房地產工程項目管理及監理存在問題探究

張永謙 陸延房地產集團有限公司

1 房地產工程管理概述

房地產工程管理是對房地產工程建設全過程的綜合管理，涉及的內容比較廣泛，管理的主要流程也比較復雜，對一線管理人員綜合素質和綜合能力要求比較高。一線管理人員想高質量完成自己的本職工作，可以從設計、施工、質檢、驗收等方面著手。房地產工程管理的最終目標是要爭取房地產工程的成功，要想爭取房地產工程開發與施工的成功，管理人員必須了解房地產工程管理特性。房地產工程管理特性如下:復雜性，工程管理工作包含諸多方面;明確性，明確不同參與方所承擔的工作任務、行使的權利;可行性，深入、全面地分析房地產工程制定可行的目標;協調性，需要協調各參與方、各部門之間的關系，形成一個密不可分的整體。另外，管理人員需要明確房地產工程管理的重難點。房地產工程管理工作都是重難點包括變化的控制、消息傳遞速率的控制、人性化的管理、規范的計劃管理、工程進度、施工技術、協調、風險隱患等。只有明確房地產工程管理的重難點，才可以有效控制成本、設計、質量、安全的變化，才能追究相關人員的責任，提高房地產工程管理的成效。

2 房地產開發項目特點

2.1 工期緊張

很多房地產開發項目自從土地出讓完成后便高節奏進行，從規劃審批、項目報建、圖紙報審到項目建造，極限壓縮各環節時間，盡量減少資金回流周期。

2.2 受干預度大

房地產單位屬于開發建設單位，其最大的潛在目標是“利潤和成本”，所以從規劃審批、項目報建到圖紙報審以及后期施工中的進度安排和設計變更，建設單位進行了大量傾向性干預。

2.3 安全風險大

由于建設單位“利潤和成本至上”的理念和“資本回流的壓力”，以及各種工期的極限壓縮，導致了工程中實體性安全事故較多；另外不合理的施工安排和大體量、多工種、多交叉的作業現場，在源頭上增加了安全的風險[1]。

2.4 涉及民生，受關注高

由于房地產開發項目的終端小業主都是普通群眾，涉及國計民生，受關注程度高。

3 房地產工程管理中存在的主要問題

3.1 開發前置工作不到位

因為房地產工程管理工作涉及的內容比較多，所以房地產開發企業要想確保房地產工程的成功，需要高度重視房地產開發前置工作。現階段，部分房地產開發企業并沒有高度重視開發前置工作，在沒有深入研究房地產工程是否具備開發價值的情況下就盲目地開發，給房地產開發及建設造成很大的負面影響，根本無法順利開展建設及管理任務。房地產開發前置工作直接關系圖紙設計、成本控制、質量管理等方面的成效。當房地產開發企業沒有做好前置工作就盲目開工，會出現成本超支、質量不達標等問題，無法滿足購房一族的實際需求，導致商品銷售數量低，房地產工程開發失敗，房地產開發企業面臨破產、倒閉。

3.2 違反房地產工程開發與建設相關規定

當前，部分房地產開發企業為了搶占行業內部資源，提高核心競爭力，在選擇合作伙伴動用了一些“小心機”，故意選擇與資質不齊全的承建企業進行合作，要求承建企業需要在短時間內完成房地產工程建設任務。承建企業迫于房地產開發企業給予的壓力，只能選擇違反相關規定，在相關文件沒有審批下來之前，就已經在目標場地進行施工，經常出現被強制暫停的后果，相關部門會給予承建企業一定的資金處罰。這部分處罰金理應由房地產開發企業與承建企業共同承擔，變相增加房地產工程開發成本。部分房地產開發企業為了能更快地完成樓盤的施工任務，雖然選擇了正規的、有信譽的合作伙伴，但是利用施工合同，硬性要求承建企業追趕工期進度，并沒有按照國家相關政策和法律法規的要求進行施工，導致房地產工程在實際施工過程中，經常出現不規范施工情況，給房地產工程埋下了很大的安全、質量隱患。

3.3 工程管理體制及監理制度內容滯后

現階段，房地產開發企業可能會直接派遣一線管理人員前往施工場地對施工進度、質量、安全等方面進行管理，也可能會有一線管理工作進行外兌，交由專業的監理機構代為管理。由于房地產開發企業在正式開發工程之前，沒有做好前置工作，因此沒能結合實際情況修改和優化管理體制、管理方式，導致一線管理人員在實際工作中沒能取得可觀的效果，出現成本提升、延誤工期、施工質量不達標等后果。同時，因為房地產開發企業沒有做好前置工作，沒有給監理機構提供有價值的信息，所以監理機構也沒能根據實際情況、具體要求修改監理制度，導致監理工作不到位，出現成本超支、延誤工期等情況。

3.4 工程造價預算結果出現變化

雖然房地產工程在立項階段、設計階段需要初步核算需要投資的金額，但是在發房地產工程實際建設過程中，會因建材、器械、人員價格變化，而導致實際施工造價與預期施工造價出現差值，一線管理人員工作失效。

3.5 工程驗收工作不規范

當下，部分房地產開發企業認為只要監理員或一線管理人員出色地完成自己的本職工作，就不需要對樓盤進行質量驗收，根本沒有發現施工質量不達標問題，進而在正式投入使用過程中給消費者的日常生產生活帶來諸多的不便，不僅會影響房地產開發企業與承建企業的外在形象，而且會影響房地產開發企業與承建企業的經濟利益。

4 房地產工程項目管理及監理策略

4.1 項目前期監理工作

在房建工程施工前，需要做好各項監理控制工作，為房建施工工作打好基礎。具體來講，房建工程施工過程中是涵蓋了大量技術管理環節的，所以在施工前做好監理控制準備對整個工程項目的影響較大。像施工前準備階段的材料采購、圖紙設計、施工現場地質勘測等等工作內容都非常重要，其中建材材料采購的數量與質量直接決定了整個施工成本，也決定了施工質量，它必須迎合施工安全生產標準各項內容，確保圖紙設計能夠有效推動工程進度向前順利推進。

4.2 項目施工監理工作

對于房建工程項目而言，做好前期房建監理工作準備非常重要，而在工程施工過程中也要思考做好房建監理工作的相關技術要點與措施。

在施工階段，本工程項目開工后做好了分包計劃，基于周計劃、月計劃提交建設單位審核內容，落實投資資金具體計劃。另外，該工程項目也對施工中所需要的大宗材料進行了公開招標采購，爭取以低于市場平均水平價格引入材料，確保在成本計劃可控范圍內展開工程項目建設，落實資金計劃。總體而言要加強工程項目監管，利用分包合同轉移部分工期風險內容，基于關鍵環節盡量投入施工力量。

4.3 監理工作的創新

就目前現場施工監理質量控制標準化工作實踐經驗來看，其檢查方法歸類就包括按項目質量控制重要性劃分、按項目質量控制檢查方法劃分、按項目質量控制抽檢數量劃分等等。以檢查方法劃分為例，比較常見的現場施工監理質量控制檢查方法有3種，這3種都被應用到了該樓盤工程項目監理工作中：第一種為見證取樣，它是在建設單位或監理單位的監督管控背景下，由施工單位人員在現場取樣，并將樣品送至具有相應資質的檢測單位進行樣品檢測，看其現場施工工序及施工質量是否合格達標；第二種為實測實量，這是比較常見的現場施工質量檢測方法，它直接采用專業儀器進行現場量測，像鋼尺檢查鋼筋、構件尺寸，回彈儀進行砼強度回彈等就非常普遍；第三種為察驗，它還被劃分為觀感察驗和資料察驗。關于這一步在施工開始前會特別設置一步施工設計資料察驗，這是項目施工質量控制的重要預控措施，它基于工程施工嚴格執行標準在施工前就扼殺某些可能出現的施工環節質量問題，做到防患于未然。而在施工現場的質量控制監理則主要執行見證取樣制度，對材料如水泥、鋼筋、混凝土等等進行現場察驗，并提出復試報告。該工程項目采用到了煤矸石磚、微空超纖保溫等新材料，并邀請專家進行專業論證后，論證過程監理單位、業主單位和設計單位參加，再決定它是否能夠被應用于建筑工程當中。再一點就是觀感察驗，該項目通過對材料與建筑施工過程中的實體進行表觀質量觀察檢驗，這種方法目前被作為建筑工程現場施工監理的輔助技術使用。

4.4 遵守房地產工程開發及建設相關規定

房地產開發企業的負責人需要遵守房地產開發及建設相關規定，保證一線管理人員有法可依、有章可循，提高工程管理工作的規范性;需要嚴格按照房地產開發流程進行相關操作，保證按照國家相關政策和法律法規的要求進行開發、施工，有效降低金融風險，提高房地產開發企業的核心競爭力。一線管理人員或監理員需要參與到主要流程中的各個工序，保證工程設計圖紙質量良好，工程施工技術先進，施工進度和施工成本在管控范圍之內，大幅度提高一線管理人員或監理員的工作質量，促使房地產工程開發和建設取得成功。

4.5 編制長遠的、可行的管理計劃

房地產開發企業內部的項目管理部門成員需要編制長遠的、可行的管理計劃，降低管理計劃正常施工進度的干擾，加快進度、成本管理效果。一線管理人員在施工現場需要根據實際施工情況編寫并制訂一些短期的管理計劃，保證短期內施工成本不會出現超支、不會埋下安全隱患;還需要利用自己的前瞻性目光，制訂一些長遠的、可行的管理計劃，保證房地產工程可以平穩地、順利地施工，保證施工質量和施工進度滿足購房一族的實際要求。

5 結束語

房地產經濟是我國國民經濟的組成部分之一，只有房地產企業及同行穩定生存、長期發展，才能保證房地產經濟的平穩增長，提高國民生活質量。當國民的小金庫越來越富足時，人們大量會購買房屋，進而增加成品房屋的售賣數量，提高房地產開發企業經濟利潤。總之，房地產經濟增長和國民經濟增長是一榮俱榮、一損俱損的關系，房地產開發企業要想提高企業經濟，需要對房地產開發及施工主要流程進行深入、全面的分析，查找出影響施工質量、進度、成本的問題，通過優化房地產工程開發及施工主要流程，實現開發及施工全過程精細化管理，保證房地產工程開發的成功。房地產項目是我國經濟發展的重要項目，因此對其管理及監理基本內容、常見問題及應對措施是非常必要的。