房地產企業會計核算的常見問題和對策

程利英

摘 要 社會經濟的快速發展給房地產行業發展提供了有利條件。會計核算對房地產企業有著重要意義，會計核算質量決定著房地產企業今后的發展方向。但是從目前情況來看，房地產企業在會計核算上普遍存在一些問題，這些問題的出現影響了會計核算價值的發揮，容易造成企業決策的失誤，不利于房地產企業更好地發展。所以，本文通過對房地產企業會計核算特點的介紹，重點分析房地產企業會計核算的常見問題，根據分析結果，提出相應對策。

關鍵詞 房地產企業 會計核算 常見問題 對策

近年來，隨著國民生活水平的提升，房地產行業得到了穩定發展。在我國住房體制全面改革的環境下，房地產企業對我國國民經濟發展起到了推動作用，成為國民經濟的支撐產業。房地產企業的深入改革發展對房地產企業會計核算工作也提出了嚴格要求。然而現階段房地產企業在會計核算上受到各種因素的影響，導致核算問題頻繁出現，影響了房地產企業的正常發展。為了改善這種狀況，加強對房地產企業會計核算問題的深入探究是非常必要的。

一、房地產企業會計核算特點

（一）復雜性

不管是房地產項目開發，還是房地產項目經營管理，都由房地產企業自行運行。其依據我國住房管理相關政策要求，實施房地產項目開發建設等活動。會計核算作為房地產企業經營管理的重要內容，可以展現房地產企業經濟狀況，通過房地產企業經濟往來進行數據分析，以精準的數據作為房地產企業發展戰略制定的依據。隨著我國房地產企業項目開發規模的擴大，會計核算呈現出復雜性特點，這在一定程度上增加了房地產企業會計核算難度。例如，在房地產企業項目開發建設過程中，企業獲得了房地產項目銷售權，主要工作是進行房地產項目銷售，而購房者在房地產項目采購中通常會采用分期付款等方式，使得房地產企業會計核算難度加大，增加了會計核算的復雜性。

（二）周期性

在房地產企業經營發展中，會計核算業務展現出周期性特點。首先，和其他企業會計核算方式比較，房地產企業項目開發周期較長，導致會計核算也具有特殊性質。房地產企業在會計核算上，需要從全局入手，結合企業項目開發周期，加強項目前期、中期、后期的資金核算，讓其能夠真實地展現企業經營狀況，支撐企業健康發展。其次，在房地產企業項目發展過程中，通常會面臨一些無法預知的風險因素。要想實現風險防范，就需要得到充足的資金支持，要求財務人員做好追蹤核算工作，了解項目實際實施情況，制定高效的防范對策，降低風險給企業帶來的影響。

二、房地產企業會計核算的常見問題

（一）會計科目設置不合理

會計科目設置不合理是當前房地產企業在開展會計核算工作時普遍存在的問題。隨著新會計準則的發布，專業性會計科目設置在各個行業中全面落實。然而我國房地產企業專屬會計科目沒有得到科學設置，這就給我國房地產企業會計核算工作開展帶來了直接影響，容易產生各種問題。在房地產企業開發建設過程中，公共配套設施建設費用、土地征用費用、前期工程開發費用、基礎設施費用等均是企業成本核算的主要內容。從房地產企業會計成本費用組成結構來說，其內容比較復雜且相關費用數額大，再加上缺少專業會計科目的支持，在某種程度上增加了企業會計核算難度，將影響會計核算效果。例如，行政管理費用、物業管理費用、基礎設施建設費用等主要內容其實只要一個開發間接費用就可以涵蓋，由此可見，房地產企業會計核算工作內容比較煩瑣，如果缺少專業的會計科目支持，將會影響房地產企業會計核算結果。

（二）收入確認難度大

企業新會計準則中明確要求，收入確認需要以報酬和風險實質性轉移為根本，并且還要滿足以下要求：采購方已經獲得產品所有權中主要風險和報酬;銷售方既沒有對產品進行科學把控，也沒有對繼續管理權限進行保留;和產品相關的已經產生和即將產生的成本可以可靠計量;收入金額可以穩定計量等。房地產企業大部分是采用預售和分期收款等方式完成商品房銷售，導致該現象出現的主要原因就是房地產開發企業建設和開發周期偏長，在預售過程中因為商品房沒有完成建設，無法滿足收入確認標準，在這種情況下，企業只能和購房者簽署購房合同。新會計準則中還對各個類型房地產企業提出了不同的會計核算標準，在某種程度上增加房地產企業收入確認難度。

（三）缺乏有效的監管機制

對于存在重大風險的房地產企業來說，在財務監督管理上存在的問題具體展現在缺少完善的監督管理機制、受到上級領導主觀意識影響、會計核算過于形式化等方面。企業監督管理體系執行能力薄弱往往和企業領導在財務管理上比較隨意有著直接影響，缺少對企業財務情況的了解，對企業會計核算了解不到位，這些問題在當前房地產企業中表現比較明顯。由于房地產企業缺少專業的監督管理機制，導致領導在制定發展決策過程中無法掌握真實、有效的財務信息，不能給企業決策制定提供數據參考。

三、房地產企業會計核算中常見問題的處理對策

（一）科學設置會計科目

會計科目設置可以展現出房地產企業在會計核算上的本質問題，通過科學設置會計科目可以讓房地產企業的會計核算質量得到改善，提高企業會計核算水平。通過設置會計科目，可以讓房地產企業領導更加清楚地掌握財務狀況和經營成果，展現出企業發展潛力，掌握發展機會，實現房地產企業的健康發展。在設置會計科目的過程中，可以采取跨級的方式在企業總賬目中設置子賬目，讓企業下屬部門不可進行獨立的會計核算，讓房地產企業會計核算水平得到大幅度提高，簡化會計核算流程，讓會計人員從煩瑣的工作中脫離出來，減少會計人員在事務性工作上的能力消耗，真實展現出房地產項目竣工核算階段的數額和質量，把成本費用更加真實和具體地展現出來，從根源上提高會計工作效率和質量。

（二）市場拓展收入核算范圍

首先，要確定房地產企業收入核算范疇。房地產企業在開發建設房地產項目時，主要是通過事前和購房方簽署銷售合同進行房屋銷售，銷售收入確認應該圍繞該內容進行。在具體核算上，核算內容也應根據拆遷面積的安置房產權款、會簽安置戶繳納的補充房產款以及房地產企業出售周轉房所得賬款等數據確定核算范疇，用于房地產銷售作為固定資產核算的除外。其次，明確收入確認標準。房地產企業銷售商品房大部分是以簽署預售合同、收預收款、簽訂正式銷售合同、竣工驗收、產權過戶等內容為主。站在法律角度來說，房地產銷售合同只是作為一種合約形式，在房地產項目沒有建設完成的情況下，無法執行驗收確認流程，銷售收入確認也是在房地產企業和客戶簽訂銷售合同后進行，這種情況下和商品所有權相關的風險和報酬沒有完全轉移給買方，確認收入自然不會被會計準則所承認。只有房地產企業在與客戶正式簽署銷售合同，嚴格按照法律要求進行房地產項目驗收后，相關部門確認該房地產項目驗收合同并辦理了買賣雙方之間的房屋移交手續后，才能確認會計收入。

（三）建立會計核算監督機制

會計核算監督機制的建設是房地產企業順利開展會計核算工作的依據，對規范房地產企業會計核算流程有著重要影響。對于房地產企業來說，在開展會計核算工作之前，需要對項目銷售收入有基本的了解，在此過程中，要嚴格按照新會計準則的要求進行分析，在確認房地產項目收入的情況下，按照現有的財務標準和法律標準進行收入計量，便于后續收入核算工作的順利進行。房地產企業通過轉讓土地所有權、出售房地產項目、出售配套設施等方式獲取收入和經濟效益，但是房地產企業在此過程中需要了解一個重要標準，就是不能在不滿足新會計準則要求的情況下確認收入。另外，在房地產項目收入確認過程中，只有在房屋使用權完全移交的前提下才能確認最后的收入。

四、結語

房地產企業建設與發展作為一項關乎國家經濟發展的重要事宜，一定要重視房地產企業會計核算問題，只有全面提升了房地產企業的會計核算質量和水平，才能給民生提供保障。但是在實際情況中，房地產企業在開展會計核算工作時，受到會計科目設置、收入確認、會計監督等因素影響，導致會計核算問題頻繁出現，影響了其價值的發揮，無法給企業領導制定決策提供有效的信息。基于此，房地產企業領導應給予會計核算工作高度重視，科學編制會計科目，做好收入確認工作，加強監督機制建設，引導會計核算工作順利進行。

（作者單位為陜西迪普投資集團有限公司）

參考文獻

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