簡析新冠疫情對住宅建設項目的影響

吳寧

【摘要】新冠肺炎疫情作為舉世罕見的重大突發公共衛生事件，從2019年12月爆發至今，已經對全國各界造成了非常巨大的影響，其中越是需要大量勞動力聚集共同作業的行業，并且其聚集的人員組成結構越復雜、年齡層次越豐富、來源地域越廣泛、來往流動越頻繁、聚集性空間越有局限性，那么這樣的行業面對新冠肺炎疫情時所受到的影響越大。建筑業作為勞動力密集型產業中的佼佼者，在遭遇突發事件時比起其他大多數傳統行業需要面臨更多、更強的挑戰。本文將以徐州某一在建住宅建設項目為例，嘗試分析房地產開發企業在新冠肺炎疫情爆發至今所實際遭受的影響和應對措施，淺談我對住宅建設項目針對緊急突發事件如何提前預防、調整應對和降低影響的一些見解。

【關鍵詞】新冠疫情;住宅;影響;措施

1、前言

1.1新冠肺炎疫情

2020年的新冠肺炎疫情因其波及范圍之大、持續時間之長，從2019年12月爆發至今，已經對全國各界造成了非常巨大的影響，是舉世罕見的重大突發公共衛生事件。受影響的行業中，越是需要大量勞動力聚集共同作業，并且其聚集的人員組成結構越復雜、年齡層次越豐富、來源地域越廣泛、來往流動越頻繁、聚集性空間越有局限性，這樣的行業面對新冠肺炎疫情時所受到的影響越大。建筑業作為勞動力密集型產業中的佼佼者，在遭遇突發事件時比起其他大多數傳統行業需要面臨更多、更強的挑戰。

而筆者在這段非常時期的工作中，以徐州某在建項目的經歷較突出，因此本文將以該在建項目在疫情爆發至今所遭受的影響、應對的策略、經營的成果等方面著手展開對比分析，淺談我對住宅建設項目針對緊急突發事件如何提前預防、調整應對和降低影響的一些見解。

1.2案例項目背景

該項目地處江蘇省徐州市北側，至2020年春節假期前，該項目一期、二期工程已交付，三期工程合同約定于2020年十月底交樓，節后將正式進入竣工沖刺階段，項目任務艱巨。

首先，項目剩余工期時間較短。為了滿足開發戰略的需求，集團于年前調整運營計劃將原定9月完成竣工備案提前至6月。

其次，項目剩余工程量較多。為了沖刺二期竣工交付，去年下半年大量人員和機械被借調至二期，三期工程節奏放慢。至今年春節前，有臨街五棟樓裙樓砌筑和整體外立面涂料未完成，土方回填完成不到20%，室外多個專業沒有施工面。

與此同時，項目資金條件較緊張。一方面，徐州公司有一處項目剛起步，還有一處在建項目銷售業績一般，同時需要結算一期、二期工程款，城市資金條件較緊張;另一方面，集團公司同時于昆明、重慶、珠海、深圳新開項目，新項目未開售，在建項目未竣工，整體資金條件較緊張。

2、在建項目收到的影響

2.1工期被壓縮

春節后復工是一直以來全國各地房產項目均遵循的慣例，而2020年受到新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，全國各地的住建部門均明文要求在建的工程項目延遲復工，尤其以徐州為甚。

我所在的房地產開發企業原計劃要求全國各地在建項目在春節后首先組織各單位管理人員返崗開始組織復工工作，在正月十五后工人逐漸完成回流正式全面復工，但是受疫情的影響該計劃被推遲，項目整體工期被壓縮一至二個月：

根據企業各地項目的反饋，廣州、深圳、南寧、昆明等地政府最早于2月10日允許復工，重慶為2月14日。徐州發文2月10日起可以提報復工申請，實際所有在建項目2月15日才開始審批申請并逐一通知同意復工;

直至2月26日國家住房和城鄉建設部辦公廳出臺了《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》，明確要加強房屋建筑和市政基礎設施工程領域疫情防控，有序推動企業開復工，項目現場工人才開始大批量回流;

所有回流的管理人員和施工人員，均按照抗疫工作要求，抵達項目后自我隔離度過14天的觀察期后才能進入施工現場開展工作。

2.2成本增加，資金流減少

有充足的資金支持，工程項目才能正常運行，而疫情期間成本增加和收入減少，無疑扼住不少在建工程項目的咽喉。

項目成本的增加貫穿了項目工程的方方面面：大型機械設備和周轉材料的租賃費隨時間增加;原外地勞務無法履約，雇傭當地高價班組增加的人工費;企業管理人員依法帶薪休假無可避免的管理費;滿足地方防疫要求和儲備防疫物資所必須的防疫費;混凝土、鋼、銅等原材料價格的上漲;項目復工后搶工需投入趕工費、加班費等。

資金支出增加的同時流入卻在減少，項目實際遭遇了包括：項目投資人和社會投資機構在等待疫情穩定和國家的調控政策，駐足觀望;一段時期以來國家政策針對房地產行業的限貸限購，以及銀行對房開發貸款的收縮限制;股價不斷波動，必須預留儲備金謹慎應對;以及各地在售項目應客觀損失的第一季度營業額等。房地產行業鏈條中任何一環的資金出問題，都將對項目工程款的正常支付造成影響。

2.3人員組織受限制

徐州項目面臨著本地和外地人員返崗的雙重考驗。

相比于一些徐州本地開發商，外地房企項目存在外省管理人員和施工人員占比較大的特點。03年非典疫情在二季度集中爆發，彼時項目人員已基本就位，而此次新冠疫情爆發在春節期間，隨著全國各地防控措施不斷升級，影響人員及材料組織的因素主要包括：各省市政府延長春節假期;各地尤其縣、村封閉，道路交通受阻;部分地區防疫資源短缺，不滿足人員出行和工廠運行需求;中高危險區域管理人員和工人無法返工。返崗復工的企業和勞務承受著巨大的輿論和責任壓力。

疫情影響下本地人員更難管理。疫情前該項目勞動力來自廣東、湖南、江西、貴州等地，都住在項目宿舍或者臨近租房，調度較靈活;而本地班組工人來自徐州各個市區或者周邊村鎮，對工作時長有較高要求。疫情影響下，要溝通本地人加班趕工比往日更困難，而本地勞務更是倚仗對當地住建信息的了解，提高要價。

2.4材料組織受限制

人員組織非常困難的同時，生產材料的組織進場也面臨復工防疫工作的挑戰。

生產單位申請復產前，多因為防疫工作和復工檢查耽誤不少時日，且復產產能不及以往。不僅徐州，據各地項目反映，混凝土攪拌站、鋼筋廠在三月初方才復工排產;而砂、石、水泥、磚、模板、木方、鋼材等均表示至四月才能恢復正常供應。項目復工延遲，供貨商同樣停工停業，生產企業同樣因生產銷售不正常而存在不同程度的資金問題。

受企業招采策略的影響，徐州項目部分主要材料需要從外地采買，材料運輸過程中同樣需要配合地方開展防疫工作。司機需沿途配合重重考驗才能將原材料運送給生產商，將成品運送至工地現場，一定程度上導致了供貨方運送費用增加，使材料價格上漲，然而亟待完工的項目現場并沒有時間等待價格重新穩定。

2.5環保管控力度加大

目前全國各地環保管控工作已經基本形成常態，而在疫情期間，徐州地區的管控力度達到了新高度。

首先，混凝土、土石方等材料被標定為揚塵大戶的工程原料，遭遇限產限運，導致一段時間內價格上漲，施工周期拉長;其次，PM2.5和PM10管控濃度基準值進一步下調，管控標準更加嚴格;再者，省、市、區等不同等級的大氣污染防治攻堅辦不定期交叉檢查和暗訪，期間項目被動停工。徐州項目臨近熱電廠，不施工時仍有數據突高的情況，加上正處于土方回填園林搶工的階段，前后統計被強制要求停止室外作業將近20天。

3、應對措施

3.1明確特殊時期運營策略和目標

企業應對緊急突發情況時，必須及時調整運營策略，明確階段性目標，上下團結一心，勁往一處使。

2019年12月公司定下了南寧、中山、重慶、徐州等地四個在建項目于2020年6月30日完成竣工備案;珠海、昆明、荔浦、徐州等地四個新建項目展示區于2020年6月30日前開放且按時首開預售的目標計劃，以及時結轉銷售收入來提高企業業績，沖刺業界評估。房地產公司項目完工綜合驗收備案后，才能正式結轉銷售收入，而在未完工前收的房款計入預收賬款，在報告期末將收入賬戶余額結轉到本年利潤中去。企業必須盡快通過一部分在建項目的竣工轉結將資金回流，尤其在疫情期間外部資金極難爭取的環境下，轉結收入的作用越發凸顯。

疫情爆發后，運營中心確定必須保持原計劃的四個項目按時結轉，回流資金的同時用漂亮的財報給內外各方足夠的信心。要達成這個目標，現有且有限的資金就必須用來打通阻礙四個項目竣工的各個關隘，公司也因此制定了保竣工、沖首開、緩上馬的策略，在保證各個項目最少運行投入的基礎上，以竣工項目為主、沖首開預售項目為輔，暫緩其他項目的建設和新項目的開發投產。

3.2做好防疫工作

面對疫情，重中之重是項目人員的人身安全，復工的前提是配合政府做好疫情排查，重視員工宣傳教育和消殺防控工作。

為此集團公司在2月2日線上召開《春季復工生產專題會》，對各地項目防疫工作提出如下要求：（1）各項目公司詳細了解當地建設主管部門對項目復工時間、復工具體操作細節，并做好信息動態更新;（2）各項目公司根據當地允許復工時間提前做好相關單位動員、宣貫工作，落實管理人員和工人返場時間和人數（湖北籍人員暫不允返場）;（3）各項目公司必須與各施工單位做足防疫準備，按當地政府要求，做好消殺、自我隔離、觀察、佩戴口罩等防護措施。

徐州項目從以上要求出發，一方面組織各單位共同編寫切合實際情況的應急救援方案，明確項目現場各單位的組織分工責任、物資協調辦法、方案啟動條件和結束條件、聯系對口醫療單位、籌劃備用金等;

另一方面積極與當地各級政府和行政部門溝通確定防疫要求，線上與線下結合采購儲備抗疫物資，主動在工地大門前設置消毒通道，做好萬全準備后當政府明確消息時及時申請復工。

同時安排專人做好人員出入管理工作，做好來訪信息登記，配合政府管理要求出入人員登記和出示健康證明，及時應對政府抽查。

3.3因地制宜采取趕工措施

集團公司要求在大環境背景和明確的目標指導下，各地項目面對不同的地方政府政策條件、項目所處不同施工階段和不同合作單位的實際情況，分別采取措施完成運營計劃。

公司首先要求各項目公司做好開發報建啟動工作，及時了解當地國土、逐漸、規劃等主管部門工作時間，推進各項報建工作，并根據項目實際提出一些重點要求。除了徐州項目積極溝通政府做好防疫復工工作外，如南寧項目也重點要求根據不同交樓批次明確各項前置工作，調整計劃提前與相關主管部門接觸。疫情期間政府資源同樣有限，要縮短工期，就必須充分理解當地相關主管部門的工作程序，完成前置工作提前接觸提前投報，以減少開發報建工作流程時間對工期的影響。

徐州項目原定毛坯交樓時間為10月30日，年后受疫情影響僅剩3個月時間完成竣工備案。面對這樣嚴峻的考驗，徐州項目首先反復與政府溝通竣備條件和流程，預留政府工作時間反推現場趕工計劃;其次對于園林、消防、電力、自來水等關鍵專業施工單位給予資源傾斜，要求其他單位在相關工序和作業面上給予適當配合和讓步，加強領導層面溝通，預付部分材料款等;然后由徐州項目團隊申請，集團領導同意，縮短徐州項目施工單位工程款支付周期，加快流程;最后由集團CEO牽頭成立專項攻堅小組，對于個別特殊問題及時提出方案，小組各級領導即刻研討后立即實施。

3.4建立資金池管理辦法

為了解決疫情期間建設單位、施工單位和材料商必須共同面對的資金難題，集團決定集合有限的資金在各個帶竣工項目成立專項資金池，并且要求將各趕工項目資金池公開化、透明化。

首先在趕工項目成立資金池，一方面包括項目正常的資金計劃，另一方面包括公司加入的激勵資金，由項目主管領導統籌分配。資金池建立后，由項目領導召集施工單位負責人將該資金池公開交底，宣貫集團運營目標講明在疫情的大背景下各方同舟共濟的共同命運，公開工程款申報流程、資金支付條件和趕工激勵方案，明確趕工節點達成的單位優先支付，趕工措施切實落實的單位優先支付，進度滯后、態度不積極或影響其他單位施工驗收進度的單位依據合同約定給予適當處罰。

徐州項目通過該辦法積極與各個合作單位溝通交底，獲得了合作單位的支持，暫緩一期、二期工程的結算壓力，為三期搶工留出空間。在實施過程中，徐州項目要求對自身和施工方的相關專業管理人員提高要求，仔細審批施工單位趕工方案是否符合實際，持續跟進施工隊單位是否落實方案并保留證據，嚴格驗收成品質量和巡查安全文明施工措施是否達標，對于沒有符合要求的施工單位工程款或趕工費不予支付的同時依據合同條款進行處理。

4、分析總結

4.1工作成果分析

幾個月時間過去，全國復工浪潮已經基本過去，而之前提到的四個趕工項目中，除了徐州項目其余三個均已按節點要求達成竣工備案，特別是荔浦、昆明公司新項目達成首開預售，極大程度減少了公司受疫情的影響。

雖然徐州項目未完成竣工備案節點，但至七月初各專業也實體工程均已完成十之八九，剩余消防驗收、通水驗收、通電驗收、園林驗收等均已申報步入流程，年初受疫情的影響已經被消化了大半。究其原因：

第一，前期進度滯后太多，預留應急空間不足。疫情期間項目剩余工程量前文已有敘述，項目部對最后一年剩余工程量估計不足，年前先將資源和力量集中到其他標段和項目，三期工程不論時間還是工程量，能追趕回正常進度已經殊為不易。

第二，部分施工單位配合度仍不夠高。徐州項目的電力單位在領導交底資金池計劃時配合工作快速完成了土建施工和配電房設備安裝工程，但卻將電纜壓倉不及時進場，導致備貨在銅價上漲時被材料商專賣以供資金周轉，電纜需重新排產。

第三，招采與工程仍缺乏配合，定標沒有預計到施工單位應對特殊情況的實力。四個項目中，徐州、南寧、重慶等三個沖刺竣工項目的消防單位為同一家，雖然是集團的戰略合作伙伴單位，但經過該次疫情大考，該公司明顯不具備同時趕工二個以上項目的力量，其優先把資金、人員、公關資源等分配至難度較低的南寧和重慶項目，將徐州項目后置，直至回頭再趕工加班也無法按時完成實體工程。

第四，受其他不可抗力影響。除了疫情影響以外，前文還提及了包括原材料限產限運、環保管控強制停工、雨天影響室外工程施工等其他不可抗力情況，這部分綜合影響了徐州項目室外工程施工總計約40天。

對比徐州項目，按時完成竣工備案和提前達成首開預售的項目，在疫情期間工作具有以下共同點：

第一，與政府相關主管部門及時溝通，充分利用國家和地方政府的政策扶持應對疫情影響。從2019年12月起，中央為了減輕疫情給各企業造成的資金困難，已經從租金減免、稅收緩繳或減免、社保適當返還等方面出臺了一些優惠政策，而且文章開始提到的《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》，亦要求地方住建部門應當指導從金融財稅相關政策支持、加大用工用料保障、減輕企業資金負擔三個角度企業充分利用相應的優惠政策。

第二，充分調動施工單位積極性。一方面使用前期履約信用較高的施工單位，確保實現對合作單位的承諾;另一方面引進業績較好、實地考察實力較強的施工單位施工首開區。一直合作良好的戰略合作單位對公司的實力和狀況比較了解，能充分理解公司的戰略意圖并配合完成項目部指令;而新引進的優秀單位為了展現其工程實力，也會快速優質地完成早期工作后再反過來考察房開單位付款情況，選用這樣的單位有利于沖刺售樓部和項目首開區。

4.2小結

綜上所述，我認為住宅建設項目應對新冠疫情這樣重大突發事件，在制定和實施住宅建設項目計劃時，需要考慮以下幾個要點：

第一，集團和項目都要以企業運營大節點為前提制定計劃。前幾年集團公司在制定各項目計劃時尚未考慮過如同6月30日、12月30日這樣對公司業績和對外信用形象有較大影響的時間點，以至于調整運營戰略、修正項目計劃后，項目工作非常緊張，又被新冠疫情打了個措手不及。因此，制定項目計劃中預售、竣工、繳費等關鍵節點時，充分結合年度運營大目標，輔以考慮節假日等特殊時間點，這樣的計劃將有利于充分展示企業業績實力。而工程項目在開展施工工作的過程中應當考慮集團大節點，主動把相關公關報建報驗工作做到前面，為突發情況預留足夠空間。

第二，應當因地制宜調整項目計劃。除了要滿足運營要求，調整計劃時還應當更充分考慮項目本身的綜合情況，不僅僅是施工現狀，制定計劃還應當充分對當地政策、市場條件、施工單位狀況、項目部組織狀況等進行考察，將開發工作前置，以避免如徐州項目這般項目部拼盡全力仍無法完成節點，而有的項目完成后銷售情況卻不理想的情況出現，導致企業無法應對緊急突發情況。

第三，項目計劃應響應國家、地方政策。充分考慮政策影響，條件好的地方項目考慮縮短工期，而條件差的地方項目應當預留更多空間。在政策緊張、應對突發狀況、市場環境沒有明確信號的時候，響應政府要求暫緩開發計劃，配合政府完成應急工作，謹慎選擇發展方向，能為企業留出更多反應空間。

希望以上內容能對同行的相關決策提供一些參考，一同降低突發情況對房地產行業的不良影響。

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