商業房地產運營管理模式的創新與應用研究

羅書力

【摘要】近年來我國商業房地產快速發展的進程中，運營管理模式受到廣泛的重視，創建完善的運營管理模式不僅能夠促使運營工作的良好實施，還能增強效益發展水平，具有重要的意義，如果運營管理模式落后將會導致商業房地產企業的發展受到阻礙。基于此本文研究商業房地產運營管理模式的特點，提出幾點創新應用的建議，旨在為增強運營管理水平提供幫助。

【關鍵詞】商業房地產;運營管理模式;創新;應用? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.046

商業房地產企業在實際發展的過程中應重點關注運營管理模式的創新和優化，通過合理的創新措施增強運營管理模式應用的可行性，增強效益發展水平、市場競爭能力，達到預期的運營管理模式創新優化目的。

1、商業房地產運營管理模式的現狀特點

1.1 盈利模式特點

我國不同商業房地產的形式不同，規模也存在一定的差異，對于規模很高的商業房地產，像是大型購物中心項目開發的規模會超出幾十萬平方米，而規模很小的商業房地產項目面積只有1000平方米以下甚至還會更小，不同規模的商業房地產項目運營模式不同，盈利模式也具有多元化的特點，例如：大規模項目一般情況下會采用統一運營管理的方式和收租金的方式獲得更多投資回報，小規模的項目則是利用商鋪出售的方式和零散經營的方式獲得經濟效益。

1.2 功能與服務特點

商業房地產的功能和服務特點具有特殊化，和普通住宅公寓等房地產相比，商業房地產中涉及到零售業、餐飲行業、娛樂行業、健身行業、休閑行業等等，需要進行的規劃設計標準不同，機電設備的應用形式也有所不同，具備多功能復合經營的特征，一些商業房地產可能會使用部分功能組合運營的模式，部分商業房地產也可能會使用某些功能單一運營的模式。從服務層面而言，商業房地產更為重視公共空間引導服務、功能服務、增值服務等，主要目的在于增加項目的價值。

另外，商業房地產和普通住宅或是寫字樓項目相比有著長時間經營的市場發展需求，只在項目整體運營期間需要使用動態化的模式，在完成建設和銷售之后還需繼續進行運營管理，只有合理創建、創新運營管理模式才能促使其健康穩定發展。

2、商業房地產運營管理模式的創新應用

2.1 招商管理模式的創新應用

招商管理屬于商業房地產企業運營管理過程中最為重要的部分，對其進行創新升級具有一定的重要意義，因此，在新時期的環境下商業房地產企業應重點創新招商管理方面的運營管理模式。

2.1.1 訂單式招商管理模式

目前我國商業房地產企業多數，都是由房地產商而轉變，很容易受到房地產開發思維定式的影響，先進行規劃設計之后建設施工、建設過程中才開始招商，此類招商管理模式在應用的過程中很容易使得企業處于談判弱勢的地位，一旦建筑工程的規劃設計無法與商家的需求相符或是由于周期進度的影響，只能被迫接受商家所提出的價格，導致招商方面的效益水平降低，因此在運營管理模式創新的過程中建議采用訂單式招商管理模式，通過先招商后施工建設的方法預防出現各類風險問題，提升整體的效益水平，增加商業房地產企業選擇商家的機會，使得企業在招商談判方面贏得更多主動權。

2.1.2 模式的應用

在應用訂單式招商管理模式的過程中，應完善相應的招商機制和流程。①對于招商機制而言，可以采用以下三種方式，其一，市場引導類型的機制，按照當地市場情況主動引導，創建較為完善的市場引導機制體系，并非是由企業自行發展，而是通過產權性的招商模式完成工作。其二，提前預警類型的工作機制，強調提前和業主之間、商戶之間相互溝通交流，掌握各類信息和情況，創建完善的預警機制體系，預防在招商管理過程中發生風險問題。其三，使用多方主體相互平衡的工作機制，將管理公司當作杠桿合理進行多方主體的調節，使得各方利益全面均衡，促使相關招商管理工作的良性發展。②完善相關的招商管理流程。企業在開展招商管理工作的過程中，應完善具體的工作流程，首先，做好經營情況的研究分析工作，針對商鋪的銷售數據全面分析，收集商戶每個月的銷售額度信息，每個季度都要編制銷售分析報告，以此當作品牌調整方面的依據，同時還需注重客流方面的分析研究，每周抽查一天的顧客出入數量，便于了解客流的具體情況;其次，開展市場調查研究的活動，編制完善的計劃方案，每個季度執行一次市場調查研究的工作，明確調查的具體范圍、編制相應的報告內容，一旦發現存在問題必須要提出整改的計劃和建議。在具體調查期間需要按照計劃內容操作，編制相應的報告，便于開展業態組合方面、品牌組合方面的分析工作，提出有效的整改建議;再次，編制完善的招商方案計劃，在經營布局或者是品牌類型重大調整的情況下，如果有重要或是大范圍的空鋪就要編制完善的招商方案，以此確保招商管理工作的良好實施。

2.2 企劃營銷管理模式的創新應用

商業房地產在運營管理模式創新的過程中應重點關注企劃營銷管理模式的創新應用，其一，重點采用統一識別系統創建完善的企劃營銷工作模式，不斷增強企業的知名度，改善經營業績的現狀、促使廣告效果的提高，嚴格進行內部的管理控制，節約企業自身的成本，同時還需統一制作相應的企業文化與運營結構手冊，統一開展培訓活動、監督活動和檢查工作;其二，巧妙利用經營活動、政府部門和社會團體共同進行營銷，在搭建經營活動平臺的過程中，可以引導客戶群體增加活動的檔次，使得營銷活動能夠成為營銷推廣類型的項目，搭建政府部門營銷平臺的過程中可在商業房地產領域，引進政府的公益性活動，改善商場的公眾形象，提升親和力，而在搭建社會團體平臺方面可以和社會的文聯團體、文工團團體等共同合作，舉辦多元化的演出活動，這樣不僅能夠提升營銷宣傳效果，還能降低成本費用的支出量;其三，制定完善的年度營銷計劃方案，形成正確的體驗化營銷觀念意識，整合當地區域的地域文化資源，創建特色化的營銷活動和宣傳活動，利用我國傳統節日在商場中打造良好的環境氛圍，使得消費者群體形成深入的體驗，吸引更多消費者進入商場，增強營銷宣傳的效果。

2.3 客戶服務管理模式的創新應用

商業房地產行業和普通的房地產行業相比，具有一定的特殊性，需要為消費者群體與客戶群體所提供的服務具有多元化特點，日常的運營管理也會涉及到客戶服務方面，因此需要重點關注客戶服務管理模式的創新應用，統一集中化開展咨詢接待類型、投訴處理類型、滿意度調查類型與客戶溝通類型的服務模式，合理設置重要性、一般性與普通性的通知，采用座談會的形式致電致函的形式面對面訪談的形式與服務熱線的形式等，拓寬和客戶之間溝通的渠道，提升客戶服務工作的質量和水平。

2.4 項目維護后臺運營管理模式創新應用

商業房地產企業在工作中應重點關注項目維護后臺運營管理模式的創新應用，提升整體的運營管理工作質量水平。①統一化開展品質管理工作。對于品質管理而言屬于品牌整合方面與提升企業美譽度方面的必然措施，只有合理開展品質管理工作才能為商家提供高質量的服務，在一定程度上還能增強項目視覺方面、行為方面與理念方面的可識別性，便于全面整合優勢品牌，如果不能確保品質和服務的良好性，即使企劃宣傳工作效果再高也不能確保品牌的長遠發展。一方面，應重點強化質量控制的力度，在部門內部進行每天和每周的檢查，品質部門和其他部門每個月都要定期采用品質檢驗的方式，明確是否存在品質的問題，將內部和外部的評審相互整合，完善制度程序和流程標準，預防出現工作失誤的問題，從根本層面提升服務品質。另一方面，應強化與工商部門、稅務部門、司法部門、公安部門之間的合作力度，確保品質管理具備一定的權威性;②制定完善的事務管理工作模式，和城管部門，交通部門，物價部門，稅務部門等相互合作，了解我國的稅收優惠政策，爭取更多稅收方面的政策扶持，同時，應改善內部的工作環境，創新和員工之間相互溝通的方式，提升專業化人才的薪資待遇水平，通過完善的獎懲制度，調動每位人員日常工作的積極態度。③持續性開展各項工作的改進活動，按照政策變化情況和市場變化情況等，借助顧客滿意度調查結果信息、員工滿意度調查結果信息、客戶投訴信息等，對現有工作的流程與服務模式等做出相應的調整，與時俱進進行創新優化，確保能夠與經濟發展規律相符，滿足顧客和員工的需求，使得項目能夠良性經營和發展。

結語：

綜上所述，商業房地產項目和普通住宅項目相比運營管理更為重要，具有動態化的特點，如果不能合理創建和創新運營管理模式將會對其長遠發展和進步造成不利影響，因此在新時期的環境下應重點關注商業房地產運營管理模式的創新，合理創新招商運營管理模式、企劃營銷運營管理模式、客戶服務運營管理模式、項目維護后臺運營管理模式，為其可持續發展夯實基礎。

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