舊城改造項目融資模式研究

李書山

【摘要】城市發(fā)展進程中對某些老舊城區(qū)進行改造具有重要意義，而由于改造項目規(guī)模龐大，涉及多方面內(nèi)容，且流程繁瑣，因此實施過程存在許多安全隱患。與此同時，為了有效實現(xiàn)工程項目的改造，同樣需要大量資金作為支撐，但政府提供的資金相對較少。基于此，文章對舊城改造項目融資模式進行研究，介紹當前融資狀況，解析融資機制，進而選擇更為合適的融資模式，致力于加快城市發(fā)展速度，為民眾打造良好的生活環(huán)境。

【關鍵詞】舊城改造;項目融資;模式研究? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.029

以往舊城改造過程中投入的資金均由政府下?lián)埽@種模式只適用于某些規(guī)模不大的城區(qū)改造項目。伴隨社會發(fā)展，城區(qū)改造項目不斷擴張，僅憑借政府下?lián)艿馁Y金難以完成舊城區(qū)改造。正是在這種背景的影響之下，新的融資模式逐漸運用于舊城區(qū)改造，如銀行貸款。但是目前常用的融資方式較為簡單，模式選擇缺乏科學合理特征，為此必須要結合實際情況以及面臨的需求對融資模式進行創(chuàng)新，以便舊城區(qū)改造能夠順利進行。

1、舊城改造項目融資現(xiàn)狀

1.1舊城改造項目融資模式

1.1.1銀行貸款與土地出讓相結合

如今我國大部分城市在對舊城區(qū)進行改造時所需資金大多是通過土地出讓的方式從銀行申請的貸款，為保證舊城區(qū)改造質量，政府成立了舊城改造投資公司，并授予其一定權力，由公司向銀行遞交貸款申請，相關部門為這一申請?zhí)峁＃恋爻鲎屔傻慕?jīng)濟效益則是是主要貸款。這種模式的優(yōu)勢在于操作簡單便捷難度較低，正因如此在各個城市舊城區(qū)改造項目當中得到廣泛應用。公司成為政府的代理，負責一切與改造項目有關的事務，銀行資金直接注入公司賬戶而不是政府。這一模式的實施不僅利于舊城區(qū)改造，同時可縮短改造時間，減少精力投入。另外由于政府以及地方政府為公司提供擔保，所以公司信用等級較高。政府擔保的優(yōu)勢在于方便公司獲得資金，站在銀行角度來看，這種擔保方式也被稱作政府性貸款，對銀行而言自身承擔的風險較小，自身利益幾乎不會受到任何影響，故此大部分銀行都會將資金撥付給公司。站在政府角度來看，政府不再是舊城區(qū)改造具體執(zhí)行者，只需創(chuàng)建改造公司，后續(xù)事務均由公司負責，這種模式無疑減輕了政府承擔的壓力。舊城區(qū)初期改造工作完成之后，會向社會拍賣某些熟化土地，所得資金用于償還銀行貸款。這種模式便于操作，和合同條款以及社會背景沒有過于嚴格的要求，但這一模式在實施過程中仍舊存在某些不足之處，首先貸款金額受到限制，其次政府無法對公司提供長期擔保，再次資金成本和管理成本投入較多，政府承擔風險隨之增加。

1.1.2政府直接出資

這種方式是指項目改造過程中所需資金由政府承擔，其優(yōu)勢在于簡單便捷，可行性較高，且這種方式在實施過程中極易贏得待改造區(qū)域內(nèi)居民支持。但這種方式也存在許多不足之處，例如項目改造效率過慢，沒有形成競爭意識，效益微薄，存在入不敷出的現(xiàn)象。即便某些城市經(jīng)濟發(fā)展迅速也無法承擔大型改造項目所需資金，因此該方式難以大規(guī)模應用，主要用于效益較少或開發(fā)單位不愿負責的公益項目中。

1.1.3新型融資模式

舊城區(qū)改造工作量較大且需要投入大量經(jīng)濟成本，基本是以億元作為單位，如果僅憑借政府出資或向銀行借貸無疑需要承受較大的風險。為此社會各界針對融資創(chuàng)建了新的融資模式，拓展資金來源。例如BOT、PPP、PFI等，如今這些現(xiàn)代化融資模式在舊城區(qū)改造中得到廣泛應用。

1.2舊改項目融資存在的問題

盡管經(jīng)過長期實踐我國舊城區(qū)改造過程中選用的融資模式愈發(fā)完善，并在實際運用中取得理想效果，但是目前舊城區(qū)改造仍舊以銀行帶貸款和土地出讓等方式獲得資金，新型融資模式在實踐中并沒有得到充分應用。此外舊城區(qū)改造過程中缺少群眾參與，民間資金對于舊城區(qū)改造而言極為有利。融資模式確定方法缺乏科學性與合理性，大多數(shù)情況下融資方式的選擇均由項目主要負責人憑借主觀意識決定，并沒有借助科學的決策體系。除此之外國家針對舊城區(qū)改造融資制定的規(guī)章制度并不完善，融資不全面。

2、舊城改造項目融資決策機制

資金是舊城區(qū)改造的基礎條件，融資體系的優(yōu)劣、融資渠道和整體結構合理性均是決定項目競爭力的關鍵，與項目改造投入的資源以及最終效果之間有不可分割的聯(lián)系。每種融資模式都有對應的融資結構，而由于結構不同，資金流通、風險隱患等都存在差異性，除此之外融資模式的選擇以及決策與當前市場發(fā)展狀況和社會環(huán)境之間有關。盡管舊城區(qū)改造選擇的融資模式不盡相同，但從全局角度來看融資決策制定時秉持原則和所受影響相同。

2.1舊改項目融資決策的原則

2.1.1舊改融資效率原則。

融資效率包含融資金額、融資速度以及穩(wěn)定性等多項內(nèi)容，融資效率是融資模式選擇時必須要考慮的條件，簡單來說一般情況下舊城區(qū)改造在選擇融資金額時會以資金缺口作為參考，融資迅速，滿足項目對資金提出的需求，且資金流穩(wěn)定結構科學合理。

2.1.2舊改融資風險可控原則

舊城改造過程中融資決策可能產(chǎn)生的風險是負責人必須要考慮的問題，風險主要來自融資主體、融資機構等方面。常見的融資風險主要分為能夠控制的風險以及無法控制的風險，也可分為純風險以及收益風險。融資原則是決定純風險的主要因素，而收益風險并不是指效益越高效果越好，需將其控制在允許范圍內(nèi)，即融資主體能夠承受的風險極限。

2.1.3融資的資金成本最優(yōu)原則

最優(yōu)原則是指以滿足改造項目資金需求為前提盡量降低融資成本，以最少的投入獲得最佳效果。成本投入決定了效益最終生成，因此融資成本成為決定效益的主要條件。項目融資資金成本包含評估流程、雙方簽訂的合同、籌集成本等多個方面。

2.1.4多元組合融資原則

考慮到當前房地產(chǎn)企業(yè)融資難度以及面臨的壓力、舊城改造對資金量的要求，如果只有一種資金獲取途徑無疑無法滿足項目需求，并且單一的融資方式會將改造過程中的所有風險集中在一起，融資穩(wěn)定效果較差，如此面對舊城區(qū)改造項目必須要拓展融資渠道，分散風險提高穩(wěn)定性。

2.1.5操作可行性

融資模式?jīng)Q策的落實不僅要考慮融資模式具有的特點，同時還要考慮是否能夠實施。通常情況下，舊城區(qū)改造項目融資決策更青睞于將現(xiàn)有融資模式結合在一起，究其原因主要是憑借以往積累的實踐經(jīng)驗有助于企業(yè)和金融機構盡快掌握操作流程，得到專業(yè)人員的保證之后，企業(yè)也會針對現(xiàn)狀制定一系列決策用于資金回收，為此融資模式可行性也是改造過程中必須要考慮的問題。

2.2舊城改造項目融資決策的影響因素

2.2.1外部環(huán)境影響因素

政策以及法律制度是項目改造的指導方針，同時也是改造項目的保障。政府推出的一系列政策以及為項目提供的擔保對某些金融機構而言更像是一種信號以及未來發(fā)展方向，而這也是改造公司能夠輕松得到銀行支持的主要原因。政府提出的優(yōu)惠政策可對融資成本進行控制，實現(xiàn)規(guī)范融資，為舊城區(qū)改造提供幫助，政府面對舊城區(qū)改造項目表現(xiàn)出的態(tài)度也是決定融資的關鍵;國家經(jīng)濟發(fā)展形式、流行金融理論等均會影響融資決策;和發(fā)達國家相比目前我國融資技術略有不足，其中存在許多需要改進之處。為此選擇融資方式時可以西方國家的融資方式作為參考，但絕對不能生搬硬套，所選模式必須適應當前國家經(jīng)濟發(fā)展形式，受到法律制度的約束;政府當前負債水平以及財政收入也是融資決策不可省略的條件。融資模式?jīng)Q策確定階段改造公司要考慮對政府造成的影響以及可能出現(xiàn)的問題。群眾參與對舊城區(qū)改造而言極為有利，為此融資模式?jīng)Q策落實時必須要考慮民眾這一關鍵要素，號召群眾參與不僅可以拓展資金渠道，同時能夠為項目改造提供保障。當前我國民間融資尚處于初始階段，群眾參與程度較低。

2.2.2舊城改造項目融資模式?jīng)Q策中的項目自身影響因素

舊城區(qū)改造內(nèi)容繁多，涉及多個領域，建設情況復雜，為此和其它項目融資相比有所不同。舊城改造項目本身的區(qū)域位置，配套設施，以及項目的經(jīng)濟效益和風險性將直接影響項目的融資選擇。這里主要的考慮因素應該是舊改項目的經(jīng)濟因素和舊改項目的風險因素。因此融資模式選擇決策過程中要合理分配風險權衡收益。項目的公益性程度設計舊城改造項目融資模式，首先要對改造項目進行區(qū)分和分類。區(qū)分準公益項目，公益項目和盈利性質的項目。對于不同性質的改造項目所對應的融資模式是不同的。項目的規(guī)模項目規(guī)模是從項目的面積，復雜程度，和資金使用量三個方面來衡量。對于范圍較大或資金流較大的舊城改造類項目在上一點所述的項目性質區(qū)分后還要對同一類行的項目進行拆分，以便融資活動的開展和融資風險的降低。舊改項目風險舊城改造項目自身存在的風險因素，如不可抗力因素，拆遷風險，建設風險等等，也是選擇舊城改造項目融資模式，設計和確定融資結構，保障項目融資順利完成的關鍵因素。

2.3舊城改造項目融資決策機制和程序

舊城改造項目融資決策主體為舊改項目發(fā)起者，決策客體為融資模式。結合上文所述的舊城改造融資模式?jīng)Q策的原則，舊改融資決策的影響因素，并從舊城改造項目自身因素，舊改融資環(huán)境平臺，以及各融資模式自身的特點，提煉并構建舊城改造項目融資模式?jīng)Q策評價指標體系。該體系包括SWOT指標體系和AHP指標體系。進而請相關專家運用構建好的指標體系對舊改各個融資模式進行量化評價，進而確定舊改項目融資模式。舊城改造項目融資決策程序包含以下四個步驟：首先、要對項目進行深入剖析，確定舊改項目的屬于開發(fā)建設模式，大范圍的拆改，小規(guī)模整改，或是文物保護區(qū)的改造等。在此基礎上進一步分析舊改項目的性質，規(guī)模，風險和收益情況。第二、在第一步對舊改項目進行深入剖析的基礎上，按照項目拆分組合的原則將舊城改造項目進行拆分和組合，對組合后的舊城改造項目設計選擇融資模式。

結語：

結合上述內(nèi)容可以看出，舊城區(qū)改造是城市建設過程中不可缺少的一部分，而困擾舊城區(qū)改造最大的問題就是融資，以往項目改造所需資金均來自政府，但面對某些大規(guī)模改造項目，政府無力獨自承擔資金，為此不得不對融資模式做出適當調整，拓展新的資金來源，選擇合適的融資方式，滿足項目改造提出的需求，保證改造質量的同時加快改造效率，減少精力以及資源投入，加快我國城市發(fā)展速度。

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