二手房交易“排雷”：買賣合同的幾種常見問題

2020年初，電視劇《安家》的播出引起了觀眾對房子的廣泛討論，種種房屋買賣案例讓不少人聯想到自己的房產交易合同。房產交易中，尤其是二手房的交易程序復雜繁瑣，可能存在的問題也五花八門，比如房屋質量問題、原房主是否還清房貸、合同糾紛霸王條款、陰陽合同等。對購房者來說，如何盡量避免這些潛在的問題，順利完成購房交易，需要尤其注意。

一、一人出賣多人共有房屋，交易合同是否有效？

郭先生欲購買某小區一套兩居室住房。該房屋所有者原為張大爺，其病逝后由他的兩個兒子繼承，共同所有。張大爺的大兒子因急需用錢購買婚房，便在弟弟上班時間帶領郭先生看房，并向其出示了該房產的房屋所有權證，和一份由他偽造的弟弟的授權委托書，稱賣房是他們兄弟倆的共同意愿。于是郭先生向張大爺的大兒子支付了10萬元定金，并與其簽訂房屋買賣合同。

郭先生打算進行后續手續時，發現張大爺的小兒子對于賣房這件事并不知情，極力反對哥哥將父親留下來的房子賣掉，并且拒絕搬出該套住房。雙方僵持不下，郭先生遂將張大爺的兩個兒子告上法庭，要求其繼續履行合同。

律師說法：我國《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！睋?，大兒子與郭先生所簽的交易合同應當是有效的。但由于小兒子知情后反對，而且尚未實際交易，所以，法院不會支持郭先生要求繼續履行合同的請求。大兒子無法交付房屋的行為構成違約，郭先生可主張解除合同，要求大兒子承擔違約責任或者賠償損失。如果買房者屬于善意購買且產權完成過戶，法院一般會支持合同繼續進行。二手房買賣中，不乏賣方過戶前因房價上漲或中途反悔等因素搬出“共有產權人”來攪局、惡意毀約的情況，買方簽訂合同時應格外注意。

二、優先購買權被侵犯，可否持“租房合同”維護權益？

李先生由于工作調動，在某市租下一套兩室住房與愛人居住。在還差1個月租房合同到期時，房東通知李先生，由于著急用錢，這套住房不再繼續出租，并稱已經在房屋買賣平臺登記了出售信息，以后可能帶購買者來看房。李先生的工作比較穩定，也有在這里定居的意愿，便跟房東協商購房。雙方商定價格，就該房屋買賣事宜簽訂了協議，李先生向房東支付1萬元作為定金。

就在李先生準備辦理貸款手續時，房東突然通知李先生，該套房子不能賣給他了。原來，房東的遠房侄子欲以同樣的價格和付款方式買下這套房子。房東表示已收取的定金會如數退給李先生，之前簽訂的協議作廢。李先生稱不愿意放棄這套房子，遂持“租房合同”和“房屋買賣協議”將房東告上法庭。

律師說法：我國《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利?！蔽覈?b id="45413a74721336e0a6d13e97b691327c54d72146">《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！睋耍凶馊死钕壬m然享有優先購買權，但房東也可以將房子賣給其遠房侄子。不過，本案中，李先生與房東已經簽訂了房屋買賣協議，交付了定金，房東應當繼續履行協議。法院應當會支持李先生的訴求。

三、農村房屋交易已完成，原房主是否還能追回？

李女士和愛人一直居住于農村老家的平房里，這套平房屬于她愛人家的祖產，所有權登記在愛人的名下，而該房屋的宅基地屬于農村集體所有。在孫子出生之后，李女士搬到城里兒子家幫忙照看孩子。李女士愛人獨自留在農村，無所事事，便染上了賭博惡習，并且瞞著李女士和兒子將這套祖宅以15萬元的價格賣給隔壁鄰居田某，雙方簽訂了房屋買賣合同。

李女士得知愛人將祖宅賣掉這件事后，當即表示不同意，并到鄰居田某家協商要回房產，說農村房子不能交易，并聲稱可退還田某15萬元房款，之前簽訂的房屋買賣合同作廢。由于已經開始對新購入的平房予以裝修翻新，田某當場拒絕。李女士此后不斷到田某家騷擾吵鬧，田某便將李女士及其愛人告上法庭。

律師說法：首先，本鄉（鎮）范圍內農村集體經濟組織成員之間進行農村房屋買賣，國家是允許的。因此，李女士的愛人與田某所簽的房屋買賣合同有效。目前實踐中，村民之間買賣農村房屋，是否辦理了房產過戶手續，不影響買賣合同的效力。因此，李女士愛人收取對方價款、交付房屋后，田某即取得了房屋所有權。其次，李女士無權追回房屋。我國《最高人民法院關于關于適用<婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！睋耍钆繜o權要求田某返還房屋。當然，如果售價15萬元明顯不合理，則另當別論。

四、原房主戶籍不遷離，新房主該怎么辦？

趙女士通過房屋交易平臺看上一套位于該市重點小學附近的學區房，與房主姚先生取得聯系并看房后，決定全款買下此處住房。為方便女兒落戶，趙女士將原房主的戶口遷出時間也列在了合同條款中。條款規定：“該套住房交易時，需無任何人的戶口落于此處;若在交易時，該套住房中還有戶口，需先將戶口遷出再進行交易，否則合同作廢，同時退還全部定金和房款?！?/p>

在交易完成半年后，趙女士為其女兒落戶時發現原房主姚先生的戶口還在該房產中。趙女士聯系姚先生，要求盡快將他的戶口遷出，姚先生卻以各種理由推脫，之后干脆關機消失。姚先生既不將自己的戶口遷出，又不將定金和房款退還。無奈之下，趙女士將姚先生告上法庭。

律師說法：雙方的交易環節已經完成，所有權關系已無法恢復，因此趙女士要求姚先生返還定金退還房款的請求，法院是不會支持的。遇到此種情況，新房主也不得要求法院判令原房主限期將戶口遷出。目前可行的解決辦法包括：一是向法院起訴，要求對方承擔違約責任。不過，本案中雖然雙方把戶口遷出時間作為一項條款在合同中作了約定，但在姚先生尚未遷出戶口時，雙方就完成了交易，這實際上是變更了該條款，故趙女士難以要求對方支付逾期遷戶口的違約金。二是新房主可以向公安派出所求助，由民警向原房主宣講相關戶籍管理政策，要求其配合工作。三是新房主可就該房屋重新申請一個戶口，原房主的戶口在戶籍系統里會顯示“空掛”，從而解決新房主的落戶問題。除此之外，尚無其他更好的解決辦法。