基于全過程造價管理模式下房地產項目成本控制分析探討

何世潔

【摘要】我國房地產行業在近年來得到快速發展，就全社會固定資產投資領域來看，房地產投資占比逐年上升，項目成本控制的落實需要體現于全過程中，在保證項目質量的同時促進投資目標的順利實現。本文就房地產項目成本控制存在的不足進行具體闡述，明確全過程造價管理及其特性，進一步探究全過程造價管理模式下房地產項目成本控制策略，從而保障房地產項目成本控制效果，為房地產企業的穩定發展提供內在支持。

【關鍵詞】全過程造價管理;房地產項目;成本控制? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.110

房地產項目成本控制的落實，需要把握企業實際情況，客觀分析工作目標及項目要求，以成本為對象，在項目管理過程中加以組織、跟蹤、控制及分析等，保證管理的全面化與多元化，使房地產項目經濟效益也能夠得到保證。在全過程造價管理模式下，房地產項目成本控制的落實，需要科學過程、監督并控制項目全過程，以確保房地產項目最大化利益得以實現。

1、房地產項目成本控制存在的不足

其一，忽視設計階段成本控制重要性。房地產項目建設中，以投資決策作為成本基礎，在項目總體成本中，決策費用實際占比不大，但其對于項目整體成本的影響十分顯著。房地產工程項目成本控制的根源就在于設計階段，在投資計劃得以確定后即進入到工程設計階段，這就實現了技術與經濟的結合。一個項目80%以上的造價隨著設計方案的確定而確定，因此設計階段是成本控制中非常重要的一環。但就當前房地產項目成本控制實際來看，很多房地產企業并未真正認識到設計階段成本控制的重要性，對于技術與經濟的分析深度有限，設計的標準化程度不高，往往表現出重技術而輕經濟的情況，這就給整個房地產項目埋下了較高的成本隱患，成本控制效果難以得到保證。

其二，尚未建立行之有效的成本控制管理體系。當前房地產項目管理中，部分企業熱衷于采取分包形式肢解工程項目，試圖通過此種方式來控制項目成本。此種情況下導致房地產項目開發建設與施工中的各方極易出現矛盾，比如分包施工單位與總承包單位配合不到位，施工質量存在問題，成品保護不到位等，項目建設中糾紛發生幾率也比較大，房地產項目管理也面臨著諸多挑戰。

其三，成本控制管理手段單一化。就房地產項目管理實際來看，成本預算的專業性不足，部分企業在成本控制管理方面技術力量薄弱，也沒有把握項目實際落實成本控制目標，而是急于開展招投標，成本控制管理手段相對單一化，這就勢必會對房地產項目成本控制效果產生影響。

2、全過程造價管理及其特性

全過程造價管理源自于美國造價工程師協會，提出于20世紀90年代。全過程造價管理的意義在于，以專業知識和專業技術為支持，對資源、造價、盈利及風險進行有效計劃和控制，全過程造價作為一種費用管理，是相對于項目全壽命周期而言的，工程項目的實現是一種生產技術活動過程，具有獨特性。全過程造價管理的應用，致力于自項目立項開始到竣工交付使用全過程中落實造價計算與控制。

全過程造價管理的特性在于，涵蓋了前后接續各階段及多樣化生產技術活動，各項互動包含造價、工期和質量這三個基本要素。全過程造價管理是不重復的，處于開放化、復雜多變的環境下，因而其所包含的風險性與不確定性也十分明顯。全過程造價管理中，項目業主、承包商、供應商等都屬于不同的利益主體，彼此共同配合方可完成項目整個過程。

3、全過程造價管理模式下房地產項目成本控制策略

3.1決策設計階段

其一，重視設計方案前期比選。在全過程造價管理模式下，房地產項目決策設計階段成本控制的落實，需要重視設計方案的經濟性。結合項目實際出發，對多個設計方案利用價值工程對產品功能和成本關系進行分析及比選，爭取通過最低成本來實現產品必要功能，充分關注使用者的功能需求，據此分析研究對象功能，將功能與造價協調起來，在達到功能要求的情況下有效控制成本。價值工程原理的運用，對于設計方案的比選和優化至關重要。與此同時可通過設立獎勵機制促進設計單位對設計方案不斷優化，保證工程設計的先進性與可行性的同時不斷降低成本，為后期房屋銷售創造有利條件，對于房地產企業投資效益的保證也至關重要。

其二，推行標準化設計。所謂標準化設計是指在一定時期內，面向通用產品，采用共性條件，制定統一的標準和模式，開展的適用范圍比較廣泛的設計，適用于技術上成熟，經濟上合理，市場容量充裕的產品設計。對于房地產項目，產品類型相對單一，極利于推行標準化設計。房地產企業可結合企業自身情況和市場實際需要，制定標準化設計手冊，如標準化戶型、標準化構件等，以此尋求技術與經濟之間，造價與工期之間的最優解。同時可減少施工階段的變更，保證成本控制目標出現盡可能小的偏離。

其三，實行限額設計。對于房地產工程項目來說，實際建設過程中成本控制工作的開展，以限額設計為重要方式之一，也能夠對投資規模加以合理化控制。所謂限額設計，就是以所批準設計任務書為依據，以投資估算控制初步設計為參考，結合所批準的初步設計控制指標，對設計實施科學化控制，針對技術設計與施工圖設計相關變更出發，對其中不合理之處進行嚴格控制，項目總投資限額不可被突破。限額設計的實行過程中，投資分解與工程量控制是重要的方法與途徑，其有效性與成本控制存在密切關聯。在實際操作過程中，需要向相關部門分解上一階段設計審定投資額與工程量，之后以各單位工程和分部工程為對象，進行再次分解，經過層層分解可有效管理并控制投資限額，并將投資限額作為項目實施各個階段的成本控制目標，在設計規模、設計標準、工程數量以及預算指標等方面能夠可以實現全面且有效的控制。設計單位應立足自身實際出發，具備強烈的經濟意識，通過計算方式確定可定量分析的設計內容，保證數據準確度與可靠性，以經濟性和可能性為指標，就施工開展深入分析，確保房地產工程項目投資估算不會被突破。

其四，加強圖紙會審。在招投標階段，需要嚴格且細致的審查設計單位所遞交設計圖紙，就其中錯誤與不合理因素進行處理，真正做到查缺補漏，以提高設計圖紙質量，滿足業主要求，就方案進行定奪，工程量也得以確定，以促進招標文件的順利編制。施工之前應加強圖紙會審，提高圖紙會審質量，確保工程造價得到控制。設計單位應積極優化設計方案，對其中缺陷或不足進行處理，在盡量減少投入的情況下，爭取獲得最佳的效果，為房地產項目成本控制的落實提供內在支持。

3.2施工階段

以工程造價理論為依據，施工階段是工程造價得以形成的關鍵階段，以動態化方式控制工程招投標及施工，將項目合同價與竣工結算價明確，以確保工程造價控制獲得理想效果。

在工程招投標階段，應嚴格預審投標人資格，以技術能力、管理水平、信譽資質等為重要指標，實施科學化評估，確保所篩選投標人各項條件良好，工程承保風險也得以有效降低。立足項目實際確定投標條件，把握房地產工程項目特點，由于工程總投資規模有限，工期也比較短，因此為降低市場變化所導致的風險，可引入工程量清單、固定合同價格方式。以工程招投標相關文件為依據，就工程承包合同加以簽訂，確定合同結構與價格，造價、質量、工期等因素相關條款應完善，并通過專用條款和補充合同等方式來達到約束效果。

在施工階段，應實施事中控制。首先需重視施工圖預算，對于模擬清單招標項目施工圖預算尤為重要，可以通過施工圖預算進一步檢視項目成本控制目標的實施動態，有利于在出現偏差時及時采取手段如設計變更等進行糾偏。其次設計變更需經過論證，以便合理控制變更費用，設計變更程序應規范。再次現場簽證工作中，應認識到施工中所存在的現場因素，由于此類因素有著不可預見性，極易加大標外工程量，這就需要就施工組織進行合理安排，完善相關技術措施，做好簽證與審核工作，確保與現場情況相符合，將工程造價做出真實反映。最后工程款的支付必須要嚴格依照合同進行，把握國家工程造價調價的具體情況，客觀分析潛在工程造價目標風險，確保所制定防范對策的針對性與實效性。

3.3決算階段

房地產項目建設中，實際造價以及投資效果都得以通過竣工決算來加以準確反映。為了更加準確的分析房地產項目建設中的經驗教訓，應保證竣工決算審核的準確性與及時性，以便不斷積累技術經濟資料，促進房地產項目工程造價管理水平的顯著提升。

工程造價的確定，需要以現行計價規范出發，把握施工合同要求，明確招標文件相關規定，以竣工圖、現場簽證、設計變更等為重要參考因素，確保決算審核的規范化。為保證工程造價計算的準確性與可靠性，應對工程量計算規則加以熟練掌握，明確定額子目組成情況及其所包含的具體內容，明確工程造價計算的規范程序，掌握費用定額內容及計取方法，確定編制原理，把握各項內容之間密切關聯，從而為工程造價管理的規范化落實奠定基礎。

結合房地產項目實際出發，基于全過程造價管理模式出發所開展的成本控制，需要深入工程施工現場，把握項目具體動態，確認工程進展與圖紙要求相符合，與工程變更相一致，已經洽商或去掉部分是否及時落實到現場，是否給出變更通知等。結算過程中計算審核不可完全依賴于圖紙與工程變更，而是應當深入施工現場了解情況，保證各項信息數據核對的細致化與認真化，全面提升工程結算質量，房地產項目投資效益也能夠得到保證。在房地產項目成本控制中，可發揮二審終審制的價值，以內審為第一審，以外審為第二審，彼此相互協調，就項目各環節二進行嚴格把控，提升工程造價的經濟性與合理性，確保工程造價與現行計價規范相符合，房地產項目的綜合效益也能夠得到保證。

結束語：

房地產項目成本控制具有較強的系統性，為提高資金利用效率，應把握房地產項目實際情況，依托價值工程原理，采取全過程造價管理模式將風險管理、合同管理等協調起來，優化成本管理手段，減少不必要的資金消耗，切實維護房地產項目的經濟效益，促進資源節約，從而推動整個社會的和諧健康發展。

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