基于供給側改革視角的湖北省房地產市場穩健發展路徑研究

張攀紅 葛暢

摘要：基于供給側改革視角，分析湖北省房地產市場的發展現狀，并運用GSADF檢驗對湖北省房地產價格泡沫進行測度，結果表明湖北省房地產市場2009-2019年出現了五個泡沫時段。湖北省房地產市場泡沫形成的原因包括區域發展嚴重不平衡、房地產市場供需失衡、房地產消費和投資的非理性預期。為防范房地產泡沫風險，促進湖北省房地產市場穩定健康發展，應因地施策、精準調控;規范土地供給、完善保障房體系;轉變觀念、引導房地產理性消費和投資;加強預警，提高市場監測水平。

關鍵詞：供給側改革;房地產泡沫;GSADF檢驗;穩健發展

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1672-626X（2021）0091-10

一、引言

房地產業是我國國民經濟的重要行業，房地產市場穩定健康發展不僅對推動國家和地區經濟發展具有重要作用，也是改善民生、促進社會安穩的需要。房地產市場去庫存不僅是我國供給側結構性改革的五大任務之一，也是防范和化解區域性房地產市場風險和金融風險的重要舉措。從2015年中央經濟工作會議提出供給側改革到2021年政府工作報告繼續提出“房子是用來住的，不是用來炒的”和“穩地價、穩房價、穩預期”，國家房地產市場調控的思路更加清晰，要從供給和需求兩端發力，推進房地產長效機制建設。

然而，目前我國出現“高庫存”和“高房價”并存的房地產區域分化現象。一方面，部分地區房地產供給過剩，房地產庫存累積，供給側結構性改革中的“去庫存”主要針對房地產行業，房地產市場去庫存有助于化解房地產市場風險，推進房地產市場健康發展。自2016年以來，湖北省除武漢市等少數城市外，絕大多數城市的房地產開發投資增速放緩，商品房銷售面積、新開工面積和竣工面積都呈不同程度的下降，然而待售面積卻保持較高增長，有的地區去庫存周期長。另一方面，部分城市的房地產價格持續上漲，居高不下，國家為了遏制房地產價格過快上漲及可能的房地產泡沫，出臺了一系列政策來調控房地產市場，并一再強調“房子是用來住的，不是用來炒的”。隨著房地產市場金融化的加深，房地產價格是否合理、房地產市場是否存在泡沫，不僅會影響房地產業的穩定健康發展，而且也會影響國家和地區的經濟、金融發展，嚴重的甚至引發金融危機。盡管相比于北上廣深等一線城市，湖北省房地產價格的上升幅度較小，但是從近十年湖北省房地產價格的變動趨勢來看，湖北省房地產價格呈現了快速增長趨勢，商品房平均價格從2000年的1368.14元上漲到2019年的9011.57元。盡管湖北省出臺了一系列房地產調控措施，也取得了一些進展，但是與中央的要求和人民群眾的期盼還存在一定差距。

梳理現有文獻發現，大多數研究基于全國范圍或者35個大中城市房地產市場發展，針對湖北省房地產市場的研究相對較少。現有關于湖北省房地產市場的研究，有的側重于湖北省房地產對地方經濟增長的影響研究[1～2]，有的側重于湖北省房地產風險的研究[3]，有的側重于湖北省房地產土地供應問題的研究[4]，還有學者同時從供需兩方面出發，測算湖北省房地產供求均衡指數[5]，或者研究湖北省某一縣域城市的房地產市場情況[6～8]。然而，現有文獻并沒有同時考慮湖北省房地產市場“高庫存、高房價”這一區域性分化現象，并進行量化分析。

作為中部崛起的戰略支點，湖北省房地產市場的穩定健康發展具有重要的戰略意義。如何推進湖北省房地產市場穩定健康發展成為當前地方政府十分重視并著力解決的難題。因此，本文將聚焦湖北省，結合供給側改革背景，考慮“高庫存、高房價”的實際現狀，從供需兩方面全面分析湖北省房地產市場發展現狀，對湖北省房地產價格泡沫風險進行量化分析，并深入分析泡沫風險的成因，最終提出促進湖北省房地產市場穩定健康發展的對策建議。

二、湖北省房地產市場發展現狀

為了全面梳理湖北省房地產發展狀況，尤其是否存在“高房價、高庫存”這一區域分化現象，本文從湖北省商品房銷售、房地產開發投資和房屋供給三個方面進行分析。

（一）商品房銷售情況

圖1顯示了2000-2019年湖北省商品房銷售面積及其增長率情況1，可以看到，湖北省商品房銷售面積總體上呈現增長的趨勢。2000年湖北省商品房銷售面積僅為612.05萬平方米，此后不斷上升至2007年的2538.90萬平方米，2008年出現大幅下降，下降幅度高達23.53%，隨后出現反彈，2009年增長率高達40%，此后大致呈增長趨勢，到2018年達到樣本期間最大值8865.38萬平方米，2019年相比2018年小幅下降2.97%，為8602.04萬平方米。

圖2顯示了2000-2019年湖北省商品房銷售額及其增長率情況，可以看到，湖北省商品房銷售額呈現增長的趨勢。2000年湖北省商品房銷售額僅為83.74億元，隨后一直上升至2007年的775.16億元。2008年出現大幅下降，幅度達到24.84%。2009年出現反彈，增長率高達64.78%，此后一直上漲至2019年的7751.79億元。湖北省商品房銷售額在2005、2007、2009、2011、2013、2016年經歷了六次波峰，最大增長率高達72.20%。自2016年起商品房銷售額增長率不斷下滑，從2016年的36.39%下滑到2019年的2.93%。

圖3顯示了2000-2019年湖北省商品房銷售價格走勢，可以看到，湖北省商品房銷售價格總體上呈現不斷上漲的趨勢，從2000年的1368.14元/平方米一直上漲到2019年的9011.57元/平方米。湖北省商品房銷售價格在2005、2007、2009、2011、2016年經歷了五次波峰，商品房銷售價格增長率在2005年高達35.39%，2008年增長率最小，為-1.72%，自2016年以來，湖北省商品房銷售價格漲幅呈下降趨勢。

（二）房地產開發投資情況

圖4顯示了2000-2019年湖北省房地產開發投資額及其增長率情況，可以看到，湖北省房地產開發投資額呈現不斷增長的趨勢，從2000年的134.63億元增長至2019年的5111.73億元。從房地產開發投資額的增長率來看，2001年開始增長率不斷增加，2004年達到最大值41.10%，直至2014年都保持在20%以上，2014年以后增長率均在10%以下，2016年達到樣本期間的最低值1.11%，隨后出現反彈，不過增長率仍在10%以下。

（三）房屋供給情況

圖5顯示了2000-2019年湖北省房屋施工面積和竣工面積情況，可以看到，湖北省房地產開發企業房屋施工面積呈不斷上升趨勢，2019年房屋施工面積達到33825.07萬平方米，2003年和2013年房屋施工面積增長率明顯較大，分別為27.48%和30%。房屋竣工面積2000-2014年總體呈現上升趨勢，2014年達到樣本期間的最大值3431.18萬平方米，2015年出現大幅下降，幅度達到18.83%，隨后反彈，但是自2017年以來，房屋竣工面積呈下降趨勢，2019年為2558.60萬平方米。

圖6顯示了2004-2019年湖北省商品房待售（空置）面積2，可以看到，湖北省商品房待售面積自2004年的258.56萬平方米上升至2006年的374.82萬平方米，說明房地產供給過剩，2007年出現大幅下降至255.98萬平方米，隨后不斷上升，2014年達到樣本期間最大值2746.05萬平方米，隨后呈現不斷下降趨勢，2018年為1769.39萬平方米，2019年下降為1418萬平方米，表明湖北省房地產去庫存速度加快，房地產去庫存成效較為明顯。

綜上可以看出，一方面，湖北省房地產市場發展勢頭良好，商品房銷售額、銷售面積、房地產開發投資額總體上呈現上升趨勢，房地產價格也呈現不斷走高趨勢，但是各年份增長率波動較大。另一方面，房地產供給、施工面積和竣工面積整體在上升，尤其施工面積體量較大，商品房待售面積在經歷了2014年的最高值后呈現下降趨勢，表明湖北省房地產去庫存取得一定成效，然而去庫存壓力仍然存在。這些因素疊加，共同影響湖北省房地產市場穩定健康發展。

三、基于GSADF檢驗的湖北省房地產價格泡沫測度

為了更精準衡量湖北省房地產市場穩健與否，本文進一步進行量化分析，受限于湖北省房地產去庫存相關數據的可得性，本文主要通過分析房地產價格是否存在泡沫，來對湖北省房地產市場穩健與否進行度量。

（一）檢驗方法

目前國內外學者對于房地產泡沫的測度主要有理論價格法、指標法和統計檢驗法三種方法。理論價格法通過建立不同的模型，比如房地產供求模型[9～10]、動態現值模型[11]、狀態空間模型[12～13]、預期模型[14]等，求出房地產基礎價值，其與房地產實際價格之間的偏差即為房地產泡沫。指標法主要分析與房地產市場密切相關的指標，如房價收入比[15]、房價租金比[16～17]、空置率[18]、房地產投資比[19～20]、房地產貸款增長率占比[21]等指標，通過對這些指標與其臨界值的比較，判斷是否存在房地產泡沫及其嚴重程度。統計檢驗法通過單位根檢驗、協整檢驗等對房地產價格進行統計分析，從而判斷是否存在泡沫。Evans（1991）認為傳統單位根檢驗并不能剔除經濟周期的影響，對于周期性破滅泡沫無法有效測度[22]，因而Phillips等（2011，2015）提出GSADF檢驗方法[23～25]，該方法不但能夠對周期性破滅泡沫是否存在進行測度，而且還能進一步判斷泡沫出現和破滅的時點，國內很多學者如歐陽志剛和崔文學（2015）[26]、胡毅（2017）[27]也采用該方法對房地產泡沫進行測度。

理論價格法以微觀經濟學供求理論為基礎，但是對數據和模型的設定要求較高。指標法計算簡單，但各指標在臨界值的選取上主觀性較強。相比理論價格法和指標法，統計檢驗法采用統計計量方法對房地產價格序列進行檢測，計算較為便捷，結果更為客觀，因此，本文基于GSADF檢驗對湖北省房地產價格泡沫進行測度。

根據資產價格泡沫的相關理論論述，資產價格可以由其基本價值和價格泡沫兩部分表示。

在式（1）中，Pt表示資產在t時的價格，rf表示無風險利率，Dt表示資產回報，Ut表示不可見的基本性因素。

Diba和Grossman（1988）研究發現泡沫Bt呈指數性爆炸增長，不能通過差分轉變為平穩過程[28]。

考慮到泡沫的爆炸性，Diba和Grossman提出了右側ADF檢驗方法。但是，Evans（1991）認為在實際中，泡沫可能出現反復膨脹、反復破滅的周期性情況，導致價格序列并非爆炸性過程，而更接近單位根過程或平穩過程，這樣傳統ADF檢驗就無法測度出周期性泡沫[22]。

Phillips等（2011）在右側ADF檢驗的基礎上提出了SADF檢驗方法，可以有效測度周期性破滅泡沫。SADF檢驗的基本原理為：取子樣本序列，起始點為r1，終止點為r2=r1+rw，rw表示最優子樣本容量比例，從最小窗寬比例r0逐步擴大到最大窗寬比例1（即全樣本）。SADF檢驗將r1固定為0，此時r2=rw，在r0到1之間移動，分別計算其ADF統計值，將其上確界定義為SADF統計值：

將SADF統計值與對應的臨界值進行比較，如果前者大于后者，那么拒絕原假設，表明房地產市場存在泡沫;如果前者小于后者，則接受原假設，表明不存在房地產泡沫。

但是，SADF檢驗在r2不斷向前遞歸逐漸接近于1時，子樣本原來越近似于全樣本，表明SADF檢驗越來越類似普通右側單位根檢驗方法，導致SADF檢驗無法準確有效地測度出連續多個泡沫。因此，Phillips等（2015）進一步提出了擴展的supADF檢驗（GSADF），與SADF檢驗相比，GSADF在選取樣本起始點時，r1不再固定，而是在從0變化到r2-r0。GSADF統計量可以表示為：

將GSADF統計值與對應的臨界值進行比較，如果前者大于后者，則拒絕原假設，表明房地產市場存在泡沫，反之則不存在房地產泡沫。由于GSADF檢驗擴大了子樣本量，因此在測度多重連續泡沫上，更優于su?pADF檢驗。

GSADF檢驗方法不僅能夠檢驗輕微爆炸和周期性泡沫的存在，還能確定泡沫產生和破滅的時點。當GSADF統計值第一次大于其對應的臨界值時，表明泡沫產生，當GSADF統計值第一次小于其對應的臨界值時，則表明泡沫破滅。如果存在連續多個泡沫，則從第一個泡沫破滅后繼續遞歸計算，就可以估計出所有泡沫產生和破滅的時點。

（二）數據描述

本文基于湖北省房地產價格的月度數據，樣本期為2009年1月-2019年12月，表1顯示了湖北省房地產價格在樣本期間的描述性統計分析結果，可以看到，在樣本期間，湖北省房地產價格最大值為9102.43，最小值為3017.28，標準差為1710.25，表明房地產價格波動較大。房地產價格序列的偏度為正，表明價格序列為非對稱分布呈右偏。J-B值顯著，表明價格序列不服從正態分布。

（三）房地產泡沫測度實證分析

利用SADF和GSADF檢驗方法，對湖北省房地產價格序列進行檢驗，借鑒Phillips等（2015）提出的確定序列最小有效窗口的方法，本文選擇最小窗寬比例0.1，由于本文的樣本量為132，因此最小窗口樣本量為13。

采用蒙特卡洛模擬方法，模擬5000次，得到SADF檢驗和GSADF檢驗的統計量及其臨界值（如表2所示）。

從表2可以看到，使用SADF檢驗方法得出的統計量在90%、95%、99%的顯著性水平下均不顯著，表明湖北省房地產價格不存在泡沫。而使用GSADF檢驗方法得出的統計量在90%顯著性水平下顯著，表明湖北省房地產價格存在泡沫。通過比較兩種檢驗方法，可以看到，對于較為溫和的泡沫，GSADF檢驗比SADF檢驗更精確。

進一步地，使用GSADF檢驗對湖北省房地產價格泡沫產生及破滅的時點進行檢測，結果如圖7所示。

從圖7可以看出，湖北省房地產市場在樣本期間出現了五個泡沫時段，分別是2012年5-8月、2016年3-11月、2017年8-12月、2018年3-12月、2019年3-10月。從泡沫持續時間來看，2012、2017年的泡沫持續時間較短，為3個月，2016、2018、2019年的泡沫持續時間較長，分別為8個月、9個月、7個月。可以看到，房地產價格泡沫的出現和破滅與房地產價格同比增速曲線路徑具有一致性：通常當房地產價格增速過高時，產生泡沫的可能性也更大;當房地產價格增速放緩時，房地產泡沫也會逐步破滅。觀察湖北省房地產價格序列，也發現在這五個泡沫時段波動相對較大，其中2016年3-11月、2018年3-12月、2019年3-10月，房地產價格波動幅度分別為352元、497元、387元。

四、湖北省房地產市場泡沫風險的成因分析

通過對湖北省房地產市場發展現狀及其價格泡沫的測度，可以看到湖北省房地產市場存在泡沫風險，通過進一步梳理發現其有以下幾個方面的形成原因。

（一）區域發展嚴重不平衡

湖北省各地區房地產市場發展嚴重不平衡以及“高房價、去庫存”同時并存。作為湖北省的省會城市，武漢市的房地產開發投資快速增長，2019年武漢市房地產開發投資額為2966億元，占湖北省房地產開發投資的一半以上。而省內有些市州房地產市場發展較為緩慢，存在存量過多的現象，如臨近武漢的孝感地區，由于本地人口逐步向中心城市武漢流出，加之本地房地產市場需求不足，土地供給相對過剩，因而其庫存風險很嚴重，相關數據顯示，湖北省孝感地區的商品房土地消化周期高達13.59年3。

房地產價格上，湖北省內各地的房地產價格層次分明，省會城市武漢的商品房均價高于市州的商品房均價，如2019年武漢市商品房平均價格為14258元，而襄陽的商品房平均價格為5822元，咸寧的商品房平均價格僅為4808元。在武漢市內，中心地段比邊緣地段的商品房價格要高一個層次。中心地段出行交通方便，各種配套設施完善，此地段的商品房價格自然也就水漲船高。而遠離城市中心建造的商品房卻因附近的配套設施不夠完善、交通不方便、缺少醫療資源、教育資源的配備不足，銷售價格上不去，甚至庫存積壓。根據對湖北省17個市州城區的商品房庫存的統計數據，截至2019年11月末，庫存商品房數量為350188套，湖北省房地產去庫存壓力仍然存在4。

（二）房地產市場供需失衡

湖北省房地產供給和需求發展失衡，總體上需求大于供給。多種因素推高房地產需求，然而房地產供給增加卻有限，在省會城市武漢這種現象更為明顯。

總的來看，房地產需求方面，第一，湖北省城鎮化進程發展迅猛，2019年湖北省城鎮常住人口為3615.47萬，城鎮化率也大幅提升至61%，在全國排名中位列第12名，居于中部第一。城鎮人口的增加會導致房地產的剛性需求增加。第二，2013年國家實施“單獨二孩”政策，2015年又全面放開二胎，導致改善型住房需求和學區房需求也日益增加。此外，市政建設、舊城改造也帶來了大量住房需求，這些都導致湖北省房地產市場需求旺盛，推高房地產價格。

然而，房地產供給方面，土地的稀缺性以及房地產較長的開發周期等因素，都導致房地產供給短期缺乏彈性。房地產需求和供給發展的不平衡，尤其是房地產需求大于供給時，會推動房地產價格上漲，也容易引發房地產市場泡沫。

（三）房地產消費和投資的非理性預期

對于消費者和投資者而言，隨著收入的不斷提高，加之目前我國投資渠道相對較少，很多人將資金投資于房地產。消費者也容易受到“羊群效應”的影響，在政府調控政策信號下，或者在購房者蜂擁購房的事實影響下，形成房地產價格繼續上漲的預期，加大對房地產的購買和投資力度，再加上購房者普遍存在“買漲不買跌”的心理，這都會導致房地產價格持續高漲，催生房地產市場泡沫。比如湖北省的省會城市武漢，其商品房銷售價格不斷上漲，數據顯示，2018年武漢全年推盤532次，推出房源17.2萬套，全年去化率高達87%，日光盤有273個，日光率達51%，盡管2019年全年去化率有所下降，但仍然高達79%，日光盤有212個，日光率為35%5。

對房地產開發商而言，土地供應短缺、大量囤地開發、非理性的競價等都會導致土地價格快速上漲。此外，投資需求旺盛導致大量熱錢流入，開發商形成非理性預期，進一步加大房地產開發投資力度。湖北省房地產開發投資額從2000年的134.63億元一直上漲到2019年的5111.73億元。2019年武漢住房銷售套數和銷售面積均居中國城市銷量第一名，全年共發放1169張預售證，在全國絕無僅有。截至2019年，已有60家中國百強房企、15家2000億級規模房企進入武漢房地產市場6。土地價格快速上漲和房地產開發投資的不斷增加，都進一步加大了房地產市場泡沫風險。尤其是處于省會城市的武漢市，其房地產市場泡沫風險較大，這也會導致整個湖北省房地產市場的不穩定，加劇湖北省房地產市場的泡沫風險。

五、結論與對策建議

本文通過對湖北省房地產市場發展現狀進行定性分析，并運用GSADF檢驗對湖北省房地產市場的泡沫進行實證檢測，結果表明湖北省房地產市場2009-2019年存在五個泡沫時段。進一步分析發現湖北省房地產市場泡沫形成的原因主要有區域發展嚴重不平衡、房地產市場供需失衡、房地產消費和投資的非理性預期。為防范房地產泡沫風險，促進湖北省房地產市場穩定健康發展，提出以下對策建議。

第一，因地施策，精準調控。政府應重視地區差異，因地制宜，采取區域化差別政策進行調控。對于庫存高的地區，應通過棚改貨幣化安置、公積金支持住房消費、創新金融產品等舉措化解房地產庫存。對于房地產價格過高的地區，要嚴格落實限購限貸政策、施行差別化的信貸政策。對于自住性房地產需求，銀行在信貸方面要加以支持，而對于投資和投機性房地產需求，銀行應不予支持或者收緊信貸，在貸款利率、貸款年限、貸款金額上嚴格控制。嚴格控制對房地產開發商的信貸投放規模，加強對房地產開發信貸資金的監管，對于開發商囤地、捂盤等投機行為，給予嚴厲打擊。

第二，規范土地供給，完善保障房體系。進一步規范土地市場，建立科學的用地供應制度，調控土地使用結構，避免為了暫時的經濟效應與指標過度開發土地資源，推進土地交易市場化，保持建造成本和地價穩定。同時，健全和完善保障房體系。完善廉租房、經濟適用房的發展，規范房地產租賃市場，政府應出臺相關政策措施，鼓勵和支持企業通過租售并舉的方式，為房地產市場提供更多層次的供給。

第三，轉變觀念，引導房地產理性消費與投資。政府應積極促進湖北省內各區域均衡發展，控制人口向省會城市過度集中，鼓勵勞動密集型企業進入地級市，有效緩解湖北省內“高房價、去庫存”并存的壓力，引導消費者樹立理性、健康的購房觀念。同時，針對消費者和投資者在房地產消費和投資過程中存在的攀比消費、買漲不買跌、羊群效應等非理性行為，政府應在控制供給結構的同時，加強輿論媒體對房地產的宣傳引導作用，合理引導房地產預期，促進理性消費和投資。

第四，加強預警，提高市場監測水平。政府應積極采取管理措施，加強對房地產市場運行狀況的實時監測，當房地產價格出現非理性上漲時，提前做出預警和防范。同時，加強統計執法，對于房地產信息的披露，要做到公開透明，充分利用大數據分析手段加強對房地產市場風險的監測和管理。

注釋：

1湖北省房地產發展現狀數據均來源于湖北省統計局。

22004-2018年商品房待售面積數據來源于湖北省統計局，2019年的數據來源于《中國統計摘要2020》。

3根據克而瑞地產研究（CRIC）的研究報告《2019年新一輪三四線潛在庫存城市研判》測算得出。

4數據來源于湖北省房地產業協會。

5數據來源于中國指數研究院的監測。

6數據來源于中國指數研究院《2019年武漢房地產市場年報》。

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（責任編輯：顏莉）

收稿日期：2021-06-22

基金項目：湖北省教育廳科學技術研究項目（B2018126）;湖北經濟學院校級青年科研基金項目（XJYB202107）

作者簡介：張攀紅（1986-），女，湖北漢川人，湖北經濟學院金融學院講師，經濟學博士，研究方向為房地產金融;葛暢（1998-），女，湖北孝感人，湖北經濟學院會計學院碩士研究生，研究方向為金融企業會計。