現象，房地產公司也會損失一定的資金賠償給業主，同時，業主也因為不能在同一時間內完成開業工作，就會在社會上產生信譽危機。然而在施工中趕工期、趕進度是一個普遍的現象，很多的房地產為了在期限內完成工作量，在進度上都加快了速度，但又不能保證質量，因此，施工環節要和實際相結合，組織出能切實保證施工進度的計劃方案。

自古以來，企業經營得直接目的是利潤，但是，有大部分的房地產行業為了追求高額的利潤就不惜一切手段。在利益觀上，房地產公司要樹立一個正確的價值觀念。市場經濟的正常運行需要是靠市場價格的自上而下的調節作用要維持的，在以往，我國的經濟主要是計劃經濟，政府的調控在當中發揮了主要的作用，房地產行業在長期受這種觀念的影響下，在成本管理中，通常只是單面的側重生產成本的管理，而對于其他方面的成本分析和運算則往往忽視，傳統固執的成本管理觀念在市場經濟環境的沖擊下，已經不能完全適應，存在著很多的缺點。多元、系統的管理理念是在經濟環境下，房地產公司必須要樹立的，對于成本管理工作要有一個全局意識，要綜合多方面的研究進行系統的管理。產品是市場上競爭的核心，因此，對于成本的管理，就不應該僅僅是局限在產品的生產過程中，而應該用市場上的需求眼光來分析，只有人民大眾所喜愛的才是真正的好產品，要把核心技術運用到產品的開發上，然后延伸到業主的使用和物業管理方面，依據成本管理的方法和要求，成本的信息、技術、生產、庫存……等都會相應的涉及到。

4 房地產工程、項目管理的對策分析

4.1 做好工程項目設計階段的管控工作

在房地產的管控工作過程中，設計方案成本和造價，將直接的關系到整個工程項目的收益成果。因此，對于房地產的項目設計，相關的設計工作人員應該有高度的負責和認真的工作態度，要嚴格的按照管家式的升級設計標準和企業的實際情況來進行。經濟意識不足是當前我國很多房地產設計人員存在的現象，由于沒有成本、造價管理的理念，對于房地產工程中的造價控制，就很難做好。此外，房地產公司的很多人員缺乏把設計技術同成本相結合的思維意識，過于的重視項目工程建設過程中所用的成本核算工作，使得設計的方案嚴重脫離了造價的成本。

設計是整個房地產工作的核心，因此，設計工作人員必須要保證高質的工作，努力的提高自身的技術水平，在設計的理念上，不少的團隊人員還停留在過去的經驗工作中，在新環境下，理念要更加的體現科學性。房地產公司的各個部門是相互聯系在一起的，因此，為了提高整個工作的效率，各部門要加強溝通，有團結協作的思想意識，及時的掌握設計的進度，對于當中存在的任何問題，單位要進行交流達成共識，避免矛盾的沖突。設計項目階段要保障方案的質量，依據國家的相關標準和規范來進行。設計的圖紙評價和參與性要多元化，進行反復的審核。以身作則是每個房地產都應該有的道德職業操守，對于設計的方案在不必要的情況下，要杜絕進行隨意的修改，避免造成工程施工的安全隱患。

4.2 施工環節的各項工作要落實到位

對于房地產的項目施工應該要對合同進行有效的管理，高度的重視施工的質量和成本管理工作，在施工規定的合同中，主要包括有工程資金的撥付、工程結算和過程中的索賠處理等，這對于房地產建設的進度推進和質量具有良好的保障效果，如果房地產公司在工程質量上存在任何問題，就會進行相應的賠償和重復裝修。對于違約行為產生的后果，在合同中應當要有明確的規定。此外，工期、價款結算等內容在合同中都要進行詳細而具體的描述。施工工作上，公司要做好分工工作，保證施工項目的各個管環節都有相對應的工作人員從事管理和監督。項目工作的方案可以通過采集市場上的數據信息來分析進行優化，如可以做一個市場調研，使投資成本在預算的范圍之內，在不虧的前提下，確保利潤得到有效的提升。工程材料成本管理應該放在施工階段的首要位置，因為它的成本投入在整個的工程中占據最大的比例。建筑材料在市場的運行過程中，價格一直在不斷地上下波動，因此，建筑材料的購買應該根據設計的方案來合適的進行選取。

4.3 做好招標階段的工作

房地產的招標秉持公正、公開、透的基本原則，在房地產項目的管理中，招標是其首要的任務，整個管理的過程非常復雜，涉及到各個方面，因此必須要做好招標階段的管理工作。招標單位必須要有相應的資質證書，工作人員要對招標信息的數據進行整理和分析，深入挖掘當中有價值的信息，對于投標單位要認真的審查它的實際能力和是否符合本公司的招標要求條件，而且對于投標方需要求其針對工程的項目要做一份詳細完整的計劃書。在定標時，對判定的依據和標準應該要以工程量的清單來進行評定，避免違規操作行為的發生。在合同簽訂時，要注意和明確合同中的事項。在高度信息化的時代，產業與信息技術的聯系也是日趨緊密，為此，房地產公司要把信息化的管理水平融入到其中。

4.4 控制好工程預決算的成本

在房地產項目開發過程中，還需要進行造價監控工作，運用專業的技術知識，為房地產企業提供全過程、全方位的造價咨詢服務，確保投資資金的合理使用、最大限度的發揮工程投資效益。

5 結束語

房地產行業是一個資產集聚性行業，資產的多少決定著其在市場競爭中的優劣態勢。但是根據目前我國房地產市場來看，拋開資金、資源杠桿因素，最重要的就是企業經濟管理的水平。無論是大型房地產企業，還是中小型房地產企業，都不以規模大小論英雄，而是以管理效益、自身秭歸、高校經營，作為企業發展之道，這些才是中國房地產業健康發展以根本。

房地產行業目前在市場中正在激烈的展開，對于各個項目的管理，房地產公司需要對其具有較強的管控能力，建立完善的。管理和監督機制，對于當中存在的問題，要能夠審時度勢，做到具體問題具體分析，把問題的風險降到最小。