房地產企業(yè)開發(fā)成本科目設置及核算

程利英

摘 要：對于房地產企業(yè)成本科目設置和核算工作來說，作為一個比較繁瑣的工作，將會受到房地產開發(fā)項目特性影響，房地產投資項目所需資金量比較多，開發(fā)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風險高等，只有正確設置開發(fā)成本科目，做好成本核算工作，才能改善房地產開發(fā)項目成本管理質量，控制成本支出，維護房地產企業(yè)自身利益。基于此，本文結合房地產企業(yè)開發(fā)成本核算內容，重點分析房地產企業(yè)開發(fā)成本科目設置要點，根據分析結果，提出房地產企業(yè)開發(fā)成本核算建議，具體內容如下。

關鍵詞：房地產企業(yè);開發(fā)成本;科目設置;成本核算

近年來，隨著市場環(huán)境的不斷變化，各種宏觀調控政策的頒布，房地產行業(yè)利潤率逐年降低，高利潤的高光時刻已成為過去，盈利來源以土地升值為主逐漸朝著內部高效管理方向改革。再加上房地產行業(yè)具有投資規(guī)模大、投資回收周期長、投資風險高等特性，一旦一個房地產開發(fā)項目出現失敗，將會造成企業(yè)整個資金鏈的斷裂，讓企業(yè)陷入資金危機中。因為受到開發(fā)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多等因素影響，房地產企業(yè)成本具有特殊性質，具體展現在投資成本規(guī)模大且不均衡、開發(fā)周期長、核算復雜等方面。基于此，要求房地產企業(yè)做好開發(fā)成本科目設置工作，加強開發(fā)成本核算與管理，選擇適宜的核算方法規(guī)避風險，爭取以最少的成本投放獲取最高的經濟效益。

一、房地產企業(yè)開發(fā)成本核算內容

對于房地產企業(yè)來說，在開展開發(fā)成本核算工作時，具體涉及的內容展現在以下幾個方面。首先，土地費用。土地費用也就是指房地產企業(yè)在開發(fā)房地產項目時投入的成本，占總成本的50%左右。其中包含土地出讓金、拆遷補償款等。其次，前期工程開發(fā)費用。前期工程開發(fā)費用也就是指房地產開發(fā)項目前期規(guī)劃費用、土地勘察費用等。再次，建筑安裝工程費用。建筑安裝工程費用，也就是指房地產企業(yè)在開展工程建設施工時，投放的材料、設備等費用，該費用是房地產公司開發(fā)成本核算中重點關注的內容。最后，基礎設施費用。基礎設施費用也就是指房地產公司開發(fā)工程項目中水、電、暖氣等基本費用。

二、房地產企業(yè)開發(fā)成本科目設置要點

結合企業(yè)會計準則等相關要求，沒有開發(fā)成本及開發(fā)間接費用的一級科目，但是結合企業(yè)會計準則中確認和計量要求，企業(yè)在不違背會計準則中要求的確認、計量標準情況下，結合本企業(yè)實際經營狀況自行設立拆分、合并等會計科目，企業(yè)可以結合實際情況確定會計科目編號。對于房地產企業(yè)來說，需要結合企業(yè)會計準則要求，根據房地產企業(yè)會計核算要求設定會計科目。房地產企業(yè)可以把“5001生產成本”科目更改成“5001開發(fā)成本”科目，之后進行成本核算。但是當前大部分房地產企業(yè)采取的是多元化經營模式，所以要求在保留“5001 生產成本”科目的情況下，新增“5002開發(fā)成本”及“5102開發(fā)間接費”一級科目。 開發(fā)成本原本屬于一級科目，在該科目作用下，房地產企業(yè)可以結合經營要求和管理特點確定成本項目，之后進行成本核算。二級明細科目則是根據其使用途徑設置成土地開發(fā)會計科目、房地產開發(fā)會計科目、配套設施開發(fā)會計科目中。在電算化要求下，要想減少科目級次，可以適當刪減二級會計科目，直接在開發(fā)成本科目中根據成本核算對象和要求確定二級明細科目。

（一）根據成本費用項目設置的二級明細科目

在開發(fā)成本一級科目中設有土地征用及拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、工程建設費用、配套設施費用、開發(fā)間接費用等二級明細科目。成本結轉科目則是按照電算化要求進行確定，輔助賬類型需要設有項目核算、客商往來等科目。根據成本費用項目設置的二級明細科目的優(yōu)勢在于，項目賬與客商往來所有賬目都設定在輔助賬目范疇內，科目整體比較清晰明了，便于后續(xù)開發(fā)成本核算工作的順利進行。缺點在于不夠直觀，錄入憑證流程比較繁瑣，適合應用在數量多的項目中，建議在超過30個的項目中應用。

（二）根據成本核算對象設置的二級明細科目

在開發(fā)成本科目中，二級科目需要根據項目要求進行設置，三級科目應該做好高度統(tǒng)一。根據成本核算對象設置的二級明細科目優(yōu)點在于，項目成本一目了然，查看便利，缺點就是項目中設有諸多科目，科目賬目不清晰。適合應用在項目數量少的情況下，建議在小于30個的項目中使用。

（三）根據企業(yè)特點和需求設置的開發(fā)成本明細科目

上述兩種方式都可以結合實際需求設置對應的明細科目，例如，在公共配套設施明細科目中設置娛樂設施、游泳池等科目，但是建議不要設置的過于精細，反之錄入憑證和成本核算更加繁瑣。此外，如果要求把土地開發(fā)、房屋建設等項目設置為一級會計科目，則可以在開發(fā)成本中，把土地開發(fā)、房屋建設、配套設施等項目設置為二級科目，之后按照上述兩項內容進行明細核算。

三、房地產企業(yè)開發(fā)成本核算建議

（一）做好收入確認工作

對于房地產企業(yè)來說，收入確認和開發(fā)成本核算作為一項比較復雜的工作，因為房地產企業(yè)房屋銷售價格相對偏高，通常采取預售方式，因此在房屋銷售中將包含交意向金、交房屋定金、簽署合同、開具發(fā)票等環(huán)節(jié)，應對這些環(huán)節(jié)系統(tǒng)分析，完成房地產企業(yè)開發(fā)項目收入確認。對于這些內容，房地產企業(yè)在收入確認和成本核算中，應該做好以下分析工作。首先，確定房地產企業(yè)收入和成本核算要求，結合房地產企業(yè)特殊性質，根據各個環(huán)節(jié)費用使用情況和支付情況，建立收入確認機制，根據相關制度要求進行開發(fā)成本核算。其次，確定房地產企業(yè)施工環(huán)節(jié)中核算對象，可以結合房地產企業(yè)施工建設中各個環(huán)節(jié)，明確核算對象，從而確保成本核算的真實性和準確性。最后，對不同房地產開發(fā)項目成本獨立核算，結合各個項目成本費用使用要求，分析成本核算中可能存在的問題，提出對應處理對策。

（二）確定成本核算業(yè)務

房地產企業(yè)在開展開發(fā)成本核算工作時，應結合房地產企業(yè)特殊性質和要求完成成本核算，具體展現在以下幾個方面。首先，結合國家現有法律要求和會計準則，制定房地產企業(yè)成本核算方案，根據具體核算流程對開發(fā)成本進行核算，加強企業(yè)成本核算管理。其次，完善房地產開發(fā)財務風險防范機制，結合房地產企業(yè)發(fā)展要求，合理編制成本核算風險管理計劃，從開發(fā)成本各個角度入手，如產品開發(fā)科目、產品租賃開發(fā)科目等，強調對房地產企業(yè)成本核算工作。最后，完善成本核算信息披露機制，對房地產企業(yè)財務管理模式進行改革創(chuàng)新，加強財務信息披露，強化房地產企業(yè)財務內控管理，保證企業(yè)資金穩(wěn)定運行。

（三）加強成本核算管理

為了保證房地產企業(yè)開發(fā)成本核算工作穩(wěn)定落實，房地產企業(yè)需要在內部成立專業(yè)的開發(fā)成本核算管理部門，對成本核算過程進行有效監(jiān)管，及時找出開發(fā)成本核算中存在的問題，采取有效對策進行處理，保證開發(fā)成本核算的合理性和專業(yè)性。并且，在成立審計監(jiān)督部門時，應該保證該部門的獨立性和威嚴性，給其提供對應的權責，只有這樣，審計監(jiān)督部門才能對房地產企業(yè)開發(fā)成本核算過程進行追蹤和監(jiān)督，讓房地產企業(yè)開發(fā)成本核算工作有序進行，防止在開發(fā)成本核算中存在違規(guī)操作行為。

四、結束語

總而言之，在當前我國社會經濟快速發(fā)展的環(huán)境下，房地產企業(yè)也得到穩(wěn)定發(fā)展。在房地產企業(yè)項目開發(fā)建設過程中，具有開發(fā)周期長、涉及范疇廣、資金投放量多等特點，使得房地產企業(yè)在開發(fā)成本核算和科目設置上將會面臨一些問題。為了提高房地產企業(yè)成本核算管理效率，企業(yè)可以結合房地產開發(fā)項目實際情況，科學編制會計科目，找出開發(fā)成本核算要點，結合現有法律要求和會計準則，制定合理的開發(fā)成本核算計劃，對房地產企業(yè)開發(fā)成本進行核算，保證核算結果的真實性，為企業(yè)制定發(fā)展決策提供數據參考。

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