眾籌筑屋規劃方案設計

【摘 ?要】眾籌筑屋作為一種全新的房地產組織形式，一經投入市場，就受到廣大消費者的青睞。在這種建設方案中，應考慮到住宅的預期收益率、成本率等諸多因素。研究眾籌集資建房方案的優化設計，對于提高方案的可行性和投資回報率具有非常重要的意義。論文從參籌者的購買意愿和投資回報率兩個角度，建立了相應的多變量整數規劃模型。

【Abstract】As a new organization form of real estate， crowdfunding housing construction is favored by consumers once it is put into the market. In this kind of construction scheme， many factors， such as the required rate of return and the cost rate of the housing， should be considered. It is of great significance to study the optimal design of the scheme of crowdfunding housing construction for improving the feasibility of the scheme and the rate of return on investment. The paper establishes the corresponding multi-variable integer programming model from the two perspectives of the fundraisers' purchase intention and the rate of return on investment.

【關鍵詞】眾籌筑屋;整數規劃;滿意度;投資回報率;多變量優化

【Keywords】crowdfunding housing construction; integer programming; degree of satisfaction; rate of return on investment; multi-variable optimization

【中圖分類號】TU201;O221.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2020）07-0162-03

1 眾籌筑屋問題闡述

“眾籌”一詞在當今社會比較流行，意為大規模集資或大規模融資，公眾通過互聯網平臺投資項目。只要是群眾感興趣或者喜歡的項目，都可以通過眾籌這種方式進行籌資，獲得項目啟動的第一桶金，所以這種融資模式為很多小本經營的商家或者創業者提供了資金保障。

在當今互聯網時代，作為一種新型的房地產形式呈現在公眾視野的眾籌筑屋，顯然是一種更為新鮮和開放的房地產規劃模式。這種模式是在建筑設計階段就采取更為優惠的政策吸引用戶的關注，房屋各方面的價格會比市場價大幅降低，從而吸引公眾的關注，達到融資的目的。感興趣的網友會通過融資者提供的電商平臺提出自己的意見，也可以按照自己的意愿對原有的建筑方案進行優化和設計。隨著用戶的注資，資金不斷增長，達到一定的金額之后，開發商會進行后續的房屋建設。其中，還可以衍生出定制化，就是在建設的過程中，投資者可以提定制化要求，開發商需要按照投資者的定制化要求進行開發建設。眾籌筑屋方案一經公布，就會吸引一定范圍的購房用戶，這在一定程度上就會避免后期房屋的滯銷等問題，降低開發和銷售的風險。而且這種眾籌的模式也可以大大降低筑屋的成本，甚至節約了后期的營銷成本，這都為降低房價帶來了諸多優勢。現有一占地面積為102077.6m2的眾籌筑屋項目公開眾籌，并規定每位參與籌資的網民只能選擇一套住房。

在這種建設方案中，應考慮住宅的預期收益率、成本率等因素。根據國家相關政策，不同房型的容積率、開發成本、開發費用等在核算上要求均不相同。

本文結合具體要求及相關政策，建立數學模型，回答如下問題：①請你們建立模型對方案I進行全面的核算，幫助其公布相關信息。②通過對參籌者進行抽樣調查，得到了參籌者對11種房型購買意愿的比例。為了盡量滿足參籌者的購買意愿，請你重新設計建設規劃方案（稱為方案Ⅱ），并對方案Ⅱ進行核算。

2 模型的假設

①假設各種房型的售價不會隨著市場價格的變化而變化;②假設各種房型的開發成本不會隨著市場價格的變化而變化;③假設國家對增值稅的稅率規定保持不變;④假設國家對土地增值稅扣除項目金額的確定保持不變。

3 眾籌筑屋規劃方案的分析及求解

這是一個有關眾籌筑屋建設規劃方案的優化問題，目的是尋求一個最佳的設計方案，使得方案能夠盡量滿足參籌者的購買意愿，并且獲得較高的投資回報率。

對筑屋方案進行評價時，先進行增值稅的核算，分別計算各自的增值稅，最后求和作為本項目的增值稅。在對其他幾項信息進行核算時，按照定義分別建立模型，計算得總成本、總收益、土地增值、容積率等。構造滿意度函數，maxz=，然后找出相關約束條件，建立整數規劃模型，運用Lingo軟件計算方案Ⅱ的房型套數。

3.1 方案中各種要素的核算

在增值稅的計算中，通過對于扣除項目金額的確定，可依次計算增值額與增值稅。

3.1.1 項目總成本的核算

根據相關說明，本項目的總成本=取得土地支付的金額+項目總開發成本+項目開發費用+與轉讓房地產有關的稅金，即C=C0+U+K+T，其中，C0=777179627，項目總開發成本U=si xi ci=1314387100，與轉讓房地產有關的稅金T=R*5.65%=42402261.96，總開發費用K=（C0+U）*10%=209156672.7。因此，本項目總成本C=C0+U+K+T=2484163080。

3.1.2 項目增值稅的核算

。

接著計算普通住宅和非普通住宅的售房總收入，其中，Ri=sixipi，然后計算扣除項目金額P=C0+U+K+T+W。

先計算普通住宅的扣除項目金額P普=C0*？滋1+U普+K普+T普+W普，其中，每種房型的總開發成本Ui=sixiui，i=1，2，…，11，普通住宅的增值額Z普=R普-P普=176722295.2。

根據我國對于建造普通住宅的稅收優惠政策，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。經以上計算，Z普=176722295.2，P普*20%=114752043.5，顯然，本項目中的納稅人不享受國家的此項免征優惠，需要繳納土地增值稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，P普*50%=573760217.4*0.5=286880108.7，顯然，Z普≤P普*50%，符合我國土地增值稅四級超率累進稅率的第一級，因此：

E普=Z普*30%=176722295.2*0.3=53016688.55

非普通住宅的扣除項目金額U非普=U4+U5+U6+U7+（U9+U10）*？滋2。其中，P非普=C0*？滋2+U非普+K非普+T非普+W非普=2133541481，非普通住宅的增值額Z非普=R非普-P非普=362695893。

本項目中，P非普*50%=362695893.1*0.5=1066770741，顯然有Z非普≤R非普*50%，因此，對于非普通住宅也要執行我國土地增值稅四級超率累進稅率的第一級，計算得：非普通住宅的增值稅E非普=Z非普*30%=362695893.1*0.3=108808767.9。

綜合以上兩項的結果，可計算出本項目的土地增值稅E=E普+E非普=53016688.55+108808767.9=161825456.5。

3.1.3 ?企業收益的核算

根據關于企業最終收益的說明，企業的最終收益Q=R-C-E=3246720000-2484163080-161825456.5=600731463.5。

3.1.4 容積率的核算

根據關于容積率的定義，r===2.27523。

3.2 建立數學模型

對方案Ⅰ的各項要素信息進行核算，得出結論。在核算增值稅時，通過對于扣除項目金額的確定，可依次計算增值額與增值稅。根據企業信息，企業的最終收益=售房總收入-（成本投入+土地增值稅）。

考慮參籌者的購買意愿，結合企業具體信息，建立滿意度函數：z=。

約束條件50≤x1≤45050≤x2≤50050≤x3≤300150≤x4≤500100≤x5≤550150≤x6≤35050≤x7≤450100≤x8≤25050≤x9≤35050≤x10≤40050≤x11≤250r≤2.28x1，x2，…，x11均為整數，利用Lingo軟件解得x1=50x2=50x3=50x4=150x5=100x6=350x7=450x8=100x9=50x10=50x11=50

（其中r=）

下面對方案Ⅱ進行核算：

根據問題①建立的數學模型，其中容積率r ====1.989663≤2.28，項目總成本C=C0+U+K+T。其中，C0=777179627，總開發成本U=si xi ci，開發費用K=（C0+U）*10%=114619317.8，稅金T=R*5.65%=159035070。

因此，項目總成本C=C0+U+K+T=2274632870。

下面進行增值稅的核算：

普通住宅+非普通住宅的售房總收入計算為Ri=si xi pi，普通住宅的扣除項目金額P普=C0*？滋1+U普+K普+T普+W普，每種房型的總開發成本Ui=sixiui，i=1，2，…，11，P普=C0*？滋1+U普+K普+T普+W普=131674032.2，普通住宅的增值額Z普=R普-P普=38313152.49，P普*20%=26334806.45，顯然Z普>P普*20%，不享受免征優惠。

經計算，P普*50%=65837016.12，Z普

Z非普=R非普-P非普=248235822.4

因為P非普*50%=1198278496，Z非普

E非普=Z非普*30%=74470746.72

因此，方案Ⅱ的土地增值稅E=E普+E非普=85964692.47，售房總收入R=si xi pi=2814780000，企業的最終收益Q=R-C-E=454182437.8。

4 模型的評價與改進

本文的優點是具有很大的實際意義，對模型結果進行了靈敏性分析，可靠性較高;建立了數學優化模型，并利用數學軟件求得了符合要求的解，具有較強的可操作性。缺點是由于模型在建立過程中對數據處理的方法不同，必然存在個人的主觀因素，這就可能一定程度地影響到計算結果。再加上對建筑學領域的涉獵不深，導致對概念的理解不夠精確，在項目成本、扣除項目金額等概念的處理上不夠精確，這就可能一定程度地影響到計算結果。在問題②的求解過程中，滿意度函數的建立以及約束條件的考慮均不夠全面，僅考慮各種房型的比例仍會過于簡單，因此，所求解的答案也具有一定的片面性。

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【基金項目】互聯網時代下眾籌筑屋規劃方案的設計及優化（kwz201810）。

【作者簡介】畢麗萍（1982-），女，山東濟南人，副教授，從事數學教研與建模研究。