企業廠房租賃財務管理中存在的問題與對策研究

闞美玲

摘 要 隨著政府宏觀調控和經濟發展的需求，各類經濟開發區和產業園區的整體規劃、布局逐漸穩定，各個開發總公司的經營戰略也隨之調整，通過采取引領高精尖產業入園、科學發展、集約高效利用土地資源的方法，達到預期經濟效益。自行開發建設廠房的租賃業務的長期利益價值愈發凸顯，一些企業為了增效，尋找資產增值的方式，也會利用自身資源開展租賃業務，幫助企業盤活部分固定資產，實現增效。規范廠房租賃活動，各部門協同工作，完善租賃業務流程管控，一直是管理層不斷思索、持續完善的重要管理工作。因此，企業的管理重點集中在及時發現廠房租賃中的問題，例如如何處理、銜接完善，使租賃業務統籌、規范發展，與財務實現有效準確銜接，保障財務賬務處理;如何利用先進管理方法，動態監控管理，結合當前政策、法規創新財務管理工作方法，實現企業管理高效發展，實現各方利益共贏，這些都成為現下優化廠房租賃業務的首要任務。本文對廠房租賃業務財務管理中普遍存在的問題進行深入分析，并提出針對性對策建議，以期為相關單位和管理者提供參考借鑒。

關鍵詞 廠房租賃 財務管理 問題 對策

一、引言

為適應快速變化的市場環境，企業只有充分發揮財務管理職能作用，才能保障企業確定的各項規劃任務的完成，從而保障企業的穩定及長期利益，促進企業不斷成長。當前，廠房租賃業務逐步發展，優化相關業務的財務管理對提升企業經濟效益具有重要的現實意義。

二、企業廠房租賃業務加強財務管理的重要性

財務管理是企業管理的一個組成部分，它是根據財經法規制度，按照財務管理的原則，組織企業財務活動，處理財務關系的一項經濟管理工作。加強財務管理對促進企業廠房租賃業務健康有序發展具有積極作用，主要體現在以下幾方面：

（一）有助于業務的順暢運行

財務管理在企業廠房租賃業務中有其重要作用，可以創新財務管理的工作方法，利用財務管理管控業務活動中出現的問題，避免由于部門之間溝通不暢導致的業務停滯、資金損失，可以使業務部門與財務部門業務對接職責清晰，信息傳遞及時、精準，有效地保障了財務活動的準確性，規避了業務活動中的短板，使企業經營由被動轉為主動，協同促進企業業務順暢運行。

（二）有助于有效防控業務運行風險

建立財務工作長效機制及規范、穩定、配套的制度體系。然而，從大部分企業的房產租賃業務管理現狀來看，特別是在一些由于房產租賃業務收入并非企業主營業務收入，所占收入比重不高的情況下，房產租賃業務管理并未引起企業領導層的高度重視，使得房產租賃業務在賬務處理核算、財務管理內控、稅務管理籌劃上等各方面都存在著不足。為此，企業必須強化房產租賃業務的財務管理，做好全局籌劃工作，注重規避各種潛在風險，充分發揮財務管理的作用，保障公司業務有序開展，全面全盤有效實施財務管理，規避風險，促使各項指標精準，企業平穩高效發展，共建經濟利益最大化。

三、企業廠房租賃財務管理的現狀和存在的問題

廠房租賃財務管理主導著企業財務收繳業務的執行，財務人員大多數只關心合同上的租金欠款是否及時、足額到賬，而沒有對收繳租金進行進一步的核查確認，只單純地作為一名記賬會計，已不適應企業發展的需要。目前大多數企業只依據收到的合同和銀行進賬單作為租賃業務的財務入賬手續，已不能滿足廠房租賃企業財務管理的要求。財務人員的大局觀欠缺，只靠憑證進行賬務處理，無統籌規劃意識，對業務總體數據未能及時全面掌控，財務管理不深入，個人只關心自己登記核對的數據，不關心整體的發展戰略。部分企業廠房租賃財務管理工作沒有實現各部門的協同聯動，在溝通協調上沒有設置專項負責人組織管理，規范化、統籌化管理水平需要進一步協調及提升。

（一）租賃廠房業務管理制度不健全

承租企業為了適應本企業經營業務的開展，部分企業會進行廠房的簡單整理和企業文化的建設，在此期間，企業認定此階段沒有開展經營活動，沒有產生經濟效益，所以認為此期間不應列入合同管理。業務部門對企業的這種行為是否達到應繳納租金狀態沒有特別關注，財務對此業務不了解，企業辦理入駐了，財務見不到單證不知道此項業務，不了解這個房產是什么狀態，導致的最直接的影響就是稅費的繳納;對于一些房產頻繁變更承租人的企業沒有引起高度重視，只有對此情況和業務當事人溝通后才能口頭了解到情況，如業務當事人離職，那企業對廠房有些時段的情況就無從了解。與企業雙方簽訂合同，辦理入駐廠區時，業務人員對企業的跟蹤核查沒有做到面面俱到，導致業務部門沒有及時與財務部門進行有效的溝通，為財務工作帶來了不確定性，給企業造成了各種潛在風險。廠房租賃業務中只有建立健全財務管理制度，實現無縫隙銜接，制度的有效執行才無漏洞可尋，業務人員才能對工作穩扎穩打，對標對本，完成各項財務管理考核指標。但現實中，由于管理制度不完善，管理不到位，上述目標往往難以達成。

（二）租賃廠房業務潛在風險管理不規范

雙方企業租賃合同的簽訂，影響著雙方的利益，對于一些前期投入較大的企業，合同的約定會隨承租方的意志而轉移，嚴重影響了企業的財務預算及利潤。房產租賃業務在會計核算、財務內控、稅收管理等方面如存在不足，就易給企業帶來稅務風險。稅務部門也要特別關注此類地方稅種，在此期間，財務人員重點管控管理意識淡薄，所以，從最基本的核算及業務資料管理，無不是稅務人員關注的焦點，各企業財務人員沒有提高管理意識，工作技能墨守成規，導致存在潛在風險。合同執行期的確認，需要財務人員及時核對確認，特別是一些企業會涉及免租期、合同期跨年這些情況，企業財務人員只按賬款到賬期進行賬務處理，而由于財務人員業務能力不強，對業務范圍確認不準確，風險意識淡薄，導致企業存在風險，使企業受到不必要的損失。

（三）企業租賃賬款管理不到位

廠房租賃往往涉及資產多、合同多、客戶多，財務人員天天看著合同說話，若入駐企業越來越多，則除了合同歸集歸檔需要加強管理，租賃企業合同的臺賬數據管理也將成為關鍵。但是有些企業廠房租賃業務數據整理片面，只反映應交數據，數據管控簡單化，制約著企業的統籌發展，不能為管理層提供準確數據，對企業資金管控的使用也會造成資源損失。

（四）租賃合同的管理不規范

租賃企業的合同管理通常交由業務部門管理，但隨著合同簽訂越來越規范，合同條款越來越細化，在合同中會包含財稅相關內容。但實際工作中由于業務部門與財務部門不同屬一個部門，有些企業沒有設定統一主導專項管理的工作組，業務人員不關心財稅問題，在合同的訂立過程中，有些企業財務人員沒有參與其中，沒有結合房產價值作出有效分析，在合同的執行中，財務部門也沒有進行跟蹤管理，給企業后續收款等工作帶來很多難題。

（五）針對廠房租賃業務企業各部門之間缺少溝通配合

目前大部分企業對于租賃廠房業務，管理層針對各職能部門履職盡責情況只進行單獨考評，統籌規劃意識有待提高。企業從最初的規劃、經營到核算都各自為戰，只針對自己部門職能落實工作，管理層無系統數據可供參照，而信息時代企業更要注重信息的完整性，管理層需要各項大數據的整合和分析。例如，規劃部只記錄廠房的地塊號、證照號、規劃面積、使用面積，而財務部門只記房產面積、房產價值和房產折舊情況，各記各的賬，不利于企業長期規劃發展。

四、完善企業廠房租賃財務管理的對策建議

（一）規范財務管理規章制度

企業整體租賃業務作為一個大盤子，對于一個企業來講，需要統籌規劃管理，從最基層做起，從第一筆業務規范。要從最初的規劃部門第一筆業務數據開始，統一表格格式，統一項目編碼，登記業務內容規范統一，避免各記各的賬，全盤統籌整體業務，全面具體反映企業實際情況，為財務提供數據保障，為領導層決策提供有效依據。企業應關注房產連續使用的狀況，明確中間有無斷檔，企業在租賃廠房時間認定上，應設置專人專管，業務部門、規土部門、財務部門，應制定定期對賬的管理機制，從最基本的規土部門出具的廠房登記到業務部門出具的廠房現狀，再到財務賬上的廠房價值，一一對應，促使業務項目齊全，業務數據完整。一項房產的使用，要保證中間一切數據有合同、有確認協議，有跡可循，時間連貫。企業的表格可由專人管理，保證項目統一調配，各部門口徑一致，項目編號順序統一，抽調和合并表格無障礙，這才是大數據時代數據管理最基本的工作。

同時，企業要及時、準確地收集、傳遞相關信息，確保信息在企業內部和企業外部之間的有效溝通。雙方的前期建設約定也要落實在合同中，是否作為免租期、免租期的長短，都涉及雙方利益，對此依照財務管理制度對入駐時間、免租期、經營期，業務部門都要據實提供財務部門紙質資料，財務部門對業務部門的工作也要進行考核，對于一些企業也可單設考核評價部門，經過考核評價部門的確認，財務數據才能更具準確性、真實性，同時也明確了各自的工作任務和職責，層層監督、層層匯報，確保業務不脫節，保證業務的完整性、完善性、連貫性。

（二）加強租賃業務的納稅管理

在財務管理上相互制約，才是企業長期合作發展之路，為此，企業必須強化房產租賃業務的財稅管理，做好納稅籌劃工作，合理規避風險。

首先，從租期原則上來講，一個租期一般不超過3年，租金至少1年支付1次，一個租期內第1年的租金應在租賃合同簽訂后1周內付清，后期租金必須在上一年租金到期前1個月付清;企業拖欠租金3個工作日則口頭催繳，拖欠租金達到10個工作日的則下發催款通知書，企業拖欠租金超過3個月的則執行違約繳納滯納金，對于停產、停業時間超過半年的應列入盤活企業，執行退出機制。

其次，廠房租金標準應設定最高限和最低限，在財務管理上統籌協調，不但要依據當地租金標準，同時還要依據廠房的現狀，監管最低限租金的執行情況，并將其納入考核評價機制。租金合同的執行、收入的確認都影響著財務的納稅，要與業務部門準確對接，確認房產稅繳納期間廠房的使用狀態，區分按房產原值計征的房產和按房產租金計征的房產，分別予以確認;專人專管，定期核查，確保按照規定期限繳納稅款。對于無合同處于閑置的房產，企業專項管理業務部門，對此應出具此部分房產現狀說明，真正做到落實到位，管理無盲點，特別是在談項目時要避免業務和財務時間上的脫節，要加強溝通和資料傳遞，避免對財務進行納稅處理造成影響。

最后，一些企業對此項房產作為租賃業務管理，房產在使用過程中的不確定性很多，要按雙方的約定，定期安排專人核查，以免給企業造成損失。房產的價值對企業利潤的影響較大，年度終了，在所得稅匯算清繳前，要對于房產情況進行專人專查，檢查其是否達到賬面價值狀態，評估機構的結論與賬面的差距有多大影響;應將其作為主要考核專項，定期評估廠房的價值，并將其列入領導層財務管理專項，為財務工作的準確性提供保障。如一些企業實際房產情況與賬面存在差距，對管理層的決策會造成很大影響，定期進行資產清查，也是企業資產管理的首要任務。

（三）采取措施實現精細化管理

新形勢下，廠房租賃臺賬不能只是記錄數據的表格，管理理念的更新，需要財務人員綜合素質的提升，要依合同按規范格式確定表格，在執行過程中注意動態數據的掌控，給企業帶來各項經營指標，有效地為管理層提取、利用，在表格之間建立各項鏈接，以最基本的年初預算數據整理為依據，即按合同執行一個會計年度，當年應收的租金按月、按企業、按賬期全列入表格，將此表作為主表，再建立附表。例如，已交租金情況表、租金更新匯總表、各企業租金明細表，四張主要情況表的建立，應保證數據之間互相動態核對，已交租金金額和租金更新匯總表金額合計數應為主表的全年應收數據，更新表中列公式，時時監控是否為0，為0則表示表中數據正確;各企業租金明細表合計數應與租金更新匯總表數據相附，也要在租金更新匯總表中列公式監控是否為0。建立表中各項關系，做到每次僅依靠已交租金這一個數據就能準確掌握各企業執行情況是否正確，有無漏記情況，保證應收數據的正確，為以后的對賬提供準確數據，為日后的催收工作提供保障。

（四）規范合同管理

要對租賃合同加強管理。合同的訂立不僅要有業務部門、法務部門及法律顧問的參加，財務部門也應參與其中，給予財稅建議，結合財務預算執行情況，達到為財務預算支出服務的要求。進行財務管理流程的梳理，確保財務管理執行中的無縫隙銜接，在合同的執行中，財務部門應站在財務管理的角度進行審計，對于租金的催討和債務糾紛處理形成一套業務和財務共同參與的管控機制，強化業務財務融合。在合同的約定中，可以結合稅款繳納期，對企業租金繳納時間進行設定，對一些大型企業，租金的按時繳納影響著公司的正常運行和資金的有效利用，也可以有效解決企業融資中的還貸問題，這些資源都是企業的有效資源、可利用資源，要真正做到各部門資源的融合，為各類型企業發展奠定基礎。

五、結語

企業廠房租賃業務的開展，不但要建立健全財務管理制度，加強財務管理，部門資源融合，上下聯動，無縫銜接，發現問題，將問題解決在萌芽期，還需要財務部門積極參與，學習先進管理經驗，提升人員業務素質，合理配置利用企業資源，增收節支。做好財稅核算繳納工作，為企業長期穩定增效發展做好財務管理工作，是企業強基固本、提升效率、防范風險的重要保障，是確保企業戰略目標實現、創新發展的重要措施。

（作者單位為北京密云經濟開發區管理委員會）

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