礦區周邊不動產調查測繪技術分析

郭 娟

（河北恒華信息技術有限公司，河北 石家莊 050000）

1 概述

在不動產等級制度的落實過程中，進行不動產的測繪工作顯得尤為重要。不動產測繪在專業的定義指的是一種利用現代化的各種測量方式和測量工具，來進行相關責任人所屬的不動產的相應數據的測量，如不動產的地理位置、屬性、權屬等要素，同時在完成測量工作之后，將測量所得的要素通過相應的方式進行展示和保存的一種技術。礦區周邊地理位置比較特殊，會經常涉及到拆遷等，對不動產的測量也極為重要。不動產測量關系到后續進行不動產登記工作的質量和效率，同時還在一定的程度上關系到民生建設的質量。因此在進行不動產的測繪工作時，要嚴格按照相關國家出臺的法律法規以及相應的業內行業標準進行，在開始階段就嚴格的保證測繪的質量。除此之外，為了進一步提升測繪的準確度和質量，還應該在完成相應的測繪工作之后及時的進行測繪結果的審核和檢查，避免疏漏和錯誤。經過檢查和復核后的不動產測量數據將會被保存在相關的產權資料庫中，并且受到國家物權法的保護。

2 礦區周邊不動產測繪的特征

2.1 對專業人員的要求不同

通常情況下，礦區周邊不動產測繪工作中所需的專業人才均是由不動產管理部門提供，同時這些人員也肩負著保證不動產交易交易公平性的使命。因此，從事不動產測繪的人員不但要熟悉測繪技術和測繪業務，而且還對不動產各種業務知識也有一定的了解，這樣才能成為一名合格的不動產測繪工作者。

2.2 測繪的比例尺和對象不同

礦區周邊不動產測繪均屬于室外作業，在圖紙繪制上，包含的內容也比較多，涵蓋的范圍也比較廣，為了更好的進行不同領域的區分，需要在圖紙中將領域之間的界限進行詳細標注。因此，不動產測繪要求的比例尺比一般圖紙要大得多。此外，不動產測繪和不同對象的映射，包括房地產測繪主要是為了更好地了解位置、數量、建筑與建筑之間的所有權和使用權，并與周圍的環境和地形相關的產權關系。

2.3 權威性

礦區周邊不動產測繪工作的開展是以國家制定的相關法律法規為基礎進行的，嚴格按照國家的標準文件內容進行測量儀器以及測量技術的選擇和使用。在專業的技術人員參與測繪的工作中，其測量結果可作為房產的原始檔案保存。房產的測量還需要經過有關部門的認真審批，在測繪過程中不得任意更改或隨意估算。不動產的測繪結果經審查批準后，將作為房地產的法律依據，因此，不動產測繪的結果具權威性很高，可以作為今后房地產的銷售、轉讓和其他變化的依據。因此，測繪的權威性更加保證了未來產權人的合法權益。

3 礦區周邊不動產調查測繪難點

3.1 礦區周邊不動產調查困難

礦區周邊不動產調查涉及面寬，困難多。首先，礦區周邊人口分散，外出務工人員多；其次，調查表簽字蓋章難。另外，不動產管理人員少，比如縣地籍股僅3人～4人，有執業資格和懂專業的人少；權屬調查員和測量員相互掣肘，拖慢進度。權屬調查員一般屬管理者，沒有工作量的考核，不愿意多做，且其主要關切在權屬審核。測量員屬測繪事業單位或公司，一般按工作量計算工資，工作積極性較高，但其主要關切在圖形精度、界址設置。從實踐分析，管理部門的權屬調查員長時間待在鄉村，開展礦區周邊權屬調查困難太大，朝九晚五地趕到偏遠礦區周邊工作，有效工作時間太少。實際工作中，還包括車輛、住宿、就餐、配合、工作積極性等問題，困難多。很多農民對產權證書的現實需求不大，主動申請者更少，因此，馬上實現登記發證的更少。

圖1 測量現場

3.2 礦區周邊不動產調查測量技術存在差異

目前，我國不動產登記工作，因不同專業領域的法律法規差異、技術標準不同和管理流程不一致的影響，導致各個不動產管理部門在調查技術上千差萬別。首先，在成果要求上，測量坐標和精度等均不統一，增加了成果轉化與共享的困難；其次，在土地類型上各個部門，如國土部門、農業部門和林業部門等標準和范圍不同；三是，信息不能及時共享，造成接邊錯誤、權屬矛盾、相互扯皮；四是，不動產統一登記信息系統不統一，各部門間技術差異大。

同時，土地類型客觀上存在相互轉換的可能，如因退耕還林政策，耕地變為林地，也有農民撂荒，耕地變為林地。因此，實地調查較多注重產權分類類型，而不重視權屬。但從項目歸口驗收的角度看，因為耕地、林地等分屬不同部門管理，其調查規程、驗收規程各不相同，一般都是其行業內的專業隊伍壟斷調查，形成獨立山頭，互不溝通了解，部門間成果沒有接邊，相互矛盾。

4 礦區周邊不動產調查測繪的技術方法

4.1 質量檢測技術

礦區周邊不動產測繪測量中，測量結果質量的高低具有很重要的作用，因此在測量過后，需要一定的質量檢測技術對結果加以檢測。當完成不動產測繪工作后，應該對測量結果和測量數據進行整理和收集，然后采用一定的檢測技術對測量結果進行檢測并加以整理。在具體檢測過程中，主要可以分為智能檢測和人工檢測，其中智能檢測主要是運用計算機將不同類型的不動產數據進行分類處理，然后根據不同的種類進行質量檢測。

4.2 數據監測技術

礦區周邊不動產測繪的最終數據收集由于方法不一、標準不同、出發點不一致導致最終的數據收集結構具有多角度、多源頭、多類別、多時段的特點。所以要結合具體精確度要求與收集方法進行統一的數據收集，采用先進的數據收集技術，統一各不動產測繪數據。數據的整理、分析工作必須堅持統一性原則，即保證數據整理后格式統一，可以進行轉換。堅持數據特殊獨立的原則，保證最終數據兼容性能良好，內容完整。同時，要規范應用數據整理技術時，刪除重復數據，整合梳理空間坐標信息與元數據，構建邏輯清晰的建構關系，進而完善不動產測繪的數據庫。但由于目前我國的數據處理技術還存在較大差距，數據格式與結構不一的問題，在進行數據整理工作時，還需進行數據兼容性檢測，規劃調整具有差異的數據兼容問題。利用空間邏輯順序的原則進行教學基礎的統一工作，協調不同類型要素的分層管理，使得最終數據符合兼容共享要求。

4.3 計算機信息技術

在計算機信息技術飛速發展的今天，我國各行各業都受到計算機信息技術的影響，礦區周邊不動產測繪工作也不例外，在不動產測繪作業中，計算機信息技術得到了廣泛的應用。利用計算機信息技術能夠更好地對不動產測繪數據進行管理，并借助計算機強大的分析運算功能為數據分析提供依據，使不動產測繪工作得到更好的管理。

4.4 全站儀技術

全站儀技術在礦區周邊不動產測繪中也有廣泛的用途，例如它能夠對地產的距離和角度進行測量，并能夠根據測量出的數據進行記錄和分析近年來，隨著我國全站儀技術的發展，不動產測量數據能夠很好地被保存在計算機中，使得對測量數據的分析變得更加人性化和精確化，進而提升我國不動產測量工作的準確性。

4.5 充分利用歷史數據及支持多種外業調查方式

充分利用歷史調查數據，支持mdb地籍庫、SHP格式數據、CASS南方地形地籍成圖軟件所生產的DWG格式數據的導入及編輯，可以批量導出外業調查表，用歷史數據作為缺省信息，提高調查效率。可采用筆錄或平板電腦的方式進行外業調查，可以導入外業調查的地籍信息、房屋信息、權利人信息及家庭成員信息，以及SHP，Excel數據內容，可根據SHP坐標位置修改地籍圖的基本信息。

4.6 圖形編輯和信息定義

提供定制化的宗地、房屋、圍墻、籬笆柵欄、圖斑等地物符號，可生成及編輯地籍圖，構建宗地、房屋、圍墻及附屬的拓撲關系。為實現不動產調查大項目的多人分工合作，系統功能設計將實現調查信息和圖形緊密結合，圖和信息可聯動編輯，并支持圖和調查信息的合并。房產信息可以直接在地籍圖上進行定義，考慮到現狀的復雜性，系統在功能設計階段考慮到了一宗地多自然幢、一自然幢包含多房屋的情況，以及房屋輪廓多層異構，陽臺及房屋半算、全算等情況下的功能實現。

4.7 規范礦區周邊不動產測繪的數據標準

①要素等級劃分。關于礦區周邊不動產測繪工作，有較多的相關要素需要進行科學的劃分分類，比如可以按照隸屬關系科學的、系統的、協調統一的進行分類，將土地、海洋、草地、森林等與不動產相關的要素進行劃分，制作隸屬樹形圖，以便具體事務類型的劃分；②規范編排類型編碼。現階段我國分類編碼基本不能適應被分類對象的編碼特殊性，編碼內容的可延伸性與相關編碼的兼容性。因此，必須規范編排類型編碼，盡量提高分類對象的可鑒度，創造可無限延伸的分類編碼，將已知編碼進行無縫銜接。同時，編排出的編碼要盡可能的符合全國范圍內的應用要求；③建立健全規定指標項。礦區周邊不動產測繪指標項的繪制需要充分參考具體測繪項目，結合甲方的實際要求與其它要求。而制定標準的數據指標有利于不動產測繪工作的開展，要結合文獻參照法、綜合評定法與數據指標挑選法進行完善數據指標項的工作。

5 結語

總之，隨著我國不動產的發展，礦區周邊不動產測繪技術已經有了顯著的提高，但是在實際的工作中，還是存在一定的問題，因此必須要不斷提高測繪技術水平，加大網絡信息技術的應用，從而有效提升礦區周邊不動產測繪數據的真實性，提高不動產管理水平。