房地產開發企業銷售收入的確認與財務管理問題分析

伴隨房地產行業降熱期的出現，房地產企業已經不能再像以往一樣憑借高房價來獲得高額利潤。面對新的政策背景，房地產企業的銷售收入確定開始改變，給企業的財務管理工作帶來了風險。財務轉型已經成為房地產企業在新時期謀求發展的必然途徑。房地產企業的經營與銷售收入有很大的關系，而財務數據決定了這些計劃的制定。大部分房地產企業的財務管理工作是不完善的，所采用的基礎會計核算并不能夠充分發揮其應有的作用，因此對企業財務管理工作進行分析具有現實意義。

一、房地產銷售收入的確認

(一)房地產企業銷售收入確認范圍

通常意義來講，房地產企業銷售收入是指房地產企業開發建設的房地產項目在銷售過程中獲得的收入。這其中主要包括：房地產開發企業對于土地的銷售所得、商品房銷售所得以及其他相關設施銷售所得。房地產開發企業在銷售房地產的過程中可能會存在一些情況，比如說，在房地產出售以前，并沒有與購買者簽訂房產的購買合同，或者是在房地產沒有開發完成之前，房地產企業就與房產購買者簽訂了購房合同，然后按照合同規定來進行房地產的開發建設工作。除此之外，還存在回遷以及安置房的情況，這其中，房地產企業對回遷安置房的銷售所得，也要算入房地產企業銷售收入的范圍之中。在房地產企業中，有部分房產資源是企業的固定資產，因此這類房產銷售收入并不計入房地產企業銷售收入的確認范圍。

（二）房地產企業銷售收入確認原則

同普通的商品銷售一樣，房地產企業售賣其開發建設的房產，被售賣的房產作為買賣產品來說，具有同商品相同的特征。因此，在房地產企業銷售房產，銷售收入確認的過程中應該遵循具體的原則主要包括以下四點：第一，房產銷售完成時，房產的開發商應該將所售房屋的所有權，使用權以及其他相關權利交給購買者享有。第二，房產銷售完成時，房產所具有的風險以及房產報酬的獲利權應該轉移到購買人手上。第三，房產銷售所獲得的收入不應該作為企業內部某個人員的私有財產，與交易相關的經濟利益應該流入企業。第四，應該對整個房產開發資金以及銷售收入資金進行具體的核算，相關的收入和成本能夠清楚劃分。雖然房地產購銷合同在房產竣工前后都可以簽訂，但預售過程中，要求房地產開發企業必須獲得預售許可。房地產預售所得的款項因為房產尚未竣工而不能確認收入，需要工程竣工驗收完成之后，才可以進行銷售收入確認。

（三）房地產企業銷售收入確認時間

1.房地產開發企業銷售收入確認時間

房地產開發企業的銷售收入是指企業通過開發和建設房產所獲得的收入，其中主要包括住宅以及商業房產，也包括房產的相關建筑以及其他設施。不同的房產類型應當按照不同的收入來源和銷售方法來確定收入時間。具體包括以下幾種：第一，如果購買者一次性支付清房產全款，房地產開發企業應該在購買人支付房款或者提供支付憑證時，進行銷售收入確認工作。第二，如果購買者選擇分期付款，房地產開發企業應該按照合同規定的付款日期來進行銷售收入確認，如果購買人選擇提前還款，那么應該在購買人還款的當日進行銷售收入確認。第三，如果購買者采用銀行貸款的方式，分期購買房產，那么銷售收入確認工作主要分為兩部分，首先購買人首付應當在付款當日進行銷售收入確認工作，其次，銀行貸款應當在銀行轉賬的當日進行銷售收入確認。第四，存在委托方式銷售房產的，如果采用支付手續費的方法來銷售，應當按照實際的銷售額在收到代銷清單時進行銷售收入的確認工作；如果采取視同買斷的方法來進行房產銷售，需要按照合同價格在收到代銷清單時進行銷售收入的確認工作；如果采取包銷方式，應當按照包銷合同規定價格在付款當日進行收入確認。

2.房地產企業預售收入確認時間

在房地產開發企業的銷售行為中，有提前出售房產的情況，那么購買人與房地產開發企業簽訂的預售合同中，購買人出具的預購款作為房地產企業的預收款。雙方所簽訂的預售協議不屬于正式的房屋買賣合同，而屬于合同要約。在房屋建設完成之前，這個銷售活動并不能夠作為完整的銷售活動，也不能夠把銷售所得計算到銷售收入確定范圍中，因為在這個過程中，房產的開發建設狀況以及購買人的具體意愿都會影響銷售活動。因此，要求房地產開發企業在房產預售時要計算出房產的預售毛利，一般對預計毛利額的計算是通過預售房產賬款乘以預計毛利潤率，預售收入的利潤應當由稅務機關結合當地實際狀況來進行分類確定，預收收入的利潤率一般不得低于15%。預售階段應該按照相關的法律法規以及稅務政策來預繳納增值稅以及其他相關稅額，房產建設完成交付完成之后，房地產企業再進行應交稅額的結算調整工作。

3.關于房地產開發產品視同銷售行為的收入確認

有包含以下行為的應該視同銷售行為進行收入確認:產品留于企業自用的；產品變更為經營性資產的；產品作為資本投資或分配給股東的；產品抵償債務的；視同銷售行為的收入確認時間應當按照產品所有權或使用權轉移時、取得實際利益時進行收入確認。

二、房地產開發企業的財務管理

（一）房地產企業財務管理概述

伴隨著我國經濟的迅猛發展，城市化進程不斷加快，房地產企業在這樣的背景下面臨著大的機遇與挑戰，同時，房地產企業的發展也受到了諸多影響。在企業管理中，財務管理是企業發展的重要力量與基礎，對一個企業的運行與發展起到至關重要的作用。

（二）房地產開發企業財務管理工作現狀

1.財務管理意識較弱，財務風險大

根據有關調查可以得知，在現階段，大多數房地產開發企業都是比較注重房地產項目開發建設過程中的成本支出以及成本控制，反而忽視了項目建設前期對整個項目的成本預算控制。房地產開發企業對房地產項目開發研究前，主要是注重招標和投標階段，往往缺乏對設計前期的成本控制意識。由于房地產企業內部財務風險防范機制缺失，在面對因為財務工作所帶來的風險時不能及時把控，讓房地產開發企業在經營過程中面臨著較大的財務風險。

2.項目預期準備不足，財務數據透明度低

房地產開發企業在項目開始之前應該做好充分的預期準備工作，在把控成本的同時，也應該更加注重對成本的預算以及相關規劃，目前大多數的房地產開發企業在項目開始之前并沒有做好項目規劃以及成本預算工作，在項目進程中容易因為缺少規劃與準備，導致后期成本不能夠按照企業期望的標準進行，影響了企業的經濟效益。

（三）房地產開發企業財務管理存在問題的解決措施

在現實的房地產企業發展情況中，大部分企業的財務管理轉型工作進展較慢，面對新時期的發展背景，房地產企業也接受到了新的挑戰，需要及時轉變管理模式來適應新的發展條件。因此，對于房地產企業財務管理工作的優化提出了三點建議：

1.提高財務管理意識與企業競爭力

市場化進程的不斷發展，給房地產企業帶來了日益劇增的壓力，作為企業的領導者，首先要提高對財務管理工作的重視，改變傳統的財務管理觀念，不斷的發展提高企業自身以及相關工作人員對財務管理工作的基本認識，充分在企業內部發揮財務管理工作的重要作用。企業競爭力的提高可以獲得更多的投資者傾向，進而緩解企業的融資難度。其次，當房地產企業的核心競爭力提高之后，知名度加大，不管在商業銀行還是借貸公司進行貸款都會更加容易的獲得資金。而企業融資渠道的擴寬，能夠為企業的生產經營活動提供資金保障。

2.注重項目前期準備工作，提高企業財務數據透明度

在項目開始之前，企業應該制定合理的財務規劃，通過對行業內部未來發展的預判以及對企業財務狀況的全面把握，制定一套科學合理的成本預算體系，預算體系可以指導后期的工作有序進行，避免出現因為缺少前期準備而導致的成本超標等問題，還可以有效保障企業經濟效益的實現與長遠的發展。房地產企業在財務管理工作轉型的要求下，應該不斷地加強對ERP 系統的關注與研發，通過企業資源計劃可以把企業決策有效建立在信息技術的基礎之上，平衡企業內部的人，財，物，信息等綜合資源，保障企業財務報表以及財務數據真實透明。

3.提高財務人員專業化程度，保障財務工作有效進行

房地產企業想要達到理想化的財務管理工作轉型，就必須要重視對財務人員的管理。財務工作人員的水平高低直接決定了房地產企業財務工作的成敗，提高財務人員專業化程度可以從兩個方面入手，首先，對于企業內部現有的財務工作人員，定期進行培訓與考核，一方面可以加強其自身專業化知識，另一方面也可以更清晰地了解其培訓成果。其次，在人員招聘過程中，應該加大專業化知識的考核范圍，設置更加嚴格的錄用標準以確保招聘到的人員具備高水平的專業化程度。

四、結束語

在房地產行業中，其面臨的風險和所得到的收益幾乎是成正比的，面臨著外部背景的不斷變化，企業內部財務管理工作轉型已經是必然趨勢。房地產企業面臨新的機遇也面臨新的挑戰，雖然新時期對房地產企業風險把控提出了新的方法，但仍然會因為企業財務管理工作的不完善產生新的風險。因此通過提高企業自身競爭力，加強財務工作信息化建設以及提高財務人員的專業化水平可以有效促進房地產企業財務管理轉型的進程，提高企業發展水平。