綠色建筑背景下房地產項目成本管理的思考

文/唐冰潔 （五礦地產營口公司）

一、引言

隨著人們經濟狀況的改善、生活方式的轉變，越來越多的人想要提高住宅舒適度，綠色房地產項目便得到了更多的關注。在這種情況及相關政策的扶持下，綠色建筑及綠色房地產項目必將迎來快速且大規模發展。然而購買方會因為開發商的影響將綠色房地產項目錯誤的理解為“高科技建筑”或者“高費用建筑”；而有些開發商則只看到綠色房地產項目帶來的開發費用增加，而忽視了綠色房地產項目將帶了的多方位效益。因此要促進其長遠發展，就必須催生綠色房地產項目的內生驅動力。成本問題必然是一個關鍵要素：要在順應綠色、環保、低碳理念的同時，要把控好綠色房地產項目的成本。因此本文在分析綠色建筑發展現狀，探究綠色房地產成本管控的目標同時，提出綠色房地產項目成本管理現存的問題，并探索出有針對性的建議。

二、綠色房地產項目成本管理目標

從我國綠色房地產項目發展的制約要素角度出發，要想使綠色房地產項目的增量成本可以被投資方及購買方都接受，最重要的一點是項目從開發到運營形成了一條完整且合理的利益鏈條，即投資及購買方都可以獲得預期效益。而這條利益鏈條的最佳狀態就是投資方可以用其項目的綠色技術、舒適環境等吸引客戶，提高銷售率、政府財政補貼、品牌效益等；而購買方可以用偏高但合理的售價體驗到綠色房地產項目提供的舒適度、能源費用減少等。而這一最佳狀態是投資方在目標要求下合理控制綠色房地產項目的成本實現的。基于以上觀點，再結合綠色房地產項目的特點，本文將綠色房地產項目成本管理的目標定義為：通過一系列手段進行科學決策、合理規劃設計，從全壽命周期角度對綠色房地產項目的成本從決策階段進行計劃、測算、管控，在保證項目綠色目標、工程質量、工期及安全的前提下，實際成本控制在目標范圍內。

以保證開發商在投資回收期內收回綠色項目的增量成本，同時，購買方還可體驗綠色項目帶來的效益及舒適。

三、綠色房地產項目成本管理現狀

綠色房地產項目的成本費用與普通項目相比較，其成本費用要增加一定數值，因此，分析綠色房地產項目成本消耗及管控至關重要。并且通過對眾多學者的研究成果總結分析，目前，綠色房地產項目成本管理的理論基礎是全壽命周期管理理論及全過程成本管理理論，并且在整個項目開發過程中，決策階段和設計階段的成本管理是最重要的。在此基礎上，加入有效的協同管理機制也是綠色房地產項目成本管理的必要手段。當前，對于綠色房地產項目成本組成要素是基于全壽命周期進行增量成本分析，并且要對綠色房地產項目的開發成本、經濟效益、社會效益、環境效益進行綜合分析。

四、綠色房地產項目成本管理存在的問題

（一）決策及設計理念不夠完善

在決策階段因為項目定位不夠準確，導致設計成本過高；而設計階段，設計理念不夠系統，盲目選用綠色技術，與項目定位及所處環境不符，導致部分設計成本增高；同時，在綠色房地產項目成熟度不高的情況下，會導致綠色技術購入成本、后期工人培訓、項目運營等方面成本提高。決策及設計階段出現的這些問題是導致綠色房地產項目后續成本偏高的根源。

（二）成本數據庫不夠完善

綠色房地產項目的相關成本目前很少可以看到公開的數據，許多地產商又不注重已完項目的成本數據分析和積累，并且常常將自己開發的綠色房地產項目成本信息歸為隱私。

導致綠色房地產項目成本參考數據缺乏或不準確，因此許多開發商難以有確定合理的項目成本參考數據，為后期成本管理造成困難。因此綠色房地產項目缺乏完善的數據庫，供各開發商參考比較。

（三）缺乏有效的成本管理體制

相較于傳統建筑工程而言，綠色房地產項目在進行成本控制的過程中，事前控制力度不足問題較為突出，即設計階段沒有選擇好技術要求的同時控制好成本。并且，目前綠色房地產項目缺乏綠色成本進行動態管控，導致綠色房地產項目成本失控。沒有一套有效且成熟的綠色項目成本管理機制就導致無法有效的對綠色項目成本進行事中控制、事后分析。

（四）綠色成本管控觀念薄弱

綠色房地產項目發展還不夠成熟，導致開放商對其綠色成本認識有誤，以至于管控觀念薄弱。例如，有的綠色房地產項目采用了過于昂貴但不適用的綠色技術，增加了過高的綠色成本；而有的將不屬于綠色成本的支出也計入到綠色開發成本。綠色房地產項目在開發運營過程中，必然會增加一定的綠色成本，如果不從全壽命周期角度考慮，認識并重視其成本的把控，又怎么在達到綠色標準的同時講成本控制在目標范圍內呢。

五、綠色房地產項目成本管理的建議

（一）加強決策及設計規劃

綠色房地產項目成本控制的關鍵因素就是綠色房地產項目的決策、設計并選擇相應的技術。在進行決策、設計時，就應對項目綠色目標、綠色技術、綠色材料等問題，進行分析和研究，并在設計圖紙上將細節構造表現出來，以此來整體控制項目的成本。通過決策、設計階段的成本設計，來影響并控制后續的項目成本。

（二）建立綠色房地產項目成本數據庫

收集綠色房地產歷史項目的基礎數據和最新的市場數據，建立綠色房地產項目成本數據庫，這樣便可為后續開發綠色房地產項目做成本計劃時提供有效的參考數據。而該數據庫應包含開發綠色房地產項目所增加的成本費用，例如為達到“四節一環保”所需各項費用，綠色智能相關費用等。

（三）健全有效的動態成本管理機制

首先根據綠色房地產項目的目標情況，編織出項目目標成本，以此作為綠色房地產項目成本管理的基礎；其次在招采階段制定成本計劃，使各項招采控制在目標成本內；然后在合同制定和實施階段要將綠色房地產項目的目標和要求在合同中描述清楚，并按合同實施，把控簽證變更；最后進行評估分析，對目標成本、成本計劃及實際成本進行分析，為綠色房地產項目繼續開發提供參考。

（四）加強成本管理觀念，提高管控技術

對于成本管理者一方面要加強其成本管理的理念，提供更多的培訓、學習機會，不斷地獲得并更新管理理念，創造更有效的管理技巧。同時也應該加強技能的學習，提供更多新技能、新工藝的培訓機會，綠色房地產項目的新技術、新工藝、新材料作為成本管理者都應有所了解，因為這些是影響綠色房地產項目成本管理的關鍵因素。綠色房地產項目成本核算方法也應隨著綠色技術的更新而完善，從而很好的控制成本。

六、結語

在可持續發展的大環境下，建筑行業推出綠色房地產項目是順應時代及自然發展的選擇，但如何快速且有效的推廣值得思考。并且，成本管控又是綠色房地產項目開發中重點問題，本文通過對綠色房地產項目的成本管理目標、現存問題進行分析，提出了行之有效的建議，為日后綠色房地產項目開發提供了一定的參考。