綠地控股融資策略分析

文/溫旻昊 黃橋花 （廣州商學院）

一、綠地融資現狀

（一）企業概況

綠地成立于1992年，是中國較早成立的房地產企業之一。2015年通過借殼在上交所上市。

目前綠地的房地產業務營收占總體營收的一半以上。但是近年來綠地在建筑行業的投資增大，對房地產業務的資源分配相應減少。

（二）財務分析

1.償債能力分析

近年來，綠地的流動比率正逐年下降，而流動比率反映企業償還短期債務能力，這說明綠地短期償債能力在降低。近三年，綠地的流動比率遠遠低于行業平均值。綠地速動比率在0.4左右，但是在近三年房地產行業的速動比率都在1以上。由此可見，綠地的速動比率既低于正常標準，也低于房地產行業的平均值。利息支付倍數顯示企業對負債產生的利息的支付能力。綠地的利息支付倍數穩健上升，但仍處于行業的中下游水平，長期償債能力有待于進一步提高。

2.運營能力分析

應收賬款周轉率是用來衡量企業的應收賬款周轉速度以及該企業經營管理效率的財務指標,而綠地的應收賬款周轉率近年來的下降趨勢比較明顯，存在一定風險。

存貨周轉率是衡量企業購入存貨、投入生產、銷售回收等各環節管理能力的綜合指標,企業的銷售情況與存貨周轉率一般為正相關。綠地的存貨周轉率逐年下降，是由于政策層面的庫存積壓所導致的。不過就2017年的上市房地產企業綜合數據來看，綠地的存貨周轉率還是比較出色的。

3.盈利能力分析

資產報酬率能夠反映企業的盈利能力和企業投入產出效率。近三年，綠地的資產報酬率均值為1.8，房地產行業資產報酬率均值為1.25，綠地控股數值要高于房地產行業的均值，盈利能力優于同行業。

銷售凈利潤是反映企業銷售收入獲取能力的重要指標。相對來說，企業的銷售凈利潤越高，那么這個企業獲利的能力就越強。綠地近三年來銷售凈利潤穩健上揚，獲利能力穩健。

4.融資方式分析

綠地的融資方式為以下幾種：

（1）銀行借款。銀行借款一直以來都是房地產企業主要的融資方式。綠地的銀行借款占比始終維持在10%以上。（2）股權融資。企業通過股權融資可以獲得較大的資金，也沒有償還本金的壓力,還有利于改善負債結構。但企業通過股權融資也有不利影響，其中包括分散公司控制權的問題。2015年綠地曾通過發行有限售條件股進行資產重組。（3）債券融資。最近綠地發債共四次，籌集資金數額在數十億元以上，利率為4%左右。（4）售后回購。所謂的售后回購是指房地產開發企業在銷售存貨時,與購買方簽訂合同,約定在日后的一定期間內再將所售房地產回購的一種交易方式。2012年綠地為了快速收回資金，采用了售后回購的策略，承諾三年后以高于原價格16%的價格對該項目進行回購。（5）自有資金融資。房地產企業的內部自有資金與其他類型的企業差別不大，也包括折舊、留存收益、股東投資及其他自有資金。綠地的自有資金，主要來自于公司留存收益和股東投資。而綠地的年度折舊、未分配利潤、盈余公積呈現出逐年增長趨勢，說明綠地可逐步采用內部融資獲取資金。（6）銷售回款融資。預收賬款是房地產企業項目資金的主要來源,其實質是購房者的預付房款。房地產企業通過這種方式，可以在項目開展前提前籌集資金。綠地的預收賬款近年來持續穩健增長，且高于銷售收入。（7）海外融資。目前國內市場的融資渠道已相對飽和，限制條件較多，額外籌資成本也高，不少企業都想方設法的尋找海外融資對象。2015年綠地成功獲得德國國際房地產投資銀行的投資,打通了海外融資的通道。（8）永續債融資。綠地控股在2015年公開發行了永續債-15綠地MTN001，本次發行金額共計人民幣20億元。永續債歷史悠久，類似于上市公司發行的優先股股票，所以利息支出按照會計準則來說是不計入損益表的。

5.資本結構分析

綠地的資產總規模呈現增長趨勢。近三年，資產規模年平均增長率為18.9%,在行業內處于領先水平,所有者權益年平均增長率在14.24%，可見通過利潤累積的自有資本充足,總負債年平均增長率在14.23%，公司經營規模擴張，對外舉債規模也在擴大。從負債權益結構上看，近三年綠地的年平均資產負債率88%,平均凈負債率在172%。而房地產龍頭企業萬科近三年的資產負債率為77%，年平均凈負債率為55%。此外，近三年間，房地產行業的平均凈負債率為76.71%。其負債遠高于行業平均水平，可見綠地債權結構不合理。另外綠地近三年前十大股東的持股比率在80%以上,股權集中程度過高。

三、綠地融資策略現存問題及成因分析

（一）綠地融資策略存在的問題

1.過于依賴銀行借款

近年來，綠地的銀行借款占比始終維持在10%以上，且房地產屬于資金密集型行業，資金投入大，項目周期長而且資金回籠慢，銀行和國家政策對房地產企業貸款的政策不斷收緊，對依賴銀行借款的房地產企業而言無疑是雪上加霜。

2.資產負債率過高

綠地控股的資產負債率遠高于行業均值，股權融資、混合融資等融資方式即使有使用規模都比較小，并沒有充分地發揮其作用。綠地獲得大量的資金必然就會產生龐大債務，負債結構不合理將不利于綠地的長期發展。

3.流動負債風險高

綠地控股的流動負債比率一直都高于行業均值，可見綠地在進行融資時側重于短期融資。究其原因則是企業不想承擔太多利息支出，流動負債一旦超出臨界值，則短期償債風險會被放大。

4.股權集中程度相對過高

綠地控股的股權集中度高于80%，而房地產行業的集中程度最優值在54%左右。如果股權集中程度過于集中，大股東權力得不到牽制，決策過程缺乏民主，容易發生由于決策者的優柔寡斷導致的決策失誤，甚至出現大股東利用手中權力侵害公司利益的行為。

（二）綠地融資存在問題的成因分析

1.融資渠道單一

融資條件取決于企業的發展規模以及健全成熟的資本市場體系。我國資本市場還不是特別的成熟，而這加大了企業的融資風險也限制了企業資本結構的完善。

另外，近年來銀行對外貸款總額下降，很多國內房地產公司也都存在貸款期限與房地產行業漫長的資金回收周期錯匹配的問題。

2.融資風險管理機制不完善

綠地在融資過程中雖有自己的體系但還不夠完善。我國房地產企業的融資風險防范意識仍未健全，這與國外成熟的風險管理文化背道而馳。

四、綠地融資策略的改進

（一）綠地企業內部風險防范

我國房地產企業融資缺乏事前控制意識，更多的是事后處理,其根本原因是房地產企業的風險管理體系尚未健全,尤其是內部控制體系更應該得到重視。我們應該加強對房地產企業的內部監管，建立健全內部風險控制體系。

（二）融資方式創新

1.房地產投資信托

房地產投資信托（REITS)是近年流行的融資方式，這種方式能集中社會投資者的不等額資金，由專業信托機構負責管理。與其他的融資手段相比，REITS的優勢在于將金額較大的房地產交易轉換為金額較小的證券投資，能有效拓寬融資途徑。綠地控股應在融資過程中積極嘗試REITS。

2.房地產眾籌模式

自2014年以來我國互聯網金融規模迅速增長，其中權益眾籌的規模超過百億元人民幣。而房地產眾籌作為權益眾籌的其中一種形式，其原理是通過互聯網金融平臺面向大眾籌集資金的方式。房地產眾籌具有很多優勢，融資規模沒有限制，融資成本較低。綠地在要加強對互聯網資源的應用管理能力，為眾籌融資提供的技術支持。

（三）調整融資結構

1.降低股權集中程度

要降低企業股權集中度可考慮吸引外部投資者的做法。戰略投資者作為外部投資者會更希望企業能持續穩定成長。企業引入戰略投資者時有以下幾種方法可以選擇。第一是以增資擴股的直接方式引入，第二是將股權出讓給外部投資者，而最后則是發行可轉債，這在最近也頗受投資者的喜愛。

2.降低負債比重

綠地對融資的依賴程度較高，相比于債務融資,綠地應該加強股權融資，此外也可提高企業內部自由資金進行融資的比例。綠地的凈資產收益率和每股收益都持續上升，但自身的現金凈流量并不樂觀，流動資產的變現速度較差。企業缺乏流動庫存現金也間接影響了自身的資本結構。要解決此等問題，綠地要想辦法加快流動資產的變現速度，增加企業現金流的同時降低企業的負債水平。