保障性住房的行政法保護

王海

【摘要】近些年來，我國公民的物質生活水平顯著改善，住房水平也漸進式提升。但是在市場經濟利益的趨勢下，國內承包商大規模開發土地以建造商品房，以致房價大幅度提升，顯著高于基層公眾的實際經濟支付能力。此外，我國長期以來沒有建立健全行政法治下的保障性住房體系，行政行為內暴露出很多不足、申請機制欠缺合理性等，造成國內很多居民的實際住房需求無法有效滿足，為了改善以上這種情況，應盡早完善相應的法律體制，增加政府信息公開的水平，進而在促進“良法善治”的同時保障人民“安居樂業”。

【關鍵詞】保障性住房;行政法保護;行政行為;信息公開? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.013

在20世紀90年代我國第一次提出了保障性住房的概念，當前其正處于摸索發展階段。中央及地方政府均高度重視住房保障情況，并陸續頒發出很多政策性措施推進保障性住房的建設進程，構建了多層次、多形式的住房供應體系，明顯改善了城市中低收入居民家庭的住房條件，但一些問題也隨之滋生出來，行政法保護機制下保障性住房完善性差的問題十分顯著，以致相應的住房制度實際實施效果和設計目標之間形成較大懸殊，急需進行調整和完善。

1、保障性住房行政法保護的內涵分析

1.1內涵

近些年中，國家相關部門大力推進住房制度改革工作，房屋產品的商品化、市場化進程使其售價在很長的一段時間中呈現出持續走高趨勢，很多基層百姓在買房問題上力不從心，“住房難”的問題隨之出現。為了有效應對這種重大型民生問題，保障性住房這一概念隨之提出，其是政府依照國家政策規定規劃的，基于特定標準建造而成的，供給那些存在住房困難的低經濟收入群體使用的住房。結合分配形式的差異，可以把保障性住房分成如下幾種類型：

（1）廉租住房：政府或者機構持有相應產權，當城市低收入常駐居民戶口家庭符合相應的申請條件時，以上機構或部門會以偏低租金出租給他們，承租家庭僅有住房的使用權與占有權。

（2）經濟適用住房：是基于國家經濟適用性標準建造的住宅，國家統一下發計劃，用地基本上采用的是行政劃撥的形式，免征土地出讓金，針對經相關部門批準的收費僅征收50%，售賣價格采用的是政府指導價，嚴格遵守薄本微利的規則。

（3）政策性租賃住房：政府或委托機構，按照當前經濟市場價出租并以支付一些住房補貼為那些中、低收入“住房難”家庭提供房屋服務。這種住房產品有效的解決了傳統那些不滿足廉租住房申請條件但當前沒有購置經濟適用住房經濟能力的家庭“住房難”的問題。

1.2法律關系

首先，保障性住房的性質決定了政府是行政法保護的限制主體，其統籌規劃建筑房屋的建造投資、配置與管理工作。社會保障是保障性住房的根本屬性，故而其并不是以營利作為建設使用目標，而是確保更多的公民能逐漸實現基本住房權利，這也是新時期下地方政府應落實的基本職責之一。政府應主動處理房價居高不下時基層公民“住房難”的實際問題，短期內突破房價的市場性，統籌住房額度建設活動、采用劃撥土地、稅收政策傾斜的方式減少住房建造支出，進而使“住房難”的中低收入家庭在租房、買房時獲得更大實惠，這樣“居者有其房”目標的實現就不再是天方夜譚。為此，應盡早構建行政法保護機制，政府精準、有效的落實責任，規避濫用職權的情況發生。

其次，確保行政法保護的目標對象為城市中低收入家庭。保障性住房追求實現社會公平的理想化狀態。雖然在社會蓬勃發展的背景下，很多人及時抓住機會，創造很多經濟價值，物質生活條件顯著改善，但還存在一些人收入很少，甚至是入不敷出，欠缺具備較穩定的住房條件。保障性住房就是提供給這類群體的，政府建造這種住房，主動承擔其和商品房之間形成的差價，用低價出租或售賣給中低收入家庭，進而處理了弱勢群體的基本住房問題。

最后，相對于人的權利，保障性住房行政法保護有限定性權力。這主要是因為地方政府承擔一些費用，進而使其能以低于市場價的形式出售出租給弱勢群體，直接決定了承租人或所有權人均不享有完整的權利，房屋產權屬于國家，承租人不能通過轉租的形式獲得更多利潤，否則將會干擾此類住房的保障目標的達成情況。故而，應在立法層面上明確保障性住房的所有權人僅享受部分產權，房屋流轉的行為要受到約束。

2、保障性住房的行政法保護問題及完善措施

2.1健全住房行政法保護體系

行政法對保障性住房的保護不完善主要表現在如下幾方面：一是缺少專門法律規范，相關規定長期停滯在管理辦法、指導意見層面上，沒有從立法層面上對保障性住房做出規定，尚未形成一套專門的法律體系;二是缺少配套法規，主要是因為國內保障性住房發展周期較短，配套法規不健全，以致地方政府在推行相應的建設、管理辦法過程中時常陷入困境。

要想使公民享受到公平住房權，僅在憲法層面上進行住房權綱領性保障是不充分的，還需落實嚴標準、高位階的行政法規，比如《保障性住房管理法》。各級政府提供保障性住房屬于一種行政服務行為，故而也是一種行政管理措施。在提供保障性住房時，政府所處地位不可撼動，自我易膨脹而對部分人的合法權益造成侵害。而通過實施相關行政法規能約束、規范政府行為，使其權力受限，規避權利異化、濫用的情況。

建立健全保障性住房保障體系，借此方式確保住房制度內在統一協調，結構銜接緊湊。完善配套政策，為相關管理法律規定的實施創造良好基礎。為此，相關部門應盡早修正公務員有關工作評價體系，主動摒除GDP等單一化經濟效益測評模式，增添社會效益指標，比如市民綜合幸福感等。只有建立政府人員和基層百姓的幸福感，才能使國家發展聚焦民生，為民生發展做實事，加大投資力度，提升保障性住房管理應用的科學性、公平性。還要有針對性額度來完善財政、土地及稅收政策規定，合理支配地方的財政收入，實時調控保障性住房的建造進度，并將結合社會經濟發展及各地區保障性住房建造總量增加情況，對引導性政策作出微調整，真正做到因地制宜建房，規避傳統“一刀切”的建設規劃。

2.2落實政府行政行為

問題主要集中在如下：一是行政屬性定位精準性不足，我國各級政府的行政行為帶有濃厚的強制性色彩，這容易使政府權力膨脹，逐漸異化成干涉行政，導致行政服務的屬性與定位模糊化。因此，為了有效達成行政目標，應推行柔性化的、非暴利行為，力求全面照顧公民的生存狀態。二是行政行為信息模糊，如果政府滋生出腐敗之風，則會損害公民的受保障權利。三是國內政府的行政問責制度處在探索階段，制度建設力度不足。

既往大量的實踐證實，非盈利組織與各級政府聯合提供保障性住房，有助于提高這類房屋的投資來源，進而緩解地方政府的財政負擔，聚集到更多的社會性資源，降低公民在稅收方面承擔的壓力;也有助于激發公民的參與熱情，進一步提升行政效力，規避政府權力自我膨脹的情況。

加大政府信息公開力度，即政府結合法律規程，向廣大公民公開政務信息的行為。定期對外公開保障性住房的相關信息，能夠更好的監管政府的行為，充分發揮外部監督機制的作用，使中低收入居民獲得更公平的住房保障。使我國公民享有平等權與知情權，主觀上獲得公平的住房保障待遇，有權知曉保障性住房的建設情況，了解資金應用、管理、調配方向等。比如，雖然近些年國內保障性住房建設規模呈不斷拓展趨勢，但依然是房少人多的局面。地方政府應主動公示符合當前申請條件的人員信息，房屋資源的配置信息等，主動接受人大、政協以及公民多方面的監督，借此方式使保障性住房分配的公平性得到更大的保障。

最后，落實行政問責機制。采用調查、質詢、投票等諸多方式，全面貫徹政府的社會保障責任。媒體作為實施問責的主體之一，在政府官員與基層百姓之間始終要維持中立的姿態和基本的道德底線，通過施加輿論壓力披露部分官員的違規行為，進而幫助中低收入弱勢群體爭取到更多應有的權益。

2.3強化準入與退出機制

過去的很長一段時間中，我國沒有建立完善的保障性住房準入、退出機制，前者主要表現在沒有合理制定準入條件方面;而退出制度不嚴主要表現在針對已入住保障性住房的家庭，現有辦法及政策規定相對人自行申請匯報其財產、收入等變化情況，缺乏穩定地作為是否退出保障性住房的依據，可見這是很片面的。

針對準入機制，要科學設置保障性住房相對人的申請條件，加大審查力度，有針對性的完善個人信用機制，借此方式使保障性住房相對人范圍的合理性得到明晰。針對保障性住房的申請人，要從多個方面進行調查，調查內容有經濟來源、房產、是否合法納稅狀況等，構建個人信用檔案。若經審查時發現申請人實際情況和其呈遞的資料有出入時，則在信用檔案內詳細錄入不符合的實際狀況，其信用度會下降，借此方式管控相對人申請保障性住房的行為。

關于退出機制的完善，可以從以下兩個方面著手，一是動態管理住戶信息，聯動式管理住房信息，二是并用共有產權及政府回購制度。其中關于住房信息的聯動管理主要是實現保障性住房與商品房信息的聯動管理，確保保障性住房住戶的房產狀況真實可靠，名下一套保障房，如果其有≥2套保障房或商品房，則就預示著其不符合保障房的申請條件，不為其配置保障房，若其當下正享受保障性住房帶來的福利，則要盡快清退，并在經濟上做出處罰。

結束語：

住房是人類生存發展中的一項最基本需求，“安居”是“樂業”實現的重要基礎，只有從根本上解決公民的住房問題，方能使和諧社會建設發展有更強大保障。為達成以上目標，各級政府要主動落實自身職責，持續完善保障性住房的行政法保護制度，真正解決弱視群體的住房問題，為每名公民創造一個溫馨的“港灣”。

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