基于因子分析法的房地產上市公司經營績效評價

付蓮蓮　喻龍敏

摘要：房地產業是當前國家經濟的重要支柱性產業，對于經濟能否健康持續發展具有重大意義。房地產上市公司作為房地產業主干成分，反映我國房地產業發展狀況，分析房地產上市企業的經營業績現狀對于提升房地產業上市企業的經營績效至關重要。文章充分運用因子分析法，在財務指標中選擇了10個代表性指標作出績效評價，計算 59 家房地產上市公司財務指標的綜合得分并排序，并根據結果提出建議。

關鍵詞：房地產上市公司;經營績效;因子分析法

一、研究背景

作為第三產業的一個重要組成部分，同時伴隨著新媒體和新渠道的創新發展，房地產業在2019年占國家GDP比重高達6.9%，且多年來始終呈現上升趨勢，對我國經濟的快速發展起到強大的推動作用，同時與國民利益息息相關，而房地產上市公司的表現也作為房地產業發展水平的關鍵衡量標準。由此，如何客觀有效地評估房地產上市公司的經營績效，對于提升房地產業經營業績極其重要，對于房地產業整體進一步提升有著重要影響。

目前，諸多專家學者對于房地產上市公司在經營績效方面的研究已經頗有成效，因子分析法的方法研究也較為成熟，但是對于績效評價的指標選擇的不同往往會導致不同結果，研究發現仍有部分不足之處。主要表現在研究內容方面，現有評價多選擇財務評價體系的財務能力四大基礎指標，而忽視了資本結構的重大影響，未將其單獨納入評分體系。同時，現有研究在涉及到財務指標綜合分析時樣本量通常較小，對于整體行業的反映不全面。

針對上述研究存在的局限，本文擬另外增加資本結構這一財務指標，并將其納入財務評價指標體系，擴大樣本量，采用因子分析法對目前房地產上市公司經營績效做出分析評價，同時對房地產上市公司的未來經營績效提升給出相關建議。

二、研究設計

（一）樣本選擇

本文選擇上市于滬深兩所上市的房地產上市公司作為研究的總體，樣本數據時間跨度涵蓋 2018 年 1 月 1 日至2019年12月20日。本次研究的房地產上市公司相關數據均選自國泰君安財務指標數據庫。依據數據有效性，同時為保持財務數據的全面性和可分析性，剔除了 ST 股房地產上市公司、*ST 股房地產上市公司以及數據異常的房地產上市公司，篩除存在財務數據有效性不足情況的房地產上市公司，最終選定 59家房地產上市公司作為樣本，如宋都股份（600077）、萬科A（000002）、香江控股（600162）、京投發展（600683）等公司。

（二） 研究方法

本文采用因子分析法，主要是通過篩選分析進而提取出幾個公因子，進而來表現未加工資料涵蓋的主要內容。

因子分析具體步驟如下：通過SPSS 軟件對數據進行巴特利特球形檢驗和KMO （Kaiser-Meyer-Olkin） 檢驗，分析原有變量并進行篩選，去掉相關性較弱的變量，最終確定是否適合使用因子分析;確定可用因子變量，提取公因子;分析載荷矩陣，得到公因子變量和原因子變量之間的關系，同時命名公因子，其中因子旋轉方法采用凱撒正態化最大方差法;計算單獨因子得分和綜合經營績效得分。

（三）指標選擇

目前分析上市公司的經營績效的方式，主要是從財務指標和非財務指標兩方面入手，對其進行分類評價，由于非財務指標主要依靠專家評判或機構評估，主觀性較強，目前技術水平仍難以精確量化，同時對于企業的財務經營狀況，僅僅是單一財務指標也難以完全反映公司多方面的績效表現。因此本文選擇五類財務能力指標，具體表現為十個財務指標，進行綜合評價，詳細解釋如下表1。

三、房地產上市公司經營績效綜合評價

（一）房地產上市公司因子分析

1. 相關性檢驗

首先，對于基礎樣本數據已經預先做了無量綱化處理。其次，進行了KMO 和巴特利特球形度檢驗。通常KMO值大于0.6則表明可以進行因子分析，由表2 KMO 和巴特利特檢驗可知KMO值為0.758，屬于比較適合做因子分析。同時巴特利特檢驗近似卡方4765.133及顯著性0.000通過檢驗（P<0.05），均表明相關系數矩陣為非單位矩陣，樣本數據可以進行后續的因子分析。

（二）提取公因子

本文按照特征根大于1的的標準選取公因子，提取結果如表3所示。

由表3可得，共提取出5個公因子，其旋轉后得到的方差解釋率分別為24.163%、20.153%、19.267%、13.573%、10.307%，旋轉后得到的累計方差解釋率達到87.462%，充分說明了樣本的信息提取量大致上分布較均勻，總體基本可以反映樣本所含信息。

（三）因子命名

根據表4旋轉后的成分矩陣進行分類，將十個指標劃分為五類。由表4可得：公因子1為償債能力因子，包含流動比率、速動比率、利息保障倍數;公因子2為盈利能力因子，包含資產報酬率、凈資產收益率、營業凈利率;公因子3為發展能力因子，包含總資產增長率;公因子4為營運能力因子，包含存貨周轉率、總資產周轉率;公因子5為資本結構因子，包含資產負債率。

（四）因子得分

根據表5成分得分系數矩陣顯示的系數分布情況，由回歸法計算可得如下每個因子的具體得分函數：

F1=0.534X1+0.529X2+0.173X3-0.155X4+0.197X5-0.2990X6-0.079X7-0.037X8-0.228X9+0.041X10

F2=-0.046X1-0.038X2-0.107X3-0.196X4+0.018X5-0.043X6+0.572X7+0.569X8+0.593X9-0.032X10

F3=-0.184X1-0.178X2+0.212X3+0.670X4-0.312X5+0.091X6-0.134X7-0.179X8+0.593X9-0.012X10

F4=-0.115X1-0.121X2-0.026X3-0.038X4+0.507X4+0.805X6+0.006X7-0.024X8-0.062X9-0.056X10

F5=0.037X1-0.026X2+0.056X3+0.028X4+0.031X5-0.090X6-0.129X7+0.092X8-0.064X9+0.977X10

根據上述F1、F2、F3、F4、F5五個公因子函數，可得如下房地產上市公司經營績效水平的評價模型：

F=（47.675F1+13.505F2+11.204F3+8.466F4+6.682F5）/87.462

從以上評價模型可以看出，償債能力因子的權重最大，遠遠超過其他影響因素，說明影響房地產上市公司財務績效的關鍵要素是償債能力。

（五）綜合排名

根據上述評價模型，對樣本中59家公司進行綜合得分排序（分值越大，排名越高，即表明經營績效水平越高），如表6所示，列出排名前20及最后15名做出解釋。

四、房地產上市公司經營績效分析

（一）綜合分析

根據表6可得，在59家房地產上市公司綜合得分中，樣本公司中綜合得分有57家為正值，僅2家為負值，大部分綜合得分集中在1～3，說明目前房地產行業整體績效水平較好，反映了近兩年房地產行業溫和上升的趨勢。位于第一位的宋都股份公司的綜合得分為104.083，位于最后一位的廣宇發展公司的綜合得分為-1.135，兩者差距較大。同時前五位的公司的綜合得分都在5以上，而最后五位公司的綜合得分都在0.6及以下，中間排名部分集中于2～3分。

同時存在部分公司管理嚴重傾斜的情況，如榮安地產營運能力極低，但其他償債能力、資本結構等表現十分優秀。如華麗家族、中天金融等公司營運能力和發展能力水平較高，而其償債能力、盈利能力和資本結構嚴重不足。

上述情況均說明房地產上市公司經營績效水平總體上參差不齊，并且明顯表現存在兩極分化現象，而對房地產上市公司個體而言，大量公司存在公司內部管理分配不足的現象，構成績效水平的各部分優劣不齊，導致了公司出現短板效應。

（二）償債能力

償債能力因子（F1）作為房地產上市公司經營績效的主要影響因素，對于經營績效總權重比例高達54.509%，可以發現綜合得分處于前10位的公司，如宋都股份、濱江集團、蘇寧環球、電子城等，其償債能力因子得分亦位于前10位。而對于綜合得分后10位的公司，如中天金融、華麗家族、泛海控股、京投發展等，償債能力因子得分甚至出現負值，因此盡管總體上公司具有良好的發展能力和營運能力，其綜合排名仍在較后的位置。以上均表明房地產上市公司的經營績效與償債能力緊密相關，償債能力很大程度上決定了房地產公司的總體績效水平。

（三）發展能力

發展能力因子（F2）的權重為15.441%，作為房地產上市公司經營績效的第二大影響因素。根據表6可得，該類因子得分在59家公司中普遍出現負值，僅中天金融、華麗家族兩家公司得分為正值，這反映出房地產業上市公司存在的普遍性問題，急于擴大規模而提升公司真正發展水平的能力有限，缺乏良好的未來競爭能力，房地產公司應當在未來持續關注發展能力相關指標，全面提升競爭實力。

（四）營運能力

營運能力因子（F3）的權重為12.810%，作為房地產上市公司經營績效的重要影響因素。根據表6可得，廣宇發展、萬科A等公司的償債能力、發展能力都較差，但由于營運能力非常強，遠超房地產業公司營運能力的水平線，促使其綜合得分仍位于前20位。說明了良好的營運能力同樣可以有效地提升經營績效水平，促進公司的經營績效。

（五）盈利能力

盈利能力因子（F4）的權重為9.680%，作為公司利潤能力的表現因子，反映公司的收益水平，通常作為投資者是否投資的重大根據。據表6可得，該類因子得分普遍較低，基本上大多為負值，僅有11家公司盈利能力因子得分為正值，由于樣本數據的時間范圍為2018～2019年，這說明房地產業在2018～2019年盈利水平普遍較低，比較符合房地產業近年來投資額上升而盈利水平降低的市場情況，可能是主營業務成本的增加和負債總額的上升使得財務成本的上升，同時也是受到國家調控房地產業的宏觀政策影響，如“限購”、“限售”、“公積金”等相關政策，但伴隨著政府政策的調整優化，預計未來會有所改善。

（六）資本結構

資本結構因子（F5）的權重為7.640%，主要是分為債務結構和股權結構，是公司財務決策的關鍵部分。根據表6可得，資本結構因子排名表現大致與綜合得分情況相似，資本結構的完善程度往往可以反映公司的整體績效水平，如資本結構因子位于前3位的宋都股份、濱江集團、蘇寧環球的綜合得分同樣位于前3位。大部分房地產公司存在負債結構不合理、長期負債比例較低的問題，說明房地產公司要想不斷提升公司價值，提高經營績效水平，應當及時改善資本結構，增加債券等融資渠道。

五、結論及建議

本文從經營績效的構成出發，并結合現有研究成果，運用因子分析法，以 59 家房地產上市公司為代表，構建了由償債能力因子、發展能力因子、營運能力因子、盈利能力因子、資本結構因子五個公因子形成的經營績效評價體系，對房地產上市公司財務狀況進行綜合分析。最終研究結果表明：房地產上市公司經營績效水平整體呈現良好，但存在兩極分化現象，前五位與最后五位存在的差距十分明顯。同時個體發展表現均有不足，即使是排名前十位的公司，也不能保持在五個因子得分上都位于前列，表明在財務經營方面都存在需要改善的地方，應當盡快補足短板，全面提升。

由得分情況可得，房地產上市公司綜合表現主要依靠償債能力，但發展能力、營運能力、盈利能力和資本結構因子得分情況也有著重要影響。因此，企業經營績效的提升，最關鍵的是提高償債能力，同時要加強企業營運水平和盈利水平，推動企業全面協調發展。對于此，具體發展建議有如下幾點。

（一）降低財務杠桿，改善資本結構

房地產公司廣泛存在過度運用財務杠桿的現象，財務杠桿水平過高，融資成本隨之上升，而融資成本過高會使得資金鏈的脆弱化，會導致公司易出現財務危機，整體風險性上升。因此，房地產公司應當適當降低財務杠桿，做到合理運用杠桿，優化杠桿指標，主要是做到對公司融資適度約束，隨時調整并完善資本結構，進一步保護房地產上市公司財產的安全性。

（二）抓住政策機會，穩步提升企業經營績效

作為房地產公司，國家政策導向是牽引線，調控政策不斷出臺實施，及時捕捉政策走向并作出應對策略，對于公司管理者是必不可少的。目前政府發行了“降首付、降利率、降稅收”，特殊人群優惠購買等一系列政策，以及市場出現的“線上云購房”模式，預測將會強有效地推動房地產市場的緩和。因此，房地產業新模式的發展如箭在弦，房地產公司應當緊緊抓住良好時機，順應政策，推出適應市場的銷售服務，擴大市場份額，提高利潤水平，進而提升公司經營績效。

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（作者單位：付蓮蓮，江西農業大學計算機與信息工程學院;喻龍敏，江西農業大學經濟管理學院）