鄉村振興背景下農村建房問題的探索

林建銘 （福建省福州市福清市自然資源和規劃局，福建 福州 350300）

當前，城市化建設的發展讓鄉村振興工作開展受到一定阻礙，如何實現鄉村振興，實現農民增收，成為當前國土資源管理面臨的一道重要難題。當前中央探索將宅基地使用權、所有權、資格權三權分置的方式來激活宅基地和農村房屋使用權，以達到刺激鄉村建設，又保護農耕的目的[1]。

1 我國農村建房現狀

盡管我國改革開放以來社會經濟快速進步，城鎮化速度也在逐漸加快，但我國農村人口總數仍高居不下，農村建房向來是農民的頭等大事，許多登記在冊的農村集體土地被用于農村建房，加上我國農村與城市經濟差距的不斷加大，發展農村經濟成為重要舉措，在農村開展旅游、休閑、文化等工作中，出現農村違規建房的情況逐漸嚴重，許多農村建房面積超標、高度超標、間距超標等，城鎮居民到農村私自建房等情況也層出不窮，這讓我國農村建房問題日益嚴重，亟待解決[2]。

2 當前農村建房出現的問題和困難

2.1 村莊規劃不當

我國農村一直以來的居民具有濃厚的念土意識，且村民法律意識較弱，致使許多“一戶多宅”的土地仍然把握在原使用人手中，其用于堆放雜物、圍墻建設等，這給村莊容貌帶來不良影響，也給違法建設創造條件，同時還讓村莊規劃建設工作的開展遇到阻礙。此外，村民建房的需求量大，存在跟風性強、難以控制的特點，非常容易違法占地建房，這也讓農村規劃工作的開展受到影響[3]。

2.2 登記不動產農房較難

自我國重視農房農地一體化登記工作開始，許多農房實際使用的建筑面積與其登記的數據存在明顯差距，許多村民自建房擁有人并不屬于本身集體組織的成員，而且許多農房占地面積也超過了相應指標，相應部門與上級對農房建房問題給出了許多規定和文件，但仍然無法有效解決農房歷史遺留問題，出現了許多宅基地資格權人和使用權人登記模糊、建房超標等問題。

2.3 城鎮返鄉下鄉創業人員居住難

我國提倡農民返鄉務農務工，提倡下鄉人員到農村創新創業，但在下鄉人員與農民合作建房時，由于未明確規定建筑面積、合作方式、使用期限等，導致返鄉下鄉創業人員的居住問題得不到解決，使創業者無法在農村創業過程中獲得踏實感。從我國目前情況來看，許多返鄉下鄉人員在農村從事農家樂、現代農業、民宿、養老、休閑、農業等多種工作，其中存在不符合規定，利用農業用地解決居住或生產問題，如果不對其作出及時糾正與指導，其他違法用地行為也會效仿而生，導致農村用地更加難以管理。

2.4 非村集體組織成員拆建難

我國農村居民享有農村宅基地資格權的特殊權利，而城鎮居民并不享有該資格權，但當前我國城鎮化進程的加快，導致許多農村居民進城務工，因此許多農民和其子女由于當兵入伍、入學、就業等因素離開農村，其本身享有的宅基地，通過繼承與家產分割的方式，無法有效維護成員住房的拆改建權利，這也讓許多農房的使用和流轉受到阻礙，導致目前農村出現了大量破爛不堪的住房，且當農村住房到達“D”等級危房時，必須進行重建才能再一次獲得居住功能，這讓房主在拆和不拆之間陷入矛盾。

3 研究農村建房新模式探討

3.1 按照規劃為準

進行農村建房規劃時，要以保障耕地為主，以確保農民利益不受損害為底線，讓農村建設用地存量得以激活。在實際工作中，要以村莊土地規劃和旅游業發展專項規劃為主，進行以規劃為依據的引導，讓農村宅基地和閑置農房能夠被盤活，禁止存在新的違法建筑和違法用地情況，禁止占用耕地建房，禁止農村住房和宅基地落入城鎮居民手中，保障土地性質不發生變化。

3.2 適應鄉村特點

鄉村與城市有各自的特色，鄉村的特色是自然與傳統，而城市特色是資金與創新。在當前促進城鄉一體化發展的背景下，鄉村要通過城市加以支持，進而保持鄉村特色，在進行鄉村規劃與建設時，要對填河、拆房、砍樹等行為進行慎重考慮，進行鄉村建設和土地整治時也要以保護地方特色、歷史文化、傳統建筑為主，保留農村建房原有風貌和原有特色，堅持自身發展特點，不被外來建筑和風貌破壞。

3.3 重視盤活利用

農村宅基地所有權要受保護，讓農村居民明確宅基地資格權，可放松宅基地使用權，讓宅基地在使用期間能做到流轉，根據相應規定進行抵押和經營，重視“三改一拆”“一戶多宅”退宅基地工作力度，確保鄉村建設工作的開展，在建房工作上能建就建、能耕就耕。重視為農村招商引資，引進城鎮居民下鄉返鄉創新創業，做好對閑置農房宅基地、耕地、水塘、山林等資源的整合規劃。尤其在土地治理方面，要重視“飛地經濟”，部分農村不存在旅游業資源，因此要鼓勵村集體組織進行土地復耕，減少建筑用地，通過集體經濟的方式進行合作和入股，在“飛地經濟”的幫助下獲得效益；而針對具有旅游、休閑、娛樂、養老、文創等資源的農村，要鼓勵村民集體性經營，開發鄉村資源，增加居民收益。

3.4 嚴格用途管制

由于城鎮居民沒有農村宅基地資格權和所有權，因此，要嚴格禁止城鎮居民以鄉村振興為由到農村買房購地，也禁止打著租賃的名頭，進行農村閑置房屋的銷售。城鎮居民租賃農村住房時要明確合同期限，合同到期應立即終止宅基地使用權和房屋所有權，相應政府要建立健全的監管機制和責任機制，加大土地執法力度，禁止將農業用地作為住宅用地，也禁止以鄉村振興為由，在我國農村進行房地產開發，防止城鎮居民到農村購買私人會館和私自建設別墅等情況，有效保障我國農村居民合法權益不受侵害。

3.5 創新建房模式

我國農村建房與城市建房有明顯差別，農村住房既是生活所需也是生產所需，它也具備還待增強的資產屬性，因此將農村宅基地與閑置農房放活，在宅基地使用權上放寬，才能幫助農村居民增加財產收入。讓農村經濟與農村建房相結合，給返鄉、下鄉創業人員提供合適的居所。

首先鼓勵返鄉下鄉創業人員和農民合作建房，在參與合作建造的房屋投入使用時，要簽訂使用協議和經營宅基地的協議，其使用期限最長為20年，在建房時還需當地集體經濟村民與宅基地使用人完成共同申請，按照審批進行建筑面積的計算，保障建筑宅基地符合相關規定，不超過建房高度、建房面積和建房間距，保障所建房屋與周邊環境和諧一體，不造成任何環境破壞。

其次，允許返鄉人員與祖籍在農村的人員對農村合法住宅和老宅進行拆后重建與置換，只要房屋在農村集體建設用地上，且建筑受到我國法律保護，在獲得不動產登記時就相當于獲得了宅基地使用權，只能是房屋所有者愿意由村委收回或由于其他原因被政府依法收回外，其他個人與組織都不得非法占用房屋所有者的房屋勒令其拆除或收回。如果由于村莊在進行規劃建設時需要對土地進行綜合管理，要將部分房屋進行拆除，則應給這些已經建造的宅基地予以相應的補償和置換。

第三，允許農村居民在相應范圍內進行跨鄉鎮建房、房屋拍賣與農房置換，通過鄉鎮之間的資源置換，更能實現資源優化組合，帶動農村宅基地的使用，把農村居民的集體成員身份與戶籍身份分離，在跨區域建房、房屋置換或拍賣中獲得農房產權也能相應獲得宅基地使用權；或是部分農民進城落戶，但其生產資格還屬于農村集體成員，應將其宅基地資格權保留在案；又或是通過村民開會集體表決，讓其他村民加入本村集體經濟且獲得本村宅基地資格權，進而讓本村土地用地得到有效激活。但當前要重視控制宅基地建房，農民獲得新鄉村宅基地使用權后，其原有宅基地應退還給原村組織，此外還要嚴格控制城中村的擴張與建設。

第四，積極鼓勵農民進城落戶，退出原有農村住宅與宅基地。當前，城市資源與農村居然相比存在明顯差距，許多農民都會進城創業、就業和入學，即便鼓勵鄉村振興背景下返鄉下鄉創新創業，但也有許多農民不愿意返鄉創業。因此，對該部分農民可鼓勵其退出宅基地與農房也能獲得相應的效益。這對農村集體建設用地的激活與流轉有大助力，也讓鄉村振興工作的開展充滿活力，通過土地征收價格和有償退出的指標，對退出農村宅基地和住宅的農民進行合理補償。

4 結語

綜上所述，在鄉村振興背景下解決農村建房問題需要根據我國農村建房現狀，深入分析農村建房中出現的問題，比如村莊規劃不當、返鄉下鄉創業人員居住難、登記不動產房工作較難等，結合相應問題探討農村建房新模式，以鄉村特點為主，按照規劃盤活農村宅基地，并在創新方式下完善建房模式，希望對我國鄉村振興工作開展有益。