限購令背景下“借名購房”的法律風險及防控

劉 蓉

（成都公證處 四川省成都市 610000）

個人經(jīng)濟收入和購房條件等因素影響，人們希望通過不同途徑解決購房難困難。借助他人名義購買房子是當前比較流行的曲線購房方式。但是借助他人名購買房子是需要承擔多種法律風險，無論是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，亦或是繼承過程中都會出現(xiàn)不同的法律風險，對實際和名義購房人的合法權(quán)益造成影響。所以應該在限購令背景下，結(jié)合實際情況制定科學的防控措施。

借名購房出現(xiàn)的各項法律風險分析

所有權(quán)的爭執(zhí)。無論是一次付清房款，還是通過貸款的方式購買房屋，都可以在《物權(quán)法》指導下進行法律維權(quán)。如果購房人出現(xiàn)意外死亡問題，合理繼承人又不知道借名購房的事情，這樣就會增加合法繼承的維權(quán)能力。所以實際購買人應該在法律規(guī)定指導下維護自身的合法權(quán)益，立足生效的法律文書到登記機關(guān)進行房產(chǎn)人的變更。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。城市房價出現(xiàn)增長的現(xiàn)象，需要根據(jù)物權(quán)登記內(nèi)容對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況進行分析。如果名義購買人在房價上升后，就會出現(xiàn)未經(jīng)實際產(chǎn)權(quán)人同意出售房產(chǎn)的問題，這樣就會導致房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)爭議問題。如果實際產(chǎn)權(quán)人不具備充足的證據(jù)表明自己的合法權(quán)益，法律上則不能獲得有效地支持，大多是讓名義購買人返還具體的房款。因為實際購房人不能獲得房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，發(fā)生糾紛后只能通過法律途徑讓名義購房人支付具體的房款債務。

房產(chǎn)處分限制。如果產(chǎn)權(quán)登記是名義購房人的名下，那么實際產(chǎn)權(quán)人和名義產(chǎn)權(quán)人出現(xiàn)關(guān)系惡化現(xiàn)象就會出現(xiàn)多種爭議，也會導致不同類型的法律風險。房產(chǎn)處分限制是其中一項法律風險，實際購買人會對房產(chǎn)進行使用，也有著收益權(quán)利。但是在產(chǎn)權(quán)登記過程中第一順位是名義購房人，實際購房人在登記上不具備順序優(yōu)勢，所以在對房產(chǎn)進行處理過程中也出現(xiàn)受限制問題，比如抵押。因為房產(chǎn)是不動產(chǎn)，當出現(xiàn)所有權(quán)或者是使用權(quán)不清晰的時候，該房產(chǎn)不能進行抵押。

名義購買人造成地風險。一是不能享受購房優(yōu)惠條件。如果名義購買人幫助他人購買房產(chǎn)之后則會受到限購令的影響，申請人在購買房產(chǎn)或者是申請貸款之后不能享受第一套房產(chǎn)的優(yōu)惠條件，銀行也會限制其貸款。 所以在后續(xù)房產(chǎn)購買中也會出現(xiàn)不能獲得優(yōu)惠條件的購房問題。銀行留下貸款記錄后，名義購買人在申請房屋貸款的時候就會出現(xiàn)受到額度限制或者是拒絕貸款的問題。

二是因為過戶不成功問題導致的責任風險。在房產(chǎn)登記過程會出現(xiàn)過戶不成功的問題。在進行房產(chǎn)審核過程中需要對雙方的房屋買賣資格進行嚴格審核，如果實際購買人不具備購買房產(chǎn)的條件，借助他人名義購買房產(chǎn)時就會出現(xiàn)過戶限制問題，物權(quán)登記部門不能同意過戶要求。

合理規(guī)范借名購房法律風險的防范措施分析

選擇信任度比較高的名義購房人。因為登記機關(guān)在對不動產(chǎn)進行登記過程中需要將買賣合同作為具體的判定依據(jù)，商品銷售合同上的購買人是該商品的所屬人。所以應該選擇信任度比較高的名義購房人。如果需要通過借名方式進行房產(chǎn)購買和登記工作，實際購房人則應該對名義購房人的資金情況、誠信情況等進行綜合評估，對名義購房人進行全面性了解，選擇信任度比較高的名義購房人的方式防患未然。

根據(jù)法律規(guī)定及時更正登記，在最短時間過戶。《物權(quán)法》指出人們在進行不動產(chǎn)登記過程中可以通過申請更正登記的方式修改錯誤的記載事項，不動產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人通過進行更正或者是有具體證據(jù)說明登記錯誤的現(xiàn)象，登記機構(gòu)則應該根據(jù)相關(guān)途開展更正。實際購房人通過和名義登記人在協(xié)商一致基礎(chǔ)上到登記機構(gòu)進行房產(chǎn)更正登記，根據(jù)相關(guān)程序認定實際購買人是房屋的產(chǎn)權(quán)人，在花費最低的同時獲得房產(chǎn)。

簽訂借名購房協(xié)議，在保留購房憑證基礎(chǔ)上明確法律責任。產(chǎn)權(quán)之爭是實際購房人需要關(guān)注到的事項，應該關(guān)注到借名購房出現(xiàn)的法律風險，立足實際制定科學地應對策略，通過多種方式減少法律風險的發(fā)生。所以雙方在購房之前應該通過平等協(xié)商的方式達成具體的書面約定，對具體的借名約定進行規(guī)范。需要在借名協(xié)議中明確指出房產(chǎn)購買情況，經(jīng)過雙方協(xié)定由實際購買人指出房屋購買的資金，借用名義購買人的購房條件進行房屋買賣，該房產(chǎn)的實際使用權(quán)是由實際購買人擁有。為了減少日后法律風險的發(fā)生，通過公證的方式對二者之間的買房關(guān)系進行明確的規(guī)定。所以在購買房子的過程中應該保留相關(guān)的購房和借名協(xié)議等書面憑證，在保存購買發(fā)票和原始憑證的基礎(chǔ)上證明實際購買人所具備的使用權(quán)利。

研究指出借助他人名義購買房子是當前比較流行的曲線購房方式，但是借助他人名購買房子是需要承擔多種法律風險，無論是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，亦或是繼承過程中都會出現(xiàn)不同的法律風險。所以應該在限購令背景下應該對名義購房人進行全面性了解，通過選擇信任度比較高的名義購房人的方式防患未然，重視通過多種方式維護實際購房人的合法權(quán)益。同時，根據(jù)法律規(guī)定及時更正登記，在最短時間過戶。此外也應該簽訂借名購房協(xié)議，在保留購房憑證基礎(chǔ)上明確法律責任。