限購(gòu)令背景下“借名購(gòu)房”的法律風(fēng)險(xiǎn)及防控

劉 蓉

（成都公證處 四川省成都市 610000）

個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)房條件等因素影響，人們希望通過(guò)不同途徑解決購(gòu)房難困難。借助他人名義購(gòu)買(mǎi)房子是當(dāng)前比較流行的曲線(xiàn)購(gòu)房方式。但是借助他人名購(gòu)買(mǎi)房子是需要承擔(dān)多種法律風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)嗷蚴抢^承過(guò)程中都會(huì)出現(xiàn)不同的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)實(shí)際和名義購(gòu)房人的合法權(quán)益造成影響。所以應(yīng)該在限購(gòu)令背景下，結(jié)合實(shí)際情況制定科學(xué)的防控措施。

借名購(gòu)房出現(xiàn)的各項(xiàng)法律風(fēng)險(xiǎn)分析

所有權(quán)的爭(zhēng)執(zhí)。無(wú)論是一次付清房款，還是通過(guò)貸款的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，都可以在《物權(quán)法》指導(dǎo)下進(jìn)行法律維權(quán)。如果購(gòu)房人出現(xiàn)意外死亡問(wèn)題，合理繼承人又不知道借名購(gòu)房的事情，這樣就會(huì)增加合法繼承的維權(quán)能力。所以實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)該在法律規(guī)定指導(dǎo)下維護(hù)自身的合法權(quán)益，立足生效的法律文書(shū)到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房產(chǎn)人的變更。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，需要根據(jù)物權(quán)登記內(nèi)容對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況進(jìn)行分析。如果名義購(gòu)買(mǎi)人在房?jī)r(jià)上升后，就會(huì)出現(xiàn)未經(jīng)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人同意出售房產(chǎn)的問(wèn)題，這樣就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)爭(zhēng)議問(wèn)題。如果實(shí)際產(chǎn)權(quán)人不具備充足的證據(jù)表明自己的合法權(quán)益，法律上則不能獲得有效地支持，大多是讓名義購(gòu)買(mǎi)人返還具體的房款。因?yàn)閷?shí)際購(gòu)房人不能獲得房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，發(fā)生糾紛后只能通過(guò)法律途徑讓名義購(gòu)房人支付具體的房款債務(wù)。

房產(chǎn)處分限制。如果產(chǎn)權(quán)登記是名義購(gòu)房人的名下，那么實(shí)際產(chǎn)權(quán)人和名義產(chǎn)權(quán)人出現(xiàn)關(guān)系惡化現(xiàn)象就會(huì)出現(xiàn)多種爭(zhēng)議，也會(huì)導(dǎo)致不同類(lèi)型的法律風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)處分限制是其中一項(xiàng)法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行使用，也有著收益權(quán)利。但是在產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中第一順位是名義購(gòu)房人，實(shí)際購(gòu)房人在登記上不具備順序優(yōu)勢(shì)，所以在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處理過(guò)程中也出現(xiàn)受限制問(wèn)題，比如抵押。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)出現(xiàn)所有權(quán)或者是使用權(quán)不清晰的時(shí)候，該房產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。

名義購(gòu)買(mǎi)人造成地風(fēng)險(xiǎn)。一是不能享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件。如果名義購(gòu)買(mǎi)人幫助他人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之后則會(huì)受到限購(gòu)令的影響，申請(qǐng)人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)或者是申請(qǐng)貸款之后不能享受第一套房產(chǎn)的優(yōu)惠條件，銀行也會(huì)限制其貸款。 所以在后續(xù)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)中也會(huì)出現(xiàn)不能獲得優(yōu)惠條件的購(gòu)房問(wèn)題。銀行留下貸款記錄后，名義購(gòu)買(mǎi)人在申請(qǐng)房屋貸款的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)受到額度限制或者是拒絕貸款的問(wèn)題。

二是因?yàn)檫^(guò)戶(hù)不成功問(wèn)題導(dǎo)致的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。在房產(chǎn)登記過(guò)程會(huì)出現(xiàn)過(guò)戶(hù)不成功的問(wèn)題。在進(jìn)行房產(chǎn)審核過(guò)程中需要對(duì)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)資格進(jìn)行嚴(yán)格審核，如果實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人不具備購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的條件，借助他人名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)過(guò)戶(hù)限制問(wèn)題，物權(quán)登記部門(mén)不能同意過(guò)戶(hù)要求。

合理規(guī)范借名購(gòu)房法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施分析

選擇信任度比較高的名義購(gòu)房人。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記過(guò)程中需要將買(mǎi)賣(mài)合同作為具體的判定依據(jù)，商品銷(xiāo)售合同上的購(gòu)買(mǎi)人是該商品的所屬人。所以應(yīng)該選擇信任度比較高的名義購(gòu)房人。如果需要通過(guò)借名方式進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)和登記工作，實(shí)際購(gòu)房人則應(yīng)該對(duì)名義購(gòu)房人的資金情況、誠(chéng)信情況等進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)名義購(gòu)房人進(jìn)行全面性了解，選擇信任度比較高的名義購(gòu)房人的方式防患未然。

根據(jù)法律規(guī)定及時(shí)更正登記，在最短時(shí)間過(guò)戶(hù)。《物權(quán)法》指出人們?cè)谶M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中可以通過(guò)申請(qǐng)更正登記的方式修改錯(cuò)誤的記載事項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人通過(guò)進(jìn)行更正或者是有具體證據(jù)說(shuō)明登記錯(cuò)誤的現(xiàn)象，登記機(jī)構(gòu)則應(yīng)該根據(jù)相關(guān)途開(kāi)展更正。實(shí)際購(gòu)房人通過(guò)和名義登記人在協(xié)商一致基礎(chǔ)上到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)更正登記，根據(jù)相關(guān)程序認(rèn)定實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人是房屋的產(chǎn)權(quán)人，在花費(fèi)最低的同時(shí)獲得房產(chǎn)。

簽訂借名購(gòu)房協(xié)議，在保留購(gòu)房憑證基礎(chǔ)上明確法律責(zé)任。產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)是實(shí)際購(gòu)房人需要關(guān)注到的事項(xiàng)，應(yīng)該關(guān)注到借名購(gòu)房出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，立足實(shí)際制定科學(xué)地應(yīng)對(duì)策略，通過(guò)多種方式減少法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。所以雙方在購(gòu)房之前應(yīng)該通過(guò)平等協(xié)商的方式達(dá)成具體的書(shū)面約定，對(duì)具體的借名約定進(jìn)行規(guī)范。需要在借名協(xié)議中明確指出房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)情況，經(jīng)過(guò)雙方協(xié)定由實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人指出房屋購(gòu)買(mǎi)的資金，借用名義購(gòu)買(mǎi)人的購(gòu)房條件進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，該房產(chǎn)的實(shí)際使用權(quán)是由實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人擁有。為了減少日后法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，通過(guò)公證的方式對(duì)二者之間的買(mǎi)房關(guān)系進(jìn)行明確的規(guī)定。所以在購(gòu)買(mǎi)房子的過(guò)程中應(yīng)該保留相關(guān)的購(gòu)房和借名協(xié)議等書(shū)面憑證，在保存購(gòu)買(mǎi)發(fā)票和原始憑證的基礎(chǔ)上證明實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人所具備的使用權(quán)利。

研究指出借助他人名義購(gòu)買(mǎi)房子是當(dāng)前比較流行的曲線(xiàn)購(gòu)房方式，但是借助他人名購(gòu)買(mǎi)房子是需要承擔(dān)多種法律風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)嗷蚴抢^承過(guò)程中都會(huì)出現(xiàn)不同的法律風(fēng)險(xiǎn)。所以應(yīng)該在限購(gòu)令背景下應(yīng)該對(duì)名義購(gòu)房人進(jìn)行全面性了解，通過(guò)選擇信任度比較高的名義購(gòu)房人的方式防患未然，重視通過(guò)多種方式維護(hù)實(shí)際購(gòu)房人的合法權(quán)益。同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定及時(shí)更正登記，在最短時(shí)間過(guò)戶(hù)。此外也應(yīng)該簽訂借名購(gòu)房協(xié)議，在保留購(gòu)房憑證基礎(chǔ)上明確法律責(zé)任。