二手房交易“排雷”：買賣合同的幾種常見(jiàn)問(wèn)題

2020年初，電視劇《安家》的播出引起了觀眾對(duì)房子的廣泛討論，種種房屋買賣案例讓不少人聯(lián)想到自己的房產(chǎn)交易合同。房產(chǎn)交易中，尤其是二手房的交易程序復(fù)雜繁瑣，可能存在的問(wèn)題也五花八門，比如房屋質(zhì)量問(wèn)題、原房主是否還清房貸、合同糾紛霸王條款、陰陽(yáng)合同等。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何盡量避免這些潛在的問(wèn)題，順利完成購(gòu)房交易，需要尤其注意。

一、一人出賣多人共有房屋，交易合同是否有效？

郭先生欲購(gòu)買某小區(qū)一套兩居室住房。該房屋所有者原為張大爺，其病逝后由他的兩個(gè)兒子繼承，共同所有。張大爺?shù)拇髢鹤右蚣毙栌缅X購(gòu)買婚房，便在弟弟上班時(shí)間帶領(lǐng)郭先生看房，并向其出示了該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證，和一份由他偽造的弟弟的授權(quán)委托書，稱賣房是他們兄弟倆的共同意愿。于是郭先生向張大爺?shù)拇髢鹤又Ц读?0萬(wàn)元定金，并與其簽訂房屋買賣合同。

郭先生打算進(jìn)行后續(xù)手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)張大爺?shù)男鹤訉?duì)于賣房這件事并不知情，極力反對(duì)哥哥將父親留下來(lái)的房子賣掉，并且拒絕搬出該套住房。雙方僵持不下，郭先生遂將張大爺?shù)膬蓚€(gè)兒子告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同。

律師說(shuō)法：我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”據(jù)此，大兒子與郭先生所簽的交易合同應(yīng)當(dāng)是有效的。但由于小兒子知情后反對(duì)，而且尚未實(shí)際交易，所以，法院不會(huì)支持郭先生要求繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求。大兒子無(wú)法交付房屋的行為構(gòu)成違約，郭先生可主張解除合同，要求大兒子承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失。如果買房者屬于善意購(gòu)買且產(chǎn)權(quán)完成過(guò)戶，法院一般會(huì)支持合同繼續(xù)進(jìn)行。二手房買賣中，不乏賣方過(guò)戶前因房?jī)r(jià)上漲或中途反悔等因素搬出“共有產(chǎn)權(quán)人”來(lái)攪局、惡意毀約的情況，買方簽訂合同時(shí)應(yīng)格外注意。

二、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵犯，可否持“租房合同”維護(hù)權(quán)益？

李先生由于工作調(diào)動(dòng)，在某市租下一套兩室住房與愛(ài)人居住。在還差1個(gè)月租房合同到期時(shí)，房東通知李先生，由于著急用錢，這套住房不再繼續(xù)出租，并稱已經(jīng)在房屋買賣平臺(tái)登記了出售信息，以后可能帶購(gòu)買者來(lái)看房。李先生的工作比較穩(wěn)定，也有在這里定居的意愿，便跟房東協(xié)商購(gòu)房。雙方商定價(jià)格，就該房屋買賣事宜簽訂了協(xié)議，李先生向房東支付1萬(wàn)元作為定金。

就在李先生準(zhǔn)備辦理貸款手續(xù)時(shí)，房東突然通知李先生，該套房子不能賣給他了。原來(lái)，房東的遠(yuǎn)房侄子欲以同樣的價(jià)格和付款方式買下這套房子。房東表示已收取的定金會(huì)如數(shù)退給李先生，之前簽訂的協(xié)議作廢。李先生稱不愿意放棄這套房子，遂持“租房合同”和“房屋買賣協(xié)議”將房東告上法庭。

律師說(shuō)法：我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！蔽覈?guó)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！睋?jù)此，承租人李先生雖然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但房東也可以將房子賣給其遠(yuǎn)房侄子。不過(guò)，本案中，李先生與房東已經(jīng)簽訂了房屋買賣協(xié)議，交付了定金，房東應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行協(xié)議。法院應(yīng)當(dāng)會(huì)支持李先生的訴求。

三、農(nóng)村房屋交易已完成，原房主是否還能追回？

李女士和愛(ài)人一直居住于農(nóng)村老家的平房里，這套平房屬于她愛(ài)人家的祖產(chǎn)，所有權(quán)登記在愛(ài)人的名下，而該房屋的宅基地屬于農(nóng)村集體所有。在孫子出生之后，李女士搬到城里兒子家?guī)兔φ湛春⒆?。李女士?ài)人獨(dú)自留在農(nóng)村，無(wú)所事事，便染上了賭博惡習(xí)，并且瞞著李女士和兒子將這套祖宅以15萬(wàn)元的價(jià)格賣給隔壁鄰居田某，雙方簽訂了房屋買賣合同。

李女士得知愛(ài)人將祖宅賣掉這件事后，當(dāng)即表示不同意，并到鄰居田某家協(xié)商要回房產(chǎn)，說(shuō)農(nóng)村房子不能交易，并聲稱可退還田某15萬(wàn)元房款，之前簽訂的房屋買賣合同作廢。由于已經(jīng)開(kāi)始對(duì)新購(gòu)入的平房予以裝修翻新，田某當(dāng)場(chǎng)拒絕。李女士此后不斷到田某家騷擾吵鬧，田某便將李女士及其愛(ài)人告上法庭。

律師說(shuō)法：首先，本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣，國(guó)家是允許的。因此，李女士的愛(ài)人與田某所簽的房屋買賣合同有效。目前實(shí)踐中，村民之間買賣農(nóng)村房屋，是否辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，不影響買賣合同的效力。因此，李女士愛(ài)人收取對(duì)方價(jià)款、交付房屋后，田某即取得了房屋所有權(quán)。其次，李女士無(wú)權(quán)追回房屋。我國(guó)《最高人民法院關(guān)于關(guān)于適用<婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（三）》第十一條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！睋?jù)此，李女士無(wú)權(quán)要求田某返還房屋。當(dāng)然，如果售價(jià)15萬(wàn)元明顯不合理，則另當(dāng)別論。

四、原房主戶籍不遷離，新房主該怎么辦？

趙女士通過(guò)房屋交易平臺(tái)看上一套位于該市重點(diǎn)小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房，與房主姚先生取得聯(lián)系并看房后，決定全款買下此處住房。為方便女兒落戶，趙女士將原房主的戶口遷出時(shí)間也列在了合同條款中。條款規(guī)定：“該套住房交易時(shí)，需無(wú)任何人的戶口落于此處;若在交易時(shí)，該套住房中還有戶口，需先將戶口遷出再進(jìn)行交易，否則合同作廢，同時(shí)退還全部定金和房款?！?/p>

在交易完成半年后，趙女士為其女兒落戶時(shí)發(fā)現(xiàn)原房主姚先生的戶口還在該房產(chǎn)中。趙女士聯(lián)系姚先生，要求盡快將他的戶口遷出，姚先生卻以各種理由推脫，之后干脆關(guān)機(jī)消失。姚先生既不將自己的戶口遷出，又不將定金和房款退還。無(wú)奈之下，趙女士將姚先生告上法庭。

律師說(shuō)法：雙方的交易環(huán)節(jié)已經(jīng)完成，所有權(quán)關(guān)系已無(wú)法恢復(fù)，因此趙女士要求姚先生返還定金退還房款的請(qǐng)求，法院是不會(huì)支持的。遇到此種情況，新房主也不得要求法院判令原房主限期將戶口遷出。目前可行的解決辦法包括：一是向法院起訴，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。不過(guò)，本案中雖然雙方把戶口遷出時(shí)間作為一項(xiàng)條款在合同中作了約定，但在姚先生尚未遷出戶口時(shí)，雙方就完成了交易，這實(shí)際上是變更了該條款，故趙女士難以要求對(duì)方支付逾期遷戶口的違約金。二是新房主可以向公安派出所求助，由民警向原房主宣講相關(guān)戶籍管理政策，要求其配合工作。三是新房主可就該房屋重新申請(qǐng)一個(gè)戶口，原房主的戶口在戶籍系統(tǒng)里會(huì)顯示“空掛”，從而解決新房主的落戶問(wèn)題。除此之外，尚無(wú)其他更好的解決辦法。