房地產(chǎn)會計(jì)核算中存在的問題及解決措施

于靈玉

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對生活質(zhì)量的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的大趨勢下處于穩(wěn)步發(fā)展的過程中。近年來，隨著國家房地產(chǎn)政策的不斷改變，不管是限購房，還是房貸利率的無上浮政策，都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，嚴(yán)重的話會波及到社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這就凸顯出了房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中的重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)通常都是集生產(chǎn)和銷售為一體的企業(yè)，所涉及的范圍比較廣，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作有了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)。但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作在很多不利因素的影響下，出現(xiàn)了一系列的問題。因此，文章詳細(xì)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算工作中存在的相關(guān)問題，并針對這些問題提出相應(yīng)的解決措施，希望能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會計(jì)核算;問題;解決措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)的基本工作就是認(rèn)真地完成房地產(chǎn)建設(shè)單位的正常運(yùn)轉(zhuǎn)的財(cái)務(wù)核算工作，其財(cái)務(wù)會計(jì)核算水平的高低將直接體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營管理的整體水平如何。通過總——分的結(jié)構(gòu)，會計(jì)核算的工作目標(biāo)就是將房地產(chǎn)企業(yè)的整體目標(biāo)進(jìn)行分解而得出的。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度的不斷改革和完善，是推動房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展的動力來源。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，就需要通過科學(xué)有效的管理方式來降低企業(yè)各單位的經(jīng)營和管理成本。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力就是自己建筑產(chǎn)生的質(zhì)量和附加價值，而建筑產(chǎn)品的價格優(yōu)勢將確保企業(yè)能夠搶占市場的先機(jī)，在保證企業(yè)盈利的前提下，進(jìn)一步推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過自身的財(cái)務(wù)會計(jì)核算和審計(jì)工作，為企業(yè)的發(fā)展提供全面且真實(shí)有效的數(shù)據(jù)信息和相關(guān)的商業(yè)價值，從而為企業(yè)的科學(xué)決策提供可靠的數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，有助于企業(yè)制定更加科學(xué)合理的長遠(yuǎn)政策和戰(zhàn)略目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展和管理的有力工具就是進(jìn)行財(cái)務(wù)會計(jì)核算，同時會計(jì)核算也是房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理的重要組成單元，所以，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作是否有序進(jìn)行，將直接影響著企業(yè)運(yùn)用管理質(zhì)量的好壞，嚴(yán)重的會影響到企業(yè)管理者的經(jīng)營決策。會計(jì)核算所呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)報(bào)表信息是支撐房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要依據(jù)之一，在一定程度上還影響企業(yè)的戰(zhàn)略決策和部署。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的主要工作職責(zé)

（一）對相關(guān)建筑材料進(jìn)行核算

在具體的核算工作中，會計(jì)核算人員需要提前理清建筑所采用的材料，并安排好相應(yīng)的保管的儲備工作。在此基礎(chǔ)上，對購買建筑材料清單的相關(guān)款項(xiàng)和支付流程的核算方案進(jìn)行詳細(xì)擬定，確保建筑材料會計(jì)核算工作的科學(xué)有效性。

（二）對固定資產(chǎn)進(jìn)行核算

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的目的是為了及時修正固定資產(chǎn)的臺賬和保證固定總資產(chǎn)核算工作的有效進(jìn)行，方便房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)固定資產(chǎn)的流動方向進(jìn)行定時定向的監(jiān)督，詳細(xì)記錄在企業(yè)運(yùn)營過程中固定資產(chǎn)的具體損耗和貶值等情況，確保相關(guān)記錄信息的真實(shí)有效。通過加強(qiáng)企業(yè)固定資產(chǎn)系統(tǒng)管理的建設(shè)，能夠保證企業(yè)會計(jì)核算工作的正常進(jìn)行，進(jìn)一步保證企業(yè)固定資產(chǎn)的完整性。

（三）對企業(yè)的運(yùn)行成本進(jìn)行核算

在對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行成本進(jìn)行核算時，需要對企業(yè)建設(shè)經(jīng)營成本的支付流程進(jìn)行明確規(guī)定，并嚴(yán)格監(jiān)督其運(yùn)行過程;需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本和建設(shè)成本進(jìn)行仔細(xì)的核算，從而對企業(yè)的建設(shè)運(yùn)行成本進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整和分類，并對建設(shè)運(yùn)行和開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算工作進(jìn)行評價和核驗(yàn)，保證會計(jì)核算信息的準(zhǔn)確性。

（四）對企業(yè)的銷售和利潤進(jìn)行核算

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的核心工作職責(zé)就是對企業(yè)的銷售和利潤進(jìn)行核算，為了確保更加精準(zhǔn)的核算清楚企業(yè)的營銷利潤，相關(guān)會計(jì)核算人員需要積極地參與到企業(yè)利潤目標(biāo)的計(jì)劃和銷售規(guī)劃的工作中。另外，會計(jì)核算人員需要對房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的現(xiàn)房總數(shù)和具體的營業(yè)額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，并核算出要向國家所繳納的具體稅額。針對這方面的工作，要特別注重財(cái)務(wù)明細(xì)表的修正和推算工作，嚴(yán)格控制相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的成本，避免一些不合理投入的情況出現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造可獲利的空間，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得最大的利益。與此同時，通過會計(jì)核算的相關(guān)工作，有助于房地產(chǎn)企業(yè)搭建完善的財(cái)務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全使用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作中存在的相關(guān)問題

（一）收入核算制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其經(jīng)營活動和其他企業(yè)不同，會計(jì)核算的具體內(nèi)容也有著巨大的差異性，使得會計(jì)核算工作的進(jìn)度極度緩慢，在工作中受到的阻礙還比較強(qiáng)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)通常都是采取預(yù)售的方式，盡管會計(jì)核算人員是嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)立的核算科目，但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)各部門和財(cái)務(wù)部門之間的信息存在嚴(yán)重不對稱的情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門不能及時掌握企業(yè)當(dāng)前存貨的現(xiàn)狀，更是難以獲取到準(zhǔn)確的銷售面積和相關(guān)項(xiàng)目的單價，如果要是出現(xiàn)單方面的隨意更改銷售數(shù)據(jù)信息，就是導(dǎo)致漏水現(xiàn)象的出現(xiàn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目竣工決算工作的監(jiān)督力度不夠，很難精準(zhǔn)劃分清楚盲區(qū)內(nèi)的具體情況，使得企業(yè)的會計(jì)核算科目出現(xiàn)混亂的情況，導(dǎo)致項(xiàng)目竣工之后，企業(yè)的收入和成本得不到有效的結(jié)轉(zhuǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致會計(jì)核算工作和現(xiàn)實(shí)情況嚴(yán)重不符，從而影響后期工作的順利進(jìn)行。

（二）沒有明確的銷售收入標(biāo)準(zhǔn)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)處于穩(wěn)定的發(fā)展階段，且有迅速爆發(fā)的趨勢，盡管國家也出臺了相關(guān)的政策，但還是不能阻止房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中沒有明確統(tǒng)一的收入標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)的發(fā)展還是產(chǎn)生了一些影響。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)初始階段，項(xiàng)目的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)的收入，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，缺乏完善的監(jiān)管機(jī)制對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全方位的監(jiān)督和核查，一些應(yīng)收款和預(yù)收款并沒有及時納入到企業(yè)的收入范圍。當(dāng)前多數(shù)買房人都是通過分期付款的方式來買房，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，收款期和交房時間不同步，形成一定的時間差，增加了企業(yè)會計(jì)核算的難度。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)質(zhì)交易，但多數(shù)企業(yè)并沒有認(rèn)識到實(shí)質(zhì)交易的意義，采用的衡量標(biāo)準(zhǔn)還是看資金回收的程度，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系不夠規(guī)范

當(dāng)前多數(shù)企業(yè)都認(rèn)識到會計(jì)核算的重要性，但是構(gòu)建的內(nèi)控體系還是存在諸多不規(guī)范的情況。主要體現(xiàn)在工作不夠規(guī)范、管理力度不夠和執(zhí)行不到位幾方面。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員在簽訂合同的時候，沒有及時將相關(guān)信息告知給財(cái)務(wù)部門，雙方的溝通工作沒有做到位，在合同簽訂完畢后也是直接將合同上報(bào)進(jìn)行留底即可。但是實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)的銷售部門和財(cái)務(wù)部門在簽訂合同前沒有進(jìn)行溝通和商討，這就嚴(yán)重違反了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系中的相關(guān)原則。由于相關(guān)人員工作違反了相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，使得相關(guān)費(fèi)用無法得到準(zhǔn)確的分配，導(dǎo)致與實(shí)際情況出現(xiàn)極大的反差，為企業(yè)的會計(jì)核算工作增加了相當(dāng)大的難度，同時還不利于企業(yè)土地增值稅等相關(guān)稅務(wù)工作的開展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算問題的解決措施

（一）提升會計(jì)核算的精準(zhǔn)度

房地產(chǎn)企業(yè)在最新政策下，為了進(jìn)一步提升會計(jì)核算工作的準(zhǔn)確度，需要嚴(yán)格遵守實(shí)事求是的原則，充分結(jié)合企業(yè)自身的業(yè)務(wù)范圍和項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀，從自身制定的管理細(xì)則出發(fā)，詳細(xì)核算企業(yè)的成本，做好會計(jì)處理的相關(guān)工作。以營改增政策下，碧桂園房地產(chǎn)的會計(jì)處理應(yīng)對方式為例，營改增政策的實(shí)施，對于碧桂園房地產(chǎn)來說其會計(jì)處理方式和傳統(tǒng)營業(yè)稅制的處理方式還是存在很大的差別。之前，碧桂園房地產(chǎn)在購入商品和勞務(wù)時，將全部價款都計(jì)入了開發(fā)成本當(dāng)中，但在營改增政策實(shí)施過后，其計(jì)稅方式發(fā)生了變化，碧桂園房地產(chǎn)就選擇了簡易的計(jì)稅方法，雖說也是全額計(jì)入開發(fā)成本，但是一般計(jì)稅方式是去除了增值稅后的剩下余額才計(jì)入開發(fā)成本，這里的增值稅主要指的是進(jìn)項(xiàng)稅額。同時碧桂園房地產(chǎn)在確認(rèn)收入時也和原先不同，營改增實(shí)施后，碧桂園房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入是剔除增值稅后的剩下額度，這里的增值稅體現(xiàn)的是銷項(xiàng)稅額。通過對增值稅進(jìn)行明細(xì)分析，能夠幫助企業(yè)有效地分類和進(jìn)行抵扣工作，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)會計(jì)工作效率。

（二）明確房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)收入核算的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售的環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，包括簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款、簽訂正式銷售合同、項(xiàng)目完工后驗(yàn)收合格并交給買房驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)四個步驟。嚴(yán)格來講，房地產(chǎn)購銷合同就是一種合約，房屋沒有得到買方的驗(yàn)收和認(rèn)可，商品所有權(quán)等相關(guān)風(fēng)險并沒有轉(zhuǎn)移給買方，不管是不是收取了款項(xiàng)，都不屬于收入確認(rèn)的條件。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有與客戶簽訂了正式銷售合同，辦理了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目完工驗(yàn)收合格后，客戶也對房屋的結(jié)構(gòu)、面積和付款方式進(jìn)行了確認(rèn)之后，辦理好了移交手續(xù)，當(dāng)收入的金額能夠可靠的計(jì)量時，才納入到企業(yè)的銷售收入范圍內(nèi)。比如碧桂園房地產(chǎn)在收入確認(rèn)工作中，主要以商品是否全部完工且交付給購買者使用為標(biāo)準(zhǔn)，只有都達(dá)到了要求，再從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為自身的主營業(yè)務(wù)收入。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作涉及的范圍比較廣，牽涉到的人員也比較多。會計(jì)核算工作不但需要會計(jì)核算人員加大重視力度，還需要企業(yè)管理者的高度重視。在房地產(chǎn)企業(yè)管理者的高度重視下，會計(jì)核算工作的精準(zhǔn)度和完成度會得到一定的保障，否則的話會計(jì)核算工作就是一個面子工程，不能體現(xiàn)出會計(jì)核算的真正價值。房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)控管理體系是非常重要的，充分結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際狀況制定的內(nèi)控管理體系，能夠幫助企業(yè)制定出科學(xué)合理的未來發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。除此之外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對財(cái)務(wù)會計(jì)人員的培訓(xùn)工作，根據(jù)不同工作內(nèi)容的員工制定出科學(xué)的培訓(xùn)培養(yǎng)方案，比如對于合同部門的員工，就需要加強(qiáng)合同的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)調(diào)溝通能力的培訓(xùn)，提升自身的工作效率;對于財(cái)務(wù)部門的員工，需要更加注重會計(jì)相關(guān)專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，方便會計(jì)人員掌握更加先進(jìn)的記賬方法和數(shù)據(jù)信息，以便精確的反映出企業(yè)的收入和成本支出情況，從而減少會計(jì)信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生。

五、結(jié)語

會計(jì)核算工作是推動企業(yè)進(jìn)步和發(fā)在的關(guān)鍵動力，會計(jì)核算工作的價值對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著不可忽視的作用，在我國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的建設(shè)要求下，需要房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展的前提條件就是嚴(yán)格遵守國家的相關(guān)稅收政策，這是確保國家財(cái)政穩(wěn)定的基礎(chǔ)保障，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員需要高度重視會計(jì)核算工作，并及時對核算工作進(jìn)行分析和整合，保證會計(jì)核算工作的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中解決出現(xiàn)的問題，離不開會計(jì)核算信息的分析，同樣房地產(chǎn)企業(yè)在制定戰(zhàn)略目標(biāo)也離不開會計(jì)核算信息的支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷優(yōu)化自身的會計(jì)核算工作，以此推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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（作者單位：蒙城皖新文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司）