不動產登記對房地產經濟的影響

唐 艷

（桂林市不動產登記和房產交易中心，廣西 桂林 541002）

一、引言

我國房地產行業在自身發展過程中需要有不動產登記制度作為調節和控制手段，因此對于房地產經濟的發展來說，不動產登記制度意義非凡，它能夠實現對整個房地產行業的多端調控。實行不動產登記制度能夠把房地產經紀領域的各項資源進行統籌分配和合理利用，提高信息的對稱性，為我國房地產經濟的發展提供數據支持，讓我國房地產經濟形勢得到不斷的完善。但是傳統的房地產經濟發展過程中還是存在著一些問題，配套制度的建設也不是很完善，為了響應國家法律對物權的規定，房地產行業采用統一登記的辦法，維護不動產所有人的法律權利。本文圍繞著不動產登記對房產經濟的影響展開論述。

二、不動產登記的內涵解釋

我國的不動產登記制度進步發展比較晚。2015年，我國不動產登記條例的頒布標志著不動產登記制度在我國正式確立，這也標志著我國不動產登記制度進入到了法律保護階段。隨著不動產登記制度的法律實踐，其對房地產經濟發展的影響開始被人們重視，不動產登記制度的實施能夠穩定房地產市場的發展，也能夠推動我國正式確立房地產稅收制度，保護不動產的合理劃分。我國不動產制度的確立和推行促進了我國房地產行業得到穩定的發展和進步，通過分析不動產登記條例我們可以看出，不動產登記的相關規定內容具有多種功效，站在法律的角度來說，它適應了我國民法領域對物權的規定和確認[1]。不動產登記制度能夠幫助房屋所有人有效地解決房產歸屬問題，確保房產所有人的權利得到法律保護，穩定房地產交易市場，保護正常的房地產交易秩序，這就為我國房地產經濟的發展打造了良好的市場環境。站在房地產供需關系的角度來講，不動產登記制度的規定能夠有效地對房地產市場的供求關系進行平衡和調節，維護房地產供求關系的基本穩定，防止發生供過于求或者供不應求的房地產市場失衡現象，確保我國房地產制度能夠有效推行，使房地產經濟得到穩定的增長。站在政府宏觀調控的角度來說，不動產登記的制度實施能夠提高政府有關部門對房地產行業的管理效能，防止由于惡性競爭造成的房地產經濟惡性發展，維護房地產市場的穩定健康。從本質上來說，我國的不動產登記制度屬于一項物權制度，通過政府有關部門的工作人員在房地產登記簿當中的記錄，明確權利人和關系人之間的權利申請，保護房產所有者和有權使用者的合法權益。我們常見的不動產除了房地產之外，還包括不屬于國家所有的土地、草地等。我國不動產登記制度的實施對我國房產經濟的發展具有多方面的影響。不動產登記制度實施的目的不僅僅在于對房價的控制，它還能夠穩定房產的供求關系，支撐房地產稅制度的順利施行。不動產登記制度是以土地登記作為前提的，其本質的目的是保護不動產權利人的相關權益。由此可見，不動產登記制度的實施能夠有效地解決傳統房地產交易過程中的產權問題。除此之外，隨著我國二手房市場的活躍，不動產登記制度的確立和實施也能夠最大限度地保護二手房的交易市場穩定。

三、不動產登記對房地產經濟的影響分析

1.讓產權得到明晰

我國不動產登記制度的確立為我國房地產經濟的發展提供了穩定健康的環境，有利于對產權歸屬的明確[2]。在我國不動產統一登記制度實施之前，房屋大多數是由房屋登記部門辦理產權登記的，但是傳統的房屋登記沒有明確所登記房屋的性質、用途，也沒有標明購買時的價格，這些基本的房屋信息和權利歸屬問題的不明確，會導致房產所對應的土地權利性質得不到準確的反映和體現，也給后續的房產交易問題帶來了一系列的麻煩。對農村的集體土地來說，《中華人民共和國土地管理法》中明確規定，集體所有的宅基地允許在集體內部成員之間流轉，這也就意味著農村集體土地所對應的房產不能夠轉讓給集體組織之外的個人，導致農村集體房屋價格比較低；對城市的房地產管理來說，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，轉讓城市房地產必須依照國家相關政策的規定繳納土地使用金，這也就意味著雖然城市房屋所對應的土地也屬于國家所有，但是土地的取得方式會影響房地產轉讓的支付費用。由此可見，房屋的價值不僅僅和房屋的用途面積等基本的屬性有關，還和土地的性質有關。實施不動產統一登記制度之后，相關的法律政策把房屋和土地進行了關聯處理，在房產登記簿上記錄了土地房屋的基本屬性和權利歸屬情況。這種對房產和土地的統一登記會讓保護的權利歸屬性質變得更加明確，人們通過查看房產權利證書或者動產登記簿就可以明確轉讓房屋的基本屬性和對應的土地權利性質，避免了相關費用的重復繳納，也可以避免權利人因為房屋產權的不明確造成的交易權利受損的情況，確保了我國房地產市場得到穩定健康的發展[3]。

2.加快了房地產市場的交易周轉

傳統的房產處理制度在進行房屋產權確認時需要進行兩個步驟的登記。首先，房屋所有人需要對房屋所對應的土地進行土地使用權的登記，之后再進行房屋所有權的登記。在房屋進行買賣轉讓等操作時，房屋所有人需要到房產管理部門辦理轉移登記手續，繳納房屋登記的費用，之后還要去土地登記部門辦理土地使用權轉讓手續，再次繳納土地登記相關費用[4]。這就意味著一個完整的合法的房地產交易行為需要經過兩個不同的部門審批，繳納兩次費用，經過兩道手續，造成房地產交易行為效率下降，周期減緩。傳統的房屋登記工作辦理起來比較復雜，耗費的時間成本比較大，在我國實施不動產登記制度之后，不動產的轉讓只需要到房產管理部門申請房產稅費的繳納和登記費的繳納就可以辦理完房屋過戶手續，把原來由兩個部門辦理的業務壓縮成一個部門，大大節約了辦理業務的時間，減小了房屋交易的人力和資源成本。這一制度的實行，讓房地產交易市場程序被簡化，時間被縮短，某些房屋所有人原來擔心房屋手續復雜懶得交易房屋，在新的制度實施背景之下，房地產市場的流動程度有所提高，促進房地產經濟的發展效率[5]。

3.支撐了房地產稅費的收取

不動產在進行轉讓、過戶等交易的時候，買賣交易的雙方需要向我國稅務部門繳納費用，房屋出售的那一方需要繳納房屋增值稅和個人所得稅，房屋買家那一方需要繳納契稅，房屋的取得年限決定了增值稅的稅額。房屋在轉讓時已經被所有人取得兩年的，可以免去增值稅；房屋在轉讓時已經被所有人取得五年并且該房屋是轉讓方的唯一住房，那么在房屋轉讓時可以免交個人所得稅[6]。房屋要繳納的契稅取決于房屋買家家庭的住房套數。一般來說，房屋契稅是繳納稅基的1%。如果房屋買家所購買的這套房屋是本家庭的第一套住房，契稅按照稅基的1%繳納，如果所購買的房屋是本家庭的第二套住宅，那么要繳納的契稅按照稅基的1.5%繳納；如果房屋的買家已經有了三套及以上的住房，他們在購買這套房屋的時候需要以繳納的稅基的3%作為契稅。上文提到的房屋的取得年限并不是由賣家或買家單方面提供證明的，而是由房產登記部門提供。在我國動產登記制度實施之前，全國范圍內各個省市地區的房產登記信息沒有聯網，各地的房屋管理部門單獨統計數據，因此有一些房屋買家跨省買房或跨市買房的情況難以被發現。因此，稅務部門所掌握的房屋信息僅僅包括該家庭在購房地區的住房數量，容易造成稅費的漏繳，給我國的稅收資金造成損失。在我國不動產統一登記制度實行之后，全國范圍內的各個省市地區房產信息全部聯網，各個地區所使用的房屋登記系統是由我國不動產登記部門統一建設的，對每一個公民的房屋購買情況進行全國范圍內的聯網，我國不動產統一等級制度的實行加速了房產登記管理信息平臺的建設，工作人員登錄相關系統就可以查詢交易對象在全國范圍之內的房屋數量，方便了我國的稅務部門能夠正常實行房屋稅費的收取。

四、不動產登記對房地產經濟的具體作用

1.影響房產交易價格

我國，不動產統一登記影響到房地產市場的交易價格。我們知道，房地產市場價格主要取決于房地產自身的因素和外部因素的共同結果。房地產外部因素主要包括房地產政策制度因素、人口數量因素、社會經濟因素等。我們可以把不動產統一登記制度的實行劃歸為制度因素的那一類別，它能夠間接地影響房地產市場的價格。相對于內部因素和經濟因素來說，不動產統一登記制度對房地產市場價格的影響比較溫和。具體而言，不動產登記制度主要對商品房和存量房的價格造成了一定的影響，在不動產統一登記制度的實施過程中，最重要的環節就是要對房屋和土地進行數據信息的整合，這就意味著房地產開發企業和開發的樓盤要能夠準確無誤地向房產登記部門提供房產土地的信息，確保二者能夠相互統一。由于法不溯及既往，在該登記制度實施之后開發的新的項目在進行房屋土地的合并時會比較順利，對于之前開發的樓盤，則需要補齊相關的手續。因為某些歷史遺留原因，在之前開發的樓盤土地的信息和房屋檔案存放在原房屋登記部門，在新的制度實行之后可能會導致信息更新滯后的現象，當然這種負面的影響很快會消除，只是暫時性的。從客觀上來說，如果銷售價格和房屋內部因素不變，不動產登記制度的實施并不會直接影響房屋銷售價格，但是在短時間內它能夠簡化辦事流程，減少重復繳費的概率，提高了房屋消費者的購買欲望和交易欲望[7]。對于存量房的市場價格來說，它有著和商品房同樣的屬性，因此在房屋土地的信息對接過程中，也容易由于傳統制度的影響導致信息更新滯后影響到消費者的購買欲望。除此之外，對于某些貸款買房按揭買房的消費者來說，他們的買房意愿受到金融機構對不動產登記政策的響應情況影響，這就導致某部分消費者由于不能及時收取貸款而延誤了存量到房購買，影響銷售價格。

2.影響政府辦事效率

不動產登記制度相比于傳統的房屋登記政策，最大的亮點就是統一。在不動產登記制度實施之前，房屋交易或流轉要分別去房屋管理部門和土地部門分別登記信息。比如，房屋轉移登記需要房屋申請人所有部門出示相關的憑證并繳納稅費，房屋交易的買賣雙方在房屋進行過戶登記時都要來到現場。在不動產登記制度實施之后，對政府工作效率有一定的影響。具體而言，首先不動產登記制度能夠把登記部門進行合并，減少了財政費用，降低了人力資源成本。不動產登記制度實行房屋土地一體化登記，在政策實施之前，登記過程需要國土部門和房管部門共同配合，現在只需要不動產登記部門統一來完成即可，減少了固定成本和人工費用，避免了其他費用的浪費，相比于傳統的土地房屋分散登記，統一登記對政府的辦事效率有提高的作用。其次，不動產統一登記制度的實施能夠優化政府辦事部門的工作流程，縮短了辦理業務辦理時間[8]。該制度促進了土地房屋的統一管理，也加速了政府相關工作部門的整合，在統一登記的過程中能夠把原有的碎片化信息進行流程的合并和資料的整合，對房產登記的流程進行精簡和優化，也為老百姓提供了福利，原來房屋登記需要跑兩個部門，提供兩套登記證明材料，獲得兩本登記證書，現在只需要通過房屋管理部門一次審批就可以拿到相應的證書。除此之外，政府房屋登記資源的整合也能夠減少登記成本。在不動產登記制度實施之前，房屋土地檔案分別由不同的部門保管，這就給我國經濟欠發達地區的管理造成了一定的難度，帶來了財政經費的負擔。特別是在信息化時代來臨之前，很多房屋土地登記信息沒有實現檔案信息化的管理，給房產登記資料的查閱造成困擾；在實施統一登記制度之后，工作人員能夠方便地通過互聯網數據信息審核房產檔案，節約了工作時間，減輕了工作壓力，更重要的是節約了財政成本。不動產登記制度通過政府宏觀調控的手發揮自己的價值，促進了房地產經紀領域的健康發展，提高了政府部門的工作效能。

3.影響房產中介的運作

不動產統一登記制度對房地產中介服務機構的影響也比較大。中介服務機構主要包括經紀公司、測繪機構、價格評估機構，這些機構要適應政策的發展動向，發揮自身的專業價值，對房地產市場機制進行一定程度的推動。具體而言，在不動產統一登記制度實施的影響下，房地產經紀公司傳統的業務法規發生了調整和變化。傳統的房地產經紀公司主要是為客戶提供房源和房屋咨詢服務，幫助用戶辦理相關的房產登記手續，在該制度實施之后，房地產經紀公司著重為用戶提供房地產的咨詢服務業務。對于房地產價格評估機構來說，在統一登記制度實施之后，他們需要對房屋和土地進行分別估價。對于工業廠房和獨立經營的住房來說，房地產價格評估機構原有的貸款服務和估價服務簡化了工作流程，工作人員可以對房屋土地進行一體化的估價，出具統一的報告。對于房屋測繪機構來說，傳統的測繪機構主要包括對土地的測量，在統一登記制度實施之前要分兩次分別測量土地和房屋的面積，出具兩份檢測報告，在不動產登記制度實施之后，房屋測繪企業能夠把多項檢測合并為一，提高了測繪工作的效率。

五、結語

綜上所述，不動產登記制度實施之后，對我國房地產經濟具有多方面的影響，加快了房地產市場的交易周轉，支撐了房地產稅費的收取，明晰房屋的產權，為房地產領域的運行提供了良好的制度環境。