《民法典》中涉居住權(quán)房屋的執(zhí)行難題及其破解

廖磊 何雨澤

摘 要：《民法典》在立法層面對于居住權(quán)的確認(rèn)使得房屋上的權(quán)利種類更為多樣化，內(nèi)容更為具體化，但與此同時同房屋相關(guān)的執(zhí)行問題也變得更加復(fù)雜。居住權(quán)的物權(quán)屬性賦予了其天然的對世對抗性，其設(shè)立的登記要件雖然能夠就房屋本身的權(quán)利沖突提供解決思路，但非以房屋為訴訟標(biāo)的物的執(zhí)行情形卻缺乏參考標(biāo)準(zhǔn)。而居住權(quán)對抗性與傳統(tǒng)理論中人役性對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制將導(dǎo)致房屋附上無法去除的權(quán)利瑕疵，致使執(zhí)行程序陷入僵化的困局。欲圖完善與優(yōu)化涉居住權(quán)的執(zhí)行程序，應(yīng)當(dāng)從對居住權(quán)自身人役性的破除出發(fā)，以開放式的立法激活居住權(quán)的流通性為基礎(chǔ)，以居住權(quán)人處分自身權(quán)利的自由為起點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)執(zhí)行程序中居住權(quán)處置路徑的靈活化。

關(guān)鍵詞：民法典;居住權(quán);民事執(zhí)行

基金項(xiàng)目：重慶市教委人文社科重點(diǎn)研究基地項(xiàng)目“民法典實(shí)施中電子合同生效規(guī)則的實(shí)證考察與完善”（21SKJD063）。

[中圖分類號] D923 [文章編號] 1673-0186（2021）012-0069-015

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A? ? ? [DOI編碼] 10.19631/j.cnki.css.2021.012.006

《中華人民共和國民法典》的生效標(biāo)志著我國在法律體系上正式邁入了民法典時代，我國的民法體系也因此面臨著前所未有的改革與更新。在諸多嶄新之處中，居住權(quán)的正式入典無疑是值得關(guān)注的亮點(diǎn)之一。其一方面反映了從《中華人民共和國物權(quán)法》到民法典期間我國社會現(xiàn)實(shí)的變遷以及相應(yīng)的法制供給的調(diào)整，反映了我國立法工作的現(xiàn)實(shí)導(dǎo)向;另一方面也意味著一種于我國法律體系而言為全新的制度的引入，如何應(yīng)對這一新制度可能激發(fā)的“排斥反應(yīng)”，使其得以在我國法律體系之中發(fā)揮整體性的制度效能，也成為當(dāng)下研究之著力點(diǎn)所在。除民事實(shí)體法其內(nèi)部體系自洽性的問題之外，居住權(quán)制度對民事程序領(lǐng)域的外部性同樣是當(dāng)下值得關(guān)注的問題。截至2021年12月15日，裁判文書網(wǎng)上已經(jīng)上網(wǎng)的與“居住權(quán)”相關(guān)的執(zhí)行案件文書已有3 005份之多①，而在居住權(quán)現(xiàn)已被正式立法所承認(rèn)的環(huán)境下，可以預(yù)見的是居住權(quán)將會更多地出現(xiàn)在社會生活之中，而與之相關(guān)的民事執(zhí)行問題也將愈發(fā)凸顯。打通居住權(quán)的實(shí)體制度與程序規(guī)定之間的連接，是對 “執(zhí)行難”問題進(jìn)行攻堅(jiān)克難的題中應(yīng)有之義，也是實(shí)現(xiàn)抽象的法律規(guī)定得以闡釋和展開的必要保障。

一、涉居住權(quán)房屋的執(zhí)行難題初探

居住權(quán)濫觴于羅馬法，最初是作為人役權(quán)的一種形式而出現(xiàn)的。設(shè)立該制度的初衷在于， 隨著“無夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故， 那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈給妻或被解放的奴隸， 使他們生有所靠， 老有所養(yǎng)”[1]。其意指居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或者部分及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用之權(quán)利，而本質(zhì)在于將房屋所有權(quán)的內(nèi)容在居住權(quán)人和所有人間進(jìn)行分配，從而滿足各自不同的需求[2]。同租賃權(quán)相似，居住權(quán)也是一項(xiàng)對房屋使用權(quán)人與所有權(quán)人作出分離的制度設(shè)計(jì)。然而作為一項(xiàng)用益物權(quán)，其權(quán)利效力與穩(wěn)定性自然均強(qiáng)于作為債權(quán)的租賃權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立是對于我國現(xiàn)行只承認(rèn)“租賃”與“所有”的房屋利用二元機(jī)制的改革，其在促進(jìn)房屋利用靈活性的同時進(jìn)一步加強(qiáng)了權(quán)利穩(wěn)定性的保障，在租賃權(quán)與所有權(quán)之間取得了平衡。居住權(quán)作為一項(xiàng)全新的制度為我國現(xiàn)行的房屋利用權(quán)利體系注入新鮮血液的同時，也為民事執(zhí)行程序引入了全新的參數(shù)。居住權(quán)將進(jìn)一步復(fù)雜化民事執(zhí)行的法律關(guān)系，形成“申請執(zhí)行人（債權(quán)人、買受人）—被執(zhí)行人—居住權(quán)人”的三角對抗關(guān)系。而如何實(shí)現(xiàn)此種三角對抗關(guān)系之間的利益平衡，對于居住權(quán)這一實(shí)體制度同民事執(zhí)行的程序性規(guī)范之間又以何能實(shí)現(xiàn)順利的銜接？針對這一系列問題所作出的思考與設(shè)想方為民法典時代未雨綢繆的應(yīng)有之舉。

而目前這一問題還未引起當(dāng)下理論及實(shí)務(wù)界的關(guān)注，目前唯有實(shí)務(wù)領(lǐng)域的法官對此提出了具有參考價(jià)值的意見。其主張先從程序角度判斷執(zhí)行過程中是否需要對居住權(quán)的效力作出判斷，在居住權(quán)確實(shí)存在的情況下，以居住權(quán)設(shè)立方式區(qū)分其性質(zhì)，并以各類居住權(quán)不同的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)為節(jié)點(diǎn)同法院對于房屋作出查封行為的時間作為相對比的錨點(diǎn)。即若居權(quán)設(shè)立生效的時間先于法院對房屋進(jìn)行查封的時間，則居住權(quán)人可以依據(jù)有效的居住權(quán)排除執(zhí)行，反之則不能對抗法院執(zhí)行[3]。以上觀點(diǎn)雖然對于涉居住權(quán)問題提供了開創(chuàng)性的思維方式和解決路徑，但是其以權(quán)利設(shè)立時間為標(biāo)準(zhǔn)的單一化模式在這一問題所可預(yù)見的復(fù)雜性面前依然略顯粗糙和淡薄，值得進(jìn)一步商榷。

（一）居住權(quán)并不能必然排除執(zhí)行

根據(jù)民法典中對于居住權(quán)的規(guī)定，其于我國的物權(quán)體系中應(yīng)當(dāng)屬于用益物權(quán)。而用益物權(quán)的特殊效用便在于解決物質(zhì)資料的所有與需求之間的不適應(yīng)性和不平衡性，所有權(quán)應(yīng)與其權(quán)能相分離，從而適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)要求擴(kuò)展財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值、擴(kuò)大所有權(quán)的需求[4]。而民事執(zhí)行其本質(zhì)便是司法機(jī)關(guān)通過國家強(qiáng)制力所進(jìn)行的所有權(quán)變動，原則上并不涉及執(zhí)行標(biāo)的上的用益物權(quán)，其依然是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓與繼受，因此用益物權(quán)人一般情況下并不能主張對于執(zhí)行的排除。且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條之規(guī)定，“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”。故不難看出，包括居住權(quán)在內(nèi)的用益物權(quán)不僅不具有對于執(zhí)行的必然排除效力，法院甚至有權(quán)在其阻礙執(zhí)行利益實(shí)現(xiàn)時將其去除。

當(dāng)然此種不干涉性并非絕對，自2007年《民事訴訟法》確立案外人執(zhí)行異議之訴制度后便為案外人在享有足以排除執(zhí)行的實(shí)體情況下向法院提出排除執(zhí)行訴訟提供了機(jī)會。然在我國司法實(shí)踐中，用益物權(quán)可以成為案外人執(zhí)行異議之訴中足以排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的一種類型，但必須符合一定條件，即案外人用益物權(quán)之行使將因執(zhí)行法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為受到妨害[5]。而回觀居住權(quán)，其作用在于為權(quán)利人在他人所有的房屋中居住提供物權(quán)上的合法性，其權(quán)利意義之一在于防御包括房屋所有人在內(nèi)的其他人對其居住權(quán)利的侵犯。對于所有權(quán)人，其有自愿負(fù)擔(dān)、必須容忍居住權(quán)人長久占有使用的義務(wù)：居住權(quán)人對標(biāo)的房屋享有物權(quán)效力，屬于沒有房產(chǎn)證的房主，可長時間乃至終生居住;同理，所有權(quán)人在居住權(quán)享有時間內(nèi)無權(quán)趕走居住人。新的所有權(quán)人即便事后獲得不動產(chǎn)所有權(quán)證，也無法改變“居住權(quán)”已存的現(xiàn)實(shí)，無權(quán)趕走居住權(quán)人[6]。由此可見法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為自然不會必然致使居住權(quán)人之權(quán)利行使受到妨害，自然居住權(quán)并不具有必然對于執(zhí)行行為的排除效力。

實(shí)務(wù)界對于涉居住權(quán)標(biāo)的的權(quán)利定位思路在于將不同形式成立的居住權(quán)進(jìn)行成立時間點(diǎn)上的區(qū)分，以此作為判斷是否能夠排除執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。然正如前文所述，從居住權(quán)本質(zhì)展開分析后我們不難發(fā)現(xiàn)，其實(shí)際上并不具有排除執(zhí)行的效力，單純以時間為標(biāo)準(zhǔn)的解決方案同居住權(quán)背后的法律原理相悖，也難以實(shí)現(xiàn)權(quán)利關(guān)系中的利益均衡。

（二）涉居住權(quán)房屋的具體執(zhí)行難題

執(zhí)行標(biāo)的物與判決標(biāo)的物為同一物時，便屬于俗稱的“判房執(zhí)行房”的情形。此種情況下，給付之訴的訴求多為要求法院依法直接對涉案房屋作出包括移轉(zhuǎn)所有權(quán)在內(nèi)的處理。而房屋之所以能夠成為執(zhí)行標(biāo)的的前置法律原因不外乎房屋買賣、不動產(chǎn)抵押等擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立。然由于房屋作為不動產(chǎn)，具有耐久性、稀缺性、不可隱匿性和不可移動性等特點(diǎn)[7]，法律必須對與不動產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利變動作出登記的特殊規(guī)定。

如前文所述，不動產(chǎn)交付以及在其之上的他物權(quán)設(shè)立同樣必須以登記為公示要件。而根據(jù)當(dāng)下民法典的規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立與否同樣以登記與否為判斷標(biāo)準(zhǔn)，因此適用物權(quán)體系內(nèi)部的順位規(guī)則便具有可行性，按照限制物權(quán)設(shè)定的前后順序決定其實(shí)現(xiàn)順序[8]。故在此種情況下，登記成立在先的權(quán)利人具有對世的權(quán)利宣告，自然同時也實(shí)現(xiàn)了對于后來權(quán)利人的權(quán)利告知。因而在執(zhí)行過程中出現(xiàn)居住權(quán)人同申請執(zhí)行人（即本訴的債權(quán)人）的利益沖突時，可通過調(diào)查何者權(quán)利登記在先以判斷權(quán)利的優(yōu)先性。而同涉及擔(dān)保物權(quán)的情形相似，由于不動產(chǎn)的交付同樣以過戶登記為標(biāo)準(zhǔn)，即其同樣能夠以登記形式完成自身權(quán)利的公示，從而實(shí)現(xiàn)對交易相對人的權(quán)利信息披露。無論是所有權(quán)抑或抵押權(quán)，其成立均以登記為要件，如此其登記時間的先后便能夠自然形成以時間先后為標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利優(yōu)先級。概言之，在信息公示化的情形下，執(zhí)行過程中所涉及的權(quán)力沖突可以通過現(xiàn)有的物權(quán)公示模式加以調(diào)節(jié)。

而在目前的司法實(shí)踐中，除前述就以房屋本身的標(biāo)的而啟動的執(zhí)行程序外，還存在由于債務(wù)人未能償還到期債務(wù)，債務(wù)人要求通過變賣或者直接過戶不動產(chǎn)的形式以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的情況。在此種情況下，執(zhí)行標(biāo)的物同案件標(biāo)的物并不具有一致性，此種非一致性造就了更為復(fù)雜的執(zhí)行法律關(guān)系。當(dāng)房屋成為當(dāng)事人無法清償債務(wù)時的替代性履行方式，法律無法要求債權(quán)人對于房屋的權(quán)利狀態(tài)具有充分的認(rèn)識，房屋居住權(quán)的有無債權(quán)人在申請強(qiáng)制執(zhí)行前無從知曉;同時也難以苛求居住權(quán)人對于房屋所有人的債務(wù)狀況具有足夠的認(rèn)知，并對于其償還能力進(jìn)行評估以認(rèn)識到自身可能面對的權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)。因此前述權(quán)利的順位規(guī)則在此種情況下便不再具有可適用性。就現(xiàn)有規(guī)則來看，我國執(zhí)行拍賣程序中對于標(biāo)的物上所附著的他物權(quán)的處理以“承受主義”為原則，即拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)，不因拍賣而消滅。作為例外，如果上述權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣的財(cái)產(chǎn)上，對在先設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣[9]。而當(dāng)下司法實(shí)踐中以上原則的應(yīng)用多在于執(zhí)行標(biāo)的之上涉及租賃權(quán)的情形，且在“買賣不破租賃”規(guī)則的配合下其運(yùn)作模式已相對較為成熟，但就用益物權(quán)的情形而言以上規(guī)則的適用并不多見，也缺乏更為詳細(xì)的應(yīng)用規(guī)則。居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，其在為居住權(quán)人提供更為穩(wěn)定的權(quán)利保障的同時，也為標(biāo)的物施加了更為沉重的權(quán)利負(fù)擔(dān)，使得房屋的預(yù)期價(jià)值缺乏明朗性，從而必將導(dǎo)致房屋在實(shí)際的執(zhí)行拍賣過程中面對更為嚴(yán)重的價(jià)值貶損。

二、居住權(quán)執(zhí)行過程中的矛盾成因探析

如前文所述，居住權(quán)于民事執(zhí)行過程中的矛盾與沖突本質(zhì)上是居住權(quán)人作為用益物權(quán)的居住權(quán)與執(zhí)行拍賣過程中拍定買受人的所有權(quán)權(quán)能完整性之間的沖突，即是物權(quán)體系中同一標(biāo)的物上不同種類物權(quán)之間的優(yōu)先性抉擇。然而用益物權(quán)同所有權(quán)人權(quán)能完整性之間的矛盾并非民法典或居住權(quán)制度所帶來的新問題，若欲揭示這一問題之本質(zhì)所在，便必然需從我國居住權(quán)性質(zhì)之特殊性予以切入。

（一）居住權(quán)的權(quán)利公示性

作為一項(xiàng)為他人提供使用權(quán)能的權(quán)利，租賃權(quán)同居住權(quán)存在一程度的相似性。租賃權(quán)是相對于承租人來說的，指承租人對他人所有之物，進(jìn)行排他性的占有、使用和收益的權(quán)利[10]。除權(quán)利內(nèi)容外，在權(quán)利的設(shè)定形式上二者也均可通過意定的形式進(jìn)行設(shè)定。然而租賃權(quán)本身的債權(quán)性質(zhì)決定了其與作為物權(quán)的居住權(quán)存在無法忽視的差異，決定了“買賣不破租賃”原則的適用無法復(fù)制。

作為用益物權(quán)的居住權(quán)是絕對權(quán)，必須要通過登記而設(shè)立，這樣就可以對抗房屋所有權(quán)人之外的任何第三人，能基于物權(quán)請求權(quán)來保護(hù)自己的權(quán)利[11]。然而，作為債權(quán)的租賃權(quán)是相對權(quán)，其設(shè)立不需要采取登記的方式，除了在“買賣不破租賃”的場合具有對抗效力，其他情形僅能在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不具有對世性，承租人只能對出租人享有租賃權(quán)，不能對第三人主張租賃權(quán)[12]。租賃權(quán)在一定程度上受到了超債權(quán)的保護(hù)，但是其物權(quán)化并不完整。而承租人所獲得的物權(quán)對抗效力來自對房屋的實(shí)際占有，只有在租賃物交付以后，承租人才得以對租賃物進(jìn)行使用并享有收益，從而處于一種類似于用益物權(quán)人的地位，此際才有通過強(qiáng)化租賃權(quán)的效力來保障承租人對租賃物的使用收益的可能性與必要性。同時，租賃物交付與承租人后，即為承租人占有，使租賃權(quán)具有公示性，可使第三人免遭不測損害，以保障交易安全[13]。租賃權(quán)得以物權(quán)化，從而獲得對抗效力的來源在于實(shí)際占有下的類用益物權(quán)效果，而并非租賃權(quán)這一具有相對性的債權(quán)本身。而居住權(quán)作為一種“正統(tǒng)”的物權(quán)，其對世對抗性來自立法階段所確定的天然性質(zhì)，而非來司法過程中的二次賦權(quán)。

（二）居住權(quán)的權(quán)利期限缺乏可預(yù)見性

在我國民法典的現(xiàn)行規(guī)定之中，居住權(quán)設(shè)立的目的在于為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求①。其立法的一大重要目的便在于強(qiáng)化對于弱勢群體基本生存權(quán)利的保護(hù)，尤其是涉及未成年人撫養(yǎng)以及老年人晚年居住安定性的婚姻家事領(lǐng)域。然而根據(jù)民法典第三百七十條的規(guī)定，居住權(quán)的消滅條件為“居住權(quán)期限屆滿”或“居住權(quán)人死亡”?？深A(yù)見的是，當(dāng)居住權(quán)的權(quán)利人為老年人或者年幼的兒童時，其所享有的居住權(quán)時限將會不具有可預(yù)測性，或往往以一種長期的形式存在。居住權(quán)權(quán)利期限的不確定性將難以避免地引發(fā)買受人對于“所有權(quán)被用益權(quán)侵蝕和抽空為虛空所有權(quán)”[14]的擔(dān)憂。而租賃權(quán)則往往在合同上約定明晰的承租時長，且短期租賃在市場上占據(jù)著主流地位②。由此可見一方面租賃權(quán)在房屋之上附著的時間相對明晰，且以短期存續(xù)的情況為主，強(qiáng)制執(zhí)行后拍賣的買受人可以就權(quán)利的負(fù)擔(dān)情況作出較為明確的預(yù)期;而居住權(quán)的存續(xù)時間相對具有模糊性，權(quán)利存續(xù)時長同居住權(quán)人的具體狀況存有較為緊密的相關(guān)性。另一方面，租賃權(quán)可以通過轉(zhuǎn)移租金支付對象的方式彌補(bǔ)買受人的權(quán)能讓渡;然而居住權(quán)并未為房屋執(zhí)行后的買受人提供滌除權(quán)利的選項(xiàng)。由此可見租賃權(quán)和居住權(quán)之間雖然具有相似的權(quán)利內(nèi)容和權(quán)利外觀，但是二者權(quán)利本質(zhì)及權(quán)利穩(wěn)定性之間的差異致使租賃權(quán)的規(guī)范模式并不能在居住權(quán)的環(huán)境下予以適用。

（三）居住權(quán)人役性所導(dǎo)致的流動限制

正如前文所言，事前化、物權(quán)化是居住權(quán)制度出臺后對于被執(zhí)行人權(quán)利保護(hù)所帶來的直接變化。而我國的居住權(quán)立法模式具有強(qiáng)烈的傳統(tǒng)歐陸民法特色，尤其是其人役性和保障功能尤為突出。從居住權(quán)之源流來看，羅馬法創(chuàng)設(shè)居住權(quán)之目的，即在于保障具有特殊身份關(guān)系的弱勢家庭成員住有所居、老有所養(yǎng)，這一傳統(tǒng)為歐陸各國所承襲，故居住權(quán)具有極強(qiáng)的人身性，其一般通過遺囑或遺贈方式設(shè)定;與特定的身份相關(guān)聯(lián)，不得轉(zhuǎn)讓和繼承[15]。談及這種禁止的理由時，德國學(xué)者指出，正因?yàn)樗袡?quán)人在其用益權(quán)利和占有權(quán)利上被剝奪，故而所有權(quán)人的“伙伴”，應(yīng)只能是所有權(quán)人準(zhǔn)許的用益權(quán)人，而不是該用益權(quán)人的權(quán)利繼受人[16]。而這種對權(quán)利主體及權(quán)利的內(nèi)容都進(jìn)行了嚴(yán)格限制的人役權(quán)也就成為比較法上的“限制人役權(quán)”。羅馬法對于居住權(quán)所賦予的人役性色彩在影響后世歐陸國家的近現(xiàn)代民法的同時也對我國的居住權(quán)設(shè)定思路產(chǎn)生了明顯的影響，加之我國當(dāng)下對于住房保障以及住房市場進(jìn)行調(diào)控的現(xiàn)實(shí)需要，居住權(quán)制度“理所當(dāng)然”地成為配合我國住房保障政策實(shí)施的輔助性手段。

由此可見，我國的居住權(quán)制度在內(nèi)容實(shí)質(zhì)上已然屬于傳統(tǒng)大陸法系中人役權(quán)的范疇。而與地役權(quán)相比，人役權(quán)最大的特點(diǎn)便在于其具有專屬性，即系專為特定人而存在，其不能與權(quán)利人分離，進(jìn)而具有期限性和不可轉(zhuǎn)讓的特性[17]。檢視我國居住權(quán)制度，其忠誠地還原了其人役權(quán)性質(zhì)，維護(hù)了所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的限定性關(guān)系。但這也導(dǎo)致居住權(quán)成為致使民事執(zhí)行程序進(jìn)一步復(fù)雜化的不穩(wěn)定因素，同時也限制了居住權(quán)自身在現(xiàn)代社會中制度作用的充分發(fā)揮。居住權(quán)制度原生于數(shù)千年前的羅馬帝國，其時代背景于今日已然不可同日而語，對于居住權(quán)制度是否也應(yīng)當(dāng)結(jié)合目下的社會現(xiàn)實(shí)，作出應(yīng)有調(diào)整？

三、德國民法中居住權(quán)制度及啟示

德國法針對這一問題同樣并未采取單一化的視角，而是以變革居住權(quán)制度在實(shí)體上的內(nèi)容為進(jìn)路，通過與執(zhí)行程序規(guī)范相聯(lián)動的模式打破了居住權(quán)在執(zhí)行過程中的僵局。德國民法典中對于居住權(quán)的規(guī)定經(jīng)歷了由保守到革新的一個過程，其于第1093條對居住權(quán)作出了規(guī)定，其中對于居住權(quán)的主體與內(nèi)容細(xì)化規(guī)定及限制較大程度上保留了羅馬法中居住權(quán)的救濟(jì)性導(dǎo)向。在德國民法的他物權(quán)體系中，根據(jù)權(quán)利所依附的對象不同將其區(qū)分為了以“物”為核心的地役權(quán)以及以“人”為核心的人役權(quán)，居住權(quán)由于其設(shè)定對象及權(quán)利內(nèi)容的限制，則是屬于“限制人役權(quán)”。

但在社會發(fā)展及相應(yīng)法律適用的過程中，此種過于保守與僵化的制度模式很快暴露出其弊端。過多的限制性導(dǎo)致居住權(quán)制度在現(xiàn)實(shí)生活中缺乏適用環(huán)境，制度價(jià)值因自我限制而架空，而其中對于居住權(quán)制度的開放性存在的最大桎梏便是其作為人役權(quán)而具有的不可轉(zhuǎn)讓性，其依據(jù)的則是人役權(quán)的不可移轉(zhuǎn)原則（derGrundsatz der Nichtübertragbarkeit）。德國民法典則針對這一點(diǎn)展開了各種形式的改革，首先在德國民法典內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)了對于人役權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的例外情形規(guī)定。其在第1092條第（1）款中規(guī)定了“在獲得許可時，得將該項(xiàng)役權(quán)的行使交給他人”，此規(guī)定實(shí)際上已經(jīng)為包括居住權(quán)在內(nèi)的限制人役權(quán)行使主體的轉(zhuǎn)移打開了缺口。并且在后續(xù)的第（2）及第（3）款中引致了第1059條中對于用益權(quán)的規(guī)定，其中特別規(guī)定“法人或有權(quán)利能力的合伙享有限制的人役權(quán)，而限制的人役權(quán)使權(quán)利人有權(quán)為輸送電、煤氣、遠(yuǎn)程熱能、水、廢水、油或原料的設(shè)施（包括所有直接為運(yùn)送服務(wù)的相關(guān)設(shè)施），為電信設(shè)施，為一個或不止一個私人或公共企業(yè)的經(jīng)營場所之間的產(chǎn)品運(yùn)輸措施，或?yàn)橛熊夒娷嚮蜩F路設(shè)施而使用土地的，該項(xiàng)役權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的”[18]。這一特殊規(guī)定已經(jīng)打破了人役權(quán)不可轉(zhuǎn)讓原則的絕對性，從而激活了人役權(quán)的流通性。繼而在保留現(xiàn)有的居住權(quán)規(guī)定的前提下，額外創(chuàng)設(shè)了“長期居住權(quán)”及“分時居住權(quán)”，以彌補(bǔ)傳統(tǒng)居住權(quán)在流通性上的缺陷。在德國的《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》中對長期居住權(quán)作出了規(guī)定，而其與傳統(tǒng)意義居住權(quán)的最大區(qū)別便在于其可轉(zhuǎn)讓及繼承，但此種轉(zhuǎn)讓受到房屋所有人授意的限制①，同時長期居住權(quán)中的具體用途等內(nèi)容可以依當(dāng)事人合意作出約定②。而這一規(guī)定實(shí)際上是以設(shè)立變種居住權(quán)的形式賦予居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓性，正式打破了傳統(tǒng)人役權(quán)理論對于居住權(quán)在流通性上的限制。而對于當(dāng)事人約定居住權(quán)內(nèi)容的許可進(jìn)一步豐富了居住權(quán)的內(nèi)涵，從而使得其制度價(jià)值更為豐滿。

在肯定長期居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓性的基礎(chǔ)上，《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第39條進(jìn)一步對于其在涉及拍賣過程中的問題作出了規(guī)定。其允許居住權(quán)的雙方當(dāng)事人對居住權(quán)在拍賣過程中的留存問題進(jìn)行約定：如果債權(quán)人對土地執(zhí)行因優(yōu)先于長久居住權(quán)或同時存在的資金抵押、地產(chǎn)抵押、按揭債務(wù)或者實(shí)物負(fù)擔(dān)而進(jìn)行強(qiáng)制拍賣時，那么長久居住權(quán)在土地強(qiáng)制拍賣的情況下，可以與《強(qiáng)制拍賣和破產(chǎn)管理法》第44條相違背而繼續(xù)保留③。而《強(qiáng)制拍賣和破產(chǎn)管理法》第44條的立法目的在于對拍賣過程中的最低出價(jià)進(jìn)行限定，其規(guī)定“在拍賣的情況下，僅允許進(jìn)行這樣的投標(biāo)，即債權(quán)人主張的債權(quán)以及從拍賣所得中扣除的程序費(fèi)用能夠足夠覆蓋（最低投標(biāo)價(jià)）”④。由此可見，依照《強(qiáng)制拍賣和破產(chǎn)管理法》中最低出價(jià)條款的規(guī)定，在拍賣過程中進(jìn)行出價(jià)時，所出價(jià)格應(yīng)當(dāng)將被拍賣標(biāo)的物上所承擔(dān)的所有債權(quán)納入競標(biāo)價(jià)格的計(jì)算之中，將債權(quán)人所享有的債權(quán)轉(zhuǎn)化為終局性的、具體的可分配財(cái)產(chǎn)，同時使得標(biāo)的物回到無權(quán)利負(fù)擔(dān)的“純凈”狀態(tài)，從而在保證債權(quán)人利益的情況下實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物的順利流轉(zhuǎn)。易言之，基于長期居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性及意定性，其作為一項(xiàng)附著于拍賣標(biāo)的物之上的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)以在拍賣過程中被定價(jià)滌除，從而保障標(biāo)的物的流轉(zhuǎn)價(jià)值為原則，以《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第39條所允許的權(quán)利人同意基礎(chǔ)上的保留為例外。

由此可見，德國的居住權(quán)制度的演變過程實(shí)質(zhì)上是對于居住權(quán)人役性予以破除的過程，其核心要義在于打破居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性。德國民法典中對于居住權(quán)的架構(gòu)多來自對羅馬法制度的繼承，其制度價(jià)值仍在于傳統(tǒng)的對于特定弱勢主體的生存居住保障。但隨著環(huán)境的演變，社會對于居住權(quán)價(jià)值效用的期待也發(fā)生了變化。古羅馬時代，其國家職能尚欠發(fā)達(dá)，羅馬家庭在相當(dāng)程度上擔(dān)當(dāng)了今日社會保障之職責(zé)，故而由家庭擔(dān)當(dāng)有保障之功能的居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)主體也是順理成章的。但在羅馬家庭模式早已轉(zhuǎn)為親情聯(lián)絡(luò)的現(xiàn)代家庭模式，國家接納了絕大多數(shù)家庭承擔(dān)的保障功能的福利國家時代，則由國家繼承了那過去由家庭對家庭成員承擔(dān)的職責(zé)[19]。在生存保障職能由趨于分散的家庭向統(tǒng)一的國家轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代社會，居住權(quán)其單純的生存保障性效用已然在一定程度產(chǎn)生了減損，作為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)其略顯“大材小用”。同時，由生存保障取向所一同繼承的還有其作為人役權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性，對于這樣一種權(quán)利嚴(yán)格不得移轉(zhuǎn)性（不可轉(zhuǎn)讓、不得繼承），被德國學(xué)者認(rèn)為是一項(xiàng)不當(dāng)?shù)娜毕荨Ｌ貏e是，對于德國司法實(shí)踐中出現(xiàn)作為建筑造價(jià)補(bǔ)助之對待給付而設(shè)立的居住權(quán)時，這種不可轉(zhuǎn)讓性和不得使用出租性，被認(rèn)為是阻礙了人們進(jìn)行投資的熱情[20]。居住權(quán)制度并非曇花一現(xiàn)，其功能也不僅限于弱者保障，這種弱者保障功能的局限不是居住權(quán)制度自身的局限或是其自身特點(diǎn)所致，而是一種人為的限制，德國法關(guān)于居住權(quán)制度的立法過程，實(shí)際上就是對居住權(quán)制度這種人為限制的消解過程[21]。在此基礎(chǔ)之上，長期居住權(quán)與《強(qiáng)制拍賣和破產(chǎn)管理法》中關(guān)于執(zhí)行拍賣的規(guī)定之間的銜接便顯得水到渠成。長期居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性造就了其與其他用益物權(quán)同等的定位，使得其在執(zhí)行過程中的變價(jià)滌除成為可能，從而促使居住權(quán)的制度價(jià)值在執(zhí)行過程中也能夠得到更為充分的實(shí)現(xiàn)。由此可見，德國對于居住權(quán)制度的改革始于其傳統(tǒng)價(jià)值的減損與新興價(jià)值的勃發(fā)，是在社會環(huán)境演變下保證居住權(quán)能夠切實(shí)滿足社會現(xiàn)實(shí)需求的必然選擇。

然在對居住權(quán)進(jìn)行改革的過程之中，德國民法典所采取的另設(shè)“長期居住權(quán)”及“分時居住權(quán)”的模式更多地來自德國立法思維的保守。此種二元化居住權(quán)格局一方面來自居住權(quán)制度在長期運(yùn)作過程中社會對其所形成的信賴?yán)妫苯俞槍幼?quán)的改動將會引起既存權(quán)利可轉(zhuǎn)讓性的變動，從而導(dǎo)致在先權(quán)利人權(quán)利預(yù)期的落空。另一方面，德國民法體現(xiàn)出濃厚的物權(quán)法定原則的氣息[22]，同時加之其追求精細(xì)化與嚴(yán)謹(jǐn)化的立法模式，致使其先以轉(zhuǎn)讓性為標(biāo)準(zhǔn)分立傳統(tǒng)居住權(quán)與長期居住權(quán)，繼而以具體應(yīng)用場景再設(shè)了分時居住權(quán)。此種立法路徑在體現(xiàn)德國立法模式嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的同時也顯露出了二元化居住權(quán)架構(gòu)的細(xì)瑣與繁雜，其雖然實(shí)現(xiàn)了對居住權(quán)絕對人役性的破除與其制度價(jià)值的激活，但此種二元化的格局造成了居住權(quán)制度的體系分裂，而且增加了當(dāng)事人的選擇成本[23]。德國民法對于居住權(quán)人役性破除的經(jīng)驗(yàn)值得我國在未來的修法過程中予以借鑒，但就實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的路徑而言，德國的經(jīng)驗(yàn)并非我國當(dāng)下所能參照的最佳選擇。

四、民法典實(shí)施中居住權(quán)改革的理論構(gòu)造

居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓性破除的必要性已在對德國經(jīng)驗(yàn)的審視中得以充分的說明，居住權(quán)轉(zhuǎn)讓性的激活當(dāng)成為下一階段完善我國民法體系的重要論題之一。然而正如上文所述，德國的經(jīng)驗(yàn)雖為我國指明了居住權(quán)發(fā)展的方向，但其方式仍存需優(yōu)化之處，而欲圖尋得真正適合我國的改革模式，則必須從我國的法律體系予以分析，以理論構(gòu)造為起點(diǎn)展開路徑探索。

（一）實(shí)體與程序?qū)用娴捏w系適用性

首先在實(shí)體層面，我國民法中的他物權(quán)體系與忠實(shí)繼承羅馬法體系的德國體系存在明顯的不同，而在用益物權(quán)之上此種差異的表現(xiàn)更為明顯。我國民法體系中不存在地役權(quán)與人役權(quán)之間的劃分，甚至并不存在“役權(quán)”這一上位概念，且就我國現(xiàn)行民法來看，目下符合人役權(quán)定義的也唯有居住權(quán)一項(xiàng)耳。羅馬法是順著用益權(quán)的軌跡、權(quán)能不斷分解形成居住權(quán)，居住權(quán)的功能不過是錦上添花、簡化交易; 而中國法反過來，基于最迫切的實(shí)踐需求制定了居住權(quán)，沒有用益權(quán)基礎(chǔ)，所以它的作用是填空補(bǔ)白、雪中送炭[24]。因此德國法中師承羅馬法的人役權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓原則在我國民法體系中并不具有足夠充分的體系化支撐，也無單獨(dú)為居住權(quán)制度引入、適用這一原則的必要;且德國自身的改革經(jīng)驗(yàn)也證明了對于人役權(quán)不可轉(zhuǎn)讓原則的堅(jiān)守并不符合當(dāng)前時代背景下的現(xiàn)實(shí)需求，采取更加溫和、靈活的居住權(quán)制度構(gòu)建模式是必然之選擇。

從我國現(xiàn)行的物權(quán)體系的角度出發(fā)，承認(rèn)居住權(quán)的流通性也具有法理上的合理性。在我國民法典的編排之中，居住權(quán)同土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)等權(quán)利以平行關(guān)系隸屬于用益物權(quán)的上位概念之下。然而觀察“用益物權(quán)”之中的各項(xiàng)權(quán)利，雖然規(guī)制程度有所不同，但均未出現(xiàn)禁止轉(zhuǎn)讓的明文規(guī)定，唯有居住權(quán)一項(xiàng)被明確禁止轉(zhuǎn)讓。就當(dāng)下我國民法典中所規(guī)定的用益物權(quán)而言，土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等雖被歸為用益物權(quán)，但由于我國土地所有權(quán)的國家及集體壟斷性，其所有權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于有別于私主體所有的“公物權(quán)”[25]。而即便是屬于“公物權(quán)”的土地，在其基礎(chǔ)上設(shè)立的“用益物權(quán)”方未被施以轉(zhuǎn)讓性的絕對限制;而作為私主體可自由所有的房屋，基于其所設(shè)立的“用益物權(quán)”轉(zhuǎn)讓性卻受到了法律明文的禁止，這一制度設(shè)計(jì)同所有權(quán)受限嚴(yán)格程度的邏輯存有矛盾之處。而回歸用益物權(quán)制度的價(jià)值機(jī)能視角來看，不難發(fā)現(xiàn)其存在的核心價(jià)值不外乎兩點(diǎn)：一是有需求之人可在無需取得所有權(quán)的情況下得支付代價(jià)以利用他人之物，從而增進(jìn)物盡其用的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即擁有其物者自不使用，而使他人利用之以收其利益;二是使物的利用關(guān)系物權(quán)化，鞏固當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，得以對抗第三人[26]。而用益物權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性正是保障物的價(jià)值能夠得到充分利用的必要保障，對用益物權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性的否認(rèn)無疑是用益物權(quán)價(jià)值的“作繭自縛”。而由前文所述 “公物權(quán)”而生的“非所有人對于國家所有或者集體所有的土地以使用、收益為目的之物權(quán)”并非民法上作為私權(quán)利的用益物權(quán)[27]。因此我國法律上真正的用益物權(quán)只有土地經(jīng)營權(quán)、居住權(quán)和地役權(quán)三種，居住權(quán)的引入，為解決用益物權(quán)類型不足提供了良好的契機(jī)[28]。承認(rèn)居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性，保證居住權(quán)作為用益物權(quán)的價(jià)值得以完全發(fā)揮，是充實(shí)我國物權(quán)體系內(nèi)容的必然選擇，同時也是回歸用益物權(quán)價(jià)值追求的題中應(yīng)有之義。

正如前文所言，居住權(quán)在執(zhí)行過程中的地位及性質(zhì)雖與租賃權(quán)相似，但在目前立法語境下的人役性導(dǎo)致其在參考適用租賃權(quán)相關(guān)執(zhí)行規(guī)范時不具有法理前提。而對于居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓性的承認(rèn)無疑是為執(zhí)行過程中的權(quán)利處理提供了必要前提，只有在實(shí)體法層面賦予了其可轉(zhuǎn)讓性，居住權(quán)在程序法層面才可具備變價(jià)的合理性，從而使房屋價(jià)值得到解放。唯有買受人具有完整的權(quán)利預(yù)期的情況下，房屋的變價(jià)處理才具有正常進(jìn)行的可能性，從而為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供基本條件。然而防止居住權(quán)限制房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)，致使買受人及債權(quán)人利益受到不合理損失固然重要，但居住權(quán)保障弱者生存的基礎(chǔ)性價(jià)值依然不可偏廢。若在執(zhí)行過程中將居住權(quán)予以統(tǒng)一清算、滌除，其將必然導(dǎo)致弱者淪為公權(quán)強(qiáng)制力之下的犧牲品，也會因此滋生對于居住權(quán)權(quán)利安定性的不信任，從利益天平的另一側(cè)引起居住權(quán)制度的空殼化。

（二）采取開放式的前置立法

從實(shí)體法的維度出發(fā)，誠然德國法所創(chuàng)設(shè)的二元化立法模式對于合理編排居住權(quán)的制度構(gòu)造具有相當(dāng)?shù)慕梃b價(jià)值，但其“兩步走”的立法模式并非可供我國選擇的最優(yōu)之舉。德國立法中居住權(quán)的二元化成因在于居住權(quán)立法時間較早，立法者對于后續(xù)的社會發(fā)展缺乏預(yù)見性，從而采取了較為封閉、保守的立法模式。而面對現(xiàn)實(shí)的社會需求，為保證現(xiàn)行法律的穩(wěn)定性利益，其不得不采取“另起爐灶”的方式，從前置立法的角度構(gòu)造二元化的居住權(quán)制度。

正如前文所述，我國并無如同德國法中由于傳統(tǒng)居住權(quán)制度長期運(yùn)行所產(chǎn)生的法律穩(wěn)定性利益，同時也沒有人役權(quán)制度對權(quán)利內(nèi)容的限制，因而我國并沒有從前置立法的角度構(gòu)造區(qū)別于傳統(tǒng)生存性居住權(quán)的必要性。我國的居住權(quán)制度正處伊始之時，尚未有積重難返之困境，及時通過司法解釋等方式對居住權(quán)的設(shè)立條件、對象以及流通性等事項(xiàng)由封閉的法定性轉(zhuǎn)變?yōu)殚_放的意定性，從而以內(nèi)化改革的形式實(shí)現(xiàn)居住權(quán)制度的完善，避免造成物權(quán)體系的冗雜。開放式居住權(quán)立法的初衷在于充分滿足社會的現(xiàn)實(shí)需求，這不僅是以私人自治為核心的多元化價(jià)值基礎(chǔ)之實(shí)現(xiàn)途徑，而且在德國居住權(quán)制度的百余年發(fā)展中得到了印證[23]。因而在前置立法中對于居住權(quán)的設(shè)立采取開放的態(tài)度，允許當(dāng)事人對居住權(quán)的內(nèi)容自行合意是符合當(dāng)下社會需求的更優(yōu)選項(xiàng)。

從執(zhí)行的程序維度加以審視，同樣能夠得出應(yīng)當(dāng)采取開放式前置立法的結(jié)論。若在設(shè)立居住權(quán)的程序中要求當(dāng)事人事先對意圖設(shè)定的居住權(quán)類型加以明確，其很可能導(dǎo)致當(dāng)事人在基于對后續(xù)法律后果預(yù)測之上而選擇特定性質(zhì)的居住權(quán)。如債務(wù)人可能在基于對未來可能產(chǎn)生的債權(quán)或抵押權(quán)，在房屋之上選擇性地設(shè)立生存性居住權(quán)，利用生存性居住權(quán)的人役性及價(jià)值取向上的人倫屬性，使得變價(jià)、拍賣等執(zhí)行程序進(jìn)入兩難境地，從而延緩甚至阻止執(zhí)行程序的正常進(jìn)行。在立法前置區(qū)分的語境下，對于生存性居住權(quán)的事前審核則成為免當(dāng)事人濫用居住權(quán)制度的必須程序，而此舉無疑進(jìn)一步增加了當(dāng)事人對房屋價(jià)值進(jìn)行利用的成本，有悖于尊重當(dāng)事人意思自由的私法價(jià)值;同時也為物權(quán)登記的管理機(jī)關(guān)增加了不必要的工作負(fù)擔(dān)。因此，在前置立法之中，對于居住權(quán)應(yīng)當(dāng)減少相應(yīng)的限制，在居住權(quán)設(shè)立的過程中創(chuàng)造更多的基于當(dāng)事人合意的意定空間。在立法語言上淡去對居住權(quán)制度目的的特定化表述，同時去除對于居住權(quán)的盈利性、流通性的限制，從而在更為開放、自由的居住權(quán)制度下展開更為合理、完善的執(zhí)行規(guī)則建設(shè)。

五、以去權(quán)程序?qū)崿F(xiàn)涉居住權(quán)的民事執(zhí)行難題破解

居住權(quán)轉(zhuǎn)讓性的激活既是其制度本身的價(jià)值追求，也是欲圖實(shí)現(xiàn)其在法律體系中得以和諧運(yùn)作的必然要求。在理論構(gòu)建論述雖已對于居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓性的方向予以明確，然居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體規(guī)則還亟須細(xì)化。結(jié)合居住權(quán)本身性質(zhì)與其在執(zhí)行程序中的定位，可在實(shí)體法限制解除的前提下，以權(quán)利人的處分自由為展開，構(gòu)造合理、具體的去權(quán)程序，從而化解民事執(zhí)行中的桎梏。

（一）去除實(shí)體立法層面上對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制

欲圖實(shí)現(xiàn)涉居住權(quán)房屋在執(zhí)行過程中難題的破解，則須以實(shí)體層面對居住權(quán)立法的修改為切入點(diǎn)?，F(xiàn)行民法典中對于居住權(quán)轉(zhuǎn)讓限制在于第三百六十九條，其明確地對居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承予以禁止。在后續(xù)的修法過程中，則應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)行法典中“強(qiáng)限制性”的居住權(quán)修訂為前述開放式居住權(quán)?，F(xiàn)行法行文中“但是當(dāng)事人另有約定的除外”的任意性規(guī)定并不及于句號之前針對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓和繼承的限制，使得本條前半段的內(nèi)容形成了對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的絕對性限制。因此有學(xué)者提出以擴(kuò)大任意性規(guī)定涵蓋范圍的模式破除居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓的絕對性，將法條修改為：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！睆亩鵀楫?dāng)事人約定設(shè)立可轉(zhuǎn)讓的居住權(quán)提供可能的進(jìn)路。但此種模式并非最佳的改革方案，制度創(chuàng)設(shè)作為重大的立法固定成本投入，理應(yīng)盡可能發(fā)揮效益，而可流轉(zhuǎn)性則是現(xiàn)代居住權(quán)與傳統(tǒng)居住權(quán)存有明顯區(qū)分的特點(diǎn)之一[29]。此種改動雖然賦予了居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性進(jìn)路，但此種任意性規(guī)范在一定程度上是對法定規(guī)范的“豁免性”條款，而其立法的默認(rèn)取向依然是對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的否定，居住權(quán)的流通性并未因此得到有效的解放。在此模式下，居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性來自居住權(quán)人與設(shè)權(quán)人之間的約定，甚言之來源于設(shè)權(quán)人的意定。一方面，在設(shè)立居住權(quán)的過程中，當(dāng)事人往往難以對往后可能發(fā)生的權(quán)利糾紛與經(jīng)濟(jì)用途產(chǎn)生預(yù)見性，不會特意就轉(zhuǎn)讓性問題進(jìn)行約定;另一方面，設(shè)權(quán)人甚至可能故意以阻斷居住權(quán)轉(zhuǎn)讓性的方式阻撓房屋在執(zhí)行過程中的處理。

而若采用默認(rèn)許可轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人約定禁止例外的模式，居住權(quán)的流動性方可得到更為充分的解放。一方面，無需當(dāng)事人對此進(jìn)行專門約定，居住權(quán)則默認(rèn)具有可轉(zhuǎn)讓性，其通過降低當(dāng)事人的選擇成本來激活居住權(quán)的流動性;反言之，設(shè)權(quán)人限制其轉(zhuǎn)讓性的成本則因此升高，設(shè)權(quán)人故意限制轉(zhuǎn)讓從而影響執(zhí)行的難度也將因此增加。另一方面，若居住權(quán)設(shè)立的目的確實(shí)僅為保障特定主體的生存需求，方可以特殊約定的方式對轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制。因此，在后續(xù)的修法中，宜將第三百六十九條修訂為“居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅可以出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外”[30]。

（二）以居住權(quán)人的意志為基準(zhǔn)構(gòu)建去權(quán)程序

在前述制度架構(gòu)的基礎(chǔ)上，居住權(quán)在可轉(zhuǎn)讓性被激活的情況下成為一項(xiàng)完整的用益物權(quán)。物權(quán)是對物的排他性支配權(quán)，是典型的財(cái)產(chǎn)權(quán)。物權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性，即權(quán)利人可自主處分其物權(quán)，此乃物權(quán)的應(yīng)有之意[31]。標(biāo)的物的買受人通過與居住權(quán)人達(dá)成協(xié)議的形式，通過付出雙方合意達(dá)成的對價(jià)，則可以實(shí)現(xiàn)對標(biāo)的物上所附著的居住權(quán)的“滌除”，從而獲得完整的所有權(quán);同時居住權(quán)人也可結(jié)合自身具體需求更為靈活地處分自身權(quán)利，如其所有的居住權(quán)所涵蓋房屋面積超出其實(shí)際生活需求時，可通過對居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓或置換處理將溢出的權(quán)利覆蓋面積轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的對價(jià)，如此不僅能保證居住權(quán)人的權(quán)益在原有范圍內(nèi)得以保全，甚至為其提供了提升權(quán)利效能的可能路徑。

從程序法的視角來看，賦予居住權(quán)人保留權(quán)利與否的自由是對我國強(qiáng)制執(zhí)行拍賣程序中“承受主義”模式的補(bǔ)足。作為用益物權(quán)的居住權(quán)在“承受主義”的執(zhí)行立法體例之下，只有拍定人現(xiàn)實(shí)承受拍賣物上的擔(dān)保物權(quán)或優(yōu)先受償權(quán)等負(fù)擔(dān)時，才可拍賣[32]，其意味著買受人必將繼續(xù)承擔(dān)拍賣物上所負(fù)擔(dān)的居住權(quán)。而在買受人取得拍賣房屋的所有權(quán)后，其在居住權(quán)的對抗效力下自然成為房屋的“虛空所有權(quán)人”。如此一來，基于前述的開放式居住權(quán)立法，在居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓性的前提下，買受人滿足自身天然所具有的恢復(fù)所有權(quán)完整性的意愿便有了實(shí)現(xiàn)的可能。買受人可通過與居住權(quán)人達(dá)成協(xié)議、支付對價(jià)的形式將房屋上所附著的居住權(quán)兌現(xiàn)去除，從而使買受人在恢復(fù)所有權(quán)完整性的同時實(shí)現(xiàn)對居住權(quán)人權(quán)益的保障。

（三）以多層次標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)對權(quán)利價(jià)值的確認(rèn)

其一，以居住權(quán)設(shè)立時原所有權(quán)人（設(shè)權(quán)人）與居住權(quán)人達(dá)成的協(xié)議價(jià)為首要參考標(biāo)準(zhǔn)。民法典第三百六十七條第一款規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。”第三百七十一條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。”無論基礎(chǔ)法律關(guān)系是居住權(quán)合同還是遺囑這一單方死因行為，物權(quán)編的居住權(quán)在性質(zhì)上都屬于意思自治范疇內(nèi)的意定居住權(quán)，而非法定居住權(quán)[33]。在居住權(quán)意定的基礎(chǔ)之上，開放式的居住權(quán)在實(shí)質(zhì)上將“社會性”及“投資性”的居住權(quán)予以整合，將居住權(quán)的實(shí)際用途交由當(dāng)事人自行約定。在此過程中，必然會出現(xiàn)基于能使房屋所有權(quán)與財(cái)產(chǎn)利用權(quán)的配置達(dá)到最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)最大效益，以滿足人們居住和投資的雙重需求的投資性居住權(quán)[34]及部分以有償形式設(shè)立的社會性居住權(quán)。而在居住權(quán)基于有償設(shè)立，且有相應(yīng)的合同將雙方當(dāng)事人合意內(nèi)容及有效性予以固定的情況下，強(qiáng)制拍賣的起拍價(jià)則可以房屋在無瑕疵狀態(tài)下的評估價(jià)加上合同中所約定居住權(quán)的剩余時限為比例所計(jì)算出相應(yīng)金額而確定。

其二，除合同約定價(jià)之外，還應(yīng)當(dāng)以實(shí)時市場價(jià)值為綜合考量。以居住權(quán)合同價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)模式雖然明了、準(zhǔn)確，但其并非具有絕對通用性的標(biāo)準(zhǔn)。在有償設(shè)立的居住權(quán)情形下，居住權(quán)權(quán)利的價(jià)值并非處于絕對的穩(wěn)定區(qū)間，其市場價(jià)值可能隨著房屋自身的市場價(jià)值而變動，若以合同定價(jià)為絕對標(biāo)準(zhǔn)，房屋市場價(jià)值所導(dǎo)致的居住權(quán)價(jià)值變動定將影響對居住權(quán)人權(quán)益的還原。尤其是在房屋市場價(jià)格上漲的情況下，居住權(quán)人的權(quán)利價(jià)值隨之上漲的部分應(yīng)當(dāng)是其合理合法的利益，較低的合同價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)質(zhì)上是對居住權(quán)人現(xiàn)有利益的損害。在此情形下，宜將對定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的選擇交由居住權(quán)人，由其基于對自身利益的最佳考量而選擇依照合同定價(jià)抑或根據(jù)市場價(jià)確定居住權(quán)去除的價(jià)格。除此之外，居住權(quán)的設(shè)立并非絕對的有償，居住權(quán)保有的人役性決定了其具倫理性、保障性的色彩，居住權(quán)人對權(quán)利的取得也因而具有無償性，無須支付任何對價(jià)[35]。在此種無償設(shè)立的情形下，自然不存在可供參考的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因而基于目前市場價(jià)格所作出的評估是確定其權(quán)利價(jià)格的唯一渠道。

而針對市場價(jià)格的確定則應(yīng)當(dāng)以同等條件下的租賃價(jià)格為底線進(jìn)行。一方面，租賃同居住權(quán)一樣為權(quán)利人提供了對房屋的使用權(quán)，允許權(quán)利人在約定的權(quán)限范圍及時間范圍內(nèi)使用房屋，其為原權(quán)利人所帶來的效用同居住權(quán)基本一致。然而另一方面，居住權(quán)作為一項(xiàng)物權(quán)，其具有比作為債權(quán)的租賃權(quán)更強(qiáng)的穩(wěn)定性。這般便意味著居住權(quán)的設(shè)權(quán)人將在更大程度上容忍他人對自身所有權(quán)的空虛化，而居住權(quán)人的權(quán)利也因具有對世性而更加穩(wěn)定，因此居住權(quán)的權(quán)利價(jià)值應(yīng)當(dāng)高于同等條件下的租賃權(quán)。

（四）補(bǔ)全替代性的居住權(quán)去除形式

前文雖主張強(qiáng)調(diào)居住權(quán)的物權(quán)屬性，主張?jiān)O(shè)立開放式、可自由轉(zhuǎn)讓的居住權(quán)，然而居住權(quán)同樣將在傳統(tǒng)的生存保障領(lǐng)域發(fā)揮其制度價(jià)值。易言之，在執(zhí)行過程中，房屋上所設(shè)立的居住權(quán)乃為弱勢群體賴以生存的基本條件的情況同樣存在。在此情況下，即使金錢對價(jià)量合理，雖然在價(jià)值實(shí)現(xiàn)的層面審視中居住權(quán)人并未遭受損失，但經(jīng)濟(jì)成本并非居住權(quán)人所必須考慮的唯一生存成本。單一化的金錢對價(jià)將會導(dǎo)致原居住權(quán)人雖然具有了另尋住處的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，卻額外負(fù)擔(dān)了另尋住處的成本與潛在風(fēng)險(xiǎn)，如此一來其將重新陷入生存環(huán)境的不確定性之中，此舉無疑在事實(shí)上造成了原居住權(quán)人的利益減損。為填補(bǔ)居住權(quán)人在此過程中的非經(jīng)濟(jì)性成本，應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人要求買受人通過提供替代性居住保障的模式實(shí)現(xiàn)對居住權(quán)的去除。此處同樣可以參考對于唯一住房進(jìn)行執(zhí)行過程中通過提供替代性住房保障相關(guān)人基本住房權(quán)利的解決方案?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第二十條第三款的規(guī)定：“申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的?！比欢兑?guī)定》的替代性住房標(biāo)準(zhǔn)是以抽象性的人權(quán)保護(hù)為標(biāo)準(zhǔn)，以保障債務(wù)人（及其家人）最基本的生存權(quán)利為目的而制定的，而居住權(quán)本身便內(nèi)含有相應(yīng)權(quán)利期限、居住權(quán)所覆蓋的房屋面積等問題有著相應(yīng)的約定，如若直接套用《規(guī)定》中的條文顯然將導(dǎo)致居住權(quán)人利益面對受到不合理貶損的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，用于替代的房屋條件應(yīng)當(dāng)在結(jié)合其使用期限、房屋面積、所處位置等因素后作出綜合的評判，其綜合價(jià)值應(yīng)當(dāng)同原房屋處于相同或相近的水準(zhǔn)，其方可保證居住權(quán)人權(quán)益不因替換而受損。

六、結(jié)語

居住權(quán)作為一項(xiàng)全新的用益物權(quán)，雖然在功能外觀上與租賃權(quán)等有所相似，但是其權(quán)利性質(zhì)決定了居住權(quán)問題不能簡單套用原有的執(zhí)行模式，也并非一個單純的程序法問題，而應(yīng)當(dāng)從實(shí)體與程序的雙重視角出發(fā)，方可以期尋得一個合理的解決方案。從居住權(quán)多年的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，無論是當(dāng)前國內(nèi)學(xué)界對于居住權(quán)制度的構(gòu)想或改革預(yù)期，還是域外的司法及立法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，都無不凸顯著對居住權(quán)人役性的破除及其流通性激活的趨勢。構(gòu)建一個開放、多元的居住權(quán)制度既是充分發(fā)揮居住權(quán)制度價(jià)值的必然需求，也是破解居住權(quán)為房屋執(zhí)行所帶來困境的有效手段。開放式的居住權(quán)立法以賦予居住權(quán)人處置自身權(quán)利的自由為途徑，以意思自由保護(hù)居住權(quán)人權(quán)益的同時為靈活地促成多方利益實(shí)現(xiàn)提供了多樣化的解決方案。居住權(quán)原有的保障性與穩(wěn)定性價(jià)值能夠得以保留，同時其也能夠在具體的處置過程中更為靈活地完成權(quán)利價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，從而在滿足社會真實(shí)需求的同時完善其實(shí)體性權(quán)利與具體程序之間的銜接與聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)我國法律體系內(nèi)部和諧性的提升。

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The Problems and Solutions of Enforcement of Houses Related to the Right of Habitation in the Civil Code

Liao Lei? ?He Yuze

（School Of Cyber Security and Information Law， Chongqing University of Posts and Telecommunications， Chongqing 400065）

Abstract： The confirmation of right of habitation in the civil code makes the types of rights related to houses more diversified and the contents more specific， but at the same time， theenforcementissues related to houses become more complex. The real right attribute of the right of habitation endows it with natural antagonism to the world. Although the registration of the right of habitation can provide solutions to the conflict of rights of the houses itself， there is a lack of reference standard for the enforcement not related to the houses directly. The antagonism and the restriction of human servitude on the transfer of right of right of habitation in the traditional theory will lead to the defects of the right that can not be removed， resulting in the rigid dilemma of enforcement procedure. In order to perfect the enforcement procedure of the right of habitation， we should start from breaking the servitude of itself， based on the open legislation to activate the circulation of the right of habitation， and from the freedom of the right of habitation to dispose of their own rights， so as to achieve the flexibility of the disposal path of the right of habitation in the enforcement procedure.

Key Words： Civil code;Right of habitation; Civil enforcement

（責(zé)任編輯：易曉艷）