關于房地產企業財務分析問題之研究

長春新星宇房地產開發有限責任公司 張勝男

當前，我國房地產行業正處于被嚴格管控的背景下，為了提升自身效益，各房地產企業開始重視財務分析工作的開展情況，通過對房地產企業財務分析問題進行深入探究，找到出現問題的原因，進而制定出提升財務分析水平的措施，以此提升房地產企業決策的有效性，最終實現創造企業財務價值的目的。

一、房地產企業財務分析的作用

財務分析在房地產企業運營中的作用主要體現在房地產企業運營決策方面。一個企業想要更好地運營，就需要決策者能夠對企業的實際增長情況以及可持續增長情況進行全面了解，并據此制定相應決策，推動企業更好地發展。而財務分析的作用正是幫助企業決策者對企業財務情況進行充分了解和掌握，為決策者制定推動發展性策略提供關鍵性依據。

財務分析工作對于不同崗位和部門數據而言，其關注點不同，通常情況下，工作人員只關注與自身工作內容相關的數據分析。比如，銷售人員在進行數據分析的過程中，主要關注銷售指標、回款指標達成率以及營銷費用使用比率等與自身相關的數據。財務人員在進行數據分析的過程中，主要關注企業資產負債率、現金流盈余、稅費以及利潤等與企業財務相關的數據。但是，對于管理層而言，其在進行數據分析時，就需要對各部門進行綜合考慮，并根據小目標服務于大目標的原則，制定不同部門、不同崗位的分析指標，最后再通過財務分析對企業總發展情況以及目標達成情況等進行了解和分析，對各部門的重要工作任務的實時狀況進行充分掌控。

通過上述分析可見，財務分析是輔助管理層實現管理目標不可或缺的工具，同時也是推動企業更好發展的關鍵環節。

二、房地產企業財務分析存在的問題

（一）缺乏系統性的分析

就目前房地產企業財務分析情況而言，比較常見的問題就是缺少系統性分析。主要是因為不同使用者對財務分析報告的需求不同，也就導致在進行實際工作的過程中，某些部門的使用需求得不到系統性安排，進而導致財務分析時常出現繁雜以及交叉等問題。

（二）財務分析結果的有效利用率并不高

就目前房地產企業財務分析結果利用情況而言，很多財務分析結果并沒有得到有效利用，具體表現在以下兩方面：

其一，財務分析都是習慣性而為，但是卻對其使用價值絲毫不在乎。比如，房地產企業的財務人員進行財務分析報告只是一項任務，確保自身任務完成，但是對于財務分析報告的使用情況并不關心。

其二，只關心財務分析結果的表面數據，對于數據背后所表現出的問題不予重視。比如，在對指標進行長期分析的過程中，只關注某一類指標的發展趨勢，并沒有與其他相關指標進行綜合分析等。

（三）財務與業務之間的關聯性不高

因房地產企業業務部分普遍對數據的需求并不高，在財務分析工作開展的過程中，如果相關工作人員按照“專業化”標準開展工作，不僅需要付出更多的精力和時間，也可能導致所分析出的數據與業務需求沒有太大關聯。反之，如果財務分析只是反映出一部分問題，雖然能夠得到業務部門第一時間的反饋，不過卻導致業務本身出現了諸多不可控性，甚至可能導致業務流程反饋時間變長，最終發生財務分析不能及時對房地產企業經營過程中出現的問題進行處理。由此可見，房地產企業在進行財務分析時存在財務與業務之間關聯性不高的問題。

（四）財務分析時的數據來源較為分散

就目前房地產企業財務分析所用軟件而言，很多企業都在使用ERP軟件對數據進行歸集和處理，這樣進行統計和分析也更加便利。但是，該方式也存在一定缺陷，主要表現在企業運營過程中，多數業務處置需要相關部門單獨完成，而在開展業務時會產生大量數據，需要財務人員后期對數據進行統一收集，也就導致財務分析的整體數據較為分散，需要對各數據進行不斷驗證，確保最終進行財務分析的數據滿足相關需求，這不僅導致相關工作人員的工作量變大，同時也導致分析結果的準確性降低。

（五）財務分析所用方式難以滿足管理要求

就目前房地產企業財務分析方式而言，很多企業并沒有意識到科學性財務分析體系的重要性，僅在原有財務分析體系中挑選相應分析方式，將單一方法作為同一類指標基礎進行分析，逐漸形成習慣，最終可能導致分析方法無法對業務變化進行準確分析，進而難以滿足企業的管理要求，影響企業發展。

三、提升房地產企業財務分析水平的措施

為了推動房地產企業更好發展，就需要房地產企業能夠對自身的財務分析水平進行不斷提升，根據財務分析中存在的問題制定相應的解決措施。

（一）對分析指標進行科學規劃

為了提升房地產企業財務分析水平，首先需要對分析指標進行科學規劃，以此確保財務分析時常出現的繁雜以及交叉等問題能夠得到及時解決，進而規避企業運營過程中出現的矛盾問題。關于分析指標的規劃，具體表現在以下幾方面：

其一，要確保領導層意見一致，并給予相應支持，確保財務分析工作能夠服務于所有部門。

其二，財務部門需要對各部門的使用需求進行全面分析，并對其進行匯總。

其三，結合需求對財務分析指標進行合理規劃，并取得企業內部各部門的配合，對各指標的統計口徑進行明確。

另外，在進行房地產企業財務分析的過程中，也不能再局限于一種指標分析，應該從整體上對其進行綜合性分析，比如營運能力、償債能力以及盈利能力等，進而促使企業經營情況能夠得到全面掌控。比如，相關工作人員可以在原有財務分析方法上融入杜邦財務分析法，通過對財務指標間的內在關系進行分析，得到更具綜合、系統性的分析。同時，在進行財務分析的過程中，除了要從整體上進行分析以外，還需要對各專項成本進行分析，比如成本結構分析、銷售費用分析、投資項目可行性分析等。

（二）提升財務分析結果的利用率

在對房地產企業財務分析水平進行提升的過程中，還需要對財務分析結果的利用率進行提升，也就需要設置財務分析結果的解讀方法以及反饋機制，確保每一位工作人員都能夠對財務分析結果有一個正確認識，并能夠將自身建議及時反饋出來，以此提升各部門之間的配合性。

另外，關于分析結果，還可以通過公示等方式呈現給工作人員，如果工作人員能夠發現分析結果的問題，也可向業務部門進行提議，將自己的管理建議提出來。最后，業務部門可根據管理建議對自身方案進行適當整改。同樣，也可向財務部門進行意見反饋，進而幫助財務部門進行有效改進。

（三）增強財務與業務之間的關聯性

在提升房地產企業財務分析水平的過程中，除了要對分析指標進行科學規劃，以及提升財務分析結果的利用率外，還需要對財務與業務之間的關聯性進行增強。

例如，管理層可以對財務與業務的績效目標進行調整，制定能夠將兩個部門融合到一起的工作目標，以此削弱各部門的本位主義，使得兩部門能夠在實踐中達到目標一致性，進而有效規避二者之間發生沖突和矛盾。

（四）對財務分析數據的來源及口徑進行統一

為保證財務分析結果的準確性，提升其利用價值，就需要相關工作人員能夠對財務分析數據的來源及口徑進行統一。首先，要對數據的來源、時間以及收集渠道、方式、人員等進行確定，使其形成一套完整的數據庫；其次，分析指標所采用的方法即使存在差異，其所提取的數據也不能來源不同，進而有效規避來源不一致的問題；最后，要采用固定表格與公式呈現分析結果，以此減少數據分散性，提升分析結果準確性。

（五）對財務分析體系進行不斷完善

為確保財務分析的價值能夠得到充分利用，還需要對財務分析體系進行不斷完善。

首先，需要確保財務分析所用數據的安全性，也就表示在進行數據收集和傳送時，需要在IT后臺監控下完成，根據相關授權情況進行。其次，要確保財務分析所用數據的可比性，以及確保財務分析結果的一貫性，不可對分析口徑及指標進行隨意更改。再次，要對指標維度進行增強，并要對指標的分析角度進行不斷豐富。最后，相關管理人員需要對指標分析效率進行定期檢查，并根據企業運營的實際情況對其進行適當調整，以保證所采用的財務分析方法能夠滿足企業管理需求。

四、結束語

在市場競爭力越來越激烈的今天，房地產企業想要對自身的競爭力進行提升高，就需要對自身的財務分析水平進行不斷提升，以此提升企業經營管理效果。另外，通過進行有效的財務分析，不僅能夠幫助房地產企業對自身的發展情況進行全面掌握，同時也能夠幫助企業及時發現發展過程中存在的潛在風險，以此確保企業能夠及時制定出相應決策，推動企業穩步發展。