房地產(chǎn)成本控制的問題及成本的精細(xì)化管理

陳鑫源

福建省天牛山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（350000）

在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，企業(yè)的管理成本缺乏科學(xué)性以及動(dòng)態(tài)性，在成本管理過程中，缺乏成本控制動(dòng)力。成本精細(xì)化管理的目的在于降低房地產(chǎn)成本，解決成本控制問題，提升企業(yè)效能；成本精細(xì)化管理是保證房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)企業(yè)可以通過優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、優(yōu)化成本管理，達(dá)到把控項(xiàng)目質(zhì)量、節(jié)約成本的目的，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)成本控制及精細(xì)化管理

1.1 成本控制

經(jīng)濟(jì)全球化的同時(shí)，外來資金已進(jìn)入到我國的各個(gè)企業(yè)中，但是當(dāng)前我國企業(yè)相關(guān)技術(shù)還較為落后，雖然有大批量資金進(jìn)入，但是缺乏精細(xì)化管理，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展過程中存在成本控制隨意。控制成本可以借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的成本管理方式，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行資源優(yōu)化配置，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分批次管理，以公平合理的原則進(jìn)行管理，不斷優(yōu)化各個(gè)環(huán)節(jié)的成本。

成本控制是企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，如何保證企業(yè)成本不超過預(yù)算是現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作。 采取系統(tǒng)化管理模式，可以有效地對(duì)企業(yè)內(nèi)耗進(jìn)行計(jì)算及調(diào)整，對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行改善，減少生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中存在的問題，控制成本投入，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)[1]。

1.2 精細(xì)化管理

精細(xì)化管理最早源于日本，于20 世紀(jì)50 年代提出。精細(xì)化管理是在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上發(fā)展出來的新理念，是一種管理模式，也是降低管理成本的新方法。實(shí)施精細(xì)化管理能夠有效地落實(shí)個(gè)人及部門的管理責(zé)任，規(guī)范管理秩序，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并化解工作中存在的問題，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的貫徹落實(shí)，增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營能力[2-3]。 精細(xì)化管理需要在各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理成本管控，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)化管理，在降低成本的同時(shí)，提升企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，將成本控制系統(tǒng)化、精細(xì)化，結(jié)合既往管理經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)提供參考依據(jù)，將工程信息、項(xiàng)目預(yù)算、合同信息、目標(biāo)成本等進(jìn)行歸納總結(jié)，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，制定科學(xué)的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整[4]。

2 房地產(chǎn)成本控制中存在的問題

2.1 投資方式不夠科學(xué)

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)還存在投資方式不夠科學(xué)的問題，尤其是在項(xiàng)目建設(shè)過程中，該問題比較突出。 在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、精裝設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)等多個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況沒有充分調(diào)研與調(diào)查，直接進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，甚至是在調(diào)研過程中就已經(jīng)開展圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等相關(guān)工作，導(dǎo)致實(shí)際施工與工程進(jìn)度無法滿足圖紙要求，內(nèi)耗嚴(yán)重，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.2 施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平薄弱

房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是較大的工程項(xiàng)目，施工單位、監(jiān)理單位、房地產(chǎn)企業(yè)的人員數(shù)量龐大，因此施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理的難度較大，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間成本增加。 房地產(chǎn)工程的施工單位、施工環(huán)節(jié)較多，加之房地產(chǎn)企業(yè)需要控制成本、加快資金周轉(zhuǎn)速度，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理難度較大。 另外，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員對(duì)管理工作的重視程度不夠，施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員的素質(zhì)參差不齊；施工現(xiàn)場(chǎng)管理中偏于注重安全問題，對(duì)于效率管理、現(xiàn)場(chǎng)管控、材料管理等問題的重視程度不夠高，且整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)節(jié)較多，參與人員也較多，需要管理人員具有較高的管理水平[5-6]。

2.3 成本控制缺乏適應(yīng)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本多由房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r及戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，最終的成本控制由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，成本控制體系存在一定的缺陷，極易出現(xiàn)濫竽充數(shù)、消極怠工等現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理有較大的不利影響。 此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門缺乏對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的實(shí)地考察，未結(jié)合既往數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，成本控制報(bào)表多由其他部門主管編制，最終形成成本控制策略，導(dǎo)致成本控制出現(xiàn)實(shí)用性不強(qiáng)的現(xiàn)象，對(duì)后期操盤工作也有一定的影響。

3 成本的精細(xì)化管理

3.1 設(shè)計(jì)過程控制

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本精細(xì)化管理，首先要對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行控制。 在做施工成本時(shí)，應(yīng)做好全方位的施工成本調(diào)查，包括材料成本、現(xiàn)場(chǎng)施工情況、人力成本等， 根據(jù)調(diào)查結(jié)果來制訂相應(yīng)的策略，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的反饋預(yù)算情況，同時(shí)對(duì)各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行預(yù)先設(shè)計(jì)，才能做到成本的優(yōu)化控制。 此外，在設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)制定標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)范，強(qiáng)化設(shè)計(jì)要求，嚴(yán)格要求設(shè)計(jì)人員的各項(xiàng)工作，深化設(shè)計(jì)方案，節(jié)約施工成本；同時(shí)要提高施工質(zhì)量，控制施工成本。 設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，掌握現(xiàn)場(chǎng)的氣候、環(huán)境等條件，設(shè)計(jì)時(shí)考慮相關(guān)因素，有效降低后期返工的發(fā)生率，達(dá)到節(jié)約成本的目的。 對(duì)于項(xiàng)目地形、周圍垃圾、居民搬遷等多種問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)調(diào)查，制訂人性化、舒適化的方案，對(duì)于周圍垃圾應(yīng)在項(xiàng)目施工前采取解決措施，避免誤工現(xiàn)象的發(fā)生，防止項(xiàng)目工期受到影響，以節(jié)約項(xiàng)目成本。

3.2 施工過程的成本控制

做好施工過程中的成本管理，不僅可以提升施工效率，還能有效地提升企業(yè)的經(jīng)營利潤。 加強(qiáng)施工過程中的成本控制可以采取以下方法：①房地產(chǎn)企業(yè)要明確成本控制目標(biāo)，對(duì)于造成成本浪費(fèi)的現(xiàn)象及其原因進(jìn)行梳理， 對(duì)梳理結(jié)果進(jìn)行有效控制；實(shí)施過程中的環(huán)節(jié)要進(jìn)行成本分割，將各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分，從而提升控制的可行性，讓成本控制工作體系化。②加強(qiáng)對(duì)施工圖紙的審核，在開工前，對(duì)圖紙的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審核，一旦發(fā)現(xiàn)不合理的地方，應(yīng)及時(shí)地采取解決措施，在開工前進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制。 ③對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行分割，做好管理人員的劃分，責(zé)任到個(gè)人，讓管理人員在相應(yīng)的范圍內(nèi)開展管理工作，一旦出現(xiàn)問題能夠?qū)Ｈ素?fù)責(zé)，從而提升現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量。 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行劃分能夠有效地減少人員多、人員雜等問題，強(qiáng)化監(jiān)督管理工作。④加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)收集工作，采取動(dòng)態(tài)化管理模式，對(duì)于現(xiàn)存問題及潛在的問題進(jìn)行排查，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)施工的順利進(jìn)行[7]。

3.3 實(shí)施精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極開展創(chuàng)新成本化管理，由既往的被動(dòng)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)管理，使相關(guān)人員能夠主動(dòng)參與至項(xiàng)目成本管理中，充分調(diào)動(dòng)工作人員主觀能動(dòng)性，讓員工跟投項(xiàng)目，最大程度的降低項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。 設(shè)立成本管控小組，小組負(fù)責(zé)成本管理相關(guān)工作，對(duì)成本管理、執(zhí)行力等多個(gè)方面進(jìn)行考核，在考核過程中，結(jié)合法律因素、公司決策、材價(jià)格變化等多種動(dòng)態(tài)因素進(jìn)行考核，以保證考核結(jié)果的公平性，從公司的戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，分析目標(biāo)偏差與成本自行的效果，定量分析偏差額，持續(xù)動(dòng)態(tài)改進(jìn)。 精細(xì)化管理應(yīng)做好兩個(gè)方面的工作。 ①進(jìn)行精細(xì)化管理評(píng)估， 對(duì)具體的施工過程進(jìn)行精細(xì)劃分，對(duì)工作效果進(jìn)行精細(xì)劃分，對(duì)于等級(jí)不同的工作進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而調(diào)動(dòng)工作人員的積極性；加強(qiáng)監(jiān)督部門的建設(shè)，對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)核算，保證成本核算的權(quán)威性，以節(jié)約工程成本。 ②核算精細(xì)化管理，對(duì)于各個(gè)階段的工程成本進(jìn)行核算，充分發(fā)揮成本精細(xì)化管理優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作中的重要環(huán)節(jié)，也是促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。 在加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，資金周轉(zhuǎn)較為緩慢。 房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)成本管理，優(yōu)化成本、降低預(yù)算，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。