住房制度的金融創(chuàng)新

郭煒

【摘? 要】今天，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從當(dāng)年的停滯階段發(fā)展到如今的全面發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)取得了巨大的成就與突破。成就的背后，卻離不開住房制度改革和創(chuàng)新。回看我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，自 1978 年 9 月鄧小平同志提出解決城市住房問題以后，中央領(lǐng)導(dǎo)同志就高度重視人民群眾的住房問題，這在很大程度上推動(dòng)了住房制度改革工作在理論和實(shí)踐上的探索，同時(shí)也推動(dòng)住房制度改革不斷發(fā)展。然而在新時(shí)代新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)要獲得穩(wěn)定長(zhǎng)足發(fā)展更是離不開住房制度的金融創(chuàng)新。

【關(guān)鍵詞】住房制度;金融創(chuàng)新

1.住房的發(fā)展歷程

我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展主要分為四個(gè)階段，分別是1919年-1978年的停滯階段，1978年-1990年的導(dǎo)入階段，1991年-1997年的初步發(fā)展階段及1998年-今天的全面發(fā)展階段。回看這四個(gè)發(fā)展階段，在1980 年之前，我國(guó)并沒有房地產(chǎn)這一概念，當(dāng)時(shí)我國(guó)對(duì)于人民群眾的住房采取的是國(guó)家政策分配制度，我國(guó)并不存在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。1980年被稱為中國(guó)房地產(chǎn)的元年，在這一年中央領(lǐng)導(dǎo)把房子定義為商品，中國(guó)房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，這一年的 4 月，鄧小平主席提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡建議個(gè)人建房買房”的設(shè)想，從此，房地產(chǎn)開始成為一種商品，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在那時(shí)開始萌芽。

1988年，房改正式全面試點(diǎn)，土地禁錮也終于完全放開，使住房這個(gè)大宗商品進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)。1993年上半年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)平均價(jià)格達(dá)到第一個(gè)巔峰，是喜也是憂，金融體系不完善而帶來的土地炒作催化泡沫。1998年，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)里程碑，同時(shí)也是住房制度改革的一個(gè)分水嶺。7月3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了原先的福利分房制度，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下滑的危險(xiǎn)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這一政策也終于將住房推向市場(chǎng)化。住房市場(chǎng)化在2004年-2013年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，這十年也是政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格外關(guān)注的十年，更是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出調(diào)控政策最集中的十年。政策主要集中在金融、財(cái)稅、土地、行政四個(gè)方面，集中、多、出臺(tái)頻度高是當(dāng)年政策的幾大特點(diǎn)。遺憾的是政策都只浮于表面，未觸動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的根本動(dòng)力，造成歷次調(diào)控均以失敗告終。房地產(chǎn)業(yè)渡過“黃金十年”， 經(jīng)歷十年的輝煌繁榮后，如今的房地產(chǎn)業(yè)逐漸走向白銀時(shí)代。

2.當(dāng)前住房制度

2018年，兩會(huì)工作報(bào)告中首次提出堅(jiān)持住房只住不炒的定位，要落實(shí)地方主體責(zé)任調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。這一政策的提出，在引導(dǎo)公眾樹立正常消費(fèi)觀念的同時(shí)，有效的抑制了房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，進(jìn)而冷卻炒房過熱的勁頭。在購(gòu)房需求方面，政府支持居民購(gòu)房自住，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，并提倡多主體，多渠道的保障住房租賃市場(chǎng)的供給，大力推行租購(gòu)并舉的住房制度，全力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的供需平衡。在市場(chǎng)供給方面，啟動(dòng)三年的棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，保障人民住房的同時(shí)，為人們提供樂居適居的居住環(huán)境，以此來平衡不同區(qū)位條件下居住環(huán)境，進(jìn)而分散“購(gòu)房流”。2019年，在之前兩會(huì)工作報(bào)告的基礎(chǔ)上對(duì)住房進(jìn)一步提出要求，要更好地解決群眾的住房問題，住房市場(chǎng)的主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于基本的保障性住房建設(shè)要繼續(xù)推進(jìn)，以此來保障困難群眾的基本居住需求。2020年，兩會(huì)工作報(bào)告中，再次提出堅(jiān)持住房只住不炒的定位。這一政策的實(shí)施有效抑制炒房熱，從根本上來說，是人們對(duì)住房態(tài)度的積極轉(zhuǎn)變。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言，是一種良性健康發(fā)展，對(duì)于其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。同時(shí)，對(duì)于老舊小區(qū)，當(dāng)前的制度從“拆”到“改”，為老舊小區(qū)加裝電梯，發(fā)展用餐，保潔等多樣的社區(qū)服務(wù)，適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，真正意義上的將住房定位于“住”，進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)。

3.住房制度未來的發(fā)展方向

新時(shí)代背景下人們對(duì)于住房態(tài)度雖然從之前的“狂熱”過渡到如今的理性，但是從另一個(gè)層面而言，人們卻對(duì)于住房提出了更高的要求。所以新時(shí)代背景下，住房政策的發(fā)展應(yīng)注重創(chuàng)新，不僅在單一的制度層面，更要在金融層面體現(xiàn)創(chuàng)新。

處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系。其核心點(diǎn)在于房住不炒、因城施策。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，因城施策，分類指導(dǎo)，一城一策。 “主動(dòng)有序擴(kuò)大金融業(yè)對(duì)外開放”，“ 著力構(gòu)建市場(chǎng)機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制”等。

住房市場(chǎng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)。房地產(chǎn)盈利能力下降，部分一線城市二手房交易量已遠(yuǎn)超一手房交易量。進(jìn)入存量時(shí)代，地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)生改變，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為重點(diǎn)，出現(xiàn)房企巨頭拆分物業(yè)上潮。存量時(shí)代，新房增量有限，依靠賣房盈利的路徑遇到瓶頸，運(yùn)營(yíng)好存量資產(chǎn)成為各大企業(yè)的共同方向。一些大型地產(chǎn)企業(yè)開始積極拓展其他業(yè)務(wù)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)在存量時(shí)代做出的重要布局。

除此之外還應(yīng)該關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)，積極謀求轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該積極行動(dòng)起來，不斷完善發(fā)展體系。比如當(dāng)前我們對(duì)于居家養(yǎng)老的研究相對(duì)比較少，或者說比較欠缺，所以后續(xù)在住房發(fā)展和老齡社會(huì)大背景下，應(yīng)該強(qiáng)化適老性的發(fā)展。比如包括老舊小區(qū)改造等，在今年兩會(huì)中繼續(xù)被強(qiáng)調(diào)，此類領(lǐng)域也可以和養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)做結(jié)合，以真正吻合業(yè)主或老齡人的需求。要充分重視投資和消費(fèi)兩端的商業(yè)模式創(chuàng)新，以促進(jìn)房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

回看住房發(fā)展的歷史，住房市場(chǎng)發(fā)展到今天經(jīng)歷了一系列改革和創(chuàng)新，未來的住房市場(chǎng)也將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目。當(dāng)前我國(guó)在住房市場(chǎng)方面保障中低收入人群住房，堅(jiān)持住房不炒，在住房租賃市場(chǎng)方面越來越重視，著力增加人民幸福感。住房金融方面，在降低居民住房標(biāo)準(zhǔn)，提高金融的支持力度的同時(shí)也著重提出防范風(fēng)險(xiǎn)，避免過度的金融支持，以此確保住房金融市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行。一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)要更加關(guān)注部分資產(chǎn)信貸化，合理資產(chǎn)證券化。住房市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)意味著房地產(chǎn)開發(fā)更要注重質(zhì)量，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將更要偏向服務(wù)化和多元化，住房市場(chǎng)將進(jìn)入“物業(yè)管理”時(shí)代。此外住宅金融市場(chǎng)要更好地利用當(dāng)前資源，跟上“互聯(lián)網(wǎng)+”的潮流。

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