7 月份宏觀經濟主要指標分析——房地產投資增速加快 消費動力不足

謝聰敏 孫 寧

2020年7月，宏觀經濟延續了之前的平穩增長態勢，有利因素不斷積累增多。與建筑鋼材需求密切相關的房地產投資，呈同比加速增長態勢，商品房銷售降幅收窄。同時，消費動力仍顯不足，房地產“虛火”仍存等情況仍需要加以關注。

一、商品房銷售同比負增長，房地產投資名義增速較上月加快

(一)商品房銷售、建設等多項指標延續同比負增長

2020年1-7月，商品房銷售額、銷售面積同比下降，商品房待售面積同比正增長，但銷售額、銷售面積同比降幅較1-6月收窄，商品房待售面積同比增速較1-6月略有回落。

分類別看，住宅、辦公樓、商業營業用房三類商品房銷售面積分別同比下降5.00%（降幅較1-6月收窄2.60個百分點）、下降21.80%（降幅較1-6月收窄4.70個百分點）、下降18.80%（降幅較1-6月收窄1.90個百分點）；住宅銷售額累計同比增長0.40%（1-6月為同比下降2.80%），辦公樓、商業營業銷售額分別同比下降22.20%（降幅較1-6月收窄5.80個百分點）、下降22.30%（降幅較1-6月收窄3.20個百分點）。住宅銷售額累計同比增速已經轉正，但其銷售面積仍呈同比下降態勢，在銷售面積同比下降的情況下，銷售額增速轉正意味著住宅售價整體上漲。辦公樓、商業營業用房銷售額及銷售面積雖然降幅較1-6月有所收窄，但二者降幅是在上年同期同比大幅下降基礎上的再次下降，辦公樓、商業營業用房銷售狀況較差表明商業用途房屋需求大幅萎縮。商品房待售面積比6月末減少390萬平方米。其中，住宅待售面積減少317萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業營業用房待售面積減少18萬平方米。商品房待售面積累計同比增速未進一步加速上升與住宅銷售面積較上月減少有關。

從商品房銷售單價情況可知，1-7月全國商品房銷售均價為9735.86元/平方米，較上年同期增長19.34%，漲幅接近20%，即2020年商品房售價依然存在虛高的問題。

綜上，2020年1-7月期間，住宅銷售額累計同比增速率先重回正增長區間，商品房銷售整體呈逐月恢復狀態。

1-7月商品房建設情況各項指標中，只有施工面積累計同比正增長，且增速較1-6月略有加快，新開工面積、竣工面積、本年購置土地面積均在負增長區間運行。

1-7月期間，本年購置土地面積同比降幅較上月擴大0.10個百分點，仍處在負增長區間，表明房地產企業對中期房地產市場運行持謹慎態度，購地積極性不高。受房地產開發到位資金累計同比增速轉正影響，房屋施工面積延續了前期同比正增長態勢，房屋新開工面積累計同比降幅也較前6個月有明顯收窄。房屋竣工面積累計同比降幅仍超過兩位數，延續了2018年以來整體下降態勢。

(二)房地產業投資名義同比加速上升

1-7月，房地產開發投資（以下簡稱房地產開發名義投資）累計完成額75325.00億元（占固定資產投資完成額比重為19.07%，占比較上年同期下降1.81個百分點），同比增長3.40%，增速較1-6月加快1.50個百分點，較上年同期回落7.20個百分點。房地產開發名義投資累計同比增速呈加速上升態勢。

房地產開發實際投資累計完成額49725.21億元，同比增長0.99%（1-6月為累計同比下降0.17%），增速較上年同期回落4.83個百分點。房地產開發實際投資累計同比增速在7月轉正，與房地產到位資金好轉有關，體現出一定的積極意義。

綜上，2020年1-7月商品房建設進度和銷售仍在負增長區間，但延續了逐步改善的態勢，房地產投資等活動積極性明顯回升，上述情況對穩定建筑用鋼材存量需求將起到積極作用。

(三)房地產企業本年資金來源小計同比增速轉正

1-7月期間，房地產投資本年資金來源小計100625億元，同比增長0.8%，增速較上年同期回落6.4個百分點。其中，國內貸款16130億元，同比增長4.9%，增速較上年同期回落3.5個百分點；利用外資80億元，同比增長29.9%，增速較上年同期回落21.9個百分點；自籌資金32042億元，同比增長3.3%，增速較上年同期回落1.4個百分點；其他資金中的定金及預收款32830億元，同比下降3.4%，上年同期為同比增長9.0%；個人按揭貸款16200億元，同比增長6.6%，增速較上年同期回落4.5個百分點。

2020年1-7月房地產行業資金來源同比變化情況呈現出以下特點：

第一，本年資金來源小計累計同比增速轉正，但與上年同期有較大差距。上述情況表明持續半年之久的房地產企業本年資金下滑的狀況已扭轉。

第二，國內貸款、個人按揭貸款同比增速均保持同比正增長，二者占資金來源合計比重均較上年同期有所上升。國內貸款中，銀行貸款占比超過80%，個人按揭貸款也主要來自于銀行。上述情況表明，房地產企業來自金融機構的支持力度較上年明顯增強。

第三，自籌資金同比增速保持小幅正增長，占資金來源合計比重較上年同期上升。上述情況表明各地區、各部門及企事業單位籌集用于房地產開發與經營的預算外資金呈穩步增長態勢。

第四，定金及預收款累計同比呈下降態勢，降幅逐月收窄。定金及預收款作為房地產企業資金重要來源之一，其增速同比下降與今年以來商品房銷售面積、銷售額同比下降有關。

二、消費動力仍顯不足

(一)消費仍處負增長區間，網絡消費拉動作用顯著

7月當月，社會消費品零售總額32203.0億元，名義同比下降1.1%（累計降幅較1-6月收窄0.7個百分點），上年同期為同比增長7.6%。

1-7月，社會消費品零售總額204459.0億元，名義同比下降9.9%（累計降幅較1-6月收窄1.5個百分點），上年同期為同比增長8.3%。

雖然社會消費品零售總額保持降幅逐月收窄態勢，且當月降幅已收窄至1個百分點左右，但從累計降幅看，同比下降仍接近10%，如果結合2017年至2019年社會消費品零售總額同比增速連續回落的情況，則今年以來居民消費狀況更加堪憂。

實物商品網上零售額51018.0億元（占社會消費品零售總額的比重為24.95%，占比較上年同期上升0.43個百分點），同比增長15.7%，增速較上年同期回落5.2個百分點。實物商品網上零售額中，吃類、用類商品分別增長38.2%（增速較上年同期加快8.3個百分點）和18.6%（增速較上年同期回落1.6個百分點），穿類商品同比下降0.9%（上年同期為同比增長20.4%）。從實物網上消費情況看，吃類、用類商品消費保持同比兩位數增長，穿類商品消費受到了一定程度壓縮。網上零售額同比保持兩位數增長，其占社會消費品零售總額的比重接近四分之一，且占比繼續提升，多重因素導致網上零售額拉動消費的作用愈加明顯。

(二)城鎮居民收入下降導致消費受到抑制

由于城鎮消費占全國消費比重在85%以上，故本文重點討論城鎮居民收入及支出變化對消費的影響。

1.城鎮居民人均可支配收入實際同比下降2%

2020年上半年，城鎮居民人均可支配收入21655元，名義同比增長1.5%（增速較上年同期回落6.5個百分點），剔除價格因素，實際同比下降2.0%（上年同期為同比增長5.7%）。其中，工資性收入13232元，同比增長1.8%，增速較上年同期回落5.9個百分點；經營凈收入2307元，同比下降10.1%，上年同期為同比增長10.9%；財產凈收入2279元，同比增長3.2%，增速較上年同期回落9.2個百分點；轉移凈收入3836元，同比增長7.6%，增速較上年同期加快3.4個百分點。

上半年城鎮居民可支配收入情況體現出以下四個特點：

第一，城鎮居民人均可支配收入在剔除通貨膨脹因素影響后，實際出現了下降，即城鎮居民收入的實際較上年同期出現了下降。

第二，工資性收入、財產凈收入雖然保持名義同比正增長，但名義同比增速出現較大幅度回落，且二者增速均低于1-6月CPI累計同比增長率（3.8%），表明城鎮居民主要收入來源的增長未能與物價增長速度同步。

第三，經營凈收入同比降幅超過兩位數，是城鎮居民可支配收入中唯一同比下降的指標，表明城鎮居民經營所得大幅萎縮，也從側面體現出當前小規模、家庭式經營環境的嚴峻局面。

第四，轉移凈收入 是城鎮居民可支配收入中同比增速最快的一項，同時也是唯一增速較上年同期有所加快的項目。“養老金或退休金”“社會救濟和補助”是居民轉移性收入中的主要組成部分。據人力資源和社會保障部數據，1-6月，城鎮職工基本養老保險支出23841.20億元，較上年同期增加1582.00億元，增幅7.11%（增速較上年同期回落7.93個百分點），養老金保險支出增長與近年來上調養老金發放標準有關。失業保險支出879.20億元，較上年同期增加338.40億元，增幅92.93%（增速較上年同期加快50.01個百分點）。失業保險支出的大幅增長與城鎮調查失業率上升有關，2020年上半年，全國城鎮調查失業率5.7%，較上年同期上升0.6個百分點，較2018年同期上升1.1個百分點。2018-2019年的24個月中，全國城鎮調查失業率在多數時間段處在5%以下。轉移凈收入的收益群體主要為離退休人員和失業人員，并非消費主力群體，其增長對消費的刺激作用有限。

2.城鎮居民人均消費支出降幅超10%

2020年上半年，城鎮居民人均消費支出12485元，名義同比下降8.0%（上年同期為同比增長6.4%），剔除價格因素，實際同比下降11.2%（上年同期為同比增長4.1%）。其中，食品煙酒類人均消費3903元，同比增長1.3%，增速較上年同期回落1.4個百分點；衣著類人均消費805元，同比下降19.5%，上年同期為同比增長0.9%；居住類人均消費3303元，同比增長2.2%，增速較上年同期回落8.8個百分點；生活用品及服務類人均消費755元，同比下降8.0%，上年同期為同比增長3.6%；交通通信類人均消費1544元，同比下降13.0%，上年同期為同比增長6.4%；教育文化娛樂類人均消費869元，同比下降36.6%，上年同期為同比增長10.2%；醫療保健類人均消費1012元，同比下降9.8%，上年同期為同比增長9.0%；其他用品和服務類人均消費294元，同比下降25.3%，上年同期為同比增長10.0%。上半年期間，除食品煙酒類、居住類兩項剛性支出保持同比小幅正增長外，其余支出均出現了同比不同程度的下降，具體表現為對城鎮居民生產生活必要性越低的支出項目（教育文化娛樂類、其他用品和服務類等），其同比降幅越大。上述情況表明城鎮居民消費較上年同期出現較大幅度下滑。

城鎮居民消費支出的大幅下滑與其可支配收入下降有關，將2014年至2020年上半年期間城鎮居民人均可支配收入和人均消費支出實際累計同比增長率進行對比可知，城鎮居民人均可支配收入實際累計同比增長率曲線在多數時間段位于人均消費支出實際累計同比增長率曲線上方。二者在正增長區間運行時，人均可支配收入實際增速略高于人均消費支出實際增速；在負增長區間運行時，人均消費支出實際增長率的下降速度要遠高于人均可支配收入的下降速度。上述情況表明，對于可預期的未來收入下降，居民往往通過大力削減不必要開支來為將來的收入下降進行準備。

與此同時，居民儲蓄保持同比大幅增長。2020年6月，住戶人民幣存款余額889123.07億元，同比增長14.30%，增速較上年同期加快0.11個百分點。居民儲蓄實際上是市場環境中居民作為弱勢一方對抗潛在風險的主要手段，其大幅增長從側面也表明居民消費意愿的下降。

三、總結

2020年1-7月期間，國民經濟平穩增長，積極因素不斷積累。與建筑用鋼密切相關的房地產市場保持恢復態勢，房地產企業本年資金來源小計同比增速轉正，使得房地產名義投資累計同比增速在正增長區間保持加速上升態勢，實際投資降幅收窄至1個百分點以內。商品房銷售及建設進度延續回升態勢。全國商品房銷售單價較上年增長近20%，房地產“虛火”仍存。

此外，居民消費動力仍顯不足。社會消費品零售總額累計降幅逐月收窄，但降幅仍接近10%，網上商品零售對消費的貢獻作用不可忽視。今年上半年，剔除價格因素的城鎮居民人均可支配收入同比下降，導致城鎮居民人均消費支出大幅下降。同時，商品房銷售單價的虛高對居民消費的抑制作用仍然較強。消費動力不足對未來經濟潛在增長存在一定隱憂，進而對鋼材產品消費產生不利影響。

綜上所述，7月期間，宏觀經濟運行中的有利因素逐步積累，總體向好的大趨勢未發生改變。但消費增長乏力，商品房售價虛高抑制消費等問題需要加以關注。