舊工業區改建為創意產業區的影響要素和更新機制分析

【摘要】伴隨創意產業的快速發展，創意產業向舊工業區集聚對舊工業區的更新起到了積極地促進作用。針對該類舊工業區更新開展系統研究有助于從動力層面尋找其發展機制進而優化對其的政策引導。本次研究選取廣州市4個舊工業區改建創意產業區案例為研究對象，通過不同類型案例發展概況的橫向對比，及發展歷程的縱向追蹤，歸納總結舊工業區改建創意產業區發展的影響要素和內在機制。研究發現：舊工業區改建為創意產業區是內外部要素協同作用的結果，其中 ① 內部要素中建設主體決定了更新模式和租金水平，進而定義了創意產業區進駐企業的類型和更新模式。② 外部要素中，在創意產業整體發展的基礎上，政策引導是決定舊工業區改造為創意產業區的關鍵所在。③ 伴隨城市的發展地價的上漲，土地性質由工業用地和臨時用地向產出更高的商業、辦公、居住類用地轉化難以避免。

【關鍵詞】舊工業區;創意產業區;影響要素;更新機制;廣州

【中圖分類號】K901

【文獻標識碼】A

1、引言

20世紀60年代以來，信息時代和世界一體化加快了城市產業結構的調整和經濟結構的重組，發達國家城市中新興產業逐漸取代了傳統制造業在產業結構中的主導地位，在此之中，創意產業顯出了特別的生命力。創意產業的發展往往與城市更新相結合[1]。藝術家、設計師、建筑師、影視人、酒吧、畫廊等紛紛進駐舊城與舊工業區，促使原有的功能發生轉變。舊工業區改建而成的創意產業區作為一種新的經濟空間形式和新的產業模式[2]發展迅速，從世界范圍看，美國紐約的蘇荷區、英國的“泰德現代藝術館”、德國的魯爾工業區、溫哥華格蘭湖等都是成功改造的實例。在我國，早期的北京798藝術區、上海M50藝術基地等地的成功也刺激各地更多關注舊工業區改建而成的創意產業區建設。這類更新方式避免了大拆大建帶來的資源浪費和生態破壞，有利于維持城市文脈，提高地區整體價值，帶動區域活力，促進城市復興，為各國政府青睞，也正日益成為學術界關注的焦點[3，4]。

較之舊城，由于舊工業區大倉庫或廠房等更適合改造和靈感激發，且租金低廉兼土地產權單一、轉讓較為便捷，舊工業區更容易吸引創意產業集聚從而推動其更新。近年來，在各類政策的推動下，結合舊工業區更新的創意產業區大量出現。以廣州為例，“十二五”期間結合舊工業區更新重點建設的創意產業園有31個之多[5]，其機理為何？有何特征？發展趨勢如何？目前尚少人探討。針對舊工業區改建創意產業區開展其發展特征與機制的系統研究可為上述問題提供更好的答案，亦可為針對此類建設的規劃引導開拓思路。

廣州作為華南地區區域中心城市，經濟實力強，教育基礎雄厚，區位條件良好，基礎設施完善，文化包容度高，具有發展創意產業的較好條件。目前，廣州市文化創意產業的發展落后于北京、上海，居于全國第三，其發展一直較為穩定（表1），較有代表性。近年來廣州市創意產業與舊工業區更新相結合，涌現出了大量利用舊工業建筑改造而成的創意產業區。本文擬選擇廣州市的部分舊工業區改建創意產業區案例為研究對象，通過明晰各案例發展的動態過程，梳理其影響因素，提煉其發展特征，歸納總結此類建設的內在機理，并據此得出有關啟示，揭示推動舊工業區改建創意產業區發展的關鍵環節和主體，進而為舊工業區改建創意產業區實踐和規劃引導提供理論和案例參考。

2、研究對象、數據來源與分析方法

在廣州舊城改造和“退二進三”、發展現代服務業的政策以及廣東省出臺《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》等一系列政策與措施的推動下，大量的利用舊工業區改建而成的創意產業集聚區應運而生。據不完全統計廣州越秀、荔灣、天河、海珠、白云這五個老城區利用舊工業區更新改造而成的創意產業集聚區有20余處（表2）。其中既有政府主導引進投資商的（如信義會館、正華創意產業園），原工廠直接開發（太古倉），或與投資商共同開發的（如星坊60、TIT創意園、羊城創意產業園），也有設計企業推動，創意機構自發集聚的（如紅專廠），類型豐富。本次研究選取知名度較高的紅專廠、太古倉、羊城創意產業園、信義會館為研究案例，目前四者的出租率都達到了較高水平（分別為80%、85%、80%、70%） 。

舊工業區改建創意產業區更新路徑研究綜合性較強，所需數據主要有更新歷史和現狀信息，以及藝術家、政府、工廠等角色的意愿與立場等，需集成地理學、經濟學、社會學等多學科方法獲得。作者于2012年3月至2013年5月在案例創意產業區進行了多輪次的實地調研，調研方法與內容主要包括：收集規劃部門檔案、媒體報道等了解各創意產業區大體情況、篩選案例;借助航片結合實地走訪分析土地利用現狀特征;整理廣州市退二進三、工業區改造等相關政策，對藝術家、商戶、管理機構等關鍵主體進行一對一訪談，借鑒行動者網絡理論展開改建過程，提煉關鍵主體與環節等相關信息，解讀舊工業區改建創意產業區的內在機制。

3、結果與分析

本次研究將舊工業區改建創意產業區的主要影響因素梳理為內部要素和外部要素兩類。其中內部要素主要指園區面積、地理區位、廠區狀態、自我規劃、租金水平、進駐機構、建設及運營主體，如工廠、投資商、藝術機構等;外部要素則主要包括制度安排、產業基礎、片區狀況等。此次研究從更新后創意產業區發展概況梳理內部要素特征及影響，從更新過程梳理外部要素的作用。

3.1 更新內部要素特征及影響

紅專廠、太古倉、羊城創意產業園、信義會館案例的內部要素可整理如表3。

總體而言，各案例在占地面積、區位、廠房類型、前置規劃、開發類型等方面均缺乏共通性，證明創意產業對區位、建筑基礎等并不敏感，也不需要太多的前置規劃引導。租金成為文化創意產業分野的最重要因素。在高租金情境下，商業化程度更高的部分創意產業，如特色消費、高端設計等方能生存，且往往配套有酒店、高端餐廳等設施。而低租金則為小型手工藝、盈利較低的自營畫廊提供了生存空間，也有利于多元產業鏈的整合。如羊城創意產業園，由于租金整體較低，收益較低的展覽、印刷等也可以在區內留存，從而完善了以報紙傳媒業為主體的產業鏈條。

而租金水平和建設與運營主體是密切相關的。建設及運營主體分為兩類，一類是土地使用者，一般指工廠及項目投資商，其利益訴求為獲得租金收益;一類是創意企業和工作者，其更多考慮的是在一定平臺上集聚共享部分資源如展示空間、促進藝術交流和產業發展。以前者為建設運營主體的創意產業園項目一般統一維護廠房，整飭環境，整體感較好，但多數租金較高，可能超出部分創意企業的承擔能力，因此內部業態中較少出現個人工作室等，多出現高端銷售、時尚消費等類型。以后者為運營主體的項目更多考慮創意集聚平臺的搭建，如紅專廠項目初期租金僅30元/㎡，租期一般為3-5年，每年7-8%的遞增率，低廉租金吸引了各種創意產業進駐，內部業態豐富，對廠房的更新改造形態多樣，更富活力，發展也更為迅速。而有主導作用的大型機構的進駐則可直接帶動園區內整體產業鏈的形成，有助于園區的穩定發展，如羊城創意園一期產業鏈完善，形成內部的良性循環，創意產業退出少。

同時，內部要素對更新項目內其他產業和相關人群會有一定影響，如交通通達性對藝術家本身影響不大，但有助于增加對訪問者的吸引力，擴大園區影響。由于吸引人流較多，配套餐飲等設施也比較多。區位條件，特別是交通條件的改善也會吸引除創意產業以外的企業入駐，如近年伴隨地鐵線建設，羊城創意產業園的出租率大幅上升，但新入駐的多為貿易公司等非創意產業企業。

3.2舊工業區改建創意產業區外部要素特征及影響

本次研究從更新過程梳理外部要素的作用。綜合各案例發展歷程，研究對發展過程進行了階段劃分，并對其在各階段的發展狀態進行細致了解。限于篇幅，簡以表4呈現案例發展階段的主要信息。

總體來看，各更新案例發展歷程大致可分為兩個階段：①都緣起于90年中后期開始的國有企業改革和廣州市21世紀初期開始執行的“中調”戰略。在此次浪潮中，大量企業被兼并或轉移，在城市內部留下大量工業遺產。部分土地使用者開始嘗試利用原廠房引入辦公等職能。但此時廣州市城市中心區仍在天河北區域，舊工業區與城市中心區較遠等特征使得它們難以滿足一般辦公的需求，而其中工廠廠房的特殊結構則適應于大型展覽和設計工作室等，開始受到創意企業的歡迎，但是發展較為緩慢。② 舊工業區更新用于創意產業發展的趨勢被《廣州市區產業“退二進三”企業工業用地處置辦法》（簡稱《辦法》）（2008）進一步強調，創意產業被排在舊工業區允許產業的優先位置，而房地產開發等則被排除。由此，2008年后迎來了創意產業向舊工業區集聚的一個高峰，一方面創意企業自發尋找可能集聚點（一般為保存較好的舊工業區），一方面土地持有者進一步向創意企業提供集聚平臺，同時也有不少投資商參與到舊工業區更新中。發展迅速的紅專廠案例則出現了第三階段，即商業服務業對創意產業的替代。研究以“問卷-筆錄”的方式隨機訪問了100 名紅專廠訪客。整體而言，紅專廠取得了較高的社會認同（70.23%的訪客認為紅專廠是個體驗創意、藝術的地方）。但是有超過30%的訪客到來是為了就餐等消費目的。與此相應的，商業服務等能獲取較高利潤的企業為日益增加的訪客所吸引而加快進駐紅專廠的速度，餐廳等的數量也有增加趨勢，部分藝術機構遷出。

究其原因，外部要素的作用凸顯。首先，創意產業的高度聚集性、高附加值和高成長性推動了更新發展。但在爭奪區位較優的舊工業區時，創意產業與資金雄厚的地產開發或商業機構相比仍處于較劣勢的地位，此時政策對舊工業區土地利用的引導變得格外重要。推動工廠搬遷和舊工業區再利用的相關政策直接促進創意產業向舊工業區集聚，所有案例中在2008年《辦法》頒布后都進入快速創意企業進駐和發展階段可為明證。

而片區狀況則會給該類園區帶來一定的不穩定性。多數由舊廠房改造而來的創意產業區屬于 “退二進三”歷史改造工程，廣州市《關于推進市區產業“退二進三”和舊廠房改造工作中臨時建設工程有關規劃管理要求的通知》中規定：“退二進三”臨時工程的使用期限為兩年。申請延長使用期限的次數不得超過兩次，每次延長使用的期限不得超過兩年。按照此規定屬于“退二進三”歷史改造工程的由舊廠房改造而成的創意產業區使用期限最長只有6年。因此在發展一段時間后，基本由政府來決定土地的正式利用方式。此類臨時性使用的方式可以更好地適應市場的需求，畢竟最終更高效的土地利用方式才能體現區位優越的舊工業區的土地價值。所在片區地價的快速增長一方面會導致園區內租金增加，消費類企業增加而藝術機構被迫遷出，另一方面也會增加舊工業區被拆倒重建的可能性。部分不穩定性可能為政府所克服——通常是考慮到項目社會影響和對城市形象的意義，如紅專廠2009年末一度列入土地拍賣計劃，但12月張廣寧市長考察紅專廠并支持其發展，該園區土地另作他用的土地拍賣計劃隨即被叫停[ ]，直至新的“廣州金融城”發展計劃的推出[ ]。

3.3舊工業區改建創意產業區動力過程分析

綜合而言，舊工業區改建創意產業區的內在機理可歸納為圖1：即內外部要素相互協調并制約推動主體彼此征召，賦予其利益，克服異議，推動產業集聚和園區改造，并促進片區創意活動加強，用地收益增加，這一過程中創意產業區內時尚消費的比例會逐漸上升。同時區位的優化導致拆遷改造壓力增加，需要地方力量的外部支持才能克服，否則單憑主體本身難以抗拒舊工業區拆遷改造的命運。

4、舊工業區改建而成的創意產業區發展趨勢

伴隨城市的發展，區位條件的巨大改變會極大地影響創意產業區的土地價值，并體現在廠房租金上。在實踐上，這一過程則體現為園區功能配比的逐漸變化——創意產業為時尚消費、高端辦公等功能所替代。如廣州紅專廠租金近年迅速飆升，一方面得益于其逐步擴大的社會影響力，更重要的是緊鄰的城市CBD珠江新城的迅速發展。而在土地利用方面（見表5），紅專廠從2011至2013短短兩年間商鋪和餐飲企業從原來的15間增加到30間，所占用的地塊從13.5塊增加到21塊，相反創意產業和展覽所占地塊數則從25.5下降到22，可見兩年間不但新利用的土地或廠房多用于餐飲和消費，且創意企業也開始退出。在高土地價值的吸引下，土地性質由工業用地和臨時用地向產出更高的商業、辦公、居住類用地轉化難以避免。這一現象實際早已為學者指出[8]，在我國早期發展的創意產業區，如北京798等也可以觀察到。

5、結論和討論

舊工業區的優勢區位、低廉租金、建筑結構較能迎合創意產業的需求，自然地成為其集聚的目標。本次研究立足于廣州市創意產業居于我國中等偏上的產業背景，選取不同開發模式的信義會館、太古倉、羊城創意產業園、紅專廠四個相對成功的舊工業區改建創意產業區項目為研究案例，展開對其動態過程和影響要素的考察研究，并總結歸納了創意產業推動下的舊工業區更新的共性特征與內在機理。

研究發現：① 在外部要素和內部要素的共同推動下，各案例均經歷了工廠轉移后緩慢起步-政策促進快速發展兩個階段，部分案例開始進入創意企業撤出階段;② 內部要素中建設主體決定了更新模式和租金水平，進而定義了創意產業區進駐企業的類型和更新模式。其他內部要素，如區位、建筑狀況、有無規劃等更多影響的是來訪人流、區內功能配比等，對創意產業集聚直接的促進作用不明顯;③ 外部要素中，在創意產業整體發展的基礎上，政策引導是決定舊工業區改造為創意產業區的關鍵所在。一方面推動工廠搬遷和舊工業區再利用的相關政策直接促進創意產業向舊工業區集聚，另一方面由片區發展給該類園區帶來的不穩定性也可能通過政府引導而克服。④ 伴隨城市的發展，區位條件的巨大改變和地價的上漲，土地性質由工業用地和臨時用地向產出更高的商業、辦公、居住類用地轉化難以避免。

有鑒于此，如希望通過創意產業集聚來促進舊工業區更新，首先應考慮創意產業的整體培育，如創意氛圍、創意城市和創意階層的培育[9-12]等，而不必強調前置規劃。其次，政策上的引導扶持有利于吸引集聚及在產業培育階段排除異議。再次，必須認識到舊工業區改造為創意產業區是一個臨時性的土地使用現象，其最大意義是通過臨時性使用提升土地價值同時培育創意產業，而土地再開發是在市場條件下土地價值體現的必然過程。

本文的理論研究成果主要基于廣州市4個不同類型的更新案例得出，在一定程度上受限于可能存在的樣本偏差，因而相關結論有待通過更多的案例研究給予驗證和完善。可進一步展開不同城市、包括與國外城市之間創意產業推動下的舊工業區更新案例對比研究，進而明晰不同經濟、制度背景下不同類型更新案例的規律性、差異性、特殊性和偶然性。

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作者簡介：

李艷枝 電子科技大學公共管理學院，研究生;

王小依，雅居樂商業管理（廣州）有限公司，研究員;

通訊作者：劉宣（1980-），女，湖南人，副教授。研究方向：土地利用與規劃，城市地理。