寫字樓租賃及影響因素研究

曹敏

隨著我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，寫字樓租賃市場(chǎng)有著不斷向前的發(fā)展趨勢(shì)，但是供需之間存在不能協(xié)同發(fā)展的問(wèn)題。空置率增長(zhǎng)是目前租賃市場(chǎng)中存在的突出問(wèn)題。以廈門寫字樓租賃市場(chǎng)為例不難看出寫字樓租賃行業(yè)正在面臨著一輪嶄新的挑戰(zhàn)，租金價(jià)格呈波動(dòng)增長(zhǎng)，同時(shí)空置率也呈上漲趨勢(shì)，凈吸納量相對(duì)供應(yīng)量來(lái)說(shuō)明顯不足。本文試圖從寫字樓租賃的影響因素入手，探求租賃市場(chǎng)的合理化發(fā)展方向，以期寫字樓的良性運(yùn)營(yíng)。

一、寫字樓租賃市場(chǎng)概述

（一）我國(guó)寫字樓租賃市場(chǎng)宏觀環(huán)境

2019年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)正持續(xù)發(fā)展演變，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，企業(yè)擴(kuò)張能力減弱，導(dǎo)致寫字樓需求有所下降，租金亦有所下跌。2019年市場(chǎng)外部環(huán)境趨于復(fù)雜嚴(yán)峻，主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)步伐均有所放緩，中美貿(mào)易摩擦再度升級(jí)，外部需求放緩疊加了國(guó)內(nèi)需求疲弱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)存在下行壓力。2020年上半年受到新冠疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行及外圍不確定因素直接影響寫字樓尤其是甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)活躍度，空置率不斷提高。

（二）我國(guó)寫字樓租賃市場(chǎng)特點(diǎn)

1.依托產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)行業(yè)聚集特征

隨著各城市寫字樓市場(chǎng)日益成熟，各地政府致力于打造城市行業(yè)集聚區(qū)的特征定位愈加清晰。以一線城市為例，北京作為中國(guó)政治和文化中心的地位不可動(dòng)搖，廣州著力打造電子商務(wù)中心城市，上海則以國(guó)際金融、航運(yùn)及貿(mào)易中心為定位，雖然每個(gè)城市有各自的定位和特定的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，但主導(dǎo)當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌?chǎng)的行業(yè)卻不盡相同。本文羅列了國(guó)內(nèi)七個(gè)中心城市定位及主導(dǎo)各城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)行業(yè)的前三位。

2.動(dòng)態(tài)反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱點(diǎn)

中心城市的甲級(jí)寫字樓主導(dǎo)行業(yè)主要為TMT、金融繼續(xù)占主力，聯(lián)合辦公作為補(bǔ)充。寫字樓租賃市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，始終面臨供過(guò)于求、去中心化、城市更新等狀況，TMT、傳統(tǒng)金融公司仍主導(dǎo)未來(lái)3-5年的租賃需求，同時(shí)聯(lián)合辦公入駐傳統(tǒng)寫字樓的需求見(jiàn)長(zhǎng)。

3. 價(jià)值波動(dòng)小且收益較為穩(wěn)定。

相比于有價(jià)證券、股票等投資方式，寫字樓作為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的概率非常低，收益較為穩(wěn)定，非劇烈的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)一般不會(huì)虧損。

二、廈門寫字樓租賃市場(chǎng)

縱觀全市甲級(jí)寫字樓租賃情況，在寫字樓市場(chǎng)低迷的情況下，全市寫字樓招商均面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。截止至2019年底，廈門全市甲級(jí)寫字樓存量已由2018年的89.45萬(wàn)平方米上升至116.7萬(wàn)平方米;租金水平由2018年114.5元/平方米/月下降至108.3㎡元/平方米/月;寫字樓凈吸納量從2018年11.6萬(wàn)平方米下降至9.6萬(wàn)平方米。

島外地標(biāo)項(xiàng)目的陸續(xù)啟用，島內(nèi)東西雙核格局日漸穩(wěn)定，跨島發(fā)展拉開(kāi)序幕。盡管如此，區(qū)位及配套因素短期內(nèi)仍將制約島外項(xiàng)目的租金表現(xiàn)及對(duì)客戶的吸引力。根據(jù)對(duì)軟二片區(qū)內(nèi)主要準(zhǔn)獨(dú)角獸企業(yè)進(jìn)行市調(diào)顯示，大多數(shù)有實(shí)力的企業(yè)受限于人才及區(qū)位的因素影響，選址仍側(cè)重于島內(nèi)，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，島內(nèi)寫字樓項(xiàng)目的招商形勢(shì)仍會(huì)優(yōu)于島外。

三、影響寫字樓租賃的因素

（一）地理區(qū)位

地理區(qū)位的重要性對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)而言都具有決定性作用，是客戶選擇寫字樓和支付租金的關(guān)鍵因素。廈門市許多甲級(jí)寫字樓都集中在輪渡、思北板塊的傳統(tǒng)商務(wù)板塊，與周邊的其他地域相對(duì)比，核心商務(wù)區(qū)域的寫字樓的租金和出租率都要相對(duì)高出許多。與地理區(qū)位緊密結(jié)合的客戶的選擇動(dòng)機(jī)主要體現(xiàn)為商業(yè)配套、業(yè)態(tài)分布、交通等，這些都直接關(guān)系客戶所關(guān)注的商業(yè)機(jī)會(huì)、企業(yè)形象、通勤便利，員工歸屬感等因素。

（二）整體規(guī)劃

整體布局包含建筑布局以及業(yè)態(tài)布局兩個(gè)方面。建筑布局體現(xiàn)為設(shè)計(jì)格局，采光通風(fēng)、空間適宜、動(dòng)線合理等等都影響到租戶的使用體驗(yàn)。合理的業(yè)態(tài)布局可以有效的提高寫字樓的整體服務(wù)水平。近年來(lái)修建的甲級(jí)寫字樓，基本上都是綜合的商務(wù)生態(tài)系統(tǒng)，匯聚餐飲、零售、康體、商務(wù)、辦公等多功能，這種復(fù)合型的商務(wù)空間能夠有效的、合理的提高寫字樓全方位的服務(wù)水平，同時(shí)還可以充分的為零售店鋪吸引客流量。

（三）硬件設(shè)施

除了門窗石材、幕墻玻璃等主體建筑的硬件水平外，中央空調(diào)設(shè)備、水電暖通、通信、電梯等設(shè)施設(shè)備對(duì)寫字樓的租賃情況正產(chǎn)生越來(lái)越大的影響。甲級(jí)寫字樓開(kāi)始引入了更多的智能化的設(shè)施，綠色節(jié)能和較高的舒適度成為客戶選擇租賃場(chǎng)所的重要指標(biāo)。

（四）運(yùn)營(yíng)能力

寫字樓運(yùn)營(yíng)專注于租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)質(zhì)量提升，打造商務(wù)生態(tài)空間、暖心客戶活動(dòng)、投資成長(zhǎng)平臺(tái)，形成小范圍的產(chǎn)業(yè)聚集，讓寫字樓整體運(yùn)行順暢最終成為長(zhǎng)期受益的金融工具。

在寫字樓的使用中注入共享、健康和社交等元素，以填補(bǔ)傳統(tǒng)辦公在人性化、創(chuàng)新化方面的不足，從而提升已入駐企業(yè)的滿意度及穩(wěn)定性。在寫字樓的硬件水平趨高趨同的市場(chǎng)下，運(yùn)營(yíng)、服務(wù)及設(shè)施管理在提升產(chǎn)品附加值的同時(shí)，在未來(lái)將成為存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化關(guān)鍵。

（五）專業(yè)認(rèn)證

2019年仲量聯(lián)行《綠色金融與地產(chǎn)白皮書》指出， Leed認(rèn)證物業(yè)可產(chǎn)生至少10%租金溢價(jià)。綠色建筑認(rèn)證與評(píng)級(jí)為投資者提供了投資“標(biāo)簽”和保證，以區(qū)域來(lái)看，越趨向國(guó)際化的城市，投資者穩(wěn)定性、市場(chǎng)流動(dòng)性及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩貙?duì)于綠色優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求越高。綠色建筑隱藏的商業(yè)效益很大一部分體現(xiàn)在提高工作效率和提升使用者的健康水平和舒適度方面，這也是優(yōu)質(zhì)企業(yè)吸引與維系人才的重要因素之一。

四、結(jié)語(yǔ)

寫字樓的租賃直接反映著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，分析與探究影響寫字樓的租賃市場(chǎng)的相關(guān)因素，可以有利于加強(qiáng)對(duì)寫字樓的管理和運(yùn)營(yíng)，同時(shí)還能夠最大化的促進(jìn)寫字樓租賃市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與提升。

（作者單位：廈門市特房資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司）